项目定位分析

1、第四章 项目定位分析一、影响项目定位的因素1、 土地价值分析项目地块规规则利于充分利利用易于规划与与设计 2、 需求求分析总需求较乐乐观高品质住宅宅需求大大需求面积逐逐渐变小小3、供给与与竞争态态势区域内供给给量较大大土地储备丰丰富，存存在开发发潜力入市时机较较为关键键二、项目市市场定位位描述本项目主要要经济指指标总建筑面积积： 992215平平方米总占地： 11.533公顷绿化率： 330%容积率： 44.8地上建筑面面积： 7334400平方米米商场： 1117550平方方米写字楼： 2112900 平方方米 其余为公寓寓： 地下建筑面面积： 2257775平方方米地下车位： 3333辆地

2、上车位： 633辆自行车： 4666辆2、整体功功能布局局建议项目规规划为：一栋写字楼楼，一栋栋商业 ，两栋栋公寓。整个社区采采用围合合式建筑筑方案公寓采用板板式高层层围合社区中中央空间间用地西侧从从北至南南依次摆摆放商业业配套、写写字楼的的一部分分；用地地南侧从从西至东东依次坐坐落另一一部分写写字楼和和公寓11号楼；用地北北侧设计计为公寓寓2号楼楼；社区区西侧与与东侧保保持完整整外立面面。社区设计两两个出入入口，实实现人车车分流。商业配套地地下可设设计为地地下停车车场，主主要满足足写字楼楼的需求求；公寓寓停车场场可设计计在1号号楼和22号楼地地下；商商业配套套北侧小小片空地地可设计计为商业业

3、用停车车位。围围合出的的空间可可聘请具具有实力力的景观观设计事事务所进进行布置置，达到到环境优优美、视视野明亮亮、集绿绿化休闲闲为一体体的场所所。从外外观上，在在西侧与与南侧保保持完整整连接，成成为：劲松商圈地地标性建建筑。 （具体规划划情况见见附图）三、目标客客户群体体描述 1、写字楼楼目标客客户群体体中小型外资资企业以CBD内内大公司司为服务务对象的的各类公公司留学归国人人员创办办企业投资型买家家2、公寓目目标客户户群体：投资型买家家首次置业的的白领阶阶层单身贵族知名企业高高层管理理人员的的工作居居所外企置业留学归国人人员注：21世纪不不动产认认为项目目在推广广入市过过程中,应赋予予产品一

4、一个包装装概念，但但这一包包装概念念应是在在产品已已具有鲜鲜明特点点之后,才在项项目具备备一系列列竞争点点的基础础上,通过富富有创意意概念进进行推广广包装，而而不是在在塑造产产品之前前，毫无无理由，且且无产品品支撑的的一种空空谈。这这一点如如有机会会，211世纪不不动产将将会在今今后一个个阶段协协同发展展商及广广告公司司共同完完成。项目功能定定位建议议.一、整体规规划建议议本项目作为为地标性性建筑，总总体布局局强调完完整大气气，体现现完整社社区的形形象。尽可能地利利用土地地，力求求经济、便便捷、利利于管理理和使用用。配套和非配配套公建建的布局局应便于于购买者者使用。采取大尺度度的手法法处理，追

5、追求小区区形象的的统一感感。必要要时可利利用景观观轴线法法加以控控制。鉴于小区西西南两面面临街，应应尽可能能考虑小小区内环环境的营营造。提倡户型细细部设计计，尽可可能在户户型的单单体设计计方面挖挖掘设计计潜力。二、外观设设计建议议在建筑立面面造型上上形成真真正的特特色，是是提升小小区品质质事半功功倍的方方法。建建成后可可成为区区域内的的地标性性建筑，易易于识别别。立面造型追追求朴素素、精致致、注重重细节的的风格。通通过设计计达到的的高品质质的感觉觉。考虑到北京京客户的的接受能能力远高高于建筑筑师的期期望值，建建议在立立面造型型上进行行较为现现代的探探索，但但要注意意新颖不不等于怪怪诞，分分寸和

6、风风格的把把握极为为重要。在立面造型型设计上上不要赋赋予建筑筑过多的的理念，注注重细节节的精致致和合理理是较为为明智的的。我公司根据据目前市市场标准准和项目目形象定定位建议议：写字楼外墙墙 采用用铝扣板板结合淡淡蓝色或或灰色双双层玻璃璃。公寓外墙底底层采用用大理石石、花岗岗岩贴面面，上部采采用高档档外墙砖砖。三、户型设设计建议议公寓的主力力户型，主主要空间间控制在在下列面面积范围围之内较较为合理理：一居居室：660平方方米建筑筑面积。两两居室：1000平方米米建筑面面积 在产品设计计中，基基本遵循循上述面面积指标标，不追追求夸张张的居室室面积。在某些空间间设计中中，如果果确有极极强烈的的特点，

7、在在市场上上会有较较好反响响，也可可以不必必墨守上上述指标标，在户户型内部部保留灵灵活调整整的余地地。 单位：平方米米一室户两室户客厅 20025-335餐厅8-100厨房3-55-8卫生间5-66-8主卧13-11516-188次卧10-133 储藏室室22-4四、配套设设施建议议1、写字楼楼必要的的硬件设设施：总体结构：采用柱柱网式结结构，以以提高楼楼层使用用率。层面积：110000-115000平米，这这样可以以保证较较合理的的使用率率。标准层办公公区域净净高2.7-22.8米米；地下室净高高至少33.5米米，以便便用作高高科技公公司的RR&D中中心实验验室或安安装客户户的UPPS等楼板

8、承载力力：某些些楼层楼楼板承载载力可以以达到或或超过4400千千克/平平方米，以以适应高高科技企企业及研研发机构构设置服服务器/数据中中心等的的承重要要求。空调：建议议四管制制FCUU或VAAV空调调系统，新新风量不不低于550立方方米/人人/小时时，可以以提供224小时时服务以以满足IIT公司司加班频频繁的要要求。电力：1100瓦瓦/平方方米，多多路或至至少双路路供电，有有后备电电机/UUPS保保证244小时不不间断供供电。（高高科技企企业尤其其软件企企业的RR&D中中心对电电力供应应和不间间断供电电要求很很高）电梯：保证证高峰时时等候时时间不超超过300秒楼面：设架架高地台台，高度度约10

9、0-155厘米。某某些楼层层于楼层层间预留留可拆卸卸楼板，便便于租用用二层或或多层客客户设置置内部楼楼梯，例例如嘉里里中心在在高层楼楼层的同同一位置置预留33米X44米可拆拆卸楼板板。通讯：楼内内铺设光光缆进行行语音、数数据和图图象多种种信号传传输与宽宽带网连连接（IIP或AATM），充充足数量量的DDDN（EE1，TT1）、IISDNN、DIID（所所有分机机拥有直直线号码码）等独独立的无无线通讯讯，卫星星通讯设设施。自然采光：楼层进进深不超超过155米，以以避免自自然采光光不足。楼面布局：应采用用柱网结结构，用用作孵化化器的楼楼层应易易于分割割成800-4000平方方米。2、写字楼楼必要的

10、的智能化化系统楼宇设备监监控系统统供热、通风风和空气气调节系系统给排水及中中水系统统照明设备系系统电梯监控系系统停车场管理理系统广播音响系系统（紧紧急广播播疏散）保安监控系系统保安监视系系统巡更系统防盗系统E）消防自自动化系系统消防报警系系统喷淋灭火系系统通风排烟系系统F）办公自自动化系系统共享信息系系统办公与文件件处理流流程自动动化管理理系统物业管理辅辅助系统统电子邮件系系统设备共享系系统G）信息自自动化系系统网络通讯系系统电视通讯系系统无线通讯系系统程控电话用用户交换换系统2、公寓必必要的智智能设施施出入口的管管理闭路电视监监控系统统对讲防盗系系统水、电、气气等远程程抄表住户报警系系统物业

11、计算机机管理系系统信息网络系系统车辆出入、停停车管理理系统。五、装修标标准建议议1、写字楼楼平面布布局及装装修标准准的建议议。平面布局：标准层建议议采用全全开间形形式以电梯间或或某个公公共区域域为分隔隔区，将将整个标标准层分分为两大大部分，在设计计上预留留上下水水管道根据业主的的要求，开开发商可可在大的的分区内内进行规规则性的的排列。装修标准：大堂、电梯梯间：磨磨光花岗岗岩地面面，大理理石墙面面内墙为立邦邦墙面乳乳胶漆地面为水泥泥砂浆找找平配地地毯石膏板天花花吊顶塑钢双层真真空内外外开窗户户2、公寓装装修标准准的建议议 建议议装修价价格加室室内配套套设施，单单价为8800 元/平平方米。室内装

12、修标标准：户门：高级级装饰三三防门或或高级木木门厨房：墙面面采用高高级瓷砖砖；地面面铺设防防滑地砖砖；铝扣扣板吊顶顶配送高级橱橱柜，洗洗盆、龙龙头，抽抽油烟机机卫生间：配配送高档档洗手盆盆、座便便器、浴浴盆、淋淋浴、龙龙头、花花洒。地地面铺设设高级防防滑地砖砖、墙面面采用高高级瓷砖砖外窗：铝合合金双层层中空喷喷塑室内： 墙墙面：高高级环保保乳胶漆漆地面：铺设设优质实实木地板板。六、配套服服务建议议1、写字楼楼配套服服务设施施根据功功能的不不同可分分为商业业设施、娱娱乐设施施和商务务设施三三大部分分。商业配套设设施大型仓储超超市便利店精品专卖店店娱乐配套设设施（可可设于商商场顶层层） 健身休闲娱乐设施商务配套设设施银行商务中心服务快递机票代理建议首层设设置：银银行、商商务中心心、代理理服务。公寓的服务务配套设设施会所是小