商品房买卖合同XXXX1019 涂妍娜

1、商品房买卖合同条款分析修改 GF20000171浙江星韬律师事务所 涂妍娜商品房买买卖合同同包括以下主要要内容第一条项目建设设依据;第二条商品房销销售的依依据;第三条买受人所所购房屋屋的基本本情况;第四条计价方式式与价款款;第五条面积确认认及面积积差异处处理;第六条付款方式式及期限限;第七条买受人逾逾期付款款的违约约责任;第八条交付期限限;第九条出卖人逾逾期交付付房屋的的违约责责任;第十条规划设计计变更的的约定;第十一条条交接;第十二条条出卖人保保证销售售的商品品房没有有产权纠纠纷和债债权债务务纠纷;第十三条条出卖人关关于装饰饰、设备备标准承承诺的违违约责任任;第十四条条出卖人关关于基础础设施

2、、公共配配套建筑筑正常运运行的承承诺;第十五条条关于产权权登记的的约定;第十六条条保修责任任;第十七条条双方就小小区、楼楼字命名名权、屋屋面、外外墙使用用权的约约定;第十八条条买受人合合理使用用房屋、公共部部位和设设施的使使用权;第十九条条争议解决决方式;第二十条条未未尽事宜的的约定。第五条面面积确确认及面面积差异异处理根据当事事人选择择的计价价方式，本条规规定以【建筑面面积】【套内建建筑面积积】（本条款款中均简简称面积积）为依依据进行行面积确确认及面面积差异异处理。当事人人选择按按套计价价的，不不适用本本条约定定。合同同约定面面积与产权登记记面积有差异的的，以产产权登记记面积为为准。商商品房

3、交交付后，产权登登记面积积与合同同约定面面积发生生差异，双方同同意按第第种种方式进进行处理理：1双方自自行约定定：2双方同意意按以下下原则处处理：（1）面面积误差差比绝对对值在3以内内（含3）的的，据实实结算房房价款；（2）面积误误差比绝绝对值超超出3时，买买受人有有权退房房。买受人退退房的，出卖人人在买受受人提出出退房之之日起30天内内将买受受人已付付款退还还给买受受人，并并按利利率付给给利息。买受人人不退房房的，产产权登记记面积大大于合同同约定面面积时，面积误误差比在在3以以内（含含3）部分的的房价款款由买受受人补足足；超出出3部部分的房房价款由由出卖人人承担，产权归归买受人人。产权权登记

4、面面积小于于合同登登记面积积时，面面积误差差比绝对对值在3以内内（含3）部部分的房房价款由由出卖人人返还买买受人；绝对值值超出3部分分的房价价款由出出卖人双双倍返还还买受人人。面积误差差比=合同约定定面积因因设计变变更造成成面积差差异，双双方不解解除合同同的，应应当签署署补充协协议。问题及容容易产生生纠纷点点1、期房房销售中中经常出出现面积积差异的的问题。面积的描描述不清清楚。有3种购购买方式式：按建建筑面积积、按套套内面积积、按套套计算。2、合同同中第五五条关于于面积差差异的处处理方法法存在问问题，销销售商常常常将面面积差异异处理直直接格式式化为“多退少少补、据据实结算算”等，这样样的约定定

5、实质上上剥夺了了消费者者选择适适用法定定“3%处理规规则”的的可能，限制了了消费者者的合法法权利。该条修改建议调整面积积差异处处理两种种选择方方式的先先后顺序序。将商品房房销售管管理办法法中规规定的“3%处处理规则则”，即即合同中中该条第2项调整整为第1项，作为优优先选择择项.该商品房房【合同同约定】【产权权登记】建筑面面积共平方米，其中，套内建建筑面积积平方米，阳台面面积平方米，公共部部位与公公用房屋屋分摊建建筑面积积平方米（有关公公共部位位与公用用房屋分分摊建筑筑面积构构成说明明见附件）。双方约定定以套内内建筑面面积为依依据进行行面积确确认及面面积差异异处理。合同约约定计价价套内建建筑面积

6、积与实测测计价套套内建筑筑面积有有差异的的，以实实测计价价套内建建筑面积积为准。建建筑面积积的最终终确定以具有测测绘资格格的测绘绘单位测测量的建建筑面积积结果为为准。应增加如如果因为为出卖人的的原因造造成买受受人契税税承担增增加的，增加加部分的的契税也也应有出出卖人承承担。第六条付付款方方式及期期限买受人按按下列第第种种方式按按期付款款：1一次次性付款款2分期期付款3其他他方式问题及容易产产生纠纷纷点1、按揭付款款购房者者容易因因为贷款款不成功功，这种情况况出现怎怎么办，合同中中并没有有说明？2、或者贷款款金额和和实际的的贷款金金额不一一致的情情况出现现这种情情况如何何处理？该条修改建议开发商

7、应应当告知知按揭贷贷款的流流程和相相关的材材料等，如没有有仔细告告知则应应当承担担违约责责任，应应当在合合同中写写清楚贷贷款不成成功的后后果，由由于谁的的原因就就由谁来来承担违违约责任任。申请按揭揭购房的的经常会会因为合合同的贷贷款金额额和实际际的贷款款金额不不一致的的情况，为避免免办理合合同的变变更手续续，可在在合同中中约定，余款买买受人可可申请按按揭贷款款，不足足的部分分由现金金补足。第十条规划、设设计变更更的约定定经规划部部门批准准的规划划变更、设计单单位同意意的设计计变更导导致下列列影响到到买受人人所购商商品房质质量或使使用功能能的，出出卖人应应当在有关部部门批准准同意之之日起10日内

8、内，书面面通知买买受人：（1）该该商品房房结构形形式、户户型、空空间尺寸寸、朝向向；（2）；买受受人有权权在通知知到达之之日起15日内内做出是是否退房房的书面面答复。买受人人在通知知到达之之日起15日内内未作书书面答复复的，视视同接受受变更。出卖人人未在规规定时限限内通知知买受人人的，买买受人有有权退房房。买受受人退房房的，出出卖人须须在买受受人提出出退房要要求之日日起天内将将买受人人已付款款退还给给买受人人，并按按利率率付给利利息。买买受人不不退房的的，应当当与出卖卖人另行行签订补补充协议议。问题及容容易产生生纠纷点点1、对于规划划、设计计变更的的约定过过于简单单，只要经过过规划部部门或设设

9、计单位位的同意意并在10日内内通知购购房者，开发商商便可不不负完全全的违约约责任，不利于于保护购购房人权权益。2、关于于房屋采光光安全的的变更是否属于于规划，设计中中的变更更，为避避免此类类纠纷的的发生，应当示示范文本本中并没没有对房房屋采光光、安全全受到影影响的此此类隐性性损失约约定如何何赔偿，法律、法规对对此也未未明确规规定。3、别墅的环环境状况往往往比一般般房屋要要复杂，购房者者对此的的要求也也比较高高，开发发公司往往往在预预售伊始始建造了了环境优优美的样样板区吸吸引购房房者，但但到交房房时，实实际的环环境标准准却大大大低于样样板区标标准该条修改改建议取消该条条内容，开发商商单方变变更规

10、划划或设计计，应属属于违约约行为，并约约定一定定违约金金额。第十五条条关于产权权登记的的约定。出卖人应应当在商商品房交交付使用用后日内，将办理理权属登登记需由由出卖人人提供的的资料报报产权登登记机关关备案。如因出出卖人的的责任，买受人人不能在在规定期限限内取得房地地产权属属证书的的，双方方同意按按下列第第项项处理：1买买受人退退房，出出卖人在在买受人人提出退退房要求求之日起起日日内将买买受人已已付房价价款退还还给买受受人，并并按已付房价价款的赔赔偿买受受人损失失。2买买受人不不退房，出卖人按按已付房房价款的的向买受受人支付付违约金金。3问题及容容易产生生纠纷点点：1、在未未履行有有关办证证义务时时应按已已付房价价款的固固定比率率支付违违约金。但不管管逾期办办证的时时间有多多长，出卖人所所承担的的违约责责任都一一样。2、该条款仅仅约定了了出卖人人办证资资料的登登记备案案义务，并没有有对其他他义务作作出约定定。3、该条款约约定买受受人不能能在规定定期限内内取得房