合同法第四讲

1、合同法 第四讲买受人义义务出卖人义义务买卖合同同的风险险负担买卖合同同中的利利益买卖合同同解除方方式回顾：买买卖合同同买卖合同同的审查查1.审查查合同对对方主体体的合法法性2.审查查合同条条款约定定是否完完整3.审查查合同标标的条款款是否清清楚明确确4.审查查价格条条款是否否具体明明确5.审查查付款条条件、付付款方式式及期限限是否约约定明确确买卖合同同审查要要点6.审查包装装及运输输条款规规定是否否明确7.审查交货货方式、交货时时间、交交货地点点的约定定是否清清楚8.审查验收收标准、验收程程序、验验收条件件约定是是否明确确9.审查违约约条款约约定是否否明确10.审查保修修条款是是否明确确11.

2、审查特殊殊买卖形形式下的的权利义义务是否否有特别别规定买卖合同同审查要要点租赁合同同1、租赁合合同概念念租赁合同同是出租租人将租租赁物交交付承租租人使用用、收益益，承租租人支付付租金的的合同。出租人：把自己己的财产产交给他他人使用用的人，包括所所有权人人、财产产权人、使用人人等。承租人：指使用用他人财财产并支支付租金金的人。租赁物：租赁合合同双方方当事人人权利义义务所指指向的对对象，一一般指有有形、特特定、非非消耗物物。一、租赁赁合同的的概念2、租赁赁合同主主要条款款租赁合同同的内容容包括租租赁物的的名称、数量、用途、租赁期期限、租租金及其其支付期期限和方方式、租租赁物维维修等条条款。一、租赁

3、赁合同的的概念3、租期和和形式关于租期期的约定定租赁期限限不得超超过二十十年。超超过二十十年的，超过部部分无效效。租赁期间间届满，当事人人可以续续订租赁赁合同，但约定定的租赁赁期限自自续订之之日起不不得超过过二十年年。关于合同同形式的的规定租赁期限限六个月月以上的的，应当当采用书书面形式式。当事事人未采采用书面面形式的的，视为为不定期期租赁。一、租赁赁合同的的概念（一）出出租人的的义务1、交付租租赁物并并在租赁赁期间保保持租赁赁物使其其符合约约定用途途出租人应应当按照照约定将将租赁物物交付承承租人，并在租租赁期间间保持租租赁物符符合约定定的用途途。二、租赁赁合同权权利义务务2、维修租租赁物的的

4、义务除法律另另有规定定或合同同另有约约定外，出租人人对租赁赁物有维维修义务务。（1）出租人人未履行行维修义义务的，承租人人可以自自行维修修，维修修费用由由出租人人负担；（2）出租人人因维修修租赁物物影响承承租人使使用的，应当相相应减少少租金或或延长租租期；（3）租赁物物因可归归责于承承租人方方面的事事由发生生的损毁毁，双方方当事人人没有特特别约定定的，出出租人仍仍应承担担维修义义务，但但出租人人有权请请求承租租人承担担损害赔赔偿责任任。（一）出出租人的的义务3、租赁物物的瑕疵疵担保义义务出租人应应当担保保所交付付的租赁赁物能够够为承租租人依约约正常使使用、收收益。如如果租赁赁物有使使承租人人不

5、能为为正常使使用、收收益的瑕瑕疵，出出租人及及应承担担违约责责任，承承租人可解除合同同或者请请求减少少租金。双方当事事人在订订立合同同时，承承租人已已知道租租赁物存存在瑕疵疵的，其其后不得得解除合合同，但但租赁物物危及承承租人的的安全或或者健康康的，即即使承租租人订立立合同是是明知该该租赁物物质量不不合格，仍然可可以随时时解除合合同。（一）出出租人的的义务4、权利利的瑕疵疵担保义义务因第三人人主张权权利，致致使承租租人不能能对租赁赁物使用用、收益益的，承承租人可可以要求求减少租租金或者者不支付付租金。第三人主主张权利利的，承承租人应应当及时时通知出出租人。（一）出出租人的的义务1、依约约定方法

6、法或租赁赁物的形形式使用用租赁物物的义务务承租人应应当按照照约定的的方法使使用租赁赁物。对对租赁物物的使用用方法没没有约定定或者约约定不明明确，应应当按照照租赁物物的性质质使用。（二）承承租人的的义务2、妥善保保管租赁赁物的义义务承租人应应当妥善善保管租租赁物，因保管管不善造造成租赁赁物毁损损、灭失失的，应应当承担担损害赔赔偿责任任。承租人按按照约定定的方法法或者租租赁物的的性质使使用租赁赁物，致致使租赁赁物受到到损耗的的，不承承担损害害赔偿责责任。（二）承承租人的的义务3、不作为为义务（1）不得随随意对租租赁物进进行改善善或在租租赁物上上增设他他物承租人经经出租人人同意，可以对对租赁物物进行

7、改改善或者者增设他他物。承租人未未经出租租人同意意，对租租赁物进进行改善善或者增增设他物物的，出出租人可可以要求求承租人人恢复原原状或者者赔偿损损失。（二）承承租人的的义务（2）不得随随意转租租转租，即即承租人人不退出出租赁合合同关系系，而将将租赁物物出租给给次承租租人使用用、收益益。合法转租租：承租租人经出出租人同同意，可可以将租租赁物转转租给第第三人。承租人人转租的的，承租租人与出出租人之之间的租租赁合同同继续有有效，第第三人对对租赁物物造成损损失的，承租人人应当赔赔偿损失失。非法转租租：承租租人未经经出租人人同意转转租的，出租人人可以解解除合同同。（二）承承租人的的义务4、支付租租金的义

8、义务承租人应应当依如如下情形形支付租租金：（1）承租人人应当按按照约定定的期限限支付租租金。（2）对支付付期限没没有约定定或者约约定不明明确，依依照合同法第61条的规定定确定，即双方方以事后后协商的的方式补补充；按按合同有有关条款款确定；按习惯惯确定（3）按照第第61条仍不能能确定租租金交付付期限的的，租赁赁期间不不满一年年，应当当在租赁赁期间届届满时支支付；租租赁期间间一年以以上的，应当在在每届满满一年时时支付，剩余期期间不满满一年的的，应当当在租赁赁期间届届满时支支付。（二）承承租人的的义务承租人无无正当理理由未支支付或者者迟延支支付租金金的，出出租人可可以要求求承租人人在合理理期限内内支

9、付，此合理理期限由由出租人人确定。承租人人在出租租人所确确定的合合理期限限届至时时仍不支支付的，出租人人可以解解除合同同。（二）承承租人的的义务5、返还租租赁物的的义务租赁关系系终止后后，租赁赁物仍然然存在的的，承租租人应当当返还租租赁物。（1）承租人人在租赁赁期间未未经出租租人同意意，对租租赁物进进行改建建、改装装或者添添加附着着物的，在返还还租赁物物时，出出租人有有权要求求予以拆拆除，恢恢复租赁赁物原状状。（2）承租人人在返还还租赁物物时，就就其对租租赁物所所支出的的必要费费用，即即为维持持租赁物物的使用用、收益益状态所所支出的的费用，也可以以主张返返还。当当时人就就此另有有约定的的，从其

10、其约定。（二）承承租人的的义务1、承租人人获取租租赁物收收益的权权利在租赁期期间因占占有、使使用租赁赁物获得得的收益益，归承承租人所所有，但但当事人人另有约约定的除除外。（三）租租赁合同同的特别别效力2、买卖不不破租赁赁租赁物在在租赁期期间发生生所有权权变动的的，不影影响租赁赁合同的的效力。租赁物所所有权在在租赁期期间内的的转移并并不影响响承租人人的权利利，原租租赁合同同对受让让租赁物物的第三三人依然然有效，该第三三人不得得解除租租赁合同同。租赁赁物在租租赁期间间发生的的所有权权变动，承租人人的租赁赁权可以以对抗租租赁物的的新所有有权人，承租人人与出租租人原来来租赁合合同中所所做的其其他约定定

11、，租赁赁物的新新所有权权人也应应一并遵遵循。（三）租租赁合同同的特别别效力3、承租人人的居住住权承租人在在房屋租租赁期间间死亡的的，与其其生前共共同居住住的人可可以按照照原租赁赁合同租租赁该房房屋。承租户以以一人名名义承租租私有房房屋，在在租赁期期内，承承租人死死亡，该该户共同同居住人人要求按按原租约约履行的的，应当当准许。未定租期期，房主主要求收收回房屋屋自住的的，一般般应当准准许。承承租人有有条件搬搬迁的，应责令令其搬迁迁；如果果承租人人搬迁确确有困难难的，可可给一定定期限让让其找房房或者腾腾让部分分房屋。（三）租租赁合同同的特别别效力4、房屋承承租人的的优先购购买权出租人出出卖租赁赁房屋

12、的的，应当当在出卖卖之前的的合理期期限内通通知承租租人，承承租人享享有以同同等条件件优先购购买的权权利。民法通则则司法解解释第119条：私有有房屋在在租赁期期内，因因买卖、赠与或或者继承承发生房房屋产权权转移的的，原租租赁合同同对承租租人和新新房主继继续有效效。房屋租赁赁合同中中，承租租人在租租赁期间间死亡的的，其生生前共同同居住的的人可以以按照原原租赁合合同租赁赁该房屋屋，并享享有此项项优先购购买权。（三）租租赁合同同的特别别效力因不可归归责于承承租人的的事由，致使租租赁物部部分或者者全部毁毁损、灭灭失的，承租人人可以要要求减少少租金或或者不支支付租金金；因租租赁物部部分或者者全部毁毁损、灭

13、灭失，致致使不能能实现合合同目的的的，承承租人可可以解除除合同。三、租赁赁合同的的风险负负担1、关于租租赁物的的风险负负担，即即当由于于不可归归责于承承租人和和出租人人双方当当事人的的事由，致使租租赁物部部分或全全部损毁毁灭失的的，租赁赁物的所所有人应应负担此此种情形形下标的的物损毁毁、灭失失的风险险。2、租金的的风险负负担，即即由于不不可归责责于双方方当事人人的事由由致使合合同部分分或全部部不能履履行时，承租人人即可相相应减少少履行或或不履行行其对待待给付义义务请求减减少或不不支付租租金。三、租赁赁合同的的风险负负担（一）租租赁合同同的终止止租赁合同同因以下下是由而而终止：（1）租赁合合同因期期限届满满而终止止；（2）租赁合合同因当当事人的的解除而而消灭。即租赁赁合同期期限虽未未届满，但出现现法定或或约定的的事情，而由当当事人双双方或其其中一方方解除合合同的，租赁合合同也因因此消灭灭。四、租赁赁合同的的终止和和更新（二）租租赁合同同的更新新租赁期间间届满，承租人人继续使使用租赁赁物，出出租人