泰州金贸商业项目初步开发思路

1、PAGE 泰州金贸商商业项目目初步开开发思路路XX房地产产顾问机机构二五年年二月三三日泰州商业市市场概述述1、商业地地产的分分区分析析 泰州整体商商业可分分成四个个区域。第一区域老老城区，月月城广场场周边。这这一带是是泰州市市的老商商业中心心。20004年年5月前前周边商商场林立立，诸如如泰州商商厦、泰泰山商场场、金鹰鹰服饰广广场、天天福商城城、凤城城商场、泰泰州第一一百货等等。多数数经营中中低档产产品，店店面租赁赁给个体体老板，没没有统一一的规划划。20004年年5月坡坡子街进进行拆迁迁改造，如如金鹰服服饰广场场、天福福商城、凤凤城商场场都被迫迫拆迁。为为此泰州州商场整整改为泰泰山购物物广场

2、，吸吸纳这些些被拆迁迁的经营营户。这一区域的的品牌店店主要分分布在人人民西路路两侧和和五一路路上。人人民西路路两侧约约有200多家专专卖店，但但是人流流量也不不是很大大。五一一路今年年将会成成为泰州州品牌专专卖一条条街，路路南侧的的房地产产商业财财富广场场都已经经售罄，目目前经营营情况相相当火爆爆。2005年年这一区区域由增增添了三三个伙伴伴，五星星电器、苏苏宁电器器和锦泰泰购物广广场。第二个区域域以文峰峰千家惠惠和时代代广场为为中心。这一区域拥拥有3大大商业巨巨炮，文文峰千家家惠商场场、文峰峰千家惠惠超市、时时代超市市。文峰峰千家惠惠商场目目前是泰泰州市经经营规模模最大、经经营品种种最齐全全

3、、经营营情况最最好的一一家大型型商场。该该商场统统一经营营、统一一管理、统统一规划划。文峰峰千家惠惠超市位位于文峰峰千家惠惠商场一一楼的东东侧，相相互之间间连通的的。时代代超市位位于它们们的南侧侧，距离离2000米。这这3大商商业巨炮炮基本上上满足了了周边居居民的各各种需求求。第三区域是是规划中中的新城城区的商商业中心心济川川路。目前该路南南侧已经经拆迁完完毕，路路北是一一排简易易商铺和和平房。两两年前在在路的南南侧已经经建成了了太阳商商业广场场（2.4万），220044年5月月前以经经营服装装为主，但但是招商商和销售售情况都都不理想想。20004年年9月228日好好易家家家私、装装饰大卖卖场

4、开业业，现在在经营情情况一般般。20003年年位于太太阳商业业广场东东侧约44万平方方米的商商住用地地已经被被开发商商摘走。我司认为该该路规划划成为新新城区的的商业中中心是不不明智的的，该条条道路要要想成为为新城区区的商业业中心预预计要等等上5年年。等周周边的土土地都建建成居住住用房或或把济川川路定位位为某一一类产品品的销售售一条街街，济川川路才可可能有出出头之日日。第四区域府府南街。府南街位于于市政府府南侧，该该区域被被规划为为新城商商务区。政政府规划划建设集集行政、商商贸、文文化、娱娱乐服务务为主的的高标准准、高水水平的新新城中枢枢。目前该区域域行政功功能已经经建成，文文化、娱娱乐服务务也

5、以呈呈现雏形形，周边边又有很很多居住住商业用用地出让让或准备备出让,泰州新新建的人人民公园园和人民民广场也也坐落在在这一区区域。2、泰州市市主要商商业街道道简介府前路、五五一路是是泰州市市东西向向主干道道之一。东东邻东城城河风景景区，西西接繁华华的青年年路，海海陵区政政府座落落其中，是是海陵区区行政、商商业、服服务中心心，交通通便捷，环环境宜人人，既适适于经商商、又因因闹中取取静亦适适宜居住住。由于于财富广广场和金金色广场场的成功功开发，不不久的将将来将会会成为泰泰州第一一的商业业步行街街。坡子街是泰泰州传统统的商业业中心，素素有泰州州新街街口之之称，街街区内商商店鳞次次栉比，人人流如织织，历

6、来来是商家家必争的的黄金宝宝地。目目前坡子子街商业业中心正正在销售售。泰州市东进进东路是是贯穿老老城区的的主干道道之一，紧紧依东城城河风景景区。本本次招商商地段，东东至汽车车东站，西西至商业业中心西西坝口。东东进路一一直是城城区东西西向主要要商业街街之一，人人气旺，物物流量大大，历来来是商家家必争之之地。 目前主主要是泰泰州的电电子通信信一条街街。东进西路是是泰州市市城区一一条东西西向的主主要街道道，与商商业步行行街“西仓路路”的改造造同步进进行，改改造后的的东进西西路街区区路北部部为商业业居住，路路南成为为融商业业、休闲闲与沿河河风光带带，融传传统历史史文化与与现代文文明为一一体的街街区。人

7、民东路目目前是泰泰州的一一条品牌牌专卖店店，诸如如梦特娇娇、真维维斯、百百世吉等等。人民民东路东东侧中高高档影楼楼居多。税东街目前前两侧的的沿街门门面已经经盖好，主主要经营营流行服服饰、大大型酒楼楼、茶馆馆等。青年路是泰泰州城市市的主干干道，主主要经营营品种有有汽车销销售、摩摩托车销销售、气气配修理理、餐饮饮、休闲闲娱乐设设施。鼓楼北路属属于城市市主干道道，主要要经营酒酒楼、影影楼、茶茶馆等。海陵北路属属于城市市老街区区，目前前正在改改造中。主主要经营营中低档档服饰、鞋鞋类。泰泰州大多多数商场场都位于于路的两两边。是是城市老老的繁华华街道。海陵南路始始建于十十九世纪纪末，全全长约米，街街道两旁

8、旁商铺鳞鳞次栉比比，建筑筑风格华华洋结合合。 它它是泰州州人的生生活中心心，购物物、饮食食、娱乐乐、休闲闲的所在在，是泰泰州有史史以来商商业最繁繁荣热闹闹的马路路之一。 随着步步行街内内涵的不不断充实实、完善善，它将将向人们们展现一一幅别具具特色的的浓郁的的海陵风风情画。济川路是政政府规划划的新城城区的商商业中心心，目前前已经建建造了太太阳商业业广场（好好易家大大卖场），大大部分地地区在进进行拆迁迁。但是是我司认认为这条条规划路路不符合合城市发发展规律律，要想想发展成成为泰州州新区的的商业中中心要等等5年以以后。泰州百货业业态的经经营情况况泰州百货业业态的经经营品种种名称位置经营面积经营品种人

9、流量备注文峰千家惠惠青年路和暮暮春路交交汇每层50000共共6层约约3万1层日用品品、化妆妆品、珠珠宝、钟钟表、通通讯、男男女鞋、烟烟酒2层休闲运运动服饰饰、运动动鞋、男男女内衣衣、箱包包、皮带带票夹3层女士服服饰城流流行服饰饰、女裙裙女裤、职职业女装装4层男士服服饰城西西服西裤裤、男士士精品、衬衬衫领带带5层儿童文文体家居居世界童童装、文文化用品品、工艺艺品、健健身器材材6层家电广广场空调调、冰箱箱、洗衣衣机、音音响、小小家电50人/层层一层和1.5万的文峰峰千家惠惠超市相相通泰州第一百百货东进西路和和海陵北北路交汇汇每层50000共共4层约约2万地下装璜五五金、电电工材料料、自行行车、助助

10、力车1层珠宝首首饰、男男女皮鞋鞋、手机机通讯、童童鞋、百百货日用用、化妆妆、烟酒酒、皮箱箱、照相相器材2层女装3层男装女女装 4层手手机 童童装 日日用 百百货 5层家家电40人/层层泰州商场东进西路和和海陵北北路交汇汇每层50000共共5层约约2.55万1层手机、钟钟表、烟烟酒、化化妆品、鞋鞋帽一层沿街 门面大大多经营营中档品品牌服饰饰2层男女服服饰、童童装（经经营惨淡淡）4人/层停业泰山购物广广场月城广场南南侧每层15000共共4层约约600001层皮鞋、流流行服饰饰、羽绒绒服2层女装、内内衣、床床上用品品3层男装4层运动休休闲、童童装30人/层层锦泰购物广广场东进西路和和海陵北北路交汇汇

11、每层80000共共3层约约2400001层珠宝首首饰、男男女皮鞋鞋、手机机通讯、化化妆、烟烟酒、皮皮箱、照照相器材材、食品品2层女装3层男装女女装20人/层层经营情况不不好，环环境和气气氛不好好。泰州产权商商铺的开开发历史史一、20003年泰泰州产权权商铺市市场2003年年泰州在在售的产产权商铺铺代表有有财富广广场、泰泰山行宫宫商业步步行街、太太阳商业业广场。财富广场位于五一路路南侧，产产权式商商业街，主主要经营营服装。销销售情况况十分良良好，半半年内商商铺销售售达到995以以上。作作为泰州州中档商商业街，目目前经营营情况十十分火爆爆。楼层销售价格（元元/ mm2）租赁价格（元元/月/ m22

12、）一层外街1400001550000801440一层内街60007000050800二层400050000305002、泰山行行宫商业业步行街街位于五一路路和青年年北路交交汇处，明明清风格格的产权权式商业业街，主主要经营营种类未未做强制制要求，各各种业态态均可。五五星电器器于1月月1日开开业。由由于地理理位置不不好，前前期产品品定位不不够有特特点，导导致销售售周期很很长，到到现在二二楼以上上还有铺铺。楼层销售价格（元元/ mm2）租赁价格（元元/月/ m22）一层外街128000801220一层内街740060800二层43004600040500三层32003400020左右四层260028

13、00016左右太阳商业广广场位于于济川路路和青年年南路交交汇处，于于20002年建建造完成成，原先先定位为为服装城城，但是是销售情情况和租租赁情况况都不是是很好。整整体于220044年初开开业，但但是入驻驻商家很很少，经经营情况况更差。220044年4月月开始整整体改造造成为建建材、家家私大卖卖场，于于20004年99月288日开业业。14层租租金价格格均为330元/月/ m2。二、20004年泰泰州产权权商铺市市场2004年年泰州在在售的产产权商铺铺有锦泰泰购物广广场和坡坡子街商商业中心心。1、锦泰购购物广场场位于海陵路路和东进进路交汇汇处，220044年上半半年开始始销售，半半年时间间12

14、2层销售售完毕，目目前仅有有少量的的三层商商铺在售售。整体体定位为为百货业业。楼层销售价格（元元/ mm2）租赁价格（元元/月/ m22）一层150000210二层7200120三层430040坡子街商业业中心位于泰州最最老的商商业中心心，集购购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮、文文化于一一体的多多功能商商业中心心。目前前仅销售售一楼的的店铺。销销售价格格在15500003330000元/ m2，均均价2110000元/ m2，目目前已经经销售660左左右。本项目的经经济测算算一、项目销销售测算算根据周边市市场产权权商铺销销售价格格，本项项目制定定的销售售价格如如下：建筑面积（mm2）估计销售单单价

15、 （元元/ mm2）估计销售额额（万元元）一层23001500003450二层230078001794三层230045001035四层23002800644合计6923根据我司的的调研结结果，我我司认为为本项目目的市场场销售价价格应该该在70000万万元左右右，所以以55000万的的销售基基本价格格是低于于市场价价格的，整整体拿下下是十分分合理的的。二、项目租租金测算算根据周边市市场产权权商铺租租金情况况，本项项目制定定的租金金情况如如下：建筑面积（mm2）估计租赁价价格 （元元/ mm2）估计租赁额额（万元元/月）估计租赁额额（万元元）一层230011025.3303.66二层2300651

16、4.955179.44三层2300409.2110.44四层2300204.655.2合计54.055648.66如果本项目目单独租租赁的情情况下，我我司认为为整体租租金收益益一年将将会在66006500万元之之间。第第五章 本项项目的开开发模式式项目整体开开发模式式根据泰州市市场的现现状，我我司建议议贵公司司整体收收购此项项目，然然后按照照产权式式商铺进进行销售售，然后后自己进进驻经营营。关于本项目目营销模模式整体形象定定位：泰泰州中档档百货购购物商场场销售模式：144楼产权权式商铺铺，分割割成100500平方米米不等的的小型商商铺进行行销售。营销手段：南京山山西路百百货进驻驻，提供供10年

17、年包租，每每年租金金回报88110不不等。销售价格：一层：150000元元/平方方米，二二层78800元元/平方方米，三三层48800元元/平方方米，四四层28800元元/平方方米。结论关于泰州商商业市场场1、定位和和地段是是产权式式商铺的的关键从20022年以来来泰州就就有产权权式商铺铺在销售售，销售售情况各各不相同同。定位位准确、地地段繁华华的项目目销售周周期仅为为半年，后后期经营营情况也也十分良良好，如如五一路路的财富富广场、锦锦泰购物物广场。定定位模糊糊、地段段不好的的项目销销售周期期最多达达到2年年，后期期经营也也很惨淡淡，如太太阳商业业广场（好好易家）、泰泰山行宫宫商业步步行街等等。2、中低档档百货商商场占领领泰州市市场目前泰州百百货商场场有文峰峰千家惠惠、泰州州第一百百货商