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辽宁华达牧业土地使用权抵押的价格评估案例分析报告--沈阳旺佳房地产土地评估公司--20090325本案例分析报告就辽宁华达牧业部分土地使用权抵押的价格评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。一、估价目的

第一部分评估项目的背本次评估的目的是为辽宁华达牧业以国有出让工业土地使二、宗地概况经评估现场勘察和委托方提供的资料，该宗地估价基准日时土途工业用地，土地利用现状农牧高科技企业，登记使用权面积19252平地平整50年。使用年限至评估基准日剩余47.42三、地价定义10月29日剩余47.42年，由于本次估价采用房地分估的方法，基础设第二部分评估项目估价方法的技术难点及一、估价方法的确价方法。由于评估对象位于新民市基准地价覆盖区域内,可以根据宗级别，所以可以按基准地价系数修进行评估，因此选用了基准地价系数修；其次评估对象在新民市城区规划区内，近几年建设开发力度加大,各项开发费用有据可依,运用成本近法也比较适二、基准地价系数修技术难点及解决方基准地价存在一定滞后性。基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。由于基准地价不能随时进行动态调整，这就与估价业务随时发生而产生。本次评估采用的《新市业地准价出租准是2007年9月1日确定的基准地价，因此基准地价始终存在一定的滞后性，必须进行修正。为解决这个问题，本次估价在期日修正时，适当采用了基准地价的日期修正系数表来确定，并经对周边地区详细的房地产市场和综合分析，通过技术处理后的价格能更好地反映区域价值的表现。三、成本近法技术难点及解决方1、土地取得费用和土地开发费用的确定存在不确定性土地取得费的求取不能简单地考虑该宗地以往征地时发生的实际费用，而应采用评估期日时征用土地的平均重置费用。由于委估宗地位于新民市城区规划区域内，为此采用新民市最近期的土地征地等费用作为该宗地的土地取得费，具有普遍性。与估价对象完全一致的参照物很难找到。本案例对与估价对象相近的参照物的土地开发费进行了修正，比较切合实际。2、利息、利润、土地增值收益中的利率、利润率、土地增值收益率的取值没有具体的规定。本次评估的土地开发周期为一年，参考了银行同期利率作为相应的土地开发费用的利息率。本案例在确定利润率时，参考了同类土地的投资回报率作为该项目的土地开发利润率,并考虑土地的收益还原率,综合以上因素,来确定其利润率在确定土地增值收益率时，参考了开发程度相近的土地增值收益率并做了必要的修正。3、年期修正还原率确定年期修正还原率没有明确的规定，本案例参考了银行近几年的一年期定期银行存款利率平均值为安全利率，加上行业风险调整值，结合当地土地管理部门在实际中的运用情况,综合分析后确定。第三部分评估项目的难点解决办法及启一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。基础资料主要包括历史地价资料，房地产交易资料，土地招标、拍卖、挂牌资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。二、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场和向有关部门咨询作为参考基准地价系数修中主要涉及难以确定的取值有期日修正系数、还原利、开程度正；成近中的土取得、土开费、