戴德梁行沈阳融丰水镜营销策划构想课件

|融丰·水鏡閣|营销策划构想二OO七年一月致沈阳融丰置业发展有限公司戴德梁行沈阳团队2002年进沈阳市场2004年分公司建立调研/策划/代理/物业在职员工90余人累计服务项目近200万平高端住宅/写字楼/酒店式公寓/商业华新/万恒/玛莉蓝/和泰/穗港/昌鑫2006年海悦国际大厦6个月完成90%销售2006年南湖五金工具市场开盘实现70%销售2007年期待新的突破……1市场如是说成功是怎样炼成的市场分析/目标客群锁定2梦，愿望的达成市场定位3产品价值论产品策略4好酒勤吆喝营销推广策略1市场如是说市场分析/目标客群锁定市场竞争与消费心理EF本项目市场供给1市场如是说保利百合花园罗马假日鑫丰国际富雅豪临新湖北国之春巴塞罗那周边供给114万平，已消化约40万平项目名称面积范围(㎡)主力面积(㎡)富雅豪临71-17890-110新湖北国之春50-13590-110罗马假日*80-120*80保利百合花园50-12491-93鑫丰国际52-14268、76、98巴塞罗那24-14290、105面积分析1市场如是说面积跨度大，目标客群涵盖多个阶层项目名称户型比例合计一室二室三室复式(跃层)富雅豪临8%69%22%1%1894户新湖北国之春10%55%30%5%1505户*罗马假日52%29%19%－334户保利百合南园15%56%29%－*440户鑫丰国际－70%30%－1626户巴塞罗那15%46%39%－2516户统计11315户户型分析1市场如是说二室配比占据绝对主力销售价格1市场如是说随工程进展，整体均价接近4500元项目名称均价最高价富雅豪临45005700新湖北国之春43005500罗马假日*4062-保利百合花园40004900鑫丰国际40004550巴塞罗那*4200*5000项目名称临街商业富雅豪临商业配套面积近5500㎡，约占总建面2%，为2层商业新湖北国之春沿云峰街一侧为2层商业，沿北一路一侧为1层商业罗马假日裙楼为4层商业保利百合花园沿北二东路一侧为3层、云峰街2层鑫丰国际沿北二路和云峰街一侧为2层商业，北侧虹桥路为1层商业临街商业1市场如是说临云峰街为2层商业1市场如是说市场表现客群不局限在铁西区，和平区、皇姑区人群增多最高价超过5000元大关，铁西不乏实力客群面积范围跨度大，面积配比多而全产品设计雷同，主打景观或地铁，个性特征不突出区域市场渐趋成熟，竞争范围渐趋扩大2年中价格涨幅较大，市民逐渐接受每年500元的涨幅1市场如是说市场机会高端产品缺乏特色产品缺乏小而精客群集中------高端独特附加值----配套人性化管理----物业大而全心理健康------理念|长尾法则|告诉我们成功只因为先走了一步|2-8定律|是不败的法则找准了20%的人群，就能消化我们80%的产品先行一步，就能创造出属于我们自己的USP1市场如是说把握时机市场接受度时间2梦，愿望的达成市场定位是你收藏了她，还是她收藏了你！双向选择的博弈马斯洛的礼物生存需求保障性安全需求私秘性归属需求舒适性自尊需求尊贵性自我实现生活de真义水鏡閣市场其他产品2市场定位核心价值观2市场定位人本位思想心愿的达成客群同道中人配套最具针对性产品最具前瞻性物业最具人性化核心价值市场定位“人文和谐新生态”|融丰·水鏡閣|2市场定位案名释义2市场定位|融丰·水鏡閣|融丰品牌树立与品牌延续水，道家思想中“上善若水，水利万物而不争..又无坚不摧”，正符合本项目人群低调、重视情操陶冶的特征，所谓“大隐隐于市”镜，水也是一面镜子，是对人内心深处渴望的折射水镜，水镜先生是三国孔明的老师司马徽的号，也是尊称，“知人”也阁陛下、殿下、阁下，只有达官贵人方称阁下，阁较苑/庭/轩更能体现尊贵3产品价值论产品策略告别性价比，因为她是艺术品，她有了生命3产品策略水鏡閣

生命的价值不是始点、不是终点，而是看风景的心情规划风格户型配比园林景观智能配套专属会所物业服务产品附加3产品策略水鏡閣

生命的构成3产品策略水鏡閣

生命的布局不可不谈的40度40度夹角不可不用的深度穹顶空间下沉广场B1B2现代风格简约板式双围合*立面面砖局部玻璃幕采光短进深10.5-11米全一梯2户客厅大露台底层全跃带私家花园顶层全跃带屋顶平台建筑设计3产品策略比例面积控制户型35%90-952房50%115-1253房15%180-220全跃平层全一卫设计3产品策略户型比例（平方米）总户数约750套面积瘦身飘窗3产品策略先露台后封闭3产品策略电梯设计专署性尊贵感双门电梯立体园林少量水景高株植物私家花园健身器材*3产品策略园林景观智能设施智能IC卡

楼宇对讲

闭路监控

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专属会所3产品策略插花训练室厨艺培训室中医按摩室茶艺棋牌室技能培训健康保健太极拳培训网络培训网络平台陶冶情操专属会所3产品策略DV视听室读报室推杆室交谊舞中心针对性实用性持续性*摒弃：健身中心游泳馆麻将室幼儿园干洗扩印社区超市氧吧物业管理社区活动的组织者3产品策略网络平台的维护者社区管理的执行者港式管理人性化服务专业化队伍社区基金的运营者职能：产品附加3产品策略私家花园大飘窗屋顶花园阁楼露台3产品策略其他车位配比：规划停车位配比1：0.6装修标准：清水房提供菜单式装修方案物业费标准：高档物业进驻物业费1.5元/㎡网点规划：云峰街、北四路2层商业爱工街1层商业面积分割为80平、150-300平左右健康基金：提供100万健康基金地铁商业：地下连接便民并挖掘商业价值4好酒勤吆喝营销推广策略合理运用营销手段，达到事半功倍的效果！4好酒勤吆喝事件营销+行业引导+老客户口碑营销推广策略80年代文化主题系列活动健康服务快车DV剧组社区系列展映社区网络交友平台以人文、和谐、新生态为主题实现快速销售项目形象包装新闻媒体及行业口碑渗透老客户引导销售价格策略4800元5000元5200