城市土地定级

UrbanLandValuation城市土地评估武汉大学资源与环境科学学院

主讲人：唐旭

综合作用分

P因素作用分

Pi上节回顾城市土地利用特点分析定级因素因子体系确定定级实体因子指标分析定级因素因子权重确定作用半径

Rjk功能分

Fjk定级因素影响空间分析土地级别聚类划分土地级别结果检验土地定级成果整理评估区面积

S土地定级单元分类划分因素权重

Wj编绘土地定级工作底图资料外业调查空间定位多因素综合评判法定级流程§3.1城市土地定级概述

§3.2城市土地定级的多因素综合评判法

§3.3城市土地定级的级差收益法§3.4城市土地的地价分区定级方法§3.5城市土地定级的实例§3城市土地定级§3.2城市土地定级的多因素综合评判法一、多因素综合评判法思路

二、定级因素因子体系确定三、定级因素因子权重计算四、定级因子实体指标量化五、土地定级单元分类划分六、定级因素影响空间分析七、土地级别聚类划分八、土地级别结果检验五、土地定级单元分类划分（一）土地定级单元空间离散空间聚类土地定级单元：土地定级计算指标的空间载体基本单位，是土地级别聚类统计的基础。是按照一定规则将评估区进行空间图形分割后的可供比较的均质的地块。五、土地定级单元分类划分（二）土地定级单元划分方法1．叠置法叠置法又称为主要因素分值重叠法，在资料收集、调查基础上，按照前面提及的土地评价因素分析法，得到影响土地质量的主要因素，讲收集到的资料，通过数学变换得到可比较的分值。利用分层设色法或等值线法，分别构成各自的影响分值分别图，然后讲采用的两个或更多主要因素分值图重叠，由此而产生不同的图斑，再依单元划分的原则进行图斑的修订，最后形成单元图。步骤：①主要因素的确定和分值图绘制；②利用等值线图或分值图进行叠加得到封闭图斑；③划分定级单元。因素1分值分布图因素1分值分布图边界叠加分割图图层叠加分析过程五、土地定级单元分类划分（二）土地定级单元划分方法2．主导因素判定法

主导因素即对土地级别有重大影响，在定级因素权重体系中所占权重较大的因素。（1）选择两个以上的主导因素，作为划分单元、检测单元部部均值的标准。（2）根据据主导因素分值变化规律特点，选择突变曲线段突变点的位置作为单元边界，结合城市结构和其他定级因素分值变化特点，把因素得分基本一致的区域，划为一个单元。······123456P2P1··L特征曲线和突变点确定1L···2···6543flP1P2··特征曲线与突变点剖面投影投影变换3．网格法网格法分为固定网格法和动态网格法。这两种方法均是以一定大小的网格作为定级单元的。用计算机辅助手段进行土地定级时，可直接把城镇划分为若干面积相同的矩形网格。五、土地定级单元分类划分（二）土地定级单元划分方法面积<0.25ha正方形边长<50M固定网格法固定网格法的具体操作是依一定的经验，给出一个统一的面积限制，然后将同样面积和几何现状的网格布满全部评价区域且单元不再变动。

在实际操作中往往采用格点替代正方形。五、土地定级单元分类划分（二）土地定级单元划分方法1/4平方公里基本网格1/16平方公里基本网格1/4分割动态加密1/16分割动态加密固定网格法动态网格法先选用一定大小（1/4或1/16公里）的网格覆盖定级区域，作为初分的基本的单元体系，选择包括市中心、市郊在内的几类不同的典型网格，在四等分点检查每类网格内部2个以上主导因素的差异。然后根据单元内部均值程度要求，对单元内某类因素的分值差异≥100/（n+1），超标的单元以四等分加密网格，调整网格大小，多次重复上述工作直到单元内部差异满足要求为止。

动态加密条件：4分点位置因素分值差异≥100/（n+1）五、土地定级单元分类划分（二）土地定级单元划分方法4．均质地域法（功能连续、用途一致、使用权独立等）划分条件：（1）功能区划明显，内部功能连续地段；（2）利用类型相同，地域较小情况；（3）商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元。（4）商业用地定级时，城镇主要的商服繁华街道，应按照临街两侧对应的进深划分为条状单元。（5）住宅用地定级时，应以居住小区和居住组团为单元，保持其完整性，单元面积不宜过小。路围区片宗地五、土地定级单元分类划分（三）土地定级单元比较将前面几种方法划分的单元分为规则网格单元和非规则单元比较：（1）规则网格单元较非规则单元更能方便地进行因素取样如距离计算（质心或中心点获取容易，见Fig1）、分值计算等（转换为点因素、线因素、面因素与中心点的算法，见Fig2）正方形>矩形>其它形状（2）规则网格单元能保证单元划分的相对均质；从而保证分值计算的精度（Fig2)，其缺点在于不能很好与地物边界拟合?(Fig2)PLPRPBC当网格足够小时有：fT+fL+fR+fR

≌4fc

PT(Fig1)五、土地定级单元分类划分（三）土地定级单元比较方法采样复杂度算法复杂度过程程式化结果可读性精度叠置法41333主导因素判定法32424网格法14141均质地域法23212几种土地定级单元划分方法及应用情况比较五、土地定级单元分类划分（四）目前通常采用的土地定级单元目前通常采用的混合土地定级单元：（1）定级基本评价单元——定级基本评价单元是因素的作用分计算的基础，以固定网格单元作为基本评价单元（固定网格法）（2）应用评价单元——应用评价单元是以道路和河流等要素为依据来划分的，将整个评估区分割生成面状或者条状单元（主导因素、叠置或均质地域法）。（1）一个应用评价单元包含多个网格单元，首先计算网格单元的作用分值；通过应用评价单元包含多个网格单元空间叠加进行面积加权平均，计算应用评价单元的各种因素影响分值。（2）网格单元优点：克服因素指标取样的中心等计算问题，可以据此确定任意形状土地的相关属性指标（因素作用分等）。保证单元均质性，适于计算机处理，同时保证空间离散固定性。（3）采用应用评价单元可以保证级别划分结果具有明显的地物边界特征，应用方便。保证均质地域不被级别边界分割。§3.2城市土地定级的多因素综合评判法一、多因素综合评判法思路二、定级因素因子体系确定三、定级因素因子权重计算四、定级因子实体指标量化五、土地定级单元分类划分六、定级因素影响空间分析七、土地级别聚类划分八、土地级别结果检验六、定级因素影响空间分析（一）定级因素影响分析的原理定级因素影响分析的原理：定级因素对土地使用价值的影响按照其影响规律在空间上离散。其实质是区位的离散。六、定级因素影响空间分析（二）定级因素影响分析的主要环节1、明确定级因子影响特征

（1）明确是否属于辐射影响因素 （2）明确定级因子的几何特征点状因子（空间几何特征可以是多边形、点）

对于空间几何特征可以是多边形的点状因子，落入多边形内的网格点，直接取因子的作用指数作为该网格的作用分值；对于其外作用半径内的网格点，根据因子与各评价单元之间的相对距离，选择适宜的作用指数衰减模型计算该因子对各网格点的作用分值。

线状因子以线状因子作为中轴线，在其作用半径内计算网格点到线状因子的垂直距离,选择适宜的作用指数衰减模型计算得到该因子对各网格点的作用分值。面状因子:

将面状因子与评价单元网格进行空间叠加，中心点落入其内的网格单元直接取面状因子的作用指数作为网格的作用分值。六、定级因素影响空间分析（二）定级因素影响分析的主要环节

设定级因子与定级单元之间的距离(路径距离、空间直线距离）dFi——某因子的作用指数D——某因子的作用半径r——d/D(当d>D时r=1)ri10.5150100fi0(a)10.5150100fi0(b)2、明确定级因子作用指数的衰减模型模型选择线性衰减模型指数衰减模型注意：对同一个类因子，不同用地类型其作用指数可能不同（如道路通达度、人口密度等），作用指数衰减模型可能不同（如道路通达度对商业和工业采用指数，对住宅采用线性）六、定级因素影响空间分析3、明确定级单元因子作用分的取值方法（1）单元内因素作用分取样（二）定级因素影响分析的主要环节C以单元所包含的因素等分线平均值代表单元分值f1f2f=(f1+f2)/2以单元跨越不同分值区的面积加权平均分代表单元分值f=(f1m1+f2m2)/(m1+m2)f1f2单元面积较小时，以单元几何中心点分值代表单元分值f=fc以单元各转折点、明显变化点的平均分值代表单元分值f=1/n∑fvfnf1fn-1f2六、定级因素影响空间分析3、明确定级单元因子作用分的取值方法（2）单元内对多个因子实体影响取值方法当多个辐射影响点状或线状因子的实体共同作用于同一个定级单元时情况（如右图所示）取值方式为1或者2当因素为非辐射影响的面状因子时，取值方式为3当因素作用指数与土地级别关系为负相关时，在通过方式1或者方式2计算的结果基础上按照方式为4进行处理。（二）定级因素影响分析的主要环节序号取值方式说明1同级取最高值，多级累加如：商服中心2取最高值如：长途汽车站3范围内直接取值如：规划条件4100-因素最高作用分地质裂缝（二）定级因素影响分析的主要环节六、定级因素影响空间分析3、明确定级单元因子作用分的取值方法点状因子取值方式1（二）定级因素影响分析的主要环节六、定级因素影响空间分析3、明确定级单元因子作用分的取值方法点状因子取最高值取值方式2作用范围相交，多个因子实体竞争多个因子实体竞争结果作用分等直线图（二）定级因素影响分析的主要环节六、定级因素影响空间分析3、明确定级单元因子作用分的取值方法线状因子取最高值取值方式2作用范围相交，多个因子实体竞争多个因子实体竞争结果作用分等直线图（二）定级因素影响分析的主要环节六、定级因素影响空间分析3、明确定级单元因子作用分的取值方法面状因子直接取值（取值方式3）（二）定级因素影响分析的主要环节六、定级因素影响空间分析3、明确定级单元因子作用分的取值方法线状因子取100-最高值（取值方式4）抗震能力指标等值线图（局部）地质裂缝作用范围对因子：指标灾害等级对单元：预防灾害能力抗震能力指标=100-灾害等级指标六、定级因素影响空间分析1、点状因素对定级单元的作用分计算（三）各类定级因子影响的空间分析指数衰减模型线性衰减模型分值相等六、定级因素影响空间分析2、线状因素对定级单元的作用分计算（三）各类定级因子影响的空间分析指数衰减模型线性衰减模型分值相等六、定级因素影响空间分析3、面状因素对定级单元的作用分计算（三）各类定级因子影响的空间分析六、定级因素影响空间分析（四）定级单元的多因素综合作用分计算单元级别总分值计算（目标层）因素综合分计算（逻辑层因素）§3.2城市土地定级的多因素综合评判法一、多因素综合评判法思路二、定级因素因子体系确定三、定级因素因子权重计算四、定级因子实体指标量化五、土地定级单元分类划分六、定级因素影响空间分析七、土地级别聚类划分八、土地级别结果检验七、土地级别聚类划分（一）土地级别聚类指标与方法体系级别总分值定级因素作用分总分数轴法总分剖面图法总分频率曲线法

多元统计聚类判别法指标方法确定总分值界限判定单元属性相似程度七、土地级别聚类划分（二）土地级别划分要求

1．评定每个单元的因素及数目必须相同；

2．土地级别按照总分值变化状况划分，不同得土地级别对应不同的总分值区间，按照从优到劣的顺序对应于1、2、3…。n个级别值。

3．任何一个总分值只能对应一个级别，

4．根据城市性质、规模、复杂程度及定级类型，参照以下土地级数目：城市规模定级类型大城市中等城市小城市综合定级5-104-73-5商业用地定级6-125-94-7住宅用地定级5-104-73-5工业用地定级4-83-52-4七、土地级别聚类划分（三）土地级别聚类划分方法1、总分数轴法

总分数轴法把单元总分值看成是一维变量，绘制于数轴上方，按分值在数轴上方的分布状况划分土地级分界线，以此为标准划分土地判别法等。（1）建立数轴，每一个单元的总分值在数轴正上方有唯一的一个点与之对应；（2）将每个单元的总分值标注在相应的数轴上方；（3）根据总分值在数轴上分布的密集与疏散程度，在分值点相对稀疏处设立分界线，得到与土地级别相对应的总分值区间；（4）根据所划分的总分值区间划分土地级别。七、土地级别聚类划分（三）土地级别聚类划分方法2、总分剖面图法选择能反映土地质量变化规律的方向，将该方向单元总分值绘制成分值随距离变化的剖面图，根据剖面图总分值曲线形状、变化规律划分土地级别。这种方法的主要依据是，认为土地质量的变化在一定的区域内是连续的，特定方向上的总分间面图能反映土地质量总的变化规律。该方法在应用时要注意选择有代表性的特定方向。并仔细考虑剖面图上决分值曲线变化特点，选择土地级的边界点。······123456P2P1··L特征曲线和突变点确定1L···2···6543flP1P2··特征曲线与突变点剖面投影投影变换七、土地级别聚类划分（三）土地级别聚类划分方法3、总分频率曲线法

以定级单元总分值为样本，对其进行频率统计。绘出直方图和相应的频率曲线，结合土地实际情况，选择若干个频率曲线突变处，作为级别分界线。步骤：①确定频率统计的分值区间；②计算分值区间频率分布；③绘制频率直方图；④划定土地级别总分值界限。七、土地级别聚类划分（三）土地级别聚类划分方法3、多元统计聚类判别法

用多元统计的方法进行分级，是定性定量的结合。认为对单元影响的各个因子构成了自己的参照坐标，有多少各因子，就意味着有多维空间。利用聚类判别分析，确定出不同单元所在的具体的级。多用于综合定级，能与空间结合，考虑功能分区n个单元，m个因子七、土地级别聚类划分（四）土地级别聚类结果表达——土地级别图§3.2城市土地定级的多因素综合评判法一、多因素综合评判法思路二、定级因素因子体系确定三、定级因素因子权重计算四、定级因子实体指标量化五、土地定级单元分类划分六、定级因素影响空间分析七、土地级别聚类划分八、土地级别结果检验八、土地级别结果检验（一）定级单元的均质性检验评价单元划分应该体现土地定级的地域差异原则。应该满足：（1）单元内主要定级因素的影响大体一致、同一。单元内的主要因素分值差异不得≥100/（n+1）（n为拟划分的土地级数目）。（2）单元面积确定在5－25公顷之间（公顷=10000平方米15亩），在城镇中心区单元面积尽量取低值，城镇郊区单元可以适当放大。当采用计算机系统进行定级并按照网格法直接划定单元时，划分的单元面积应该不大于0.25公顷。Unitfmaxfmin——≥100/（n+1）5ha.<Area<25ha.Unit50M50M八、土地级别结果检验（二）级别结果的均质性检验（1）级别内部指标