建筑法律法规概述

1、建筑法律法规10/17/20221第七章房房地产产管理法法律制度度1/19/20202内容提要要城市房地地产管理理法概况况房地产开开发城市房屋屋拆迁房地产买买卖房地产抵抵押房地产租租赁房地产中中介业务务1/19/20203第一节房房地产产法概述述一、概念念房地产：房屋财财产和土土地财产产的统称称。房地产法法：调整房地地产关系系的法律律规范的的总称。房地产关关系：人们取得得、开发发、利用用、经营营和管理理房地产产而形成成的社会会关系民事（商商品）性性质的房房地产关关系平等主体体之间基基于房地地产而发发生的所所有、使使用、转转让、抵抵押押、租赁赁等经济济关系行政性质质的房地地产关系系不平等主主体之

2、间间基于房房地产的的征用、拆迁、土地用用途管制制、建设设立项审审批、房房地产税税收等经经济关系系1/19/20204第一节房房地产产法概述述二、房地地产法调调整对象象的内容容房地产民民事关系系房地产行行政管理理关系房地产经经济关系系1/19/20205第一节房房地产产法概述述三、房地地产法的的基本原原则1、节约约用地、保护耕耕地原则则2、国有有土地有有偿、有有限期使使用原则则3、扶持持发展居居民住宅宅建设，逐步改改善居民民居住条条件原则则4、保护护房地产产权利人人合法权权益和房房地产权权利人必必须守法法原则5、依法法纳税的的原则1/19/20206第一节房房地产产法概述述四、房地地产法的的任务

3、和和作用（1）调调整房地地产经济济关系确定参与与房地产产经济活活动的主主体资格格确定主体体参与房房地产活活动的方方式调整房地地产经济济活动的的对象（2）建建立和完完善房地地产市场场确定市场场范围确定房地地产市场场行为规规范明确了进进入市场场的程序序1/19/20207第一节房房地产产法概述述四、房地地产法的的任务和和作用（3）加加强房地地产市场场的管理理对房地产产交易市市场的管管理对房地产产价格的的管理对建筑承承包活动动的管理理对房地产产经营单单位的管管理（4）促促进房地地产业发发展1/19/20208第一节房房地产产法概述述五、房地地产法体体系房地产法法律体系系，是用用以调整整和规范范房地产

4、产开发、经营、管理和和服务的的一整套套法律规规范的有有机统一一体。目前，我我国已经经基本形形成了以以城市市房地产产管理法法为基基本法，辅之以以一系列列房地产产单行法法规和相相关法规规，结合合宪法、民法、行政法法等共同同调整房房地产关关系的房房地产法法规体系系1/19/20209第二节房房地产产开发一、房地产开开发概述述1、概念念房地产开开发是以土地地开发和和房屋建建设为投投资对象象所进行行的生产产经营活活动在依法取取得国有土地地使用权权的土地上上进行基基础设施施、房屋屋建设的的行为1/19/202010第二节房房地产产开发一、房地产开开发概述述2、房地产开开发的特特点房地产开开发是在在国有土土

5、地上进进行的作为房地地产开发发用地的的土地，必须是是国有土土地，集集体土地地不能成成为房地地产开发发用地房地产开开发的内内容是进进行基础础设施（土地开开发）和房屋建建设（房屋开开发）房地产开开发是一一项十分分复杂的的经济活活动1/19/202011第二节房房地产产开发一、房地产开开发概述述3、房地产开开发的基基本原则则严格执行行城市规规划的原原则经济效益益、社会会效益、环境效效益相统统一的原原则全面规划划、合理理布局、综合开开发、配配套建设设的原则则1/19/202012第二节房房地产产开发二、房地产开开发用地地以进行房房地产开开发为目目的而取取得使用用权的土土地两类：即即基础设施施建设用用地

6、和房屋建设设用地房地产开开发用地地仅取得得开发用用地的使使用权，取得方方式为出出让和划划拨。1/19/202013第二节房房地产产开发二、房地产开开发用地地（一）土地使用用权出让让是指国家家将国有有土地使使用权在在一定年年限内出出让给土土地使用用者，由由土地使使用者向向国家支支付土地地使用权权出让金金的行为为1/19/202014第二节房房地产产开发土地使用用权出让让的特征征土地使用用权出让让是国家家将国有有土地使使用权出出让的行行为只有国家家能以土土地所有有者的身身份出让让土地。土地使用用权出让让是有偿偿的土地使用用者取得得一定年年限内的的国有土土地使用用权，须须向国家家支付土土地使用用权出

7、让让金土地使用用权出让让是有期期限的土地使用用权出让让的有期期性土地使用用者享有有权利的的范围不不含地下下之物1/19/202015第二节房房地产产开发土地使用用权出让让的方式式1、协议议出让的的方式出让方与与受让方方（土地地使用者者）通过过谈判、协商，最终达达成出让让土地使使用权一一致意见见的一种种方式“商业、旅游、娱乐和和豪华住住宅用地地，有条条件的，必须采采取拍卖卖、招标标方式；没有条条件，不不能采取取拍卖、招标方方式的，可以采采取双方方协议的的方式。”且“采取双双方协议议方式出出让土地地使用权权的出让让金不得得低于按按国家规规定所确确定的最最低价”。城市房房地产管管理法第12条1/19

8、/202016第二节房房地产产开发土地使用用权出让让方式2、招标出让让出让人发发布招标标公告或或投标邀邀请书，邀请特特定或者者不特定定的单位位或个人人在规定定的期限限以内参参加土地地使用权权书面投投标，由由招标方方根据招招投标结结果择优优确定土土地使用用者的方方式1/19/202017第二节房房地产产开发招标出让让的程序序招标投标定标签约履约 1/19/202018第二节房房地产产开发土地使用用权出让让方式3、拍卖卖出让指出让人人发布拍拍卖公告告，由竞竞买人在在指定的的时间、地点，利用公公开场合合，就所所出让土土地使用用权的地地块公开开叫价竞竞投，按按“价高者者得”的原则，确定土土地使用用权受

9、让让者的一一种方式式1/19/202019第二节房房地产产开发程序发布公告告应征公开拍卖卖1/19/202020第二节房房地产产开发土地使用用权出让让方式4、挂牌牌出让出让人发发布挂牌牌公告，按照公公告规定定的期限限将拟出出让宗地地的交易易条件在在指定的的土地交交易所挂挂牌公布布，接受受竞买人人的报价价申请并并更新挂挂牌价格格，根据据挂牌期期限截至至时的出出价结果果确定土土地使用用者的方方式1/19/202021第二节房房地产产开发土地使用用权出让让的年限限国家许可可土地使使用者可可以使用用国有土土地的期期限国家法律律规定的的最高年年限合同具体体约定的的实际出出让年限限土地使用用权出让让最高年

10、年限居住用地地70年年工业用地地50年年教育科技技、文化化、卫生生、体育育50年年商业、旅旅游娱乐乐用地40年综合或其其他用地地50年年土地使用用权出让让期满续续期1/19/202022第二节房房地产产开发土地使用用权出让让合同种类宗地出让让合同成片开发发土地出出让合同同划拨土地地使用权权补办出出让合同同土地使用用权合同同的变更更和终止止变更：改改变原合合同的内内容（如如土地用用途）终止：土土地使用用权的效效力归于于消灭1/19/202023第二节房房地产产开发（二）土地使用用权划拨拨县级以上上人民政政府依法法批准，在土地地使用者者交纳补补偿、安安置等费费用后将将该幅土土地交付付其使用用，或者

11、者将国有有土地使使用权无无偿交付付给土地地使用者者使用的的行为1/19/202024第二节房房地产产开发（二）土地使用用权划拨拨土地使用用权划拨拨的特征征土地使用用权的划划拨具有有行政性性，是一一种具体体的行政政行为土地使用用权划拨拨是一种种无偿行行为划拨土地地使用权权无使用用期限的的限制划拨土地地使用权权一般具具有不可可交易性性1/19/202025第二节房房地产产开发（二）土地使用用权划拨拨土地使用用权划拨拨的范围围国家机关关用地和和军事用用地城市基础础设施用用地和公公益事业业用地国家重点点扶持的的能源、交通、水利等等项目用用地法律、行行政法规规规定的的其他用用地1/19/202026划拨

12、土地地使用权权和出让让土地使使用权的的区别划拨土地使用权 出让土地使用权 取得方式 行政方式 合同方式 支付对价否 无偿取得 支付出让金 存续期限长期或者无期限 有期限 可交易否 一般不可转让出租、抵押 可以转让出租、抵押 1/19/202027第二节房房地产产开发（二）土地使用用权划拨拨划拨土地地转让规规定以划拨方方式取得得土地使使用权的的，转让让房地产产时，应应当按照照国务院院规定，报有批批准权的的人民政政府审批批。有批批准权的的人民政政府准予予转让的的，应当当由受让让方办理理土地使使用权出出让手续续，并依依照国家家有关规规定缴纳纳土地使使用权出出让金，或者不办办理土地地出让手手续，直直接

13、办理理划拨土土地使用用权划转转手续。在后一一种情况况下，土土地局只只负责办办理土地地使用权权划转，不收取取土地出出让金，但应该该告知当当事人向向财政部部门上缴缴土地收收益1/19/202028第二节房房地产产开发三、房地产开开发企业业房地产开开发企业业是依法法设立的的，以营营利为目目的，从从事房地地产开发发和经营营的法人人企业房地产开开发企业业的法律律特征是具有法法人资格格的经济济实体是以营利利为目的的的经营营性企业业经营范围围限于房房地产开开发和经经营1/19/202029第二节房房地产产开发三、房地产开开发企业业房地产开开发企业业的设立立条件有自己的的名称和和组织机机构有固定的的经营场场所

14、有符合国国务院规规定的注注册资本本有足够的的专业人人员法律、法法规规定定的其他他条件1/19/202030第二节房房地产产开发三、房地产开开发企业业房地产开开发企业业的资质质管理房地产开开发主管管部门应应当根据据房地产产开发企企业的资资产、专专业技术术人员和和开发经经营业绩绩等，对对备案的的房地产产开发企企业核定定资质等等级。房房地产开开发企业业应当按按照核定定的资质质等级，承担相相应的房房地产开开发项目目管理内容容包括对对房地产产开发企企业的设设立、定定级、升升级、降降级、变变更、终终止等的的资质审审查或批批准以及及资质证证书管理理等1/19/202031第二节房房地产产开发四、房地地产开发

15、发项目管管理房地产开开发的项项目立项项管理确定房地地产开发发项目，应当符符合土地地利用总总体规划划、年度度建设用用地计划划和城市市规划、房地产产开发年年度计划划的要求求应当坚持持旧区改改建和新新区建设设相结合合的原则则房地产开开发用地地应当以以出让方方式取得得；但是是，法律律和国务务院规定定可以采采用划拨拨方式的的除外1/19/202032第二节房房地产产开发四、房地地产开发发项目管管理房地产开开发项目目的设计计与施工工管理房地产开开发项目目的开发发建设应应当统筹筹安排配配套基础础设施，并根据据先地下下、后地地上的原原则实施施房地产开开发项目目的设计计、施工工，必须须符合国国家的有有关标准准和

16、规范范房地产开开发项目目应当建建立资本本金制度度，资本本金占项项目总投投资的比比例不得得低于35%房地产开开发企业业应当按按照土地地使用权权出让合合同约定定的土地用途途、动工开发发期限进行项目目开发建建设，出出让合同同约定的的动工开开发期限限满年年未动工工开发的的，可以以征收相相当于土土地使用用权出让让金20%以以下的土土地闲置置费；满年未动工开开发的，可以无无偿收回回土地使使用权1/19/202033第二节房房地产产开发四、房地地产开发发项目管管理房地产开开发项目目的设计计与施工工管理(续)房地产开开发企业业应当对对其开发发建设的的房地产产开发项项目的质质量承担担责任房地产开开发项目目竣工，

17、经验收收合格后后，方可可交付使使用房地产开开发企业业应当将将房地产产开发项项目建设设过程中中的主要要事项记记录在房房地产开开发项目目手册中中，并定定期送房房地产开开发主管管部门备备案1/19/202034案例1某国防厂厂因迁厂厂留有闲闲置房251间间，某县县造纸厂厂了解情情况后，经其业业务上级级同意，双方达达成一项项有偿偿房地产产协议书书（简简称协议议），经经该县公公证处公公证生效效。协协议商定定：某国国防厂将将其闲置置的251间房房地产转转让给造造纸厂，房地产产四界明明确，并并附有房房地产平平面图。造纸厂厂付给某某国防厂厂房地产产价款后后，对该该房地产产行使了了管理。问：国防防厂与造造纸厂的

18、的交易是是否合法法？为什什么？1/19/202035第三节城城市市房屋拆拆迁一、概述述城市房屋屋拆迁指因国家家建设、城市改改造、整整顿市容容和保护护环境等等需要，根据城城镇规划划和国家家专项工工程的迁迁建计划划以及当当地政府府的用地地文件，由取得得房屋拆迁迁许可证证的单位依依法对城城市建设设用地范范围内的的房屋予予以拆除除，并对对被拆迁迁房屋的的所有人人进行补偿和安安置的行为1/19/202036第三节城城市市房屋拆拆迁一、概述述房屋拆迁迁的民事事关系、行政关关系房屋拆迁迁的地域域范围：指城市市规划区区内的国国有土地地。华盛顿的的“钉子子户”1/19/202037第三节城城市市房屋拆拆迁一、概

19、述述城市房屋屋拆迁的的基本原原则符合城市市规划的的原则有利于城城市旧区区改造原原则有利于生生态环境境改善原原则保护文物物古迹原原则保护当事事人合法法利益原原则谁拆迁、谁安置置补偿原原则1/19/202038第三节城城市市房屋拆拆迁二、城市房屋屋拆迁管管理城市房屋屋拆迁管管理机构构国务院建建设行政政主管部部门对全全国城市市房屋拆拆迁工作作实施监监督管理理县级以上上地方人人民政府府负责管管理房屋屋拆迁工工作的部部门，对对本行政政区域内内的城市市房屋拆拆迁工作作实施监监督管理理。县级级以上人人民政府府土地行行政主管管部门依依照有关关法律、行政法法规的规规定，负负责与城城市房屋屋拆迁有有关的土土地管理

20、理工作1/19/202039房 屋拆拆迁迁 的准准备备 工作作申请房屋屋拆迁许许可证取得建设设项目批批准文件件申领用地地规划许许可证获取国有有土地使使用权证证签订拆迁迁补偿安安置协议议实 施房房屋屋 拆迁迁编制拆迁迁方案和和计划存入拆迁迁补偿安安置金发布房屋屋拆迁公公告房屋拆迁迁程序1/19/202040第三节城城市市房屋拆拆迁三、城市房屋屋拆迁补补偿房屋拆迁迁补偿的的概念拆迁人依依法对被被拆迁人人因房屋屋拆迁所所遭受经经济损失失所给予予的合理理弥补对象：被被拆迁房房屋及其其附属物物的所有有权人1/19/202041第三节城城市市房屋拆拆迁三、城市房屋屋拆迁补补偿房屋拆迁迁补偿的的形式货币补偿

21、偿：在拆迁迁补偿中中，经拆拆迁人与与被拆迁迁人协商商，被拆拆迁人放放弃产权权，由拆拆迁人按按市场评评估价为为标准，对被拆拆迁人进进行货币币形式的的补偿产权调换换：拆迁人人用自己己建造或或购买的的产权房房屋与被被拆迁房房屋进行行调换产产权，并并按拆迁迁房屋的的评估价价和调换换房屋的的市场价价进行结结算调换换差价的的行为1/19/202042第三节城城市市房屋拆拆迁四、城市房屋屋拆迁安安置房屋拆迁迁安置是房屋拆拆迁人因因拆除被被拆迁人人的房屋屋而对被被拆除房房屋使用用人所另另外提供供房屋以以供居住住使用，并给予予一定的的补助费费用安置与补补偿不同同，补偿偿是对被被拆除房房屋所有有人的补补偿，解解决

22、所有权问题；安安置是对对被拆迁迁人或被被拆除房房屋承租租人的房房屋安排排，解决决使用权问题一般安置置和补偿偿往往在在一个协协议中解解决，即即在签署署补偿安安置协议议时，就就确定安安置方式式1/19/202043第三节城城市市房屋拆拆迁四、城市房屋屋拆迁安安置房屋拆迁迁安置补补助搬迁补助助费发放对象象为使用用人临时安置置补助费费过渡费或或周转房房停产、停停业补偿偿费产权调换换时发生生1/19/202044第四节房房地地产交易易一、房地产交交易概述述房地产市市场广义：房房地产商商品流通通全过程程中各种种关系的的总和狭义：房房地产交交易所分类房地产一一级市场场土地使用用权出让让市场房地产二二级市场场

23、房地产开开发经营营市场房地产三三级市场场房地产调调剂市场场1/19/202045第四节房房地地产交易易一、房地产交交易概述述概念 “本法所所称房地地产交易易，包括括房地产产转让、房地产产抵押和房屋租赁。”城城市房地地产管理理法第第2条特点 房地产交交易对象象的特殊殊性产权交交易房地产交交易行为为的要式性合同同、登记房地产交交易中的的“房地地处置一一体性”房地产交交易的易易受限制制性1/19/202046第四节房房地地产交易易二、房地产交交易管理理的基本本制度房地产成成交价格格申报制制度缴纳税税费依据据房地产权权利人转转让房地地产，应应当将转转让房地地产的实实际成交交价格向向县级以以上地方方人民

24、政政府规定定的部门门申报，不得对对成交价价格隐瞒瞒不报或或者作不不实的、虚假的的申报房地产价价格评估估制度国家实行行房地产产价格评评估制度度。房地地产价格格评估，应当遵遵循公正正、公平平、公开开的原则则，按照照国家规规定的技技术标准准和评估估程序，以基准准地价、标定地地价和各各类房屋屋的重置置价格为为基础，参照当当地的市市场价格格进行评评估。”房地产价价格评估估人员资资格认证证制度1/19/202047第四节房房地地产交易易三、房地产转转让房地产权权利人通通过买卖卖、赠与与或其他合法法方式将其其房地产产转移给给他人的的法律行行为其他合法法方式以房地产产作价入入股、与与他人成成立企业业法人，房地

25、产产权属发发生变更更的一方提供供土地使使用权，另一方方或者多多方提供供资金，合资、合作开开发经营营房地产产，而使使房地产产权属发发生变更更的因企业被被收购、兼并或或合并，房地产产权属随随之转移移以房地产产抵债的的法律、法法规规定定的其他他情形1/19/202048第四节房房地地产交易易三、房地产转转让房地产转转让的禁禁止条件件以出让方方式取得得土地使使用权但但不符合合法律规规定的条条件的司法机关关和行政政机关依依法裁定定，决定定查封或或者以其其他形式式限制房房地产权权利的依法收回回土地使使用权的的共有房地地产，未未经其他他共有人人书面同同意的权属有争争议的未依法登登记领取取权属证证书的法律、行

26、行政法规规规定禁禁止转让让的其他他情形1/19/202049第四节房房地地产交易易三、房地产转转让以出让方方式取得得土地使使用权的的房地产产转让时时应符合合的条件件按照出让让合同约约定已经经支付全全部土地地使用权权出让金金，并取取得土地地使用权权证书按照出让让合同约约定进行行投资开开发，属属于房屋屋建设工工程的，应完成成开发投投资总额额的25%以上上转让房地地产时房房屋已经经建成的的，还应应当持有有房屋所所有权证证书1/19/202050第四节房房地地产交易易三、房地产转转让以划拨方式取得得土地使使用权的的房地产产转让时时应符合合的条件件经市、县县人民政政府土地地管理部部门批准准，其土土地使用

27、用权可以以转让土地使用用者为公公司、企企业、其其他经济济组织和和个人领有国有有土地使使用证具有合法法的地上上建筑物物、其他他附着物物产权证证明依照规定定办理出让手续或者者上交土地收益益金1/19/202051第四节房房地地产交易易三、房地产转转让房地产转转让合同同房地产转转让当事事人之间间签订的的用于明明确各方方权利、义务关关系的协协议房地产转转让合同同受到土地使用用权出让让合同的制约。房地产产转让时时，土地地使用权权出让合合同的权权利、义义务随之之转移。以出让让方式取取得土地地使用权权的，转转让房地地产后，其土地地使用权权的使用用年限为为原土地地使用权权出让合合同约定定的使用用年限减减去原土

28、土地使用用者已经经使用年年限后的的剩余年年限1/19/202052第四节房房地地产交易易四、商品品房预售售房地产开开发经营营企业将将正在建建设中的的房屋预预先出售售给承购购人，由由承购人人支付定定金或房房价款的的行为1/19/202053第四节房房地地产交易易四、商品品房预售售商品房预预售的条条件已交付全全部土地地使用权权出让金金，取得得土地使用用权证书书持有建设工程程规划许许可证和施工许可可证按提供预预售的商商品房计计算，投投入开发发建设的的资金达达到工程程建设总总投资的的25%以上，并并已经确确定施工工进度和和竣工交交付日期期向县级以以上人民民政府房房产管理理部门办办理预售售登记，取得商品

29、房房预售许许可证1/19/2020541/19/202055第四节房房地地产交易易四、商品品房预售售商品房预预售的程程序预售方申申请预售售许可证证房地产管管理部门门核发预预售许可可证预售方向向承购方方出示预预售许可可证签订商品品房预售售合同并并登记备备案交付建成成商品房房并办理理过户手手续1/19/202056第四节房房地地产交易易五、商品品房现售售房地产开开发企业业将竣工工验收合合格的商商品房出出售给买买受人，并由买买受人支支付房价价款的行行为商品房现现售的条条件已通过竣竣工验收收1/19/202057第四节房房地地产交易易五、商品品房现售售特殊情况况的销售售条件房地产开开发企业业销售设设有

30、抵押押权的商商品房，其抵押押权的处处理按照照中华华人民共共和国担担保法、城城市房地地产抵押押管理办办法的的有关规规定执行行。房地产开开发企业业不得在在未解除除商品房房买卖合合同前，将作为为合同标标的物的的商品房房再行销销售给他他人房地产开开发企业业不得采采取返本销售售或者变相相返本销销售的方方式销售售商品房房。房地地产开发发企业不不得采取取售后包租租或者变相相售后包包租的方方式销售售未竣工工商品房房1/19/202058第四节房房地地产交易易五、商品品房现售售特殊情况况的销售售条件（续）商品住宅宅按套销销售，不不得分割割拆零销销售商品房销销售时，房地产产开发企企业选聘聘了物业业管理企企业的，买

31、受人人应当在在订立商商品房买买卖合同同时与房房地产开开发企业业选聘的的物业管管理企业业订立有有关物业业管理的的协议1/19/202059第四节房房地地产交易易五、商品品房现售售商品房现现售的广广告与合合同1、关于于商品房房销售广广告对买卖合合同的订订立及房房屋价格格的确定定有重大大影响的的视为合合同内容容2、关于于商品房房买卖合合同的主主要内容容3、关于于商品房房销售的的计价1/19/202060第四节房房地地产交易易五、商品品房现售售商品房销销售可以以按套（单元）计价，也可以以按套内内建筑面面积或者者建筑面积积计价（1）面面积误差差比绝对对值在3%以内内（含3%）的的，据实实结算房房价款（2

32、）面面积误差差比绝对对值超出出3%时时，买受受人有权权退房。买受人人退房的的，房地地产开发发企业应应当在买买受人提提出退房房之日起起30日日内将买买受人已已付房价价款退还还给买受受人，同同时支付付已付房房价款利利息。产权登记记面积合同约约定面积积面积误差差比100%合同约定定面积1/19/202061第四节房房地地产交易易五、商品品房现售售商品房的的交付1、关于于逾期交交付的法法律责任任2、关于于样品房房销售问问题3、关于于商品房房保修问问题“二书书”房地产开开发企业业应当对对所售商商品房承承担质量量保修责责任。当当事人应应当在合合同中就就保修范范围、保保修期限限、保修修责任等等内容做做出约定

33、定。保修修期从交交付之日日起计算算商品住宅宅的保修修期限不不得低于于建设工工程承包包单位向向建设单单位出具具的质量量保修书书约定保保修期的的存续期期1/19/202062第四节房房地地产交易易六、房地地产抵押押指抵押人以其合法法的房地地产以不不转移占占有的方方式向抵押权人人提供债务务履行担担保的行行为。债债务人不不履行债债务时，债权人人有权依依法以抵抵押的房房地产拍拍卖所得得的价款款优先受受偿1/19/202063第四节房房地地产交易易六、房地地产抵押押房地产抵抵押主要要具有如如下法律律特征从属性为担担保债权权设立价值支配配性为实现现交换价价值优先受偿偿性优先于于其他债债权人建筑物与与其范围围

34、内的建建设用地地使用权权一并抵抵押1/19/202064第四节房房地地产交易易六、房地地产抵押押房地产抵抵押权的的设定房地产抵抵押权的的设定的的形式要要件抵押当事事人应当当签订书书面抵押押合同抵押当事事人须办理房地地产抵押押登记房地产抵抵押权的的设定的的限制条条件不得设定定抵押的的情形1/19/202065第四节房房地地产交易易六、房地地产抵押押房地产抵抵押权的的实现当债务人人不履行行到期债债务时，房地产产抵押权权人可以以就抵押押房地产产的价款款享有优优先受偿偿权抵押权优优先于普普通债权权先设定的的抵押权权优先于于后设定定的抵押押权抵押权的的实现方方式主要要有：折折价、拍拍卖、变变卖1/19/202066第四节房房地地产交易易七、房屋租赁赁房屋所有有权人或或对房屋屋具有处处分权的的管理人人作为出出租人将将其房屋屋出租给给承租人人使用，由承租租人向出出租人支支付租金金的行为为房屋租赁赁的特征征房屋租赁赁的出租租人须对对房屋具具有处分分权房屋租赁赁