建筑法规与建筑师业务

1、建筑法规与建筑师业务唐国安建筑学研究生专用1目录录第一章：概论第二章：建筑法法规第三章：建设程程序与管管理第四章：设计程程序与设设计文件件第五章：建筑市市场与设设计管理理第六章：注册师师制度与与注册建建筑师第七章：合同谈谈判与管管理第八章：工程建建设与监监理第九章：国际惯惯例与相相关知识识2目录录第一章概概论论3第一章概概论论1.1几几个基基本概念念1.1.1什什么是建建筑法规规？用用以调整整建筑活活动中各各种社会会、经济济关系的的法律性性文件、规范、规定。主要包包括国家家法规、部门法法规、地地方法规规和企业业规范规规程。1.1.2什什么是建建筑师业业务?建筑师业业务即参与与建设全全过程，特别

2、是是设计全全过程的的工作都都是建筑筑师业务务。简言之：参与方方案设计计、初步步设计、施工图图设计即即是建筑筑师的主主要业务务。1.1.3什什么是建建设程序序?指指建设项项目的设设想、选选择、评评估、决决策、设设计、施施工、验验收、投投入使用用全过程程的秩序序。1.1.4什什么是设设计程序序?项项目决策策、编写写各阶段段设计文文件（方方案、初初设、施施工图）、配合合施工、参加验验收、和和工程总总结四个个阶段。4第一章概概论论1.2课课程程性质、地位和和作用建筑法法规与建建筑师业业务是是一门综综合性、实用性性较强的的专业课课；建筑法法规与建建筑师业业务是是建筑设设计与理理论、建建筑技术术等学科科方

3、向研研究生的的一门必必修的课课程；学习建建筑法规规与建筑筑师业务务作用用是，使使建筑师师熟悉和和了解建建设程序序、设计计程序、建筑法法规，培培养建筑筑师适应应市场，具有较较强的业业务和执执业能力力；5第一章概概论论1.3教教学目目的了解与工工程设计计和建设设有关的的法律、行政法法规和部部门规章章的基本本精神；熟悉注册册建筑师师考试、注册、执业、继续教教育及注注册建筑筑师权利利、义务务等方面面的规定定；了解设计计业务招招标投标标、承包包发包及及签订设设计合同同等市场场行为方方面的规规定；熟悉设计计文件编编制的原原理、依依据、程程序、质质量和深深度要求求；熟悉修改改设计文文件等方方面的规规定；熟熟

4、悉执行行工程建建设标准准，特别别是强制制性标准准管理方方面的规规定；了解城市市规划原原理、房房地产开开发程序序和建设设工程管管理的有有关规定定。了解对工工程建设设中多种种违法、违纪行行为的处处罚规定定;使学生能能够运用用建筑法法规，基基本能够够执行建建筑师业业务。6第一章概概论论1.4教教学内内容建设程序序与建设设管理设计程序序与设计计文件建筑市场场与设计计管理建筑法规规与合同同管理注册制度度与注册册建筑师师建设管理理与监理理国际惯例例与相关关知识7第一章概概论论1.5教教学特特点与方方法1.5.1教教的特点点与方法法没有统编编教材，只有讲讲课提纲纲。讲课提纲纲也是教教师本人人根据相相关教材材

5、、资料料和近年年实践经经验编写写。涉及内容容多，法法规多，不能一一一陈述述，照本本宣科，故讲课课只能讲讲重点，尽量多多举实例例，望同同学多记记。布置（注注册建筑筑师考试试题）习习题，促促使同学学多练习习，以便便将来直直接应对对市场、社会和和注册考考试。1.5.2学学的特点点、方法法：没有教材材，只能能靠认真真听讲、勤作笔笔记、多多做习题题、多提提问讨论论以及课课外阅读读、交流流、带着着设计实实践问题题学。8第一章概概论论1.6参参考书书目1.6.1现现行建筑筑法规国家法：中华人民民共和国国建筑法法中华人人民共和和国招投投标法中华人人民共和和国城市市房地产产管理法法中华人人民共和和国合同同法中华

6、人人民共和和国城乡乡规划法法中华人人民共和和国物权权法等国务院法法规：中华人人民共和和国注册册建筑师师条例建设工工程勘察察设计管管理条例例建设工工程质量量管理条条例等9第一章概概论论建设部令令：中华人民民共和国国注册建建筑师条条例实施施细则实施工工程建设设强制性性标准监监督规定定建筑工程程设计招招标投标标管理办办法工程建设设若干违违法违纪纪行为处处罚办法法等以及强制制性条文文和规范范规定，如：民用建建筑设计计通则建筑设设计防火火规范人防规规范残疾人人等10第一章概概论论1.6.2建建筑师业业务和书书籍11第一章概概论论第二章建建筑筑法规第二章建建筑筑法规12第二章建建筑筑法规什么是建建筑法规规

7、?由国家立立法机关关或其授授权的行行政机关关规定，用以调调整建筑筑活动中中的各种种社会经经济关系系的法律律性文件件、规范范、规定定，同时时又是全全国建筑筑界共同同遵守的的准则和和依据。各种社会会、经济济关系包包括：行政管理理关系行政政主管部部门与建建设部门门的关系系;经济关系系各各种经济济实体之之间关系系;民事关系系有有关自然然人的法法律关系系;13第二章建建筑筑法规2.1建建筑法法规的目目的、地地位作用用2.1.1建建筑法规规的目的的：确保建筑筑活动符符合国家家和社会会利益；为建筑技技术活动动提供一一个管理理基础；确保其按按照规范范、高效效的轨道道健康发发展；确保建筑筑业企业业、单位位及个人

8、人的利益益不受侵侵犯。2.1.2建建筑法规规在国家家法律体体系中的的地位作作用：宪法是国国家根本本大法，起统帅帅作用;建筑法规规是一种种综合性性的部门门法规，它是具具体的法法律规范范；它与经经济法、行行政法、刑刑法、民法法等相相比，它它又属于于这些国国家大法法在建筑筑行业的的具体表表现，它它是从属属地位。14第二章建建筑筑法规2.2建建筑法法规的内内容体系系2.2.1建建筑法规规的纵向向体系：（国家家-部门门-地方方-企业业四级）国家：建筑法律律由由全国人人大常委委会审议议通过，它是建建筑法规规的最高高层次；如：建筑法法、城乡规规划法、合同法法等建筑行政政法规由国国务院依依法制定定或发布布属于

9、建建筑方面面的法规规；如：注册建建筑师条条例、工程质质量管理理条例等部门：部门规章章由由建设部部根据国国务院规规定的职职责范围围，依法法制定并并发布，或者建建设部与与国务院院相关部部门联合合发布的的规章制制度；如：建筑筑部令或或与交通通部、人人事部、发改委委联合发发布文、注册建建筑师实实施细则则、招投标标管理办办法等。15第二章建建筑筑法规地方：地方法规规由由省、市市、自治治州人大大常委会会制定并并发布的的建筑法法规。地方规章章由由省、市市自治州州地方人人民政府府根据法法律和国国务院行行政法规规制定发发布的建建筑法规规。企业：如某某厂厂家、某某某企业业标准图图例16第二章建建筑筑法规2.2.2

10、建建筑法规规的横向向体系（包括8个方向向，共计计上千种种，其中中规范规规程占40%）城市规划划法城乡规规划法、用用地分类类标准、居居住区规规划、村镇镇规划等；工程设计计法民用建建筑设计计通则、建建筑防火火规范、高高层建筑筑防火规规范等等；建筑业法法；市政公用用事业法法；城市房地地产法；住宅法；村镇建设设法；风景名胜胜法。17第二章建建筑筑法规2.2.3按按内容体体系分有有：建筑设计计与人身身财产安安全有关关的规范范：如：消防防、人防防、防火火、防震震、防灾灾等强制制性条文文规范等等。与执行管管理有关关的规范范：政策策性强、原则性性强的法法规，如：建建筑师条条例、城乡乡规划法法、经济合合同法、房

11、房地产法法等。一般技术术规范标标准：如设计通通则、计计算面积积法则等等。18第二章建建筑筑法规2.3建建筑法法律的制制定与实实施2.3.1建建筑法律律的制定定：建筑法律律的立法法程序：(四个个阶段)草案提出（人大30人以上代表团提出）草案审议（人大常委会提出委员长会议决定）草案通过（人大会议表决）法律公布（国家主席令 ）19第二章建建筑筑法规建筑法规规的制定定程序（四个阶阶段）：建筑部门门规章、地方性性法规的的制定程程序（七七个阶段段）：地方性法法规：编制规划（建设部提出报国务院批准）起 草（有关部门起草）审 定（国务院常委会审批或总理审批）发 布（国务院发布或总理签署）成立起草小组调查研究草

12、拟条文征求意见召开专家论证会送审（法规司）部务会议审核部令发布20第二章建建筑筑法规2.3.2建建筑法规规的实施施执法指建筑筑行政主主管部门门和被授授权单位位、依法法执法的的行为（如建委委、规划划、城管管、执法法大队等等）；司法指建筑筑行政机机关根据据法定的的权限和和法定的的程序进进行行政政调解、行政复复议和行行政仲裁裁等；守法即遵守守和运用用双重作作用。它它既是一一种限制制约束（遵守），同时时又是一一种自我我保护的的有力手手段（运运用）。21第二章建建筑筑法规2.4建建筑法法规与规规程、规规范的区区别概念建筑法规规是是关于建建筑活动动有关的的法律性性文件、规范、规定。建筑规范范、规程程是是我

13、国建建筑界常常用的标标准的表表达形式式，它以以建筑科科学、技技术和实实践经验验的综合合成果为为基础，经有关关方面协协商一致致，由国国务院有有关部门门批准、颁发，作为全全国建筑筑界共同同遵守的的准则和和依据。两者区别别：建筑法规规属属于政策策性的，必须强强制执行行。违法法必究，违法量量刑处罚罚。规范、规规程属于技技术性的的犯规，容易出出问题、出错误误、出事事故，重重大事故故也属于于犯法（量变产产生质变变）。22第二章建建筑筑法规2.5建建筑师师业务，主考法法律、规规范、规规程参考目录录：法律:中华人人民共和和国建筑筑法（主主席令第第91号号）中华人人民共和和国招投投标法（主席席令第21号）中华人

14、人民共和和国城市市房地产产管理法法（主席席令第29号）中华人人民共和和国合同同法（主主席令第第15号号）中华人人民共和和国城乡乡规划法法（主席令令第25号）行政法规规：中华人人民共和和国注册册建筑师师条例（国务务院第184号号令）建设工工程勘察察设计管管理条例例（国务院院第295号令令）建设工工程质量量管理条条例（国国务院第第279号令）23第二章建建筑筑法规部门规章章：中华人人民共和和国注册册建筑师师条例实实施细则则（建设部部第167号令令）实施工工程建设设强制性性标准监监督规定定（建设部部第81号令）工程建建设若干干违法违违纪行为为处罚办办法（建建设部第第68号号令）建设工工程设计计招投标

15、标管理办办法（建建设部第第82号号令）其他规范范、规定定：城市居居住区规规划设计计规范住宅设设计规范范高层民民用建筑筑防火设设计规范范民用建建筑设计计通则全国民民用建筑筑工程设设计技术术措施规规划.建建筑工程建建设监理理规定工程建建设项目目招投标标活动投投诉处理理办法建筑工工程施工工图设计计文件审审表有关关问题的的指导意意见建筑工工程施工工图设计计文件审审表暂行行办法工程监监理企业业资质管管理规定定建筑工工程设计计文件编编制深度度规定工程勘勘察设计计收费标标准（2002修订订版）建筑工工程设计计合同等24第二章建建筑筑法规第三章建建设程程序与管管理25第三章建建设设程序与与管理建设程序序：是指

16、建设设项目从从设想、选择、评估、决策、设计、施工到到竣工验验收，投投入生产产的整个个建设过过程的先先后次序序。特点：建设周期期长、物物质消耗耗量大（短的一一两年，长的几几十年甚甚至上百百年）；涉及面广广、综合合平衡要要求高（水、电电、气、交通、通讯等等）；建设地点点固定、不可移移动；项目有特特定的目目的和用用途；建设过程程要有连连续性。26第三章建建设设程序与与管理3.1我我国基基本建设设项目的的建设程程序我国基本本建设项项目的建建设程序序（八个个阶段：）项目建议书可行性研究项目决策、编制设计任务书编制设计文件建设准备工作建设实施竣工验收交付使用以下一一一介绍各各个阶段段及其管管理：27第三章

17、建建设设程序与与管理3.1.1项项目建议议书阶段段项目建议议书项目建议议书是投投资项目目决策签签的一个个轮廓设设想。或或是推荐荐一个拟拟建项目目的初步步说明，论述项项目建设设的必要要性、可可行性、获利的的可能性性。项目建议议书包括括如下内内容：建设项目目的必要要性、目目的和依依据；拟建规模模、建设设地点、产品方方案初步步设想；资源条件件、建设设条件、协作关关系和初初步分析析；投资估算算和资金金筹措；建设工期期和初步步安排；经济效益益、社会会效益、环境效效益估计计。（附：项项目建议议书范本本）28第三章建建设设程序与与管理3.1.2可可行性研研究阶段段可行性研研究：可行行性研究究是对建建设项目目

18、进行技技术上的的可行性性、经济济上的合合理性、效益上上可靠性性进行分分析与论论证（要要重依据据、重数数据）。可行性研研究要求求有如下下内容：项目提出出的背景景和依据据，目的的与必要要性分析析；建设规模模、产品品方案、市场预预测与分分析的确确定依据据；技术工艺艺、主要要设备、建设标标准；资源、原原材料、燃料供供应、动动力运输输、供水水等协作作条件；建设地点点选址、方案比比较、占占地面积积等;项目设计计方案优优选、协协作配套套工程；环保、防防震、防防灾等要要求；动定量和和人员培培训；建设工期期与实施施进度；投资估算算与资金金筹措方方式；经济效益益、社会会效益评评价（运运用财务务评价和和国民经经济评

19、价价的方法法）。（附：可可行性研研究范本本）29第三章建建设设程序与与管理3.1.3项项目决策策、编制制设计任任务书阶阶段可行行性研究究报告是是确定建建设项目目、编制制设计文文件的依依据。编制设计计文件应应包括以以下部分分：建设目的的和依据据，设计计指导思思想；建设项目目的功能能要求;确定建设设规模、产品大大纲、工工艺原则则、服务务设施大大纲；资源材料料、燃料料、动力力、运输输、水文文地质等等配合条条件；资源综合合利用、环保、三废治治理要求求等；建设地点点、占地地面积、场地布布置原则则、范围围等；防空、防防震、防防灾要求求（如汶汶川县处处地震带带）；设计及建建设工期期要求；投资控制制定额；劳动

20、定员员控制；图纸及文文件要求求；30第三章建建设设程序与与管理3.1.4设设计及设设计文件件阶段设计可分分二阶段段和三阶阶段设计计（重大大项目）二阶段设设计：方案设计计+施工工图设计计（简单单）三阶段设设计：方案设计计+初步步设计+施工图图设计（复杂、大型）31第三章建建设设程序与与管理设计文件件方案设计计平面面、立面面、剖面面、效果果图、技技术经济济指标等等，表达达意图清清楚为准准；（附：方方案设计计文本）初步设计计工业建筑筑：设计说明明书，包包括：设计依据据和设计计指导思思想；建设规模模、产品品方案、原材料料和燃料料、动力力用量及及来源；工艺流程程、主要要设备选选型及配配置；主要建筑筑物、

21、公公用辅助助设施及及生活区区的建设设；占地面积积、土地地使用情情况；32第三章建建设设程序与与管理外部协作作条件；总体运输输、交通通、货运运；综合利用用、环保保和抗震震措施；生产组织织劳动定定量和技技术经济济指标；概算书：总概算算；设计图纸纸 ：图图纸（平平面、立立面、剖剖面、总总图等）；设备选型型及配置置33第三章建建设设程序与与管理民用建筑筑：设计任务务书，包包括：总图说明明（总图图、规划划、交通通流线、技术经经济指标标等）；建筑设计计（包括括指标、布局、内外装装修）；结构设计计（包括括地基、梁、板板、屋顶顶、布置置板结构构计算书书）；给排水设设计；电气设计计；空调设计计；概算书: 概预预

22、算；设计图纸纸部分；设备选型型及配置置（附：初初步设计计文本）施工图设设计（附：施施工图设设计文本本）34第三章建建设设程序与与管理三个设计计文件的的特点与与作用方案设计计表表达设计计概念；初步设计计技技术设计计、又称称扩初设设计，从从技术、规程规规范上保保证设计计的方向向正确性性，其技技术文件件作为施施工图的的设计依依据；施工图设设计即对设设计构造造、施工工技术、建筑材材料、安安装制作作以及连连接构造造等作出出详细设设计，其其技术文文件作为为施工安安装、制制作、预预算与结结算的设设计依据据。35第三章建建设设程序与与管理3.1.5建建设准备备阶段根据设计计文件、图纸要要求，为为建设实实施项目

23、目工作，创造条条件。一一般应做做如下工工作：征地、拆拆迁、平平整场地地、勘测测地质等等（一般般在设计计前完成成）；组织施工工招投标标、择优优选定施施工单位位；完成“七七通一平平”（路路、电、水、气气、通讯讯等）；组织主要要设备及及材料订订货；熟悉施工工图纸，进行现现场准备备；编制施工工组织设设计。36第三章建建设设程序与与管理3.1.6建建设实施施阶段建设施工工生产或运运营准备备招收和培培训人员员；生产组织织准备设置置管理机机构，制制订管理理制度，配备生生产、运运营人员员；生产营运运技术准准备国内装装置设计计资料汇汇总，国国外技术术资料翻翻译、编编辑，各各种开展展方案、岗位操操作法编编制等；生

24、产运营营物质准准备落实原原材料、协作产产品、燃燃料、水水电气的的来源和和其他配配合条件件。开挖基础基础楼板屋顶墙、柱主体竣工室外环境竣工验收装修37第三章建建设设程序与与管理3.1.7竣竣工验收收阶段竣工验收收是工程程建设过过程的最最后环节节，是全全面考核核基本建建设成果果，检验验设计和和工程质质量的重重要步骤骤，也是是基本建建设转入入生产和和使用的的标志。竣工验收收的范围围和标准准；申报竣工工验收的的准备工工作；竣工验收收程序和和组织；竣工和投投产日期期。38第三章建建设设程序与与管理如民用建建筑的验验收有：基坑基础墙体柱梁板屋面门窗内装外装景观管线等隐蔽工程程钢筋混凝凝土强度度尺寸、材料及

25、及特性，保温、隔热、隔声、平整、美观等等39第三章建建设设程序与与管理3.1.8后后评价阶阶段主要指生生产或使使用阶段段的评价价:是否达到到设计要要求；存在哪些些经验与与不足；技术经济济指标与与评价指指标；等40第三章建建设设程序与与管理3.2房房地产产开发程程序什么是房房地产?房地地产是房房产和地地产的总总称，在在物质形形态上房房产和地地产是联联系在一一起的。房地产产因其位位置的不不可移动动性，又又称“不不动产”。房地产包包括：土地开发发；房屋建设设、管理理、维修修；土地使用用权的划划拨、转转让；房房屋所有有权的买买卖、租租赁、房房地产的的抵押等等。房地产业业与建筑筑业：互相依存存、互相相联

26、系，但又是是性质完完全不同同的两种种行业；建筑业是是建筑产产品的生生产部门门，属第第二产业业；房地产业业不仅是是土地和和房屋的的经营部部门，而而且还从从事部门门土地的的开发和和房屋的的建设活活动，具具有生产产、经营营、服务务三重性性，是以以第三产产业为主主的产业业部门。41第三章建建设设程序与与管理房地产开开发程序序通常以以下12个阶段段：项目建议可行性研究建设用地许可土地使用权拆迁安置工程规划、设计“三通一平”施工图投标办理预售证申请开工与施工安装竣工验收物业管理42第三章建建设设程序与与管理3.2.1项项目建议议书阐明建设设项目的的性质、规模、环境、资金来来源、工工期、进进度、指指标、拆拆

27、迁、经经营方式式、经济济效益等等。其用用途为立立项、决决策使用用。3.2.2可可行性研研究对项目背背景、概概况、市市场分析析预测、产品定定位、建建设规模模、建设设条件、规划方方案、规规划方案案、工期期进度、投资估估算、效效益分析析等。其其用途为为评审、立项、决策使使用。43第三章建建设设程序与与管理3.2.3建建设用地地许可证证城市用地地：城乡规规划法规定：城市规规划建设设用地申申请，必必须持有有国家批批准建设设项目的的有关文文件（立立项、批批文），向城市市规划主主管部门门申请，由城市市规划行行政主管管部门核核定其用用地位置置、界限限、提供供规划条条件，合合法建设设用地许许可证。村镇用地地：建

28、设单位位和个人人申请用用地，必必须持有有县级以以上的人人民政府府批准的的设计任任务书或或其他批批准文件件，向县县以上人人民政府府行政主主管部门门申请选选址、定定点，行行政主管管部门审审查同意意，并出出具选址址意见后后，建设设单位方方可依法法申请用用地。44第三章建建设设程序与与管理3.2.4土土地使用用权书土地使用用权按国国土法规定：中华人人民共和和国实行行土地社社会主义义公有制制，即全全民所有有制和劳劳动群众众集体所所有制。土地使用用权出让让指指国家将将国有土土地使用用权在一一定年限限内出让让给土地地使用权权者，由由土地使使用者向向国家支支付土地地使用权权出让金金的行为为；土地使用用权出让让

29、是一种种国家垄垄断行为为，因为为国家是是土地的的所有者者。城市规划划区集体体所有的的土地，必须依依法征用用转为国国有土地地后方可可出让土土地使用用权(如村民民用地必必须转为为国有土土地)。土地使用用权出让让可以采采取拍卖卖、招标标、或协协议出让让的方式式。土地使用用权拍卖卖在在指定的的时间、地点组组织符合合条件的的受让人人到场，就所出出让使用用权的土土地公开开叫价竞竞投的方方式。45第三章建建设设程序与与管理土地使用用权招标标指指在指定定的期限限内，由由符合条条件的单单位或个个人，用用书面投投标形式式竞投的的方式。土地使用用权协议议出让有意意受让人人直接向向国有土土地代表表提出有有偿使用用土地

30、愿愿望，然然后双方方谈判，协商有有关事宜宜的出让让方式。城市房地地产管理理法规定：“商业、旅游、娱乐和和豪华住住宅用地地有条件件的必须须采取拍拍卖、招招标形式式，没有有条件的的，不能能采取拍拍卖投标标方式的的，可以以采取双双方协议议的方式式，切不不能低于于国家规规定所确确定的最最低价。”协议出让让方式主要要用于工工业、仓仓储、市市政公益益事业、非盈利利项目一一级政府府为调节节经济结结构，实实施产业业政策而而需给予予优惠，支持的的建设项项目等。46第三章建建设设程序与与管理土地使用用权期限限：居住用地地：70年永久工业用地地：50年教育、科科技、文文化、体体育用地地：50年商业、旅旅游、娱娱乐用

31、地地：40年综合或其其他用地地：50年以出让方方式取得得土地使使用权土土地，超超出合同同约定的的动工开开发日期期，而未未动工开开发的，可以征征收出让让金的20%土地闲置置费，满满2年未动工工的，可可以无偿偿收回土土地使用用出让权权。47第三章建建设设程序与与管理3.2.5拆拆迁安置置按按城市市房屋拆拆迁管理理条例3.2.6办办理建设设工程规规划许可可证，组组织实施施勘察、设计，进行产产品策划划定位。3.2.7土土地开发发平平整场地地，“三三通一平平”，施施工前期期准备。3.2.8施施工招投投标略48第三章建建设设程序与与管理3.2.9申申请开工工证，进进入施工工安装阶阶段。申请开工工证条件件：

32、已经办理理工程用用地批准准手续；“取得规规划许可可证”（红线图图、规划划设计要要点）；拆迁进度度符合施施工要求求；已定好施施工企业业；有满足施施工需要要的施工工图纸（及施工工审查批批复文件件）；有保证工工程质量量和安全全措施，按规定定办理质质检手续续；资金落实实；委托了监监理。甲级开工工证，有有效期3个月，过期作作废，可可延期2次,每每次3个个月。49第三章建建设设程序与与管理3.2.10办办商品品房预售售许可证证办商品房房预售许许可证应应符合下下列条件件：已交足土土地使用用出让金金；取得使用用土地使使用证书书；持有建设设工程许许可证；投入资金金达工程程总投资资的50%以上上、住宅宅施工到到1

33、0层层以上，并确定定施工进进度、交交付日期期；持有建设设工程开开工证方方可取得得预售许许可证；50第三章建建设设程序与与管理3.2.11竣竣工验验收（略略）3.2.12物物业管管理(以上阶阶段程序序，有时时并不严严格先后后顺序，有时又又可交叉叉进行。)3.2.13房房地产产经营交交易方式式：转让土地地；转让设计计成果；销售在建建项目建设设到达60%以以上时；租赁房产产：现房租售售已已建成，租房租租或售。期房租赁赁待待建成后后租房租租或售或或卖“楼楼花”。“楼花”即即尚未建建成按图图纸面积积销售，国家不不允许。51第三章建建设设程序与与管理第四章设设计工工作程序序与设计计文件52第四章设设计计工

34、作程程序与设设计文件件4.1设设计工工作程序序设计工作作程序是是工程建建设的关关键环节节。设计工作作程序全全过程包包括：参与建设设项目的的决策准准备工作作（参与与市场调调研，设设计任务务书编制制，可行行性的论论证）；编制各个个阶段的的设计文文件（如如方案、初步、施工图图文件）；配合施工工设设计交底底、解释释图纸文文件、处处理施工工中的设设计配合合；参加验收收、进行行总结隐蔽蔽工程、主体工工程、竣竣工验收收、工程程总结等等。53第四章设设计计工作程程序与设设计文件件4.2设设计文文件内容容及深度度4.2.1方方案设计计内容及及深度（非标准准文件）应满满足编制制初步设设计文件件要求，即：总图及技技

35、术经济济指标（建筑与基基地周围围退让、房屋高高度、竖竖向设计计、消防防、车流流、人流流组织、出入口口以及技技术经济济指标）；各层平面面；各向立面面；特征剖面面；主要透视视图；建筑设计计说明书书；必要时有有模型或或动画影影像；编排顺序序无统一一要求，深度以以表达设设计意图图为准，满足编编制初步步设计文文件需要要。（详见建筑工程程设计文文件编制制深度规规定）54第四章设设计计工作程程序与设设计文件件4.2.2初初步设计计（标准准技术性性文件）深度度应满足足编制施施工图文文件的需需要。内容包括括：设计说明明书包括总总图规划划、建筑筑、结构构、给排排水、电电气暖通通、经济济等说明明；设计图纸纸总总图、

36、各各层平面面、立面面、剖面面；主要设备备、材料料（工业业建筑）；工程概算算书。55第四章设设计计工作程程序与设设计文件件编排顺序序：封面：项目名称称编制单位位日期扉页：设计单位位、资质质、院长长、总工工程师、总设计计负责人人；院章、注注册师章章、日期期；各专业负负责人（总图、建筑、结构）姓名、签字、盖章。目录；设计说明明书；设计图纸纸（可另另单独成成册）；主要设备备材料表表（工业业建筑使使用）；工程概算算书（可可另单独独成册）。56第四章设设计计工作程程序与设设计文件件深度设计总说说明：（设计依依据、工工程规模模、项目目组成、分期建建设情况况、设计计指导思思想和设设计特点点、总的的技术经经济指

37、标标，以及及各专业业建筑、结构.等等说明）总平面专专业:(包括设设计说明明、设计计图纸、鸟瞰图图或模型型)设计计图纸包括括场地环环境、总总平面布布置、竖竖向设计计、交通通组织、主要技技术经济济指标等等。57第四章设设计计工作程程序与设设计文件件建筑专业业（包括括设计说说明书和和设计图图纸）设计说明明书：设计依据据、设计计要求（如建筑筑类型、耐火等等级、抗抗震烈度度、人防防等级、防火等等级及适适用标准准、规范范等）；使用功能能、层数数、层高高、立面面造型；交通组织织、垂直直交通布布局以及及电器设设施参数数；防火设计计中的建建筑分类类、耐火火等级、防火分分区、安安全疏散散、无障障碍设计计、节能能、

38、智能能化、人人防等设设计情况况和技术术措施；主要技术术经济指指标；建筑项目目、分项项、分期期建设指指标表；装修标准准及明细细；设计图纸纸：各层平面面；各向立面面；主要剖面面；58第四章设设计计工作程程序与设设计文件件结构专业业结构设计计说明书书（设计依据据、设计计说明及及主要问问题，如如计算荷荷载、使使用软件件、计算算模型以以及安全全等级、使用年年限、抗抗震烈度度等；另另外还有有基础造造型、主主体结构构造型、变形缝缝设置、地下室室防水做做法、主主要结构构材料选选用、新新技术、新结构构、新材材料的应应用、施施工及结结构特殊殊要求等等）设计图纸纸主主要部分分的结构构布置图图59第四章设设计计工作程

39、程序与设设计文件件电气（强强电、变变配电、照明、报警、通信、空调、电视等等）；给排水（给水、排水、消防水水等）；空调、采采暖（中中央空调调、分体体式空调调、通风风、防火火排烟等等）；概算依据建筑筑工程概概算、设设备及安安装工程程概算、其他费费用概算算（指多多种工程程费）；可按以下下三种编编制：单位工程程概算；单项工程程概算；总概算书书。60第四章设设计计工作程程序与设设计文件件4.2.3.施施工图设设计详见同同上建设设部文件件应满满足设备备、材料料、采购购.设备备制作和和施工需需要内容包括括：所有专业业的设计计图纸、说明；必备的设设备材料料表；合同要求求的工程程预算书书（或概概算）。编排顺序序

40、：总封面（项目名名称、编编制单位位名称、设计编编号、设设计阶段段、编制制单位法法人、技技术负责责人、项项目负责责人姓名名及签字字、盖章章、年月月日）；总平面专专业（总总平面、.、竖竖向布置置图、管管网.图、绿化及及.布置置图、详详图等）；建筑专业业（各层层平面、立面、剖面、节点详详图、施施工设计计说明、门窗表表、装修修表、设设备、材材料表等等，计算算书（内内部使用用）；结构专业业(设计计图纸、设计说说明、计计算书（内部归归档）)；给排水；电气暖通通，同上上。深度详见规规定。61第四章设设计计工作程程序与设设计文件件第五章建建筑市市场与设设计管理理62第五章建建筑筑市场与与设计管管理5.1建建筑

41、市市场及管管理建设项目目，就是是一种建建筑产品品，它涉涉及许许许多多行行业和部部门，如如建筑的的建设方方、设计计方、施施工方、监理方方以及材材料、施施工、设设备、运运输、管管理等。即使是同同一行业业，同一一方也有有不同单单位、不不同企业业参与竞竞争和选选择。因因此，建建筑就有有它广泛泛的市场场概念和和管理概概念。建筑形成成的市场场涉及：建设方出资资建设、合作建建设，是是项目的的组织者者、发展展商；设计方规划划、设计计；施工方实施施建设、安排；监督方监理理（时间间、进度度、质量量、付款款）；管理方主管管部门，协调部部门；使用方用户户如何使以以上各市市场能有有序竞争争，公平平、公正正、择优优获胜，

42、则需要要进行组组织和管管理。63第五章建建筑筑市场与与设计管管理5.1.1什什么是建建筑市场场？建筑市场场指指房屋建建筑、土土木工程程、设备备安装、勘察、设计、施工、装饰、建设监监理，建建筑构配配件加工工生产等等发包和和承包活活动；作为建筑筑师，既既要精通通业务，更应了了解市场场。光精精通业务务不了解解市场的的建筑师师是英雄雄无用武武之地；众所周知知：市场场如战场场，市场场一方面面信息万万变，建建筑师应应该以不不变应万万变，另另一方面面，市场场是竞争争的、无无情的。我们只只有掌握握了市场场规律，赢得了了市场，才能求求生存、求发展展，就会会扩大市市场，促促进市场场发展，形成良良性循环环；反之之失

43、去市市场，失失去业务务就会面面临淘汰汰，优胜胜劣汰是是自然发发展发展展规律。64第五章建建筑筑市场与与设计管管理5.1.2如如何赢得得市场？首先应认认识市场场，了解解市场，多做市市场调查查，观察察市场变变化，研研究、预预测市场场发展规规律；树立精品品意识和和竞争观观念，多多创精品品，多做做优质设设计；要有创新新的观念念，技术术的生命命在于革革新，艺艺术的生生命在于于创新，工程技技术要与与艺术创创新相结结合；优质服务务，树立立业主第第一、用用户第一一的服务务思想，要有责责任心、责任感感，以优优质、高高效的服服务赢得得社会信信誉；充分发挥挥两个效效益，即即在设计计中要注注重业主主利益和和社会效效益

44、的充充分发挥挥；遵纪守法法、合理理经营、合法经经营、严严格地执执法，积积极的用用法，用用法来保保护自己己、约束束自己。65第五章建建筑筑市场与与设计管管理5.1.3如如何管理理市场？市场准入入制度按国国界、区区域，组组织有条条件地准准入；资格分等等分级按行行业技术术分等分分级，合合理确定定经营范范围。如如：设计计、施工工、监理理等等；公平、公公正、竞竞争招投标标，优胜胜劣汰；验收、评评议、审审批规划、建委、主管部部门；行行业协会会等。66第五章建建筑筑市场与与设计管管理5.2设设计市市场与管管理5.2.1设设计市场场及准入入制度按地地域有组组织有条条件地准准入建筑市场场涉及：开发商（业主、发展

45、商商）一、二二、三级级房地产产等等；设计企业业甲甲、乙、丙级；施工企业业特特级、一一级、二二级、三三级；监理单位位甲甲、乙；使用单位位物物业管理理部门、用户；主管及职职能部门门各各地建委委及规划划、质检检、人防防、交通通、环卫卫等。设计市场场主主要指建建筑市场场中有关关设计业业务的发发包和承承包的活活动。准入制度度即即按地域域有组织织有条件件地准入入。67第五章建建筑筑市场与与设计管管理5.2.2设设计资质质管理（工程勘勘察设计计单位资资格管理理办法）：设计单位位资格等等级管理理设计资格格证书：有28类行业业：如建筑、交通、市政、机械、电力、邮电、水利、农业、纺织、铁道、轻工、航天、冶金等资格

46、等级级与范围围：甲级全国范范围内，任何大大中型建建筑（3个一级级注册建建筑师+6个.）；乙级全国范范围内，民建二二级以下下（S2万平平方米；4000万以以下；50米以以下）；丙级本市区区范围内内，民建建：三级级以下（.）;工工建：24m，T10t。资格评审审、批准准：甲级建设部部批准；乙级省市批批准，报报建设部部；丙级省市批批准，报报建设部部。68第五章建建筑筑市场与与设计管管理个人资质质与注册册管理与国国际接轨轨的一种种制度过去分高高级建筑筑师、建建筑师、助理建建筑师或或高工、工程师师、助工工；一级注册册建筑师师：本科毕业业后五年年实践考九门注注册科目目取得资资格注册执业业执业（可可承担任任

47、何种类类建筑设设计）二级注册册建筑师师（可承承担三类类及其以以下建筑筑、多层层）；业务范围围：建筑筑设计、技术咨咨询、工工程监理理及其他他有关业业务；地位和作作用：三个一级级注册建建筑师可可申报甲甲级，一一个一级级可申报报乙级，一个一一级可申申报丙级级；民建挂靠靠，5-6万/年；民建独立立承担项项目负责责人或为为法定第第一责任任人，工工建、建建筑专业业负责、工程负负责人。69第五章建建筑筑市场与与设计管管理市场准入入制度与与经营管管理进入市场场，经营营管理必必须有“三证一一照”，缺一不不可。即：设计证书书单单位证书书及经营营范围；法人证书书个个人证照照及注册册范围；注册师证证个个人证章章及执业

48、业范围；营业执照照单单位取得得工商、税务登登记。以上我国国正在由由当前单单位资质质管理为为主逐步步过度到到以个人人资质管管理为主主。70第五章建建筑筑市场与与设计管管理5.2.3设设计招投投标管理理在具有上上述同等等条件的的证照资资格的同同时，还还有一个个市场竞竞争和优优胜劣汰汰和公平平竞争的的问题，即实行行有效的的招投标标管理。我国在在建筑法基础上颁颁布了工程设计计招投标标法。工程设计计招标工业、民民用和重重要的建建筑，实实行方案案设计招招标，可可以是一一次性总总招标，也可分分单项专专业招标标。中标标单位承承担初步步设计和和施工图图设计。招标必备备条件：应具有有可研报报告；具具有开展展设计必

49、必需的可可靠基础础资料；成立专专门招标标小组或或办公室室或委托托专门的的招标咨咨询公司司。71第五章建建筑筑市场与与设计管管理招标方式式(2种种)：公开招标标通过报刊刊、广播播、电视视等公开开发布招招标通告告，它是是一种无无限竞争争的招标标方式，符合条条件均可可参加。邀请招标标由招标单单位向有有限的几几家单位位直接发发出邀请请，属于于有限竞竞争型的的招标方方式（3家以上）。招标程序序：编制招标标文件发布通知知投标单位位购买或或索取招招标书投标单位位报送投投标申请请书资格审查查现场营运运投标单位位编制投投标书按规定时时间密封封、报送送投标书书招标单位位当众开开标、组组织评审审确定中标标单位发通知

50、书书签定合同同72第五章建建筑筑市场与与设计管管理工程设计计投标提出出交标条条件、内内容投标申请请书投标书书投标申请请书内容容：单位名称称、地址址、单位位性质、单位简简况投标书内内容：技术标：方案设设计综合合说明书书、方案案设计内内容及图图纸、主主要施工工技术要要求和方方案商务标：工程投投资估算算和技术术经济分分析、设设计进度度和收费费73第五章建建筑筑市场与与设计管管理评标（定定标）与与中标评标评价价指标或或评价方方法设计方案案优劣；投入产出出、经济济效益好好坏；设计进度度等；设计资历历和社会会信誉。确定中标标单位投标选定定；综合考虑虑；评分累计计。确定合同同74第五章建建筑筑市场与与设计管

51、管理设计招投投标与竞竞赛的区区别设计竞赛赛是是优选设设计方案案的常用用方式，它与设设计招投投标的不不同点主主要如下下：范围不同同:竞赛适用用性广、灵活性性强、大大至区域域规划、城市规规划、风风景区规规划；小小至室内内空间和和设施设设计。深度不同同：竞赛，可可以由设设想性竞竞赛、方方案性竞竞赛和具具体实时时性竞赛赛等，而而招投标标仅限于于方案设设计竞赛赛。组织方式式不同：竞赛，可可组织一一次性设设计竞赛赛，也可可组织多多轮设计计竞赛。而招投投标则一一次基本本定局，而多轮轮竞赛是是逐渐缩缩小范围围和加大大力度。参加者和和提交方方案不同同：竞赛，可可不限；投标有有一定限限制。竞赛不涉涉及委托托，而后

52、后者设计计任务委委托。75第五章建建筑筑市场与与设计管管理5.2.4设设计程序序管理（设计管管理条例例）应坚持先先勘察，再设计计，再施施工原则则，严格格按设计计程序设设计；无设计依依据（规规划、地地勘）不不得进行行初步设设计；无初步设设计批复复文件不不得进行行施工图图设计；施工图文文件未经经审查不不得使用用、不得得施工和和服务。全面推行行质量管管理，提提高设计计质量；实行工程程设计招招投标（方案）；实行初步步设计和和施工图图文件审审查制度度（文件件依据、文件深深度、国国家规范范及强制制性条文文规范）；其他：选选用新材材料、新新技术、新工艺艺，但不不能标注注厂家；设计单位位质量终终身责任任制，其

53、其他单位位不得修修改设计计文件，修改文文件须征征得原设设计单位位书面同同意。贯彻国标标GB/TL0300和ISO9000系系列国际际认证标标准，即即建筑质质量保证证体系与与国际接接轨，进进行质量量认证。技术装备备现代化化，主要要绘图计计算机化化，软件件集成化化，网络络化等。76第五章建建筑筑市场与与设计管管理5.2.5设设计责任任管理：设计单位位和人员员责任单位责任任：遵守国家家法律法法规，贯贯彻执行行国家建建设方针针政策和和基建程程序；要从全局局出发，正确处处理工业业和农业业，城市市和乡村村，远期期与近期期，平时时与战时时，生产产与生活活，安全全质量与与经济效效益等方方面关系系；使用、经经济

54、、美美观建设设方针。遵守设计计人员职职业道德德(在职职业活动动中应共共同遵守守的行为为规范)，包括括如下四四个方面面：职业理想想爱爱国、爱爱岗、敬敬业，以以国家、社会、集体利利益为主主；职业责任任坚坚持质量量第一,遵守各各项设计计标准规规范规程程；对工工程质量量负责，信守合合同；职业纪律律团团结、协协作、服服从管理理；遵守守市场管管理，不不搞私人人设计，私自收收费、不不出卖用用章；职业技能能钻钻研技术术，采用用新技术术、新工工艺、新新材料，推动行行业进步步。77第五章建建筑筑市场与与设计管管理5.2.6高高校设计计管理高校设计计单位必必备条件件一一院一证证制；院校直属属，相对对独立；实行技术术

55、经济责责任制，独立核核算；一套设计计证书，独立法法人一支支笔。教学人员员参加设设计实践践必须遵遵守规定定定定期聘任任制（不不少于2年）实践期间间，教学学人员纳纳入设计计单位统统一管理理，每两两年申请请上报为为设计单单位定聘聘人员，教学人人员参与与设计实实践人数数不能超超过设计计单位固固编人员员的30%；且实践持持续实践践不得少少于两年年，并保保证参加加承担工工程的全全过程；在实践期期间不得得从事教教学活动动，并必必须承担担工程设设计项目目的相关关技术经经济责任任。本科生、研究生生一律不不具备工工程设计计图纸签签字资格格，带学学生（本本科生、研究生生）进行行毕业设设计或设设计科研研的教师师要承担

56、担所进行行项目的的技术经经济责任任。除教师定定聘人员员和经批批准的带带毕业设设计、科科研设计计教学人人员外其其他人员员一律不不得从事事工程设设计工作作（方案案设计、竞赛除除外）。78第五章建建筑筑市场与与设计管管理第六章注注册制制度与注注册建筑筑师79第六章注注册册制度与与注册建建筑师6.1注注册师师制度6.1.1意意义：注册师制制度是深深化设计计改革的的要求；注册师制制度是对对外开放放和开拓拓国际市市场的要要求；注册师制制度是提提高设计计队伍素素质的需需求；注册师制制度也是是推动设设计质量量水平提提高的需需求；注册师制制度有利利于加强强建筑师师的法律律责任。6.1.2全全面实行行注册师师制度

57、、能使设设计质量量和经济济责任与与设计者者联系在在一起，有效提提高设计计质量和和水平。6.1.3分分布实施施注册师师制度注册建筑筑师注册工工程师注册册咨询师师、规划划师注册岩岩土工程程师、设设备工程程师（水水、电、空调）注注册建造造师、造造价师80第六章注注册册制度与与注册建建筑师6.2注注册建建筑师6.2.1执执业执业范围围建建筑设计计、建筑筑设计技技术咨询询、建筑筑物调查查与鉴定定、对主主持项目目进行施施工指导导和监督督等；执业必须须加入设设计单位位，并受受到设计计单位资资质范围围的限制制；个人执业业、由单单位统一一委托并并统一收收费，不不得私自自收费；因设计质质量造成成经济损损失，单单位

58、承担担赔偿责责任，单单位有权权向签字字注册师师追偿。6.2.2权权力以注册师师名义执执行注册册建筑师师业务；非注册册建筑师师不得执执行注册册业务；规定的一一定面积积、跨度度和高度度以上的的房屋建建筑应当当由注册册建筑师师设计；任何单位位和个人人未经注注册建筑筑师同意意不得修修改注册册师图纸纸。81第六章注注册册制度与与注册建建筑师6.2.3履履行义务务遵守法律律、法规规和职业业道德，维护社社会公共共利益；保证设计计质量，签字负负责；保守执业业师知悉悉的单位位和个人人的秘密密；不得同时时受聘于于两个和和两个以以上设计计单位执执业；不得准许许他人以以本人名名义执业业。82第六章注注册册制度与与注册

59、建建筑师6.2.4法法律责任任：有以下列列行为之之一要予予以处罚罚：以个人名名义承接接注册建建筑师业业务，收收取费用用的；同时受聘聘于两个个及两个个以上单单位执业业的；侵犯他人人合法权权益的；准许他人人以本人人名义执执行业务务的；越级执业业的；重大责任任事故、重大损损失的可可停止执执业，情情节严重重吊销或或赔偿。83第六章注注册册制度与与注册建建筑师6.3注注册建建筑师管管理6.3.1级级别：一级注册册建筑师师设设计范围围不受工工程复杂杂程度的的限制；二级注册册建筑师师设设计范围围只限于于民用三三级及以以下项目目。6.3.2管管理体制制与注册册机构：中央中央设设全国注注册建筑筑师考试试管理委委

60、员会；地方设省市市注册建建筑师管管理委员员会。6.3.3注注册条件件：考试合格格、取得得资格、无违反反职业道道德，即即可注册册、执业业。84第六章注注册册制度与与注册建建筑师6.2.4注注册监督督管理注册证每每两年注注册一次次（执行行自96年10月1日日执行）取证执业业人员，有下列列情况，撤销注注册，收收回证书书；完全丧失失民事能能力；受民事处处罚；犯错、受受行政处处罚或行行政处分分；自行停止止注册业业务2年年以上。85第六章注注册册制度与与注册建建筑师第七章设设计合合同与收收费86第七章设设计计合同与与收费7.1建建筑设设计合同同建筑工程程勘察设设计合同同：是是委托方方（甲）与承包包方（乙乙