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营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算资料仅供参考文件编号：2022年4月营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算版本号：A修改号：1页次：1.0审核：批准:发布日期：营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算例1：某建筑面积100平方米商铺，现含税月租金为100元/平方米，还原率为10%，剩余收益年限为30年。假设在收益期内年租金及还原率不变，并不考虑其他因素。计算其收益价值。自2016年5月1日起“营改增”后：1.出租人为小规模纳税人（含个人）年总收益=100*100*12=房产税=120000*12%=增值税=120000/(1+5%)*5%=城建税（市辖区）=*7%=教育费附加=*3%=营改增后计算结果：项目建筑面积月租金月数年总收益120,税费房产税增值税城建税教育费附加税率12%5%7%3%14,5,年纯收益99,折现率10%收益年限30现值936,营改增前计算结果对比：项目建筑面积月租金月数年总收益120,税费房产税营业税城建税教育费附加税率12%5%7%3%14,6,年纯收益99,折现率10%收益年限30现值933,2.出租人为一般纳税人（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

例2：某建筑面积100平方米住宅用房，现含税月租金为20元/平方米，还原率为5%，剩余收益年限为60年。假设在收益期内年租金及还原率不变，并不考虑其他因素。计算其收益价值。自2016年5月1日起“营改增”后：1.出租人为个体工商户或其他个人年总收益=100*20*12=房产税=24000*4%=增值税=24000/(1+5%)*%=城建税（市辖区）=*7%=教育费附加=*3%=营改增后计算结果：项目建筑面积月租金月数年总收益24,税费房产税增值税城建税教育费附加税率4%%7%3%2,年纯收益20,折现率5%收益年限60现值392,营改增前计算结果对比：项目建筑面积月租金月数年总收益24,税费房产税营业税城建税教育费附加税率4%%7%3%2,年纯收益20,折现率5%收益年限60现值392,2.出租人为小规模纳税人的（不含个体工商户）营改增后计算结果：项目建筑面积月租金月数年总收益24,税费房产税增值税城建税教育费附加税率12%%7%3%2,1,年纯收益19,折现率5%收益年限60现值375,3.出租人为一般纳税人（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人

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