黄山路常发项目前期发展定位报告

黄山路常发项目前期发展定位报告（中期提报报）一、市场概概要城市理解城市区位：：常州地处江江苏南部部，沪宁宁线中段段，属长长江三角角洲沿海海经济开开发区。北北倚长江江天堑，南南与安徽徽省交界界，东濒濒太湖与与无锡市市相连，西西与南京京、镇江江两市接接壤。与与苏州、无无锡联抉抉成片，构构成了长长三角都都市圈，区区位优势势明显。城市交通常州市有着着十分优优越的区区位条件件和便捷捷的水陆陆空交通通条件，市市区北临临长江，南南濒太湖湖，沪宁宁铁路、沪沪宁高速速公路、3312国国道、京京杭大运运河穿境境而过。长长江常州州港作为为国家一一类开放放口岸，年年货物吞吞吐量超超过百万万吨。城市概况常州地处江江苏，常常州市下下辖溧阳阳、金坛坛两市及及武进、新新北、天天宁、钟钟楼、戚戚墅堰区区，下辖辖24个个街道办办事处、332个镇镇、2117个居居民委员员会（社社区委员员会）和和6455个村民民委员会会。城市化进程程城市化率可可以代表表一个城城市的发发展水平平，也可可以反映映出一定定阶段城城市对房房产的需需求量。无无锡城市市化进程程在前几几年高速速发展，城城市化率率已经达达到了较较高的水水平与其其经济状状况相适适应。而而常州的的人均GGDP已已经超过过了36621美美元，但但是城市市化率相相对落后后，在550%----559%之之间，可可见其城城市化水水平还存存在很大大的提升升空间。文化及旅游游常州古城文文化旅游游区：唐唐代古刹刹天宁寺寺、北宋宋苏东坡坡泊舟处处舣舟亭亭、仿古古一条街街篦箕巷巷；常州州新区现现代旅游游区：横横山风景景旅游区区，分设设竹海古古风、紫紫霞晴岚岚、桃雨雨柳烟、波波声月色色、碧水水芳草和和现代游游乐及园园务生产产区等77个景区区；春秋秋淹城：：“三城三三河”格局的的举世奇奇观，成成为新型型省级生生态旅游游区。6、宏观经经济“十五”期期间，常常州市国国民经济济总体呈呈现规模模扩张、结结构改善善、品质质提高、活活力增强强的良性性运行态态势，城城乡居民民生活品品质得到到明显改改善，各各项社会会事业发发展取得得显著成成就，经经济总量量在江苏苏省内排排位由“九五”期末的的第六位位升到了了第五位位，城市市综合竞竞争实力力跻身全全国同类类城市先先进行列列。2005年年，常州州实现地地区生产产总值突突破13300亿亿大关，达达到13302亿亿元，按按可比价价计算年年均增长长13..9%左左右，城城市综合合实力在在加快发发展中实实现新的的提升。“九五”期期间以来来，常州州人均地地区生产产总值由由“九五”期末的的176635元元增加到到“十五”期末的的371174元元，约折折合45500美美元，常常州目前前正处于于城市化化进程高高速发展展阶段。“十五”期期间，常常州第三三产业呈呈现出传传统行业业不断提提升、新新兴产业业迅速崛崛起的良良好发展展态势，二二、三产产业比重重比“九五”期末上上升了33.2个个百分点点，产业业结构进进一步优优化。“十五”期期间，累累计实现现社会消消费品零零售额114544亿元，相相当于“九五”时期的的1.66倍，年年均增幅幅达133.4%%，消费费规模不不断扩大大，增长长速度逐逐年提升升。“十五”时时期以来来，城镇镇居民人人均可支支配收入入年均增增长速度度达111.2%%，比“九五”高出22.5个个百分点点，20005年年城镇居居民人均均可支配配收入达达到1445899元，居居民收入入得到显显著提高高。居民生活水水准2005年年，常州州城镇居居民恩格格尔系数数为355.9%%，较“九五”末期下下降了44.2个个百分点点，常州州城镇居居民整体体生活水水准已从从小康跨跨入富裕裕阶段。“九五”时时期以来来，常州州城乡居居民人均均储蓄存存款余额额增长迅迅速，220055年达到到247704元元，较“九五”末期增增长1336.663%。总结常州市近年年经济运运行呈现现如下特特点：综合实力稳稳步增强强，财政政收入稳稳步提高高；投资规模稳稳步扩大大，投资资主体日日益多元元化；消费需求不不断扩大大，增长长速度逐逐年提升升；私营经济发发展迅速速，整体体实力明明显壮大大；人民收入持持续提升升，人民民生活步步入富裕裕阶段。房地产市场场概述“十五”期期间，常常州市房房价5年年内接近近翻番，房房价每平平方米由由16886元提提高到了了33330元。年平均上涨幅度达14.6%，明显高于城镇居民11.2%的年均收入增幅。特别是2005年房价上涨最猛烈，涨幅达到34.4%，平均销售价格为4181.98元/平方米。2、房价变变化区域200320042005均价(元/平方方米)均价(元/平方方米)同比增长率(%%)均价(元/平方方米)同比增长率(%%)城区城中3668..244551..0124.0775374..2718.099城东26802638..75-1.5444670..7777.011城南30932945-4.7884025..2636.688城西2942372526.6114185..8912.377城北3007..5358019.0444386..4122.533小计3350407221.5554526..9911.177新北区2550339032.9443697..769.08武进中心区区2400285018.7553371..5418.033总计29503663..6124.1994181..9814.1552005年年常州市市区商品品住宅平平均销售售价格为为41881.998元//平方米米，较220044年增长长14..15%%，增长长幅度较较20004年小小调十个个百分点点。2006年年1-66月份商商品住宅宅平均销销售价格格一览表表(单位位:元//平方米米)区域一月份二月份三月份四月份五月份六月份城中555856524695557857775681城东424043674518424043153995城城南422942484652440744564122区城西442744214401416842513949城北441245524201411443914760平均价格472346764441437745564417新北区311833713863361635223615武进中心区区319033403469381538053945总平均价格格394641524183407341794252个案规划价格配套金城大厦商务办公一一栋，办办公2336，面面积655—2800，商铺铺6，面面积8000—13000办公单价范范围39980——48000，均均价44400；；商铺一一层88800，二二层58800。双天中调九洲寰宇24层，总总建9440000平米，11—4层为为商业，五五层起为为办公，单单层面积积在30000平平米，办办公最小小面积为为1000平米。地地下两层层车库，面面积约1160000平米米办公均价770000-80000元元/㎡，租租金中间间层次115F上上下2元元/㎡··天。其其余的在在1.55元/㎡㎡·天左右右，无折折扣。配有健身会会所，游游泳池（44楼），公公用会议议厅，55A智能能化办公公平台。共共11部部三菱电电梯，远远程遥控控防火系系统，喷喷淋，日日产中央央空调，单单层两侧侧各一安安全通道道，办公公区每层层设两个个面积约约50㎡㎡的花园园。府琛商务广广场公铺店寓栋层楼梯配面52主积00两厅占%住划619公面围-0主86共3间30308㎡盘；均5元308㎡店寓30300㎡铺11层均0—2公寓内部配配有4部部电梯（蒂蒂森克虏虏伯电梯梯，性能能一般），两两个安全全楼梯，走走廊宽度度为1..7—2.11米。层层高为22.3米米。富都商贸总建4万平平米，规规划1——3层为为商业，44—26层层为商务务公寓（其其中不设设置4，113，114，224层，公公寓共119层）。商业：1层层1000—2000平米占占多数，挑挑高5..6米。22—3层多多为3000平米米的。办办公：每每层344个房间间，单间间面积在在43平平米。开开间3..9米，进进深7..5米，层层高2..9米。套套间面积积约为1100㎡㎡。物业管理费费为：商商务公寓寓2元//㎡，商商业为33元/㎡㎡。公寓内部配配有4部部电梯（蒂蒂森克虏虏伯电梯梯，性能能一般），两两个安全全楼梯，走走廊宽度度为1..7—2.11米。层层高为22.3米米。大成大厦大成大厦规规划188层，112层两两栋楼。底底下3层层为商场场，4层层为娱乐乐，5--18层层为办公公，地下下两层车车库，大大约3000个车车位办公的价格格为58800--59000元//㎡，租租金为11-1..2元//㎡。112层的的单栋楼楼作为酒酒店来经经营。爱特时代2住1为面1万5层宅积.㎡积为.—15主积0139两厅栋楼的屋种植构中位1-40间价5/有折一付7楼