项目开发方案

1、一、项目整体策划项目开发产品定位策划受政府调控影响，高端户型的销售趋势下滑，而中低端经济型住房的市场供应量逐渐放大。由于总价低，正逐渐吸引越来越多的成熟的或年轻的消费群体。因此，我们们认为本本项目的的主力产产品应为为经济型型公寓，与与周边的的宋都房产产和保利利房产开开发楼盘盘，共同同形成具具有较大大规模公公寓群。消费人群定定位按置业目的的分按区区域分第一目标：为投资资及改善善性购房房者第一一目标：下沙城城原居住住者第二目标：刚需及及改善型型购房者者第二目目标：外外来人口口与周边边进城者者第三目标：刚需自自住购房房者第三三目标：市区及及其他区区块投资资者按职业群分分第一目标：临近商商业地块块从业

2、人人员第二目标：教职工工第三目标：大学城城留杭发发展的毕毕业生第四目标：企业白白领建筑风格定定位如今年的购购买者，大大都喜欢欢欧式的的、美式式的风格格，随着着购买群群体素质质的提高高，喜欢欢的风格格也越来来越多样样化。应应该讲，贴贴近现代代人们的的生活品品味，将将会是市市场主导导的产品品线，应应具有比比较广阔阔的市场场前景。这这种风格格不过分分拘泥于于其是欧欧洲的、美美式的，还还是中国国式的，而而是多种种建筑元元素的综综合，为为我所用用，满足足消费群群的需求求，因此在设设计上，集集合竖向向的装饰饰线条，塑塑造出几几何线条条明朗和和色调明明快的建建筑外立立面，大大胆地运运用色彩彩的拼接接、材质质

3、的联姻姻，表现现出多种种概念的的主题，和和缤纷、纯纯粹、休休闲、素素雅、简简约的风风格。实实现现代代城市人人们生活活群体对对个性和和有品质质生活的的追求。在空间内打打造精致致格局，采采用全球球采购的的方式来来实现定定制化精精装修标标准。东东方和西西方，古古典和现现代的设设计元素素，被运运用到不不同的主主题设计计里，不不同的细细节中；让居住住其间的的人们不不断享受受视觉与与触觉的的新意。户型定位根据地块附附近是大大学城以以及将建建设的商商业区的的位置条条件，下下沙沿江江生态居居住区的的趋势现现金主要要是“两室一一厅”的为主主，不管管在选择择质量和和价格方方面，对对于下沙沙的人流流的群体体（年轻轻

4、群体）来来说，“两室一一厅”是最合合适的选选择。以以下图示示是近几几年来下下沙在受受物业户户型的分分布：.建议户型价格定位值得一提的的是：项项目均价价130000元元在下沙沙楼盘中中毫无优优势。目目前，下下沙楼盘盘几乎都都在降价价促销，尤尤其是 HYPERLINK /loupan/238356.html 金金隅观澜澜时代、 HYPERLINK /loupan/238480.html 世茂广广场等单单价几乎乎都在万万元以下下，唯一一较之高高价的盘盘也属于于地力较较好的下下沙最中中心的区区块盘 HYPERLINK /loupan/238429.html 金金沙湖11号公寓寓（均价价170000-1

5、80000元元）。大家都知道道，楼市市动荡之之时，只只要下沙沙板块的的楼盘价价格有所所妥协波波动，总总能换来来一定的的成交量量。该盘盘前头的的保利湾湾天地、世世茂等盘盘屈膝降降价才换换来热销销场面宋宋都晨光光国际、保利江江语海为为代表。宋都晨光国际在14500/平方米左右；保利江语海公寓面积在80-140平方米，1400/平方米，吸引大批年轻的人群，开盘销售后形势一直较好。再根据消费人群主要是属于中高端消费水平，并且有大多数是外来人员，教师以及留杭的毕业大学生。下沙板块112月均均价1112399元/平平米1.556%江江干2000677元/平平米3.557%下沙房价因此，本项项目产品品的价格

6、格主体定定位，单单价为113800/平方方米左右右，总价价价位建议议在1220-2440万左左右为宜宜。销售方面下沙板块已已逐步深深得杭州州人垂青青，销售售总体较较为火爆爆。如海海天城、保保利东湾湾、梦琴琴湾、伊伊萨卡国国际城等等等目前前销售状状况良好好。保利东湾 德德嘉金沙沙阳光 金隅观澜时时代 金茂滨滨江花园园销售方面总总分析：下沙的的发展完完全是政政府主导导型，依依靠政府府强有力力的规划划将下沙沙这一张张白纸描描绘成现现在美丽丽的图画画。通过过大学城城计划与与投资优优惠措施施带动区区域的经经济、文文化、配配套、交交通等发发展，从从而为房房地产市市场的发发展与成成熟提供供了空间间与机会会。

7、售价价一路呈呈上涨趋趋势，随随着大量量的房地地产投资资（四大大房产大大鳄等）受受关注程程度逐渐渐提高，区域地位也是今非昔比，逐渐得到购房者的认可，其价格走势一直为业内人士看好。二、项目产产品规划划总面积：2221661平方方米建设用地面面积：2221661平方方米规划建筑面面积：6620550.88平方米米绿地率：不不小于330%容积率：00.5004 规划用途：住宅（设设配套公公建）用用地总户数4450户户总居住人口口 12250人人公寓：4550户414400平平方米（80130平方米/户）。公建：（商商服、幼幼儿园、物物管等）1101000m2。停车库：半半地下停停车库995500平方米

8、米。主要技术经经济指标标项目主要技技术指标标序号项目用地面积(平方米米)建筑面积(平方米米)建筑密度容积率备注1小区总用地地面积5450002地上建筑面面积620500.830%0.50443 住宅宅414000共计4500户4地下建筑面面积95505配套 其其中:社社区服务务站200 200 门卫室、垃垃圾站 小区区绿化及及小品6,6000 公建101000 自行行车棚440 四、项目规规划建设设和进度度安排规划说明地块建议规规划经济济技术指指标用地性质 住宅(设配配套公建建）用地地 总用地面积积 221611平方米米 代征地面积积 无 净地面积 221611平方米米 容积率 综合容积率率2

9、.66 总建筑面积积 620500.8平平方米 住宅414400平平方米，配配套公建建面积 101000平方米米 净地容积率率 地库面积995500平方米米 建筑密度 30% 绿地率 30%. 建筑间距要要点 满足国家及及杭州市市日照间间距规定定 退红线要求求 高层建筑后后退绿化化控制线线不小于于3米，后后退道路路红线不不小于88Q米，后后退北侧侧用地边边界不小小于155Q米且且不小于于0.33H 配套要求 机动车停车车位1个个/户，非非机动车车停车位位2.00个/户户，配套套公建面面积13352.5平方方米 交通规划要要点 机动车出入入口设在在东侧规规划道路路上 其他规划要要点 围墙通透美美

10、观，后后退绿化化控制线线不小于于0.55米，后后退道路路红线不不小于11米 土地整理及及前期开开发进度度 本本项目地地上建筑筑物清理理及改变变土地用用途与土土地转让让时间预预计为220111年10月至至20114年12月。同同时开展展前期市市场调查查、项目目开发和和营销方方案策划划、初步步可行性性分析，规规划、建建筑、建建筑施工工设计，项项目报建建等工作作。本项目拟用用42月时时间，工工期（338个月月）：220111年100月20014年12月，分分二期开开发。第一期大约约20111年110月至至20112年112月，第第二期220133年01月至至20114年112月完完成。项目进度表表项

11、目进度 2011年年 2012年年 2013年年 2014 10111202 0406 0810 12 02 04 06 08 10 12 02 04 060810前期工程 基础工程 主体结构工工程 设备安装工工程 室内外装修修工程 红线内外工工程 公建配套工工程 竣工验收 销售 分期开发建建筑类型型及规模模根据项目分分期计划划及各地地块相关关指标数数据整理理，可以以得出分分期开发发的建筑筑类型及及规模如如下表平宅1390001390002750002750004140002750000五、项目经经营方案案项目经营策策略首先，本项项目的竞竞争策略略是“用产品品与服务务说话”，从客客观条件件而言

12、，我我们以良良好的质质量，精精品户型型为竞争争优势，以以 “我们的的房子是是精品，我我们的服服务是一一流”，“用好的的产品赚赚取更多多的利润润”为取脂脂战略，充充分发挥挥自身产产品优势势，发挥挥最大竞竞争力。其其次、时时间就是是金钱的的原则，房房地产市市场变化化很快，在在合理计计划的前前提下，把把时间性性效果放放在首位位，把握握方向，当当断则断断，提高高项目操操作效率率。项目推进策策略回笼资金与与项目推推进合理理性是项项目推进进策略考考虑的最最核心因因素。运运作本项项目所需需的资金金可能有有一定不不足，需需要前期期一定量量的投入入，可考考虑项目目的土地地抵押贷贷款。就就项目开开发推进进而言，本

13、本项目采采用分期期推进的的策略，达达到回笼笼部分资资金的作作用。项目的初步步定位结合下沙新新城“国际”、“现代”、“人文”的城市市特质，本本项目以以“家在公公园里，公公园在家家里”作为设设计宗旨旨，在立立面风格格、园林林景观、户户型设计计等方面面都将联联合国际际一流团团队，融融合宝龙龙地产以以往的住住宅开发发经验，致致力于打打造一个个高品质质、内涵涵丰富的的小区。租售比例 预预计项目目至竣工工投入使使用时，住住宅部分分能实现现1000%的销销售，商商业、车车位部分分能销售售30%。为方方便计算算，假设设未销售售的商业业、车位位的租赁赁期在项项目建设设经营期期的第四四年开始始。五年年后（即即项目开开始后的的第8年年）全部部转售。销售进度与与价格住宅销售进进度序号销售时间合计2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年(即转转售年)1销售比例100%18%57%25%2销售面积(平方米米)4140007392236888103200