地产成本管理学习总结-0

1、地产成本管理学习总结学习了第三天，今天看了些重庆公司的资料。其中中海的那 个资料是比较好的，很实在。如果前2天学习的是一些基本知 识，那么今天开始进行到了房地产领域的知识。先回顾下地产公 司的成本控制。地产公司的成本分类6个大大部分。1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、营销成本； 5、管理成本；6、财务成本。按照中海的分法我觉得还是不错的。1、土地成本；土地成本（约占项目总成本的30-35%左右）， 主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆 迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。要点是三个：拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报价 策略、严格控制交地及付款风险。具体到不同

2、的拿地情况又有分类。1）旧城改造地块。要点是3个：争取尽可能的优惠政策； 争取在税收方面获得一定程度的返还；尽可能争取高容积率，间 接降低土地成本。2）其它发展商转让（挂牌交易）的地块：要点是2个：在 地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行 仔细认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否有债务纠第1页共15页 纷）；同时积极与转让方进行协商，延长付款期限，降低资金成 本。3）公开招投标或拍卖地块：要点是3个：加强分析研究， 做到正确客观投标。采取一定的投票策略，做好政府有权部门的 公关工作。中标后争取对我司土地开发、交地以及付款有利的条 件，降低土地成本。中海地产土地成本管理的

3、主要责任部门为投资发展部。2、前期费用；（约占项目总成本的2-3%左右），主要指设计 费、报建费、勘察测绘费以及可研费用，其中成本控制的重点为设计费（报建费、勘察费 等比重较小，且一般有相关收费标准）。对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：1）采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经 济指标参数；3）限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的 内容；4）控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。众所周知，设计结果决定了工程造价的85%甚至以上，因此设 计管理（虽然整个设计费用仅占总成本的2%）是工程成本管理的重中之重。一方

4、面，合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评第2页共15页 估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观 的经济性建议、另一方面，设计部门自身应以项目定位为原则， 在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成 果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避 免完工后的返工及不必要的成本浪费。中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。3、工程成本；（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分 项工程及甲供物资成本、配套成本等构成。主要通过以下具体措施来控制分项成本：1）在项目前期尽早确定合理的成本控制目标。2）成本管理部门（合约、财务）应及时对成本

5、测算值作进 一步拆分。3）在工程分项和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比 三家，最低价中标”的原则。4）加强对投标单位的议标制度。5）充分进行建材市场调研，6）设计图纸、材料样板提早开始研究、完善，招标准备工 作也应早开始。7）完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更 前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。设计变更引致 的费用调整是工程成本控制的重点和难点。第3页共15页分项工程及甲供物资成本管理的主要责任部门为合约管理部 和项目发展部。特别要强调的是，近年来，在财务系统的配合下，合约管理 部建立了成本分析预警制度，取得了较好的效果。成本分析预警 制度指的是成本管理部门与有关部

6、门配合，在项目发展的不同阶 段根据项目发展的具体情况实时，定期调整成本台帐，及时反馈 有关成本变动情况，预测成本变动趋势，并通过各种有效途径（如成本控制小组会议制度）及时进行调整、消除造成成本异常 波动的不合理因素。另外，在项目完工生，对由财务部、合约管 理部共同牵头，对项目开发成本的组成、分布、变化过程进行深 入分析，并做出合理的评估。4、营销成本；（约占项目总成本的5-8%左右），主要指在项 目销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。营销成本管理的主要措施为以下几点：.建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体 制。.完善营销成本管理的招标体系，完善各项广告制作的报

7、 价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的 优质低价，控制广告制作的费用成本。.降低媒体发布的折扣点，。营销成本管理的主要责任部门为营销策划部。第4页共15页5、管理成本；（约占项目总成本的2-3%左右），是指公司、 项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的种类费用，主要为人力资源成本及行政成 本。管理成本控制的措施主要是全员树立降低成本、增加效益的 观念，全方位对项目的开发间接费进行监控，如提高工作效率，减少浪费、减少管理 费用的开支等。6、财务成本。财务成本（约占项目总成本的6-8%左右），主 要为资金成本和税务成本，由项目总成本确定。另外，与合约管理部配合，采取适当缓付

8、分项商工程款的方 式也可以降低财务成本。以上我觉得还是比较全的。明天开始就正式分析地产公司成本管理的细节。尤其是2个 内容。建设工程的成本管理。设计阶段的成本管理。尤其是后 者。最后用地产全项目的成本和融科的动态全成本的学习作为结 束吧。但愿这个周内学习的完。房地产实习总结今年七月下旬到八月下旬，我在三亚凤凰岛进行了为期一个 月的实习。实习期间我第一次接触到了一个成熟的现代化房地产 公司的运营体制，学到了很多的东西。第5页共15页在此之前，我可以说是基本没有什么社会经验。尽管以前学 校在暑期也提倡学生行类似的社会实践活动，可总是流于形式， 学生们总是应付差事，敷衍了事或是干脆的弄虚作假，在这次

9、实 践活动之前我作为一个大学生（不敢说所有的，但至少代表了相 当多数）只扮演过两种社会角色：学生与消费者，也就是说所知 仅限于学习学校的知识，和花钱购买从生活必需品到奢侈品等一 系列的消费，从未尝试过作为为社会创造价值的一份子参与到社 会的活动中去。也从来没有考虑到从象牙塔中走出到社会中去的 时候，需要我们在大学期间使自己具备什么样的能力来适应这个 社会，下面就从我自身谈起：作为一个大学生的我，此前的生活上基本上是一帆风顺的。 没遇到过什么大的挫折。初中高中都算顺利，大学虽然不是很理 想，毕竟也还是自己考上的，没让家里多费太多心思。长期紧张 的高中生活使我习惯了老师的教鞭赶着走。到了大学，猛一

10、下放 松的学习环境使我非常的不适应。甚至可以说，直到我去实习以 前都没有找到一个好的学习方法来适应大学的学习生活，换句话 说，就是不知道大学应该怎么上。自身好逸恶劳的性格使我在过 去的两年的生活里面一直遵循着两条生活习惯：一是大学期间一定要对自己很好，因为大学里，你辛苦奋斗 一年，跟别人一年随便玩玩，最后考试抄抄，成绩是差不多的。 没必要强迫自己；另一条就是，做一件事情必须等到天时，地利 人和，所有的条件都具备才去做，自认为这样可以达到事半功倍第6页共15页 的效果。可事实证明，这种条件都具备的时间和机会几乎是没有 的。这两条消极的人生观再加上好逸恶劳的性格决定了我大一的 整个一年都在打游戏中

11、度过，大二虽说有部分激励自己的意识觉 醒，觉得不能再这么下去，于是不打网络游戏了。可是依然一年 到头，感觉自己什么都没有做，白过了一年。这次去凤凰岛实 习，给我感触最深的有三个人。第一个是苏棋智，第二个是高 寒，第三个是龚婉玉。在这三个人身上发生的事情使我看到了未 来的危机，迫使我进行了对自己的思考。首先是苏棋智的离职。苏棋智可以说是一个很努力的小伙 子，也很有勇气。也的确在帮领导装修房子这件事情上巴结到了 领导。可是像他这样一无背景，二无能力，三无经济实力的人。 尽管不是大学刚毕业，也还是注定会被淘汰的。尽管他也进行了 一番留下的努力，可上面的几条硬性条件决定了他必须走。而其 中最关键的因素

12、，就是能力不足。而我现在在一些方面甚至还远 不及他。假设我正常四年大学上完也来到凤凰岛工作的话，我会 比他更快的被辞退掉。高寒是刚毕业的大学生，刚来的时候比较低调，看不出来她 和别人有什么不同。可是那次在会议室的讲演，让我意识到了我 和她同为实习生，我们的差距有多么大。低调做人，高调做事， 这句话在她的身上得到了完美的体现，她是一个做事情非常有方 法的人，很认真，并能将自己的方法很有条理的说出来。上班时 态度很端正，从不在上班的期间主动闲聊或者做其他与工作无关第7页共15页 的事情，几乎是作为很完美的一个职员存在。正是因为她职员做 得太出色了，几乎可以毫不犹豫的断定，如果让她做领导，她也 一定

13、能做得非常出色。这种做事很有方法，做人很有分寸的生活 态度，我我一定要在学校学会。如果说苏棋智让我看到了危机， 那么高寒让我看到了差距。她做事情的方法，是把事情放在心 里，时时刻刻的用心去想。她思维很有条理，拿到一样自己从来 没做过的工作，在很短的时间内找到做好这件事情的方法，有条 理有重点的实行，并且最后能在做好事情的同时完成自己做事的 理论方法，流利的讲出来，这是一种非常了不起的能力。我在接 下来的两年里一定要努力达到这个目标。她让我意识到，仅仅完 成任务是不够的，必须要做的出色。12按照常理来说，我的报告似乎应该完成了。苏棋智让我感受 到了危机。这是我奋起的源动力；我在高寒那里找到了差距

14、，有 了奋斗的目标和方向。接下来似乎就应该是：瞄准目标努力奋斗 实现了。可是还是有一件事情，也给了我很深的触动，那就是在 我在三亚的最后一周的时候，发生在龚婉玉身上的事情。龚婉玉 也是刚毕业就被招了进来，据说面试时候，李总一直在说压她的 话，压了六七次，把她说的什么能力都不行。这要换我早就会放 弃这份工作，灰溜溜的退出。可是她却被招了进来并成功成为了 凤凰岛营销部团队中的一员。她的能力不比苏棋智强多少，再加 上刚毕业，新手，做什么事情也都不大做得很好，能力方面和其 他的人相比有一定的差距，在公司的地位不高，就或多或少的会第8页共15页 多一些杂事做。可没听见她抱怨过什么，做事情也还都算的上是

15、积极尽心。蔡经常在会上对她的工作不满意，进行批评。这次又 因为人员编制超标的问题，要将她辞退。当李总找她谈话表达出 辞退她意愿的时候，换了其他年纪相若的小女孩儿，一定会红眼 圈儿坐在办公室默默地流眼泪，可是她却在当天就找了蔡总，表 达了自己希望留在公司的意愿，并且成功的争取到了继续留在公 司的机会。从龚婉玉的身上，我看出了一个人如果具备好的心理 素质，会在逆境的时候给人以多么大的优势。同样的一件事情， 心理素质好的人可以争取到更多的机会，受到打击以后也可以比 一般人恢复的更快。早一点恢复到冷静，就可能找出解决问题的 方法。有时候，去与留，就在这短短的几个小时之间。蔡总曾经说过，河南人很能说。我

16、写完这东西发现这话不 假。连我这么不能说的都能写出来个一二三出来。这次实习改变 了我很多，使我的生活的态度发生了彻底的改变。积极的工作环 境造就了积极的生活态度，可是回到了郑州，回到了河南工业大 学以后，没有公司那样的紧张生活，我怎样能保持这样的一种积 极的生活态度呢？我想了很长时间，决定自己以提问问题的方法 来逼迫保持这样的一种状态。我目前给自己提了三个问题：.你是不是松懈了？.你的本职的工作是不是都做好了？3.你是不是还可以做到更好？第9页共15页蔡总给我讲他小的时候送报纸的故事，并不是让我也去送报 纸，而是让我知道，他有时时刻刻逼迫自己不断向前的勇气、决 心和毅力。我可能没有这个勇气，但

17、我必须这么做，没有退路 的，身后死路一条。想要生存，做好是不够的，必须做到出色。房地产策划工作总结2020年即将结束，我进入公司已经两个月了，总结一下工作 的心得。一、专业技能1、策划案写作策划案的核心是给这个项目的定位，以及怎么在各方面做到 这个定位。每个策划案都有很多花哨的部分，一是为了渲染项目定位的感觉，二是美观，三也是展现能力的一种体现。策划案是有模板和套路的，写过几个之后，就可以不自觉的 就大量套用模板。要求不高时，合适的模板，不管在板式还是文 字上，都可以大量沿用，只需要改动里面的部分文字即可。因为 我们公司代理项目多，几乎可以找到所有需要运用的模板，这对 我这个刚学做策划的是很方

18、便的。如果需要的话，我自己也可以 做出比较漂亮的模板。2、报广第10页共15页报广方面，我目前还是简单的写了一些，平时没感觉的一些 “盛大开盘、荣誉开启”之类的词，到自己想就觉得不简单了， 可能也是因为自己刚开开始写吧，反正也都是有套路的。整个项目的报广内容是分阶段的，一、筹备期二、蓄水期三、预热期四、强销期五、持销期六、开业期七、养市期，每个阶段的报广侧重点不一样，如筹备期和蓄 水期就注重整体的概念、定位基调的宣传，到预热期开始就涉及 到一点产品的信息，再到强销期或以后，就要体现具体的产品信 息，各种的营销活动则会掺杂在各个阶段。3、案场改进方案开发商由于对自己案场的布置习以为常，很多很明显

19、的需要 改进的地方都忽视了。或者只想到一两点，无法成为系统，代理 商站在旁观者的角度，专业的来矫正很有必要。我们给外滩中心做案场改进方案的时候，发现开发商因为几 个领导要操心的事情太多了，重心偏向销售，没有专门的推广部 门；历史遗留的问题又比较严重，前一个领导的作风是想到一个 做一个，毫无连贯性可言，宣传推广的画面也是根据他的喜好选第11页共15页 择多种亮色交杂在一起，无法体现项目的高端品质。我们接过这 个项目，直叹这么好的项目，做成这样真是被埋没了。改进方案 里，我们提出泛现场的概念，将项目的宣传布展扩大到周围一公 里内，从道旗、展示牌、工地围挡、高炮到售楼处包装都统一更 改，项目的高端有

20、序的形象马上就出来了。4、具体活动方案活动展现出来的，其实都是简单的聚人气、彰显楼盘品质的 东西，真正要命的是活动的核心及其想要达到的效果。比方说都是参加房展会，你在房展会上要展示什么？有些楼 盘展示是的定位和品质，有些楼盘就会在房展会上大肆打折促 销，有些楼盘则会用高品质的活动吸引成交，属于比较隐晦的促 销。5、踩盘踩盘的目的是什么呢？该开始经理让我去踩盘，我是很晕 的，去楼盘转了一圈就回来了，售楼员说了一大通，不知道该听 什么，楼盘里各种各样的东西，不知道该重点看哪些，记下哪 些。事实上需要知道的资料WTT都可以查得到，而且我们公司房 地产信息研究很强大，可以查到各个楼盘的销售情况（不过有

21、一 定的滞后性）。踩盘一定要带着很强的目的性的。策划经理带我的时候，踩盘就是要看项目的资源、现场的包 装、小区的设计和产品的细节，这些都是要到项目现场去亲自看 才知道的，思考为什么他们是这个定价，项目是不是受市场欢第12页共15页 迎，消费者主要来自哪里，不过要求是比较感性的，市场情况知 道一些就可以。销售经理来了之后，对我的踩盘则提出另外的要求，销售率 成了踩盘的重点，整体销售了多少？哪些户型销售的好？客户是 哪个地区？要尽可能的得出具体准确的数据。踩盘是有很多技巧的，这个到下个篇章再具体来说。二、学习方法1、多看要看大量的策划方案，但是自己的经验对于理解这些方案是 很大关系的。一开始接触到

22、策划案，一点感觉都没有，不明白项 目这样的情况是多危及，系列的营销活动又是怎样力挽狂澜的。 在听臧总分析项目，并写过策划案之后，看策划案马上就有很大 进步，立马可以抓出策划案的核心，知道他们想要干嘛，会采取 哪些方法来做。不过方法光看是没用的，凡是亲身经历了才知道 水深水浅，才有经验。2、实践做事情前，要对为什么做这个事情，会达到什么效果心里要 有数，不光要知道自己要做什么，还有知道其他人的分工，要有 总局的把握。然后做的时候就验证预期的时候，这个过程可以变 的很有趣。如果你是一个不怎么重要的角色，整个活动你知道的 信息不会很多，对活动的把握自然就没有。那么就在做的过程中 认真观察，梳理出来每批人都在负责什么，要想达到什么效果，第13页共15页 在活动结束后，就能最大可能的掌握活动内容。各大活动大同小 异，包括的都是几个部分。这次公司组织的中国旅游地产论坛， 规模是很大的，来了很多全国重量级地产人物，参与到组织活动 的其中，以前对大型活动，大型公司、大人物的崇拜感一下子就 没了。再大的活动，重要的不外乎几点：制造出可以供不断炒作 的噱头，请到大量的重量级人物，联系好重要媒体，安排好他们 的行程和食住。3、跟在师傅们的后面很多东西不是口教或者安排课程来教会的，就是需要时间的 潜移默化的。默默的跟在师傅们后面，看他们怎么说话，怎么行 事，耳濡目染，提高自己。4、自己