建设用地使用权若干法律问题

1、建设用地使用权若干法律问题探讨主讲人： 最高人民法院 吴光荣基本内容容建设用地地使用权权的取得得房地关系系的理解解与适用用不动产登登记与权权属确认认农村集体体土地行行政诉讼讼一、建设设用地使使用权的的取得基于法律律行为的的取得非依法律律行为的的取得案例：甲甲公司系系一家外外国企业业，欲在在中国设设立一外外商独资资企业，由于担担心以甲甲公司的的名义取取得建设设用地使使用权可可能存在在政策和和法律上上的障碍碍，故与与乙公司司订立委委托合同同一份，约定由由乙公司司以甲公公司提供供的资金金从当地地政府受受让建设设用地使使用权，但须将将该地出出租给正正在设立立中的外外商独资资企业，且一旦旦该外商商独资企

2、企业设立立，乙公公司须将将建设用用地使用用权过户户给甲公公司设立立的外商商独资企企业。外外商独资资企业丙丙企业设设立后，乙公司司将该土土地交给给丙企业业使用，但在丙丙企业请请求乙公公司协助助办理过过户手续续时，遭遭到乙公公司拒绝绝，丙企企业遂将将乙公司司诉至法法院，请请求确认认其享有有登记在在乙公司司名下的的建设用用地使用用权。（一）区区分原则则的理解解与适用用区分原则则的含义义区分原则则的适用用1.合同之诉诉与确权权之诉2.不动产登登记的法法律地位位（二）要要因原则则的理解解与适用用要因原则则的意义义合同效力力的认定定1.如何理解解违反房地产管管理法第38条、第39条所订立立合同的的效力？2

3、.如何理解解担保法第37条的规范范性质？3.未经行政政审批转转让划拨拨土地使使用权所所订立的的合同是是否为无无效合同同？房地产管管理法第三十八八条下下列房地地产，不不得转让让：（一）以以出让方方式取得得土地使使用权的的，不符符合本法法第三十十九条规规定的条条件的；（二二）司法法机关和和行政机机关依法法裁定、决定查查封或者者以其他他形式限限制房地地产权利利的；（三）依法收收回土地地使用权权的；（四）共有房房地产，未经其其他共有有人书面面同意的的；（五）权权属有争争议的；（六六）未依依法登记记领取权权属证书书的；（七）法律、行政法法规规定定禁止转转让的其其他情形形。担保法第三十七七条下下列财产产不

4、得抵抵押：（一）土土地所有有权；（二）耕耕地、宅宅基地、自留地地、自留留山等集集体所有有的土地地使用权权，但本本法第三三十四条条第（五五）项、第三十十六条第第三款规规定的除除外；（三）学学校、幼幼儿园、医院等等以公益益为目的的的事业业单位、社会团团体的教育设施、医医疗卫生生设施和和其他社社会公益益设施；（四）所所有权、使用权权不明或或者有争争议的财财产；（五）依依法被查查封、扣扣押、监监管的财财产；（六）依依法不得得抵押的的其他财财产。（三）公公信原则则的理解解与适用用公信原则则的含义义公信原则则的适用用1.善意取得得制度的的适用范范围2.无权处分分规则的的法律适适用案例：甲甲公司与与乙公司司

5、系关联联企业（甲公司司系乙公公司剥离离部分优优质资产产成立的的股份公公司），甲公司司的董事事长系乙乙公司的的总经理理。甲公公司向丙丙银行借借款，并并以自己己的名义义将属于于乙公司司的建设设用地使使用权抵抵押给丙丙银行，乙公司司知情并并提供了了权属证证书办理理了抵押押登记。后丙银银行要求求行使抵抵押权，甲公司司则主张张抵押无无效。如如何处理理？（二）房房地关系系的理解解与适用用甲公司向向乙银行行借款，并将其其享有的的建设用用地使用用权抵押押给乙银银行。在在设定抵抵押权时时，该土土地上已已有一建建筑物为为某酒楼楼，系甲甲公司建建造，已已报批并并已取得得双登收收据，但但尚未取取得房产产证。后后乙银行

6、行要求对对土地及及建筑物物行使抵抵押权，甲公司司则主张张抵押合合同无效效，理由由是该合合同违反反担保法第37条的规定定。如何何处理？（一）房房地关系系的立法法体例房地一体体主义房地分离离主义（二）房房地一致致的立法法政策关于房地地关系的的法律规规定如何理解解房地的的一并抵抵押（三）关关于合作作开发房房地产甲公司与与乙公司司订立合合作开发发房地产产的协议议，约定定由甲公公司出资资金，乙乙公司提提供建设设用地使使用权，所得收收益按照照各50%分配。在在合同履履行过程程中，双双方发生生纠纷，甲公司司起诉主主张所建建房屋的的50%归自己所所有，能能否得到到支持？三、不动动产登记记与权属属确认不动产权权

7、属确认认的实体体规则不动产权权属确认认的程序序规则（一）不不动产权权属确认认的实体体规则物权变动动的基本本结构形式主义义的法律律适用形式主义义的缺陷陷补救1、我国法法上物权权变动的的基本结结构基于法律律行为发发生的物物权变动动（一）公公示生效效形式主义义物权变变动模式式强制登记记（二）公公示对抗抗意思主义义物权变变动模式式自愿登记记非依法律律行为发发生的物物权变动动（一）依依法院判判决、强强制执行行裁定（二）依依政府征征收决定定权利取得得无需登登记（宣宣示登记记）（三）依依事实行行为但处分需需经登记记（强制制登记）（四）依依法律规规定发生生的物权权变动特殊：依法定继继承、遗遗嘱继承承、遗赠赠发

8、生的的物权变变动：权权利取得得无需登登记（宣宣示登记记）；但但处分需需经登记记（强制制登记）2、形式主主义物权权变动模模式的适适用区分原则则的理解解与适用用要因原则则的理解解与适用用公示原则则的理解解与适用用3、形式主主义物权权变动模模式的反反思案例1：一物多多卖时买买受人的的地位？案例2：登记前前房屋征征收款归归谁所有有？案例3：在破产产程序或或执行程程序中，未经登登记的房房屋买受受人是否否能够优优先于其其他债权权人？法律发展展：最高人民民法院关关于审理理涉及国国有土地地使用权权合同纠纠纷案件件适用法法律问题题的解释释（法释释20055号）第十条土土地使使用权人人作为转转让方就就同一出出让土

9、地地使用权权订立数数个转让让合同，在转让让合同有有效的情情况下，受让方方均要求求履行合合同的，按照以以下情形形分别处处理：（一）已已经办理理土地使使用权变变更登记记手续的的受让方方，请求求转让方方履行交交付土地地等合同同义务的的，应予予支持；（二）均均未办理理土地使使用权变变更登记记手续，已先行行合法占占有投资资开发土土地的受受让方请请求转让让方履行行土地使使用权变变更登记记等合同同义务的的，应予予支持；（三）均均未办理理土地使使用权变变更登记记手续，又未合合法占有有投资开开发土地地，先行行支付土土地转让让款的受受让方请请求转让让方履行行交付土土地和办办理土地地使用权权变更登登记等合合同义务务

10、的，应应予支持持；（四）合合同均未未履行，依法成成立在先先的合同同受让方方请求履履行合同同的，应应予支持持。未能取得得土地使使用权的的受让方方请求解解除合同同、赔偿偿损失的的，按照照中华人民民共和国国合同法法的有关规规定处理理。最高人民民法院关关于人民民法院民民事执行行中查封封、扣押押、冻结结财产的的规定（法释200415号）第十七条条被执执行人将将其所有有的需要要办理过过户登记记的财产产出卖给给第三人人，第三三人已经经支付部部分或者者全部价价款并实实际占有有该财产产，但尚尚未办理理产权过过户登记记手续的的，人民民法院可可以查封封、扣押押、冻结结；第三三人已经经支付全全部价款款并实际际占有，但

11、未办办理过户户登记手手续的，如果第第三人对对此没有有过错，人民法法院不得得查封、扣押、冻结。最高人民民法院关于审理理企业破破产案件件若干问问题的规规定法释200223号第71条：“下下列财产产不属于于破产财财产：（五）特特定物买买卖中，尚未移移转占有有但相对对人已完完全支付付对价的的特定物物；（六六）尚未未办理产产权证书书或者产产权过户户手续但但已向买买方交付付的财产产”。1、不动产产登记的的法律性性质物权法之之前的情情况物权法之之后的情情况不动产登登记的性性质物权法之之前城市房地地产管理理法第三十五五条房房地产产转让、抵押，当事人人应当依依照本法法第五章章的规定定办理权权属登记记。土地管理理

12、法第十二条条 依法法改变土土地权属属和用途途的，应应当办理理土地变变更登记记手续。原城市房屋屋权属登登记管理理办法（2001）第一条为为加强强城市房房屋权属属管理，维护房房地产市市场秩序序，保障障房屋权权利人的的合法权权益，根根据中华人民民共和国国城市房房地产管管理法的规定，制定本本办法。第三条本本办法法所称房房屋权属属登记，是指房房地产行行政主管管部门代代表政府府对房屋屋所有权权以及由由上述权权利产生生的抵押押权、典典权等房房屋他项项权利进进行登记记，并依依法确认认房屋产产权归属属关系的的行为。第五条房房屋权权属证书书是权利利人依法法拥有房房屋所有有权并对对房屋行行使占有有、使用用、收益益和

13、处分分权利的的唯一合合法凭证证。依法登记记的房屋屋权利受受国家法法律保护护。 不动产登登记的性性质物权法之之后物权法：第六条不动产物物权的设设立、变变更、转转让和消消灭，应应当依照照法律规规定登记记。动产产物权的的设立和和转让，应当依依照法律律规定交交付。第九条不动产物物权的设设立、变变更、转转让和消消灭，经经依法登登记，发发生效力力；未经经登记，不发生生效力，但法律律另有规规定的除除外。第十七条条不动产权权属证书书是权利利人享有有该不动动产物权权的证明明。不动动产权属属证书记记载的事事项，应应当与不不动产登登记簿一一致；记记载不一一致的，除有证证据证明明不动产产登记簿簿确有错错误外，以不动动

14、产登记记簿为准准。房屋登记记办法（2008）第一条为了规范范房屋登登记行为为，维护护房地产产交易安安全，保保护权利利人的合合法权益益，依据据中华人民民共和国国物权法法、中华人民民共和国国城市房房地产管管理法、村庄和集集镇规划划建设管管理条例例等法律、行政法法规，制制定本办办法。第二条本办法所所称房屋屋登记，是指房房屋登记记机构依依法将房房屋权利利和其他他应当记记载的事事项在房房屋登记记簿上予予以记载载的行为为。第五条房屋登记记机构应应当建立立本行政政区域内内统一的的房屋登登记簿。房房屋登登记簿是是房屋权权利归属属和内容容的根据据，由房房屋登记记机构管管理。二、登记记错误的的救济与与防范登记错误

15、误的法律律后果不动产登登记的三三原则审查方式式与审查查范围登记更正正与异议议登记登记机关关的赔偿偿责任不动产登登记的三三原则申请原则则登记同意意原则在先已登登记原则则审查方式式与审查查范围第十二条条登记机构构应当履履行下列列职责：（一）查验申申请人提提供的权权属证明明和其他他必要材材料；（二）就就有关登登记事项项询问申申请人；（三）如实、及时登登记有关关事项；（四）法律、行政法法规规定定的其他他职责。申申请登登记的不不动产的的有关情情况需要要进一步步证明的的，登记记机构可可以要求求申请人人补充材材料，必必要时可可以实地地查看。登记更正正与异议议登记第十九条条权利人、利害关关系人认认为不动动产登

16、记记簿记载载的事项项错误的的，可以以申请更更正登记记。不动动产登记记簿记载载的权利利人书面面同意更更正或者者有证据据证明登登记确有有错误的的，登记记机构应应当予以以更正。不不动产产登记簿簿记载的的权利人人不同意意更正的的，利害害关系人人可以申申请异议议登记。登记机机构予以以异议登登记的，申请人人在异议议登记之之日起十十五日内内不起诉诉，异议议登记失失效。异异议登记记不当，造成权权利人损损害的，权利人人可以向向申请人人请求损损害赔偿偿。房屋登记记办法（2008）第七十四四条权利人、利害关关系人认认为房屋屋登记簿簿记载的的事项有有错误的的，可以以提交下下列材料料，申请请更正登登记：（一）登登记申请

17、请书；（二）申申请人的的身份证证明；（三）证证明房屋屋登记簿簿记载错错误的材材料。利利害关系系人申请请更正登登记的，还应当当提供权权利人同同意更正正的证明明材料。房房屋登登记簿记记载确有有错误的的，应当当予以更更正；需需要更正正房屋权权属证书书内容的的，应当当书面通通知权利利人换领领房屋权权属证书书；房屋屋登记簿簿记载无无误的，应当不不予更正正，并书书面通知知申请人人。第七十五五条房屋登记记机构发发现房屋屋登记簿簿的记载载错误，不涉及及房屋权权利归属属和内容容的，应应当书面面通知有有关权利利人在规规定期限限内办理理更正登登记；当当事人无无正当理理由逾期期不办理理更正登登记的，房屋登登记机构构可

18、以依依据申请请登记材材料或者者有效的的法律文文件对房房屋登记记簿的记记载予以以更正，并书面面通知当当事人。对对于涉涉及房屋屋权利归归属和内内容的房房屋登记记簿的记记载错误误，房屋屋登记机机构应当当书面通通知有关关权利人人在规定定期限内内办理更更正登记记；办理理更正登登记期间间，权利利人因处处分其房房屋权利利申请登登记的，房屋登登记机构构应当暂暂缓办理理。登记机关关的赔偿偿责任物权法第二十一一条当事人提提供虚假假材料申申请登记记，给他他人造成成损害的的，应当当承担赔赔偿责任任。因因登登记错误误，给他他人造成成损害的的，登记记机构应应当承担担赔偿责责任。登登记机构构赔偿后后，可以以向造成成登记错错

19、误的人人追偿。最高人民民法院关关于审理理房屋登登记案件件若干问问题的规规定第十二条条申申请人提提供虚假假材料办办理房屋屋登记，给原告告造成损损害，房房屋登记记机构未未尽合理理审慎职职责的，应当根根据其过过错程度度及其在在损害发发生中所所起作用用承担相相应的赔赔偿责任任。第第十十三条房房屋屋登记机机构工作作人员与与第三人人恶意串串通违法法登记，侵犯原原告合法法权益的的，房屋屋登记机机构与第第三人承承担连带带赔偿责责任。三、权属属确认的的程序选选择最高人民民法院关关于当前前形势下下做好行行政审判判工作的的若干意意见(法发200938号)九、丰富富和创新新行政诉诉讼裁判判方式，快速有有效化解解纠纷：

20、充分分发挥行行政诉讼讼附带解解决民事事争议的的功能，在受理理行政机机关对平平等主体体之间的的民事争争议所作作的行政政裁决、行政确确权、行行政处理理、颁发发权属证证书等案案件时，可以基基于当事事人申请请一并解解决相关关民事争争议。要要正确处处理行政政诉讼与与民事诉诉讼交叉叉问题，防止出出现相互互矛盾或或相互推推诿。最高人民民法院关关于审理理房屋登登记案件件若干问问题的规规定第五条同同一一房屋多多次转移移登记，原房屋屋权利人人、原利利害关系系人对首首次转移移登记行行为提起起行政诉诉讼的，人民法法院应当当依法受受理。原原房屋权权利人、原利害害关系人人对首次次转移登登记行为为及后续续转移登登记行为为一

21、并提提起行政政诉讼的的，人民民法院应应当依法法受理；人民法法院判决决驳回原原告就在在先转移移登记行行为提出出的诉讼讼请求，或者因因保护善善意第三三人确认认在先房房屋登记记行为违违法的，应当裁裁定驳回回原告对对后续转转移登记记行为的的起诉。原原房屋屋权利人人、原利利害关系系人未就就首次转转移登记记行为提提起行政政诉讼，对后续续转移登登记行为为提起行行政诉讼讼的，人人民法院院不予受受理。第八条当当事事人以作作为房屋屋登记行行为基础础的买卖卖、共有有、赠与与、抵押押、婚姻姻、继承承等民事事法律关关系无效效或者应应当撤销销为由，对房屋屋登记行行为提起起行政诉诉讼的，人民法法院应当当告知当当事人先先行解

22、决决民事争争议，民民事争议议处理期期间不计计算在行行政诉讼讼起诉期期限内；已经受受理的，裁定中中止诉讼讼。第十一条条被被诉房屋屋登记行行为涉及及多个权权利主体体或者房房屋可分分，其中中部分主主体或者者房屋的的登记违违法应予予撤销的的，可以以判决部部分撤销销。被被诉诉房屋登登记行为为违法，但该行行为已被被登记机机构改变变的，判判决确认认被诉行行为违法法。被被诉诉房屋登登记行为为违法，但判决决撤销将将给公共共利益造造成重大大损失或或者房屋屋已为第第三人善善意取得得的，判判决确认认被诉行行为违法法，不撤撤销登记记行为。四、农村村集体土土地行政政诉讼关于受案案范围的的界定不动产登登记的可可诉性行政诉讼

23、讼中的当当事人出让合同同与行政政诉讼土地征收收与行政政诉讼送达方式式与审理理期间（一）关关于受案案范围的的界定第一条农村集体体土地的的权利人人或者利利害关系系人（以以下简称称土地权权利人）认为行行政机关关作出的的涉及农农村集体体土地的的行政行行为侵犯犯其合法法权益，提起诉诉讼的，属于人人民法院院行政诉诉讼的受受案范围围。第六条土地权利利人认为为乡级以以上人民民政府作作出的土土地确权权决定侵侵犯其依依法享有有的农村村集体土土地所有有权或者者使用权权，经复复议后向向人民法法院提起起诉讼的的，人民民法院应应当依法法受理。法律、法法规规定定应当先先申请行行政复议议的土地地行政案案件，复复议机关关作出不

24、不受理复复议申请请的决定定或者以以不符合合受理条条件为由由驳回复复议申请请，复议议申请人人不服的的，应当当以复议议机关为为被告向向人民法法院提起起诉讼。第七条土地权利利人认为为行政机机关作出出的行政政处罚、行政强强制措施施等行政政行为侵侵犯其依依法享有有的农村村集体土土地所有有权或者者使用权权，直接接向人民民法院提提起诉讼讼的，人人民法院院应当依依法受理理。第十条土地权利利人对土土地管理理部门组组织实施施过程中中确定的的土地补补偿有异异议，直直接向人人民法院院提起诉诉讼的，人民法法院不予予受理，但应当当告知土土地权利利人先申申请行政政机关裁裁决。（二）不不动产登登记的可可诉性第二条土地登记记机

25、构根根据人民民法院生生效裁判判文书、协助执执行通知知书或者者仲裁机机构的法法律文书书办理的的土地权权属登记记行为，土地权权利人不不服提起起诉讼的的，人民民法院不不予受理理，但土土地权利利人认为为登记内内容与有有关文书书内容不不一致的的除外。第八条土地权属属登记（包括土土地权属属证书）在生效效裁判和和仲裁裁裁决中作作为定案案证据，利害关关系人对对该登记记行为提提起诉讼讼的，人人民法院院应当依依法受理理。（三）行行政诉讼讼中的当当事人第三条村民委员员会或者者农村集集体经济济组织对对涉及农农村集体体土地的的行政行行为不起起诉的，过半数数的村民民可以以以集体经经济组织织名义提提起诉讼讼。农村集体体经济组组织成员员全部转转为城镇镇居民后后，对涉涉及农村村集体土土地的行行政行为为不服的的，过半半数的原原集体经经济组织织成员可可以提起起诉讼。第四条土地使用用权人或或者实际际使用人人对行政政机关作作出涉及及其使用用或实际际使用的的集体土土地的行行政行为为不服的的，可以以以自己己的名义义提起诉诉讼。第五条土地权利利人认为为土地储储备机构构作出的的行为侵侵犯其依依法享有有的农村村集体土土地所有有权或使使用权，向人民民法院提提起诉讼讼的，应应当以土土地储备备机构所所隶属的的土地管管理部门门为被告告。（四）出出让合同同与行政政诉讼第十一条条土地权利利人以土土地管理理