物业顾问经理财务及相关知识培训教材

1、77/77第一部分：工商业务差不多知识在工商业务差不多知识中要紧介绍三个方面的内容：公司法、物业资质、物价收费。第一讲公司法篇一、 公司的类型及简介我国现行的公司法所称公司，是指依照公司法在我国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。图示如下：公司公司股份有限公司有限责任公司股份有限公司有限责任公司股东会股东会股东会股东会监事会监事会股东会董事会董事会股东会董事会董事会二、什么是有限责任公司、股份有限公司有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的法人企业。而另一种公司形态国有独资公司，是指国家授权投资的机构或者国家授权的部门单独投资设立的有限责任公司

2、。例如，中海物业是有限责任公司，注册资本1000万元，由中海集团公司按比例出资而成。中海物业下属三家子公司：中海电梯公司，注册资本300万元；中海楼宇科技公司，注册资本200万元中海环境公司，注册资本50万元，也是有限责任公司，由中海物业和三家子公司按比例相互交叉持股而成。股份有限公司是指由一定人数以上的股东组成，公司全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。例如：中海地产公司是股份有限公司，注册资本40680万元，由中海集团下属5家法人公司出资组建。股东会是有限责任公司和股份有限公司的权力机构，对公司的经营方针和投资打算、选举和更

3、换董事、监事、审议董事会、监事会报告、对公司年度财务预算方案、利润分配方案、增加或减少注册资本、对股东向股东以外的人转让出资作出决议、对公司合并、分立、变更公司形式、公司解散和清算、修改章程具有决定权和批准权。三、有限责任公司和股份有限公司的异同点有限责任公司和股份有限公司是两种不同的公司形态，如下图：公司类型相同点不同点募集资金股东人数股份转让股权证明股东会和董事会有限责任公司1、股东都对公司承担有限责任。 2、股东的财产与公司的财产是分离的，股东将财产投资公司后，该财产即成为公司财产，股东不再直接操纵和支配这部分财产。3、对外差不多上以公司的全部资产承担责任。只能由发起集资，不能向社会公开

4、募集资金二个以上五十个以下受限制较多，对股东的出资有严格要求股权证明是出资证明书，且不能转让、流通股东会的权限比董事会大，董事会人员由三至十三人组成股份有限公司能够向社会公开募集资金五个以上转让容易股权证明是股票，能够转让、流通由于股东人数没有上限，股东会的权限比董事会相对小，董事会人员由五至十九人组成成立公司的注册资本：1、有限责任公司注册资本的最低限额以生产经营为主的公司人民币50万元；以商品批发为主的公司人民币50万元；以商业零售为主的公司人民币30万元；以科技开发、咨询、服务性的公司人民币10万元。2、股份有限公司注册资本的最低限额为1000万元。四、有限责任公司、股份有限公司设立程序

5、办理市工商局部分的事宜 内资企业：到市工商局（宝安、办理市工商局部分的事宜 龙岗区的到区工商局）办理；私营企业：到各区工商局办理 2、刻制公章、财务专用章 2、刻制公章、财务专用章 3、3、办理组织机构代码证事宜 到无线电治理大厦10楼市质量技术监督局代码办证大厅办理4、4、设立银行差不多存款帐户 到所选定的银行办理5、办理国税、地税税务登记证地税：到市地税局办理5、办理国税、地税税务登记证 国税：到所在区国税局办理 （一）设立有限责任公司、股份有限公司应提交的资料：序号文件名称提交文件的公司类型1公司董事长或者执行董事签署的公司设立登记申请书有限责任公司 股份有限公司2具有法定资格的验资机构

6、出具的验资证明3公司章程4股东会决议、董事会决议5企业名称预先核准通知书6公司住宅证明7授权托付书（办事人员）讲明：1、股份有限公司除了提交以上资料外，还需提交以下资料：设立股份有限公司的批准文件、创立大会的会议记录、筹办公司的审计报告。 2、股东或者发起人的资格证明是指：企业法人营业执照的复印件、自然人的身份证明。 3、住宅为自有的，提交房屋产权证明复印件；住宅为租赁的，提交房屋租赁合同复印件。 4、假如公司经营范围中的涉及到需前置审批的项目，需提交相应证件。例如：物业治理资质证书、停车场许可证（具体如何办理，在第二、三节将详细讲述）（二）设立有限责任公司、股份有限公司的分支机构（以物业治理

7、处、停车场为例）提交如下资料：1、填写分公司设立登记申请书；2、加盖公司公章的公司章程复印件；3、加盖公司公章的企业法人营业执照复印件；4、公司对分公司负责人的任命文件；5、营业场所使用证明（进展商开具治理用房证明）6、进展商建筑施工许可证复印件；7、建筑物命名审批表；8、物业全委合同一份9、停车场许可证复印件（设立停车场分支机构时提供）（三）办理国税、地税税务登记证物业公司缴纳的税种包括：营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、房产税、企业所得税、印花税，治理处缴纳的税种包括： 除上述税种中的房产税和企业所得税外的其他税金和交增值税。办理税务登记证的法人企业和分支机构需要提供的资料：1、税务

8、登记表（一式三份）；2、营业执照（副本原件、正本复印件）；3、有关合同、章程复印件； 4、银行差不多存款账户卡复印件；5、法人代表的身份证原件、复印件；6、组织机构代码证书原件及复印件、信息卡原件；7、房屋租赁合同或其他证复印件； 第二讲 物业资质篇物业治理资质的演变物业治理资质证书是从事物业治理业务的资格凭证，凡在深圳市辖区范围内从事物业治理业务的单位，必须取得资质证书，方能从事物业治理。深圳市住宅局1996年10月下发深住1996110号文件，关于印发深圳市物业治理资质证书治理规定的通知，规定全市物管单位实行资质等级治理，按等级标准核发物业治理资质证书。具体等级划分如下：序号资质等级注册资

9、本（万元）物业治理企业人员配备荣誉称号管辖物业面积1甲级300单位法人代表和分管物业治理的负责人具有中级以上职称和大专文化，90%以上具有中级以上技术职称或大专以上文化程度30%以上获省级50%以上获市级60%以上获区级所管物业建筑面积60万M2以上，高层楼宇20万M2以上，超市层楼宇1栋以上2乙级150单位法人代表和分管物业治理的负责人具有中级以上职称和大专文化，70%以上具有中级以上技术职称或大专以上文化程度20%以上获省级40%以上获市级50%以上获区级所管多层楼宇30万M2以上，高层楼宇10万M2以上3丙级50单位法人代表和分管物业治理的负责人具有中级以上职称和大专文化，50%以上具有

10、初级以上技术职称或大专以上文化程度到1999年10月，建设部出台物业治理企业资质治理试行方法，对全国物业治理单位规范并确定了等级标准和资格审批治理部门。申请国家资质证书的条件序号资质等级注册资本（万元）物业治理企业人员配备要求治理各类物业的房屋建筑面积分不占下列相应项目计算基数的百分比之和不低于100%多层住宅M2高层住宅M2独立式住宅（不墅）M2办公楼、工业厂房M21一级500物业治理专业人员及工程、治理、经济等相关专业人员许多于30人。中级职称以上许多20人。企业经理、项目经理取得物业治理专业人员职业资格证书。200万100万15万50万2二级300物业治理专业人员及工程、治理、经济等相关

11、专业人员许多于20人。中级职称以上许多10人。企业经理、项目经理取得物业治理专业人员职业资格证书。100万50万8万20万3三级50物业治理专业人员及工程、治理、经济等相关专业人员许多于10人。中级职称以上许多5人。企业经理、项目经理取得物业治理专业人员职业资格证书。20万10万2万5万4临时资质50物业治理专业人员及工程、治理、经济等相关专业人员许多于10人。中级职称以上许多6人。企业经理取得物业治理专业人员职业资格证书。2004年1月，深圳市住宅局下发深住20041号文关于核发国家物业治理资质证书的通知，依照文件的精神，决定将我市物业治理资质证书与国家资质证书并轨，自2004年1月起至3月

12、底，向全市物业治理企业核发国家资质证书，那么原深圳市资质证书在国家资质证书颁发后作废。一级资质证书由住宅 局初审后报省建设厅复审，再报建设部审批及发证（本次申请国家一级资质证书的企业，暂领取国家二级资质证书，待建设部颁发一级证书后收回），二、三级和临时资质证书由住宅局核查后依照授权直接颁发。像中海物业差不多早已具备国家一级资质的企业就免于重新申请。二、资质证书的申报程序申请物业治理资质证书，要向住宅局提供以下资料：1、申请单位按要求填写深圳市物业治理资质证书申请登记表并提供相关资料，送至单位注册地址所在地区住宅局。2、区住宅局同意申请后，须在15个工作日内初审完毕，并将初审意见和申报材料返还申

13、请单位。3、申请单位持初审意见和申报材料到市住宅局进行申报，市住宅局应在30个工作日内核准颁发资质证书。不予批准的，应给予书面答复。4、申请单位应保证申报资料的完整性和真实性，并配合市、区住宅局实地考核。 5、申报一级资质的报省建设厅复审后报建设部审批发证。第三讲 物价收费篇一、物价收费治理在2000年前，深圳市物价局对物业治理企业要核发物业治理收费许可证，也确实是在办理了工商税务证照等手续后，要向深圳市物价局申请物业治理收费许可证。当时的程序如下：物业治理公司应向市物价局提供如下资料：（1）工商营业执照；（2）行业主管部门核发的物业治理资质证书；（3）物业治理确认书；（4）业主委员会成立的批

14、文；（5）申请审批收费标准的书面报告。召开业主会议，对物业治理收费标准实行听证；审批收费标准后，办理物业治理收费许可证。在2000年，由深圳市物价下发了深价200041号文件关于物业治理服务收费若干问题的通知，对物业收费许可证的发放作了相应的调整：1、成立业委会的小区：依照物业治理有关法规、规章的规定，已成立业主委员会的，物业治理服务的收费标准由业主委员会与物业治理公司在物业治理托付合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定，经业主大会讨论通过后执行。但假如物业治理项目、质量、深度超过指导标准所规定物业类不的，收费标准由业主委员会与物业治理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。无需向物价部门

15、申报和备案，暂不实行收费许可证制度。 2、没有成立业委会的小区：达到法定条件应当成立业主委员会但尚未成立的住宅小区物业治理费定价问题。对因政府职能部门缘故没有及时成立业主委员会的，仍由物价部门征求物业治理行业主管部门意见后核价，对属开发建设单位、物业治理企业或业主缘故没有及时成立业主委员会的住宅小区的物业治理费定价申请，经区住宅行政治理部门审核同意并出具意见后，物价部门可作为专门情况受理并审核定价。 以后所有的物业治理费批准文件应注明，业主委员会成立后，按业主委员会与物业治理公司签订的治理合同中的收费标准执行。二、物业治理费小区物业治理费的差不多开支用于住宅小区公用设施、设备和公共场所的日常治

16、理、维修和养护费用、公用水电费、垃圾清运费、绿化养护费等等，收取治理费是物业治理工作中的特不重要的环节。当公司的商务部接洽一个新小区时，就必须对小区的治理费进行测算。对小区周边的楼盘进行调查，比较物业治理费的定位。在签订了全委合同、小区入伙之后，就开始治理处的收费工作。例如，像中海阳光棕榈园是中海地产开发建设的精品楼盘，小区建筑面积35万M2，可收费面积约22万M2 ，包含高层、小高层、多层。由于建筑类型不同、物业资质等级、所在地区周边小区收费不同，治理费收费标准也不同。中海阳光棕榈园的高层、小高层治理费2.8元M2，多层治理费1元M2 。三、停车场收费停车场是小区的一个重要配套设施，停车场在

17、营业收费之前，须到交警局和物价局办理相关证照方可营业。（一）申办停车场许可证申办停车场许可证需提供如下资料： 1、填写机动车停车场申办审批表； 2、建审验场合格证明书； 3、建筑物消防合格证明复印件； 4、停车场的设置车位、标志牌、进出口等硬件设施的施工设计图及交通组织图； 5、办场的土地使用权出让合同书和红线图的复印件，或与土地使用权单位的关系证明和用地协议； 6、申办单位工商营业执照、税务登记的复印件； 7、法人授权停车场责任人的证明； 8、治理员登记备案表； 9、责任人和治理员身份证、暂住证的复印件及一寸彩照二张。 (注：所有复印件盖申办单位公章。)（二）收费标准2000年，交警局将停车

18、场原先的“车辆保管”改为“车辆停放”，停车场不再负车辆丢失或损坏的保管责任。但实际责任还在争议之中。1999年之前，深圳物价局有关停车场保管费用如下图所示： 标准场类天（24小时内）月（30天）小车大车超大型车摩托车小车大车超大型车住宅小区工业厂房配套停车场（收费基准价）室内首2小时内5，第3小时起3元/小时400露天510152505007502002年深圳市物价局下发深价200232号文件关于加强机动车停放服务收费治理的通知将机动车停放服务费作了相应调整，调整后的收费标准如下： 标准场类天（24小时内）月（30天）小车大车超大型车摩托车小车大车超大型车摩托车住宅小区工业厂房配套停车场（收费

19、基准价）室内首3小时内5，超过3小时10首3小时内10，超过3小时20225050050露天51015111022033025 另物价规定：关于停车用的IC卡收费只能按成本收取押金。水电收费2002年10月1日市物价局深价管字200240号文关于调整都市供水部分价格政策的通知和2003年5月23日市物价局深价管字200313号关于进一步调降我市销售电价的通知对住宅和商业水、电的收费标准作了相关规定。深圳市物价局深价管200318号又公布关于进一步调降我市销售电价有关问题的补充通知。最新的住宅和商业的水、电收费标准如下表：用户类型水费排污费单价（元/吨）电费单价（元/度）类不用量（吨）单价（元/

20、吨）居民高层25吨以下1.890.500.6825-30吨2.8430吨以上3.79多层25吨以下1.5925-30吨2.3930吨以上3.19商业2.550.700.87治理处公用2.550.700.87第二部分 会计报表差不多知识会计报表差不多知识要紧介绍：会计差不多要素、会计报表。第四讲 会计要素篇会计是以货币为要紧计量单位，运用特有的方法和程序，对企业的经济活动和财务收支进行核算和监督，并参与经济预测和决策的一种治理活动。由于物业治理是作为房地产综合开发的连续和完善，物业治理企业会计核算制度也是参照房地产开发企业会计制度制定，但物业治理企业怎么讲不同于房地产企业，它的要紧核算内容是托付

21、服务业务和自主经营业务，因此物业治理会计既具有房地产会计的特点生产开发的核算，又有本身独有的特点经营服务的核算。物管会计的对象是物业治理经营活动过程中的资金和资金运动。会计对象具体化确实是会计要素。企业会计要素包括资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等六大类。其中：资产、负债、所有者权益构成会计的差不多要素。一、资产是企业所拥有或者操纵的能用货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。企业资产能够分为流淌资产、长期投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用（过去是递延资产）和其他资产。 现金及各种存款流淌资产 流淌资产短期投资应收及预付帐款存货债券投资长期投资股票投资长期投资 其他投资

22、房屋及建筑物汽车固定资产固定资产生产工具资 产 资 产专利权非专利技术无形资产无形资产商标权 著作权 土地使用权 商誉长期待摊费用 开办费长期待摊费用 大修费用 其他资产其他资产 诉讼中的财产 特准储备物质二、负债是企业所承担的，能以货币计量、需以资产或劳务偿还的债务。负债按其偿还期限的长短，能够分为流淌负债和长期负债。长期负债是指偿还期在一年或一年以上的债务。 短期借款 应付及预收帐款流淌负债 应付工资、福利费流淌负债 负 债 应交税金负 债 应付利润 长期借款长期负债 长期负债 应付债券 长期应付款 三、所有者权益是指企业资产所拥有的权利，包括投资者投入资本（股本）、资本公积、盈余公积和未

23、分配利润等。资本公积包括企业在创立和经营过程中同意捐赠的资产价值和法定财产重估增值等。盈余公积和未分配利润差不多上企业经营过程中的留存收益。盈余公积包括企业按照国家规定从企业税后利润中提取的法定盈余公积和任意盈余公积金（各按10%提取）。资本公积和盈余公积能够按法定程序转增资本，盈余公积还可用来弥补企业亏损。未分配利润是指企业留于以后年度分配的利润或待分配利润。 国家投入资本投入资本 法人投入资本投入资本 个人投入资本 外商投入资本 同意捐赠资本资本公积所有者权益 法定财产重估增值资本公积所有者权益 资本溢价 资本汇率折算差额 留存收益 盈余公积留存收益 未分配利润四、收入要紧是指企业的营业收

24、入，物管企业中确实是指在提供劳务和服务的经营业务中实现的收入。能够分为主营业务收入和其他业务收入两类。物管企业中是主营业务收入要紧是顾问治理费收入。主营业务收入 治理费、顾问费主营业务收入收 入其他业务收入 开办费收 入其他业务收入 材料销售 出租房收入五、费用是指企业在生产经营过程中发生的各项耗费的货币表现，分为计入成本的费用和直接计入营业损益的费用。期间费用 治理费用期间费用费 用 财务费用 费 用经营费用 销售费用经营费用 项目成本 物管成本六、利润是企业在一定时期内的最终财务成果，它集中反映了企业生产经营活动各方面的效益。企业利润总额由营业利润、投资净收益和营业外收支净额组成。利 润营

25、业外收支净额投资净收益营业利润利 润营业外收支净额投资净收益营业利润第五讲 会计报表篇一、会计报表的差不多概念（一）财务会计报告的构成财务会计报告是指企业对外提供的反映企业某一特定日期财务状况和某一会计期间经营成果、现金流量的文件。财务会计报告分年度、半年度、季度和月度财务报告。在年度和半年度的财务会计报告应包括会计报表、会计报表附注、财务情况讲明书。会计报表要紧包括资产负债表、利润表、现金流量表及相关附表。（二）会计报表的作用会计报表是以日常核算资料为依据编制的，用来集中概括地反映企业和行政事业单位的财务状况、经营成果以及成本费用情况的书面文件。会计报表的作用要紧有五项：为投资者了解单位的财

26、务状况及进行投资决策提供信息资料；为单位的债权人提供有偿债能力方面的信息；为单位内部治理人员和职工进行日常的经营治理提供信息资料；为财政、工商、税务等行政主管部门提供信息资料；为审计机关检查、监督各单位的经营活动提供信息资料。向会计报表使用者提供经济决策有用的信息，包括企业的财务状况、经营业绩和财务状况变动的资料。（三）会计报表的种类按反映的经济内容可分为：反映财务状况表（资产负债表、现金流量表）、反映财务成果表（利润表、利润分配表、主营业务收支明细表等）、反映费用和成本表（期间费用表、产品成本表等）。按报送对象可分为：对外会计报表（资产负债表、利润表、现金流量表、报表附注）和对内会计报表（能

27、够自行设计及成本费用表等）。按包括的会计主体范围可分为：个不会计报表和合并会计报表。按报送的时刻可分为：年度、半年度、季度和月度会计报表。二、 资产负债表资产负债表是反映企业某一特定日期资产、负债、所有者权益等财务状况的会计报表。资产负债表又被称为平衡表，是因为它的资产负债两方必须平衡，即： 资产 = 负债 + 所有者权益（净资产）它依照资产、负债和所有者权益三个差不多要素的相互关系，按照一定的分类标准和一定的顺序排列编制而成。（一）资产负债表提供的信息包括：1、资产负债表能够提供资产、负债和所有者权益的全貌。通过编制资产负债表能够提供某一日期资产的总额，表明企业拥有或操纵的经济资源及其分布情

28、况，是分析企业生产经营能力的重要资料；2、通过资产负债表，能够反映某一日期的负债总额以及结构，表明企业以后需用多少资产和劳务清偿债务；3、通过资产负债表，能够反映所有者权益的情况，表明投资者在企业资产中所占的份额，了解权益的结构情况；4、资产负债表还能够提供进行财务分析的差不多资料，据以计算出各种财务指标。（二）阅读资产负债表的步骤：首先要阅读资产负债表中反映资产总额、负债总额、所有者（股东）权益总额的信息，总整体上把握企业的财务结构。1、资产总额能够讲明： eq oac(,1)截止到报表编制日时企业拥有多少资产。 eq oac(,2)数字大小可反映企业经营规模的大小。 eq oac(,3)同

29、前期报表中资产总额相比较，评价企业资产增减，可笼统反映企业当年经营效益的优劣。2、负债总额能够讲明： eq oac(,1)截止报表编制日企业拥有多少负债。 eq oac(,2)数字大小可反映企业所承受的风险大小。 eq oac(,3)同前期报表中负债总额相比较，评价企业负债增减。但应注意：负债的增加尽管企业风险的增加，但却未必是不利的（因为有时负债的增加是为满足投资的需要，以求长远利益）。然而负债的畸形增长必定显示企业经营的恶化。3、所有者（股东）权益总额能够讲明： eq oac(,1)截止报表编制日企业的所有者（股东）实际拥有的净资产。 eq oac(,2)数字大小可反映所有者在企业中的财宝

30、多少。 eq oac(,3)同前期报表中所有者总额相比较，评价企业净资产增加与否。净资产的增减可真实反映企业经营效益的好坏（与资产总额作用相比）。要更深了解企业的某一项业务情况，需要通过进一步阅读在资产、负债、所有者权益下重要会计科目所体现的数据（略）。 如：“存货”、“应收帐款”等科目的大小反映了企业资金流淌性的大小，企业资金变现能力的强弱。 又如“长期投资”科目余额的大小对进行下一期的决策投资是有重要意义的。 如“固定资产”“累计折旧”“固定资产清理”三个科目的余额的差额体现了企业固定资产使用效率的高低。“固定资产净值” =“固定资产原值”“累计折旧”+“固定资产清理”。 下面是资产负债表

31、的格式：资产负债表 2003年 12月 31日编制单位：治理处单位：元资 产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数流淌资产：流淌负债： 货币资金1259631.602214083.14 短期借款33 短期投资2 应付票据34 应收帐款325433.31485263.61 应付帐款35186573.66 550384.31 应收票据4 预付帐款36 应收股利5 应付工资37 应收利息6 应付福利费38 预付帐款7 应付股利39 应收补贴款8 应交税金4016228.83 57793.55 其他应收款925203.95266023.16 其他应交款41396.25 1485.51 存 货

32、1055128.5645484.61 其他应付款421290304.65 3513665.64 待摊费用11 预提费用43一年内到期的长期债券投资12 可能负债44 其他流淌资产13 一年内到期的长期负债45流淌资产合计14365397.423010854.52 其他流淌负债46长期投资： 应付内部单位款47108953.20 81138.24 长期股权投资15流淌负债合计481602456.59 4204467.25 长期债权投资16长期负债： 长期投资合计17 长期借款49固定资产： 应付债券50 固定资产原值1851822.0076522.00 长期应付款51 减：累计折旧196303.

33、5019026.80 专项应付款52 固定资产净值2045518.5057495.20 其他长期负债53 减：固定资产减值预备21长期负债合计54 固定资产净额2245518.5057495.20 递延税项： 工程物资23 递延税款贷项550.000.00 在建工程24 负债合计561602456.594204467.25 固定资产清理25所有者权益：固定资产合计2645518.5057495.20 实收资本57无形资产及其他资产： 减：已归还投资58 无形资产27 实收资本净额59 长期待摊费用28309706.51 资本公积60 其他长期资产29370429.42 盈余公积61无形资产及其

34、他资产合计30370429.42309706.51 其中：法定公益金62 未分配利润63-821111.25-826411.02 递延税项：所有者权益合计64-821111.25-826411.02 递延税款借项31资产总计32781345.343378056.23负债及所有者权益合计65781345.343378056.23三、利润表利润表利润表又称损益表，是反映企业一定期间经营成果的会计报表。由于它是反映企业一定期间内利润的形成或亏损发生过程的动态报表，因此，利润表的结构和内容与企业利润构成的因素直接相关。（一）利润表提供的信息从企业利润表中，可直接猎取如下数据：1、主营业务收入：反映企业

35、经营要紧业务所取得的收入总额。2、主营业务成本：反映企业销售商品和提供劳务等业务发生的成本。3、其他业务利润：反映企业除主营业务以外的其他业务收入扣除其他业务成本及应负担的费用、税金后的利润。4、营业利润：反映企业主营业务和其他业务扣除其他相关费用的利润。5、投资收益：反映企业以各种方式对外投资所取得的扣除投资损失后的净收益，其中包括分得的投资利润、债券投资的利息收入以及认购股票取得的股利和收回投资时发生的收益等。6、利润总额：反映企业实现的利润。7、所得税：反映企业从当前损益中扣除的所得税。8、净利润：反映企业交纳所得税后的利润。（二）企业利润的计算步骤如下：第一步：计算主营业务利润 主营业

36、务利润 = 主营业务收入 主营业务成本 主营业务税金及附加第二步：计算营业利润 营业利润 = 主营业务利润 + 其他业务利润 期间费用那个地点期间费用包括营业费用、治理费用和财务费用。第三步：计算利润总额 利润总额 = 营业利润 + 投资收益 + 补贴收入 + 营业外收入 营业外支出第四步：计算净利润 净利润 = 利润总额 所得税（三）阅读利润表的方法利润表与资产负债表不同，利润表中上下项之间有计算程序上的承接关系，因此阅读利润表就要采取由上至下的阅读顺序进行。（四）利润分配表是反映企业利润的分配情况和年末未分配利润结余情况的报表，它是利润表的附表。通过利润分配表，能够了解企业实现利润的分配（

37、包括亏损的弥补）情况，了解分配的水平，以及年末未分配利润的结余数额。（五）利润分配表反映的信息（1）“净利润”项目，反映企业全年实现的净利润。（2）“年初未分配利润”项目，反映企业年初未分配的利润。（3）“盈余公积转入”项目，反映企业用盈余公积弥补亏损等转入的数额。（4）“提取盈余公积”项目，反映企业提取的盈余公积。（5）“应付利润”项目，反映企业应付给投资者或者其他企业和个人的利润。下面,以公司治理处和专业公司的会计报表为例，介绍损益表和利润分配表的差不多格式：损 益 表 2003 年 12月编制单位：治理处单位：元项目行次本月数本季数本年数一、主营业务收入1813950.711728803

38、.465025520.55减：主营业务成本2448230.861388308.774384995.27 营业税金及附加342588.3290774.13261193.94二、主营业务利润4323131.53249720.56379331.34加：其他业务利润528440.00减：治理费用644783.09138790.88438459.53 财务费用730-4051.89-7605.17三、营业利润8278318.44114981.57-23083.02加：投资收益90.000.00 营业外收入101567.414147.8018758.71减：营业外支出11975.46975.46975.4

39、6加：往常年度损益调整12四、利润总额13278910.39118153.91-5299.77减：所得税14五、净利润15278910.39118153.91-5299.77利 润 分 配 表编制单位：专业公司 2003年度 单位：元项 目 行次 本年实际 上年实际一、净利润 1 1,618,035 849,597加：年初未分配利润 2 849,597 1,028,183其他转入 3 二、可供分配的利润 4 2,467,632 1,877,780 减：提取法定盈余公积 5 84,959 102,818 提取法定公益金 6 提取职工奖励及福利基金 7 提取储备基金 8 提取企业进展基金 9 利润

40、归还投资 10三、可供股东分配的利润 11 2,382,673 1,774,962 减：应付优先股股利 12 提取任意盈余公积 13 84,959 102,818 应付一般股股利 14 679,678 822,547 转作资本或股本的一般股股利 15四、未分配利润 16 1,618,035 849,597四、现金流量表现金流量表是以现金的流入和流出反映企业在一定期间内的经营活动、投资活动和筹资活动的动态情况，它反映了企业现金流入和流出的全貌。（一）现金流量表的作用1、现金流量表能够讲明企业一定期间内的现金流入和流出的缘故（划分经营活动、投资活动和筹资活动产生三部分流量）。2、评价企业的偿债能力

41、和支付股利的能力。3、分析企业以后猎取现金的能力。4、分析企业投资和理财活动对经营成果和财务状况的阻碍。5、可提供不涉及现金变动的投资和筹资活动的信息。通过附注方式提供不涉及现金变动的投资和筹资活动信息，使信息使用者能够全面了解和分析企业的投资和筹资活动。（二）现金流量表的核心规则1、一项资产增加是现金运用一项资产减少是现金来源2、一项负债增加是现金来源一项负债减少是现金运用3、一项权益增加是现金来源一项权益减少是现金运用现金流量表的格式如下：现 金 流 量 表编制单位：专业公司 2003 年度 单位：元项 目 行次 金额经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 1 275219

42、9.43收取的税费返还 2收到的其他与经营活动有关的现金 3 14351062.48现金流入小计 4 17103261.91购买商品、同意劳务支付的现金 5 847556.15支付给职工以及为职工支付的现金 6 906606.36支付的各项税费 7 41201.67支付的其他与经营活动有关的现金 8 5557518.40 现金流出小计 9 7352882.58经营活动产生的现金流量净额 10 9750379.33投资活动产生的现金流量：收回投资所收到的现金 11 取得投资收益所收到的现金 12处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额 13收到的其他与投资活动有关的现金 14 现金流

43、入小计 15购建固定固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 16 248690.00投资所支付的现金 17 4169000.00支付的其他与投资活动有关的现金 18 现金流出小计 19 4417690.00 投资活动产生的现金流量净额 20 -4417690.00筹资活动产生的现金流量汲取投资所收到的现金 21 4645000.00收到的其他与筹资活动有关的现金 22 现金流入小计 23偿还债务所支付的现金 24 分配股利或利润或偿付利息所支付的现金 25支付的其他与筹资活动有关的现金 26 现金流出小计 27 筹资活动产生的现金流量净额 28汇率变动对现金的阻碍 29现金流量净增加额

44、30 9977689.33五、物业治理成本明细表物业治理成本明细表是反映物业治理处在一定期间内为小区治理服务所发生的各项差不多开支的会计报表，从物业治理成本明细表能够猎取小区治理一个期间（如一年、一个季度）的直接成本信息数据，如直接人工费、直接材料费、其他直接费、间接费用的明细数据。关于表中具体明细项目在第九讲“物业治理成本篇”中再重点介绍。下面是物业治理成本明细表的格式：物业治理成本明细表编制单位: 治理处2003 年 12月单位：元项 目行 次本 季 数累 计 数一、直接人工费1404671.661440649.54 1.护卫人员2275539.351010779.79 2.清洁绿化人员3

45、11482.7524689.95 3.维修人员459971.80202402.79 4.其他人员557677.76202777.01二、直接材料费6150156.95310501.25 1.护卫材料723498.0046700.00 2.维修材料896630.00140246.00 3.清洁材料922917.4587082.75 4.其他材料107111.5036472.50三、其他直接费11663166.601837134.66 1.公用水电费12325035.60325035.60 2.大厦维修费13 3.机电设备维修费1484996.00402976.00 4.电梯维修费15225000

46、.00 5.清洁费16247235.00685840.00 6.其他175900.00198283.06四、间接费用18170313.56796709.82 1.治理人职员资及福利费19102844.11446003.89 2.工会经费203087.1625023.01 3.水电费21 4.差旅交通费227659.7818040.59 5.办公费23-14114.38-78313.27 6.劳动爱护费248738.7570054.24 7.固定资产折旧费2514699.6429811.57 8.交际应酬费261990.00 9.食堂费用274900.0046726.00 10.社区文化活动费2

47、83120.1817365.28 11.摊销费用摊销291494.1560722.91 12.低值易耗品摊销303171.2012583.95 13.职员培训费311200.0031650.00 14.劳动保险费3232759.07114297.75 15.税金33400.00400.00 16.业主管委会费用34 17.其他35353.90353.90合 计361388308.774384995.27第三部分 会计核算的基础知识会计核算的基础知识要紧介绍物业治理企业的会计科目、税费结构、收入结构、成本结构、治理费用结构。第六讲 会计科目篇一、会计科目的定义：会计科目是对资金运动按其经济内容的

48、性质进行的分类。由于企业资金运动的内容纷繁复杂，在会计核算中必须进行分类才能揭示其规律。每一类经济活动都有一个统一的名称，反过来讲，每一个会计科目都只反映某一类经济活动。为了全面反映企业的全部经济活动，需要设置许多不同的会计科目。二、会计科目的分类：1、按反映经济内容的性质分类，会计科目可分为五类：a、资产类b、负债类c、所有者权益类d、成本类e、损益类；2、按经济内容的分类，会计科目可分为二类：a、资产类b、负债权益类；3、按用途的分类，会计科目可分为八类：a、盘存类b、结算类、c、权益类d、收入类e、费用类f、跨期摊配类g、财务成本类h、调整类；4、按反映会计报表内容的分来，会计科目可分为

49、二类：a、资产负债表类b、损益表类；三、物业治理企业会计科目代码对比表：序号科目代码科目名称序号科目代码科目名称一资产类252176其他应交款11001现金262181其他应付款21002银行存款272191预提费用31101短期投资282301长期借款41131应收账款292321长期应付款51133其他应收款三所有者权益类61141坏账预备303101实收资本（股本）71171内部往来313111资本公积81231低值易耗品323121盈余公积91233库存材料333131本年利润101301待摊费用343141利润分配111401长期股权投资五损益类121501固定资产355000货币兑

50、换131502累计折旧365101主营业务收入141505固定资产减值预备375102其他业务收入151701固定资产清理385201投资收益161801无形资产395301营业外收入171901长期待摊费用405401主营业务成本181911待处理财产损溢415402主营业务税金及附加二负债类425405其他业务支出192101短期借款435501营业费用202121应付帐款445502治理费用212151应付工资455503财务费用222153应付福利费465601营业外支出232161应付利润475701所得税242171应交税金485801往常年度损益调整大部分公司会计科目的设置是按照

51、反映经济内容的性质来分类的，因为我公司是物业治理企业，没有成本类科目，故会计科目分为：a、资产类b、负债类c、所有者权益类d、损益类。统一规定会了计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记账簿，查阅账目，实行会计电算化。第七讲 物业治理企业税费篇一、物业治理企业的税金结构：（一）物业治理企业缴纳的税金涉及七类税法中的四类：1、流转税：增值税和营业税2、特定目的税：都市维护建设税、教育费附加3、所得税：企业所得税、个人所得税 4、财产和行为税：印花税（二）要紧税项政策1、增值税对商品生产和流通中各环节的新增价值或商品附加值进行征税。 征税范围：1）销售或进口的物资2）提供加工、修理修配劳务 增值税纳

52、税人：按经营规模及会计核算健全与否分两类：1）一般纳税人 2）小规模纳税人 增值税税率：一般纳税人 17% 13% 小规模纳税人 6% 4% 物业治理企业，仅指治理处的增值税：代收代付水电费时，视同销售，属小规模纳税人，按4%的征收率纳税。 具体计算：增值税=应收业主水电费金额/（1+4%）*4%2、营业税对提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人进行征税。 征收范围：交通运输业、建筑业、娱乐业、服务业等九类行业。 征收税率：3%、5%、8%等，不同行业税率不同。 物业治理企业的营业税：物业治理属于服务性行业，按5%的征收率纳税。 具体计算：营业税=营业额5%3、都市维护建设税以增值

53、税、营业税、消费税为计税依据而征收的一种税。 目的：国家为加强都市的维护建设，扩大和稳定都市维护建设资金来源。 税率：1%、5%、7%三档，深圳市的税率为1%具体计算：都市维护建设税=（增值税+营业税）1%4、教育费附加以增值税、营业税、消费税为计税依据而征收的一种附加费。 税率：深圳市的税率为3% 具体计算：教育费附加=（增值税+营业税）3%5、企业所得税对企业取得生产经营所得和其他所得征收的税。以上所得是指合法的、实物或货币的、纯收益。 税率：深圳市的税率为15%，属特区优惠政策。非优惠税率为30%。 具体计算：企业所得税=税前利润15% 企业亏损，则不用缴纳企业所得税。6、个人所得税对个

54、人取得的各项应税所得额征收的一种税。 税率：工资、薪金所得，适用九级超额累进税率，从5%45%。 具体计算：个人所得税=应税所得额适用税率速算扣除数 应税所得额=每月收入额费用扣除标准 费用扣除标准：1600（特区），800（非特区） 征收方法：由企业代扣代缴，个人承担。个人所得税税率计算表：级数全月应纳税所得额（元）税率（%）速算扣除数1500以下5%02500-200010%2532000-500015%12545000-2000020%375520000-4000025%1375640000-6000030%3375760000-8000035%6375880000-10000040%1

55、03759100000以上45%15375 关于稿酬、劳动酬劳、特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，按次征收个人所得税，适用税率是20%的比例税率。但关于稿酬所得按应纳税额减征30%；关于劳各酬劳所得一次收入高的，实行加成征收个人劳务酬劳一次超过20000-50000元的，按税法规定计算的税额，加征五成，超过50000元的，加征十成。7、 印花税对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。征收范围：购销合同、运输合同、借款合同、保险合同等十类合同；营业帐簿；权利、许可证照；产权转移书据。税率：1、比例税率：分5档，0.

56、05、0.3、5、1、4 2、定额税率：5元/每件，适用帐簿和权利、许可证照两类。具体计算：印花税=合同金额*税率二、物业治理企业的代收费用结构：物业治理企业在进行经营活动中，所代收的费用有水费、排污费，某些治理处还会涉及代收电费，具体标准为：用户类型水费排污费单价（元/吨） 电费单价（元/度）类不用量（吨）单价（元/吨）居民高层25吨以下1.890.500.6825-30吨2.8430吨以上3.79多层25吨以下1.5925-30吨2.3930吨以上3.19商业2.550.700.87治理处公用2.550.700.87其中，物业治理企业在代收水费时，要向高层住宅小区居民收取20%的加压费和6

57、.24%的增值税费，向多层住宅小区居民只收取6.24%的增值税费。但加压费的收取问题，由于各个治理处的实际情况不同，收费方法也不尽相同。例如我公司的老治理处海滨广场治理处，凡是高层住宅居民，不论住在哪一层，均收取加压费，多层、小高层住宅居民均不收取。而相对较新的阳光棕榈园治理处，则不论是高层住宅依旧多层住宅，只要是住在4楼以上的居民，均收取加压费。又如地处布吉关外的中海怡翠山庄治理处，尽管小区内差不多上多层住宅，但由于市政供水不足，对居民均要收取加压费。第八讲 物业治理企业收入篇物业治理企业在进行经营活动中，治理处的要紧收入来源：物业治理费、车位费、有偿服务收入、其他收入，公司收入来源有治理酬

58、金顾问治理收入、其他收入等，按会计核算归集有以下几个方面构成：1、主营业务收入主营业务收入是指各单位在从事物业治理活动中为物业产权人、使用人提供维修、治理和服务所取得的收入，包括物业治理收入、物业经营收入和物业大修收入。2、其他业务收入其他业务收入是指各单位从事主管业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入等。3、营业外收入营业外收入是指各单位发生的与其生产经营无直接关系的各项收入，包括处置固定资产净收益、固定资产盘盈、出售无形资产收益、罚款净收入等。物业治理企业的各项收入具体为：主营业务收入其他业务收入营业外收入住户治理费

59、摆台收入罚款净收入商户治理费房屋中介代销手续费收入滞纳金收入维修收入废品回收收入处置固定资产净收益停车场收入其他收入（复印、电话收入）固定资产盘盈会所收入住户专车收入游泳池收入租金收入4、专用基金专用基金属于非营业收入，分为二类：本体维修基金（只有深圳有此项基金）：系代收代付基金，业主在房屋交付保修期满后第一个月起开始向物业治理处交纳。本体维修基金的30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修，70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程，用于中修以上维护工程时，须经业主委员会或该栋50%以上的业主书面同意。 专用基金是由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区建设总投资2%的比例一次向治理会划拨

60、的资金，总投资含地价、公用设施配套费、建筑成本。专用基金用于购买治理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区公用设施的重大维修工程（实际工作中没有执行，开办费属于此项）。第九讲 物业治理企业成本篇一、物业公司的财务核算特点物业公司只能按治理处的治理成本提取10%的治理酬金，扣除自己的治理费用等开支后形成公司的利润。治理处上交治理酬金后有节余利润是治理处全体业主的，亏损要由物业公司来承担，公司现行的治理合约是酬金制和包干制的结合，按新条例规不定期要在合同中明确是包干制依旧酬金制，才有利于物业公司。依照上述原则进行公司和治理处的会计核算，物业公司的会计报表要分不反映投资人的权益和全部会计单位汇总两套报表