趣味拓展：中国古代的“购房限制”

1、PAGE8趣味拓展：中国古代的“购房限制”古代中国曾经出台过什么样的限制性购房政策呢笔者为你娓娓道来。西汉：只能购买邻居的房先说西汉的限购政策。不许“不比其宅”西汉建国后不久，大约在汉高祖刘邦的老婆吕雉吕太后当政的时候，朝廷颁布了如下规定：“欲益买宅，不比其宅，勿许。”（二年律令户律）这条规定的意思是说，你想买房，可以，但有一个条件：你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。比方说，小明、小强和小红仨人是街坊，小明挨着小强住，小强挨着小红住，在小明和小红当中隔着一个小强。那么好，小明可以买小强的房子，小强也可以买小红的房子，但小明却不能买小红的房子，因为他和她“不比其宅”。他们不比其宅，政府就“不许

2、”，禁止这种非紧邻的居民进行不动产交易。限制兼并，方便检举要问当时为什么会出台这样奇怪的限购政策，解释起来是很复杂的，我们概括地给出这么几个原因：一、西汉初年土地私有化还不明显，居民的宅基由政府统一划分、统一分配，一户家庭只给一块宅基，集体主义和理想化的色彩很浓厚。为了维持这个状态，政府不希望再出现土地兼并，不希望部分居民坐拥多处宅基而另一部分居民却身无立锥之地。所以政府一方面限制出售：“受田宅，予人若卖宅，不得更受。”（二年律令户律凡是国家分给你的房子或宅基，你可以卖掉，但是卖掉之后就不能再申请分配了；另一方面限制购买，“不比其宅，勿许。”想买房可以，问问你东邻王大妈或者西邻赵大爷是不是刚好

3、要卖，要是碰到这种好机会，你就买，要是碰不到，还是打消购买第二套房的念头吧！事实上，一人想买房而刚好其邻居又想卖房的概率是不会很高的，因为这个缘故，西汉初年的住房交易也非常少见。二、西汉登记人口和房产，用的是很原始的“手实”加“举发”手段。家里有多少人，住多大面积的房子，你自己报，这叫“手实”。万一你为了少交人头税和财产税，少报人口和房子怎么办不怕，政府鼓励邻居检举揭发，揭发属实，抓你坐牢，没收你的家产，一半家产充公，一半家产用来赏给检举揭发你的邻居，以资奖励，这叫“举发”。邻居们想“举发”，必须知道你家的底细，如果你经常搬家，像候鸟一样迁徙，邻居是很难清楚你家底细的，所以为了方便邻居们“举发

4、”，政府必须把每一户居民都尽可能固定到一个地方长期定居。限制你只能购买紧邻的房子，等于是把你和你的家庭固定到了一处，这样一来，邻居便于检举，政府便于管理。唐朝：先问亲戚和邻居进入唐朝，政策变了。这期间，出台了一种持续了一千多年的限购政策，我用八个字来总结，叫做“求田问舍，先问亲邻”。什么意思呢就是买地皮也好，买房子也好，不光要经过原业主的同意，还必须经过原业主邻居和族人的首肯，否则，不管你付给原业主多少钱，签订的合同多么完美，在法律上都是不被承认的。房屋买卖“先问亲邻”唐朝的规定是这样的：“天下诸郡有田宅产业先已亲邻买卖。”（唐会要卷85）全国不管哪个城市，一切地皮和房产，想出售，先问亲戚和邻

5、居。五代十国的规定：“如有典卖庄宅，准例房亲邻人合得承当。若是亲邻不要，及著价不及，方得别处商量，和合交易。”（全唐文卷996所载后周广顺二年律令）卖房的时候，先问四邻和族人是否想买，如果他们不愿，或者出的价太低，你才能卖给其他人。宋朝的规定：“应典、卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。”（宋刑统卷13）比五代十国时还要细致，还明确了征求意见的顺序：先问族人，后问四邻。元朝的规定：“前去立账，遍问亲邻，愿与不愿执买，得便与人成交。”（至元二年晋江县务给付麻合抹卖花园公据，收录于中国历代契约会编考释）光口头上征求亲邻同意无效，还得

6、立一张“问账”，让族人和邻居在上面挨个签字，大伙都同意你卖房了，你才能出售。明朝的规定跟元朝相同，这里不赘述。事实上，一直到清朝，甚至到了民国，“求田问舍，先问亲邻”的规矩还在局部地区持续，因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜。解放前夕，还有人在买房之前，先在报纸上刊登启事，让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系，如有意见赶紧提，别等成交之后再找后账（参见1946年11月1日杭州正报第一版国立浙江大学置产征询，上海申报、重庆新民报、广州民国广州日报等民国报纸也经常刊登类似启事）。保护宗族财产不流失到这时候，大伙的问题应该来了：买卖房屋，只要买主卖主两厢情愿就足够了，干吗还得经过

7、卖方族人和邻居的同意呢这里有他们什么事啊！拙著千年楼市：穿越时空去古代置业（花城出版社2022年出版）对这个问题有详细解答，其实概括来讲，原因无非两条：一、为了保护宗族财产不流失。您知道，古代中国从来不存在明晰的完全属于私人的物权，一切不动产在法律和道德两种层面都是既属于个人又属于族人的，尤其祖辈遗留的房屋，如果未经叔伯兄弟的同意就拿来出售，极可能会引起持久的甚至大规模的同族争斗，即使是出于维护基层稳定的目的，地方政府也必须要求“求田问舍，先问亲邻”。二、跟西汉时一样，为了便于亲邻检举，进而便于政府控制每一户居民。简言之，政府人为设置亲邻障碍，必定减少住房交易，必定增加居民迁徙的难度，这样把百

8、姓都固定到土地上，统计人口也好，征收赋税也好，勘破案件也好，都变得很容易。元明清：官员买房限制多从元朝开始，还出现了一种有趣的购房政策：不许当官的买房。为什么作出这种规定呢严禁官员在任处买房一、蒙古人灭了金国、西夏、大理和南宋，从前朝那里继承了许多国有房产。在灭国的过程中，死在他们铁蹄下的平民也不少，那些平民的房子也因为无人看管而收归国有。这样在元朝初年，政府手里就握有大量公房，可以随心所欲地分给中央干部和地方干部，作为他们的办公楼或者家属院。换句话说，大多数蒙古官员都能分到房子，没必要再去购买。二、南宋刚刚灭亡那会儿，一批蒙古人跑到江南做了领导，这些领导嫌分到的公房太小，出去借住或购买民房。

9、借住民房的不仅强拿强要，而且强奸杀人；购买民房的也很蛮横，譬如一套房市价十万，他们只给五千，甚至一分钱不给，弄一张假合同，逼着原业主签字画押，那房子就成他的了（参见至正直集卷2宋末豪民）。他们这样做，激起了极大民愤，各地义军纷纷起兵抗元。为了抚慰江南、化解民怨，元世祖忽必烈颁布了禁止蒙古官员在江南购置产业的严令。明朝的规定是这样的：“凡有司官吏，不得于见任处所置买田宅。违者笞五十，解任，田宅入官。”（明代律例汇编万历问刑条例任所置买田宅）敢在工作所在地买房，让朝廷得知，扒光屁股打五十板，开除公职，最后还要没收你买的房子。清朝的规定更厉害：“凡有司官吏，不得于现任处所置买田宅，违者笞五十，解任，

10、田宅入官。”（大清律例会通新纂卷8户律田宅）这一条是照搬明朝的法律。“旗员历任外省，有在任所置产者，勒限责令，变价回旗。如有隐匿不报，查出财产入官，地方官失察，照例议处。”（乾隆实录卷8）不光限制官员购房，还限制旗人购房，凡旗人去外地工作，胆敢在工作所在地买房，其所买房产由朝廷强制拍卖，拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房，当地官员也有责任向朝廷举报，如不举报，一旦查出，跟着买房的旗人一起受处分。严禁子弟随任在乾隆时期，不光严禁旗人在工作所在地买房，还严禁旗人官员带着年满十八岁以上的儿子上任。乾隆七年，“定旗员子弟随任之例”，“向来旗员子弟随任在外，年至十八岁者，例应来京。”“子弟在京长养，年过十八岁以上者，非奉特旨，不得随任。”（乾隆实录卷158）旗人在外地做官，其儿子（也包括孙子、侄子和外甥）如果不到十八岁，可以跟着他在工作所在地居住；如果超过十八岁，必须送回北京。为什么会有这样的规定呢跟当时旗人子弟过于蛮横有关。据乾隆实录记载，旗人在外地做官，其子弟如果跟着上任，则狗仗人势，祸害地方百姓。碍于旗人官员的面子，地方司法机关还很难惩罚他们。乾隆思来想去