九商品房买卖合同事务处理

1、学习情境九 商品房买卖合同事务处理一、情境境导入原告韩某某与被告告某房地地产开发发企业于于2002年7月15日签定了了预售商商品房协协议书，协议书书约定，被告将将其开发发的某小小区住宅宅楼2号楼东单单元一层层东户三三室二厅厅的住房房卖予原原告，房房价120000元。原告告于同日日一次性性交清房房款。该该合同未未约定竣竣工日期期、商品品房质量量等条款款。直至至2003年3月12日，被告告才应原原告要求求，使用用商品房房买卖合合同示范范文本与与原告订订立预售售商品房房合同。合同签签订后，原告从从被告处处取得房房屋钥匙匙查看房房屋时，发现该该房已经经被他人人占有。于是，原告找找到被告告，希望望被告能

2、能解决房房子被占占问题，被告不不予理睬睬。后原告经经查询得得知，被被告隐瞒瞒了其未未办理商商品房预预售许可可证的事事实而预预售商品品房。到到原告起起诉时，被告仍仍然没有有取得商商品房预预售许可可证，其其开发的的小区工工程也未未完工。原告要要求：一一、请求求确认原原、被告告签订的的商品房房买卖合合同无效效；二、返还原原告所交交购房款款120000元并赔偿偿利息及及损失12887.83元；被告告承担100000元的赔偿偿责任。针对上述述情境，提出任任务，并并对其要要求加以以简要说说明。问题：1、双方的的合同效效力如何何？2、韩某的的赔偿请请求能否否得到支支持？3、假设情情境中房房地产公公司已办办理

3、预售售许可证证，但在在与韩某某签订商商品房买买卖合同同后，又又将房屋屋出卖给给他人并并且办理理了房产产证，则则可以请请求被告告承担哪哪些责任任？4、假设情情境中房房地产公公司已办办理预售售许可证证，韩某某拿到钥钥匙后开开始装修修，但房房产证还还没有办办下来，后由于于不慎失失火，导导致5万元损失失，请问问这种损损失由谁谁承担？二、任务务描述5、假设韩韩某拿到到钥匙后后请第三三人验房房后发现现房屋主主体结构构不合格格，能不不能解除除合同？6、假设韩韩某入住住后，房房屋楼下下有发电电机噪音音而无法法睡眠，能否解解除合同同？7、假设韩韩某按揭揭贷款方方式买房房，但韩韩某因为为银行信信用问题题没能办办下

4、贷款款，从而而导致合合同不能能继续履履行，此此时开发发商能否否解除合合同？一、什么么是商品品房买卖卖合同？这里所称称的商品品房买卖卖合同，是指房房地产开开发企业业（以下下统称为为出卖人人）将尚尚未建成成或者已已竣工的的房屋向向社会销销售并转转移房屋屋所有权权给买受受人，买买受人支支付价款款的合同同。二、商品品房买卖卖合同的的订立和和效力（一）销销售广告告和宣传传资料中中的内容容可以视视为合同同内容在商品房房销售广广告和宣宣传资料料中，如如果出卖卖人作出出了承诺诺，但业业主真正正入住之之后发现现无法兑兑现，出出卖人认认为广告告中的内内容，属属于要约约邀请，不是合合同内容容，从而而逃避相相关责任任

5、。项目一商商品房房买卖合合同认知知为了保护护买房人人的利益益，解释第三条规规定，商商品房的的销售广广告和宣宣传资料料为要约约邀请，但是出出卖人就就商品房房开发规规划范围围内的房房屋及相相关设施施所作的的说明和和允诺具具体确定定，并对对商品房房买卖合合同的订订立以及及房屋价价格的确确定有重重大影响响的，应应当视为为要约。该说明明和允诺诺即使未未载入商商品房买买卖合同同，亦应应当视为为合同内内容，当当事人违违反的，应当承承担违约约责任。（二）商商品房买买卖合同同的效力力1、商品房房预售合合同的出出卖人应应具有商商品房预预售许可可。城市房地地产管理理法第44条规定，商品房房预售应应“向县县级以上上人

6、民政政府房产产管理部部门办理理预售登登记，取取得商品品房预售售许可证证明。”，该规规定应理理解为强强制性规规定。根根据合同法第52条规定，违反法法律、行行政法规规的强制制性规定定的合同同无效。所以在未未取得预预售许可可证明的的情况下下，开发发商与购购房人签签定的合合同无效效。但为为了维护护交易，开发商商在与购购房人签签定房屋屋买卖合合同时，虽未取取得预售售许可证证明，但但若在合合同签定定后至因因该合同同产生纠纠纷诉至至法院前前这段期期间取得得预售许许可证明明，则法法院不因因开发商商在订立立合同时时未取得得预售许许可证明明而认定定合同无无效。2、商品房房买卖预预售合同同是否办办理登记记手续不不影

7、响合合同效力力商品房预预售合同同的登记记备案，不是合合同的生生效要件件，所以以当事人人以商品品房预售售合同未未按照法法律、行行政法规规规定办办理登记记备案手手续为由由，不能能请求确确认合同同无效。当事人人约定以以办理登登记备案案手续为为商品房房预售合合同生效效条件的的，从其其约定，但当事事人一方方已经履履行主要要义务，对方接接受的除除外。三、出卖卖人的违违约责任任和缔约约责任（一）合合同解除除与出卖卖人的违违约责任任具有下列列情形之之一，导导致商品品房买卖卖合同目目的不能能实现的的，无法法取得房房屋的买买受人可可以请求求解除合合同、返返还已付付购房款款及利息息、赔偿偿损失，并可以以请求出出卖人

8、承承担不超超过已付付购房款款一倍的的赔偿责责任：1、商品房房买卖合合同订立立后，出出卖人未未告知买买受人又又将该房房屋抵押押给第三三人；2、商品房房买卖合合同订立立后，出出卖人又又将该房房屋出卖卖给第三三人。（二）出出卖人因因欺诈应应当承担担的责任任出卖人订订立商品品房买卖卖合同时时，具有有下列情情形之一一，导致致合同无无效或者者被撤销销、解除除的，买买受人可可以请求求返还已已付购房房款及利利息、赔赔偿损失失，并可可以请求求出卖人人承担不不超过已已付购房房款一倍倍的赔偿偿责任：1、故意隐隐瞒没有有取得商商品房预预售许可可证明的的事实或或者提供供虚假商商品房预预售许可可证明；2、故意隐隐瞒所售售

9、房屋已已经抵押押的事实实；3、故意隐隐瞒所售售房屋已已经出卖卖给第三三人或者者为拆迁迁补偿安安置房屋屋的事实实。以上三种种行为都都是出卖卖人在订订立合同同时的欺欺诈行为为，如果果导致合合同无效效或被撤撤销，则则出卖人人应承担担缔约过过失责任任；如果果合同没没有被认认定无效效或撤销销，则出出卖人承承担违约约责任。（三）出出卖人与与第三人人恶意串串通应当当承担的的责任买受人以以出卖人人与第三三人恶意意串通，另行订订立商品品房买卖卖合同并并将房屋屋交付使使用，导导致其无无法取得得房屋为为由，请请求确认认出卖人人与第三三人订立立的商品品房买卖卖合同无无效的，应予支支持。 四、房屋屋的交付付与房屋屋毁损

10、、灭失风风险的负负担（一）房房屋的交交付对房屋的的转移占占有，视视为房屋屋的交付付使用，但当事事人另有有约定的的除外。在实践践中，房房屋的转转移占有有，有出出卖人向向买受人人交付房房屋钥匙匙，出售售人向买买受人发发出书面面交房通通知，买买受人在在交房通通知上签签字等几几种形式式。我们们在掌握握房屋占占有转移移时，一一般上应应将买受受人在交交房通知知上签字字及出卖卖人交付付房屋钥钥匙为转转移房屋屋占有的的必要条条件。但但是由于于我国房房地产交交易市场场各种制制度不是是很规范范及完善善，所以以，我们们在掌握握这一问问题时，还要看看案件的的实际情情况及当当地房地地产交易易市场的的交易惯惯例。（二）房

11、房屋的毁毁损、灭灭失风险险的负担担房屋毁损损、灭失失的风险险，在交交付使用用前由出出卖人承承担，交交付使用用后由买买受人承承担；买买受人接接到出卖卖人的书书面交房房通知，无正当当理由拒拒绝接收收的，房房屋毁损损、灭失失的风险险自书面面交房通通知确定定的交付付使用之之日起由由买受人人承担，但法律律另有规规定或者者当事人人另有约约定的除除外。很多买受受人同出出卖人虽虽然订立立相应的的买卖合合同，但但是没有有到相应应的房产产部门进进行所有有权的移移转登记记，而且且，这种种未登记记的状况况通常会会维持许许多年，一旦出出现了房房屋灭失失的情况况，不利利于安定定的局面面。而且在这这种情况况下，买买受人虽虽

12、然未实实际取得得所有权权，却一一直以所所有权人人的身份份行使这这占有，出卖人人同其他他人也尊尊重这种种事实的的状态，虽然未未为所有有权的转转移登记记。如有有损毁事事件发生生，即要要求出卖卖人承担担风险，则对于于原本的的出卖人人难言公公平，故故要求实实际的占占有利用用的买受受人承担担这种风风险。五、房屋屋买卖合合同的解解除1、因房屋屋主体结结构质量量不合格格不能交交付使用用，或者者房屋交交付使用用后，房房屋主体体结构质质量经核核验确属属不合格格，买受受人请求求解除合合同和赔赔偿损失失的，应应予支持持。2、因房屋屋质量问问题严重重影响正正常居住住使用，买受人人请求解解除合同同和赔偿偿损失的的，应予

13、予支持。交付使使用的房房屋存在在质量问问题，在在保修期期内，出出卖人应应当承担担修复责责任；出出卖人拒拒绝修复复或者在在合理期期限内拖拖延修复复的，买买受人可可以自行行或者委委托他人人修复。修复费费用及修修复期间间造成的的其他损损失由出出卖人承承担。3、出卖人人交付使使用的房房屋套内内建筑面面积或者者建筑面面积与商商品房买买卖合同同约定面面积不符符，合同同有约定定的，按按照约定定处理；合同没没有约定定或者约约定不明明确的，按照以以下原则则处理：(1)面积误差差比绝对对值在3%以内(含3%)，按照合合同约定定的价格格据实结结算，买买受人请请求解除除合同的的，不予予支持；(2)面积误差差比绝对对值

14、超出出3%，买受人人请求解解除合同同、返还还已付购购房款及及利息的的，应予予支持。买受人人同意继继续履行行合同，房屋实实际面积积大于合合同约定定面积的的，面积积误差比比在3%以内(含3%)部分的房房价款由由买受人人按照约约定的价价格补足足，面积积误差比比超出3%部分的房房价款由由出卖人人承担，所有权权归买受受人；房房屋实际际面积小小于合同同约定面面积的，面积误误差比在在3%以内(含3%)部分的房房价款及及利息由由出卖人人返还买买受人，面积误误差比超超过3%部分的房房价款由由出卖人人双倍返返还买受受人。4、根据合同法第九十四四条的规规定，出出卖人迟迟延交付付房屋或或者买受受人迟延延支付购购房款，

15、经催告告后在三三个月的的合理期期限内仍仍未履行行，当事事人一方方请求解解除合同同的，应应予支持持，但当当事人另另有约定定的除外外。法律律没有规规定或者者当事人人没有约约定，经经对方当当事人催催告后，解除权权行使的的合理期期限为三三个月。对方当当事人没没有催告告的，解解除权应应当在解解除权发发生之日日起一年年内行使使；逾期期不行使使的，解解除权消消灭。六、当事事人的违违约金责责任当事人以以约定的的违约金金过高为为由请求求减少的的，应当当以违约约金超过过造成的的损失30%为标准适适当减少少；当事事人以约约定的违违约金低低于造成成的损失失为由请请求增加加的，应应当以违违约造成成的损失失确定违违约金数

16、数额。商品房买买卖合同同没有约约定违约约金数额额或者损损失赔偿偿额计算算方法，违约金金数额或或者损失失赔偿额额可以参参照以下下标准确确定：逾逾期付款款的，按按照未付付购房款款总额，参照中中国人民民银行规规定的金金融机构构计收逾逾期贷款款利息的的标准计计算。逾期交付付使用房房屋的，按照逾逾期交付付使用房房屋期间间有关主主管部门门公布或或者有资资格的房房地产评评估机构构评定的的同地段段同类房房屋租金金标准确确定。七、房屋屋权属证证书的取取得以及及出卖人人的责任任（一）由由于出卖卖人的原原因只是是买受人人不能如如期取得得房屋权权属证书书的责任任由于出卖卖人的原原因，买买受人在在下列期期限届满满未能取

17、取得房屋屋权属证证书的，除当事事人有特特殊约定定外，出出卖人应应当承担担违约责责任：1、商品房房买卖合合同约定定的办理理房屋所所有权登登记的期期限；2、商品房房买卖合合同的标标的物为为尚未建建成房屋屋的，自自房屋交交付使用用之日起起90日；3、商品房房买卖合合同的标标的物为为已竣工工房屋的的，自合合同订立立之日起起90日。合同没有有约定违违约金或或者损失失数额难难以确定定的，可可以按照照已付购购房款总总额，参参照中国国人民银银行规定定的金融融机构计计收逾期期贷款利利息的标标准计算算。（二）宽宽展期后后的解除除权商品房买买卖合同同约定或或者城市房地地产开发发经营管管理条例例第三十三三条规定定的办

18、理理房屋所所有权登登记的期期限届满满后超过过一年，由于出出卖人的的原因，导致买买受人无无法办理理房屋所所有权登登记，买买受人请请求解除除合同和和赔偿损损失的，应予支支持。八、商品品房买卖卖合同与与借款合合同的效效力关系系（一）未未能订立立商品房房担保贷贷款合同同对商品品房买卖卖合同效效力的影影响商品房买买卖合同同约定，买受人人以担保保贷款方方式付款款、因当当事人一一方原因因未能订订立商品品房担保保贷款合合同并导导致商品品房买卖卖合同不不能继续续履行的的，对方方当事人人可以请请求解除除合同和和赔偿损损失。因因不可归归责于当当事人双双方的事事由未能能订立商商品房担担保贷款款合同并并导致商商品房买买

19、卖合同同不能继继续履行行的，当当事人可可以请求求解除合合同，出出卖人应应当将收收受的购购房款本本金及其其利息或或者定金金返还买买受人。（二）商商品房买买卖合同同无效、被撤销销及被解解除对担担保贷款款合同效效力的影影响因商品房房买卖合合同被确确认无效效或者被被撤销、解除，致使商商品房担担保贷款款合同的的目的无无法实现现，当事事人请求求解除商商品房担担保贷款款合同的的，应予予支持。商品房买买卖合同同被确认认无效或或者被撤撤销、解解除后，商品房房担保贷贷款合同同也被解解除的、出卖人人应当将将收受的的购房贷贷款和购购房款的的本金及及利息分分别返还还担保权权人和买买受人。任务解决决学生分小小组讨论论，提

20、出出解决方方案任务评估估教师总结结归纳，提出明明确的解解决方案案。参考答案案：1 合同同无效，因为出出卖人未未取得商商品房预预售许可可证明，与买受受人订立立的商品品房预售售合同，应当认认定无效效，但是是在起诉诉前取得得商品房房预售许许可证明明的，可可以认定定有效。2 可以以，因为为出卖人人订立商商品房买买卖合同同时，具具有下列列情形之之一，导导致合同同无效或或者被撤撤销、解解除的，买受人人可以请请求返还还已付购购房款及及利息、赔偿损损失，并并可以请请求出卖卖人承担担不超过过已付购购房款一一倍的赔赔偿责任任：（一）故故意隐瞒瞒没有取取得商品品房预售售许可证证明的事事实或者者提供虚虚假商品品房预售

21、售许可证证明；（二）故故意隐瞒瞒所售房房屋已经经抵押的的事实；（三）故故意隐瞒瞒所售房房屋已经经出卖给给第三人人或者为为拆迁补补偿安置置房屋的的事实。3商品房房买卖合合同订立立后，出出卖人又又将该房房屋出卖卖给第三三人。导导致商品品房买卖卖合同目目的不能能实现的的，无法法取得房房屋的买买受人可可以请求求解除合合同、返返还已付付购房款款及利息息、赔偿偿损失，并可以以请求出出卖人承承担不超超过已付付购房款款一倍的的赔偿责责任：4 由韩韩某承担担，因为为对房屋屋的转移移占有，视为房房屋的交交付使用用，但当当事人另另有约定定的除外外。房屋屋毁损、灭失的的风险，在交付付使用前前由出卖卖人承担担，交付付使

22、用后后由买受受人承担担5能，因因房屋主主体结构构质量不不合格不不能交付付使用，或者房房屋交付付使用后后，房屋屋主体结结构质量量经核验验确属不不合格，买受人人请求解解除合同同和赔偿偿损失的的，应予予支持。6能，因因房屋质质量问题题严重影影响正常常居住使使用，买买受人请请求解除除合同和和赔偿损损失的，应予支支持。7 能，商品房房买卖合合同约定定，买受受人以担担保贷款款方式付付款、因因当事人人一方原原因未能能订立商商品房担担保贷款款合同并并导致商商品房买买卖合同同不能继继续履行行的，对对方当事事人可以以请求解解除合同同和赔偿偿损失。案例讨论论：1999年至2001年期间，厦门旭旭程房地地产开发发有限

23、公公司（以以下简称称“开发发公司”）在楼楼房未建建成前，在报刊刊上刊登登广告并并多次推推出项目目的宣传传册，声声称：“离海最最近的房房子二期独立立店面，间间沿沿街，直直面人潮潮。24米适度街街宽（未未标明为为规划路路），可可以在双双面吸纳纳人潮的的同时，容纳一一定车辆辆交通，24米海滨休休闲购物物一条街街，独享享100米宽黄金金滨海大大道的名名楼旺铺铺“同时在广广告中的的项目位位置示意意图中标标明该项项目相邻邻的三大大主干道道路项目二实实训巩巩固当19名业主期期待着广广告中描描述的前前景在不不久后兑兑现时，他们从从某开发发公司那那里得到到的店面面却是深深处小区区，“24米沿街道道路”不不仅不够

24、够宽度，而且是是车辆无无法通行行的小区区路。众众业主拿拿着广告告找开发发公司交交涉，开开发公司司同意就就店面门门前道路路等问题题与业主主达成协协议。2003年7月2日开发公公司做出出，修建建一条宽宽度不低低于13.5米直通主主干道的的道路（广告中中承诺），超出出红线外外建设的的道路保保留等相相关承诺诺。此后后，这一一承诺未未能兑现现(允诺禁反反言），开发公公司主动动提出赔赔偿众业业主20万元的方方案，未未得到众众业主的的认可。在两年年交涉无无果，所所购买的的店面无无法经营营的情况况下，业业主将开开发公司司告上法法庭。庭审中双双方争议议焦点为为开发公公司发布布的广告告是否构构成合同同的组成成部分

25、。众业主主认为，开发商商发布不不实广告告，此广广告已构构成合同同的要约约。因签签订合同同的目的的商铺无法法实现，某开发发商已构构成根本本违约.不仅如此此，在交交房以后后，开发发商与业业主就广广告中的的内容达达成协议议，已构构成商品房购购销合同同的补充条条款，并并产生拘拘束力。开发商商认为，双方签签订的合合同没有有广告内内容的约约定，其其发布的的广告是是一种要要约邀请请，并非非要约。广告中中陈述所所涉及的的内容并并不在其其商品房房开发范范围内，即使广广告的陈陈述与事事实不一一致，承承担的也也只是缔缔约过失失责任或或合同同变更、撤销的的法律责责任，而而不是合合同解除除的法律律后果。而且双方方签订的

26、的是商品品房买卖卖合同，形成的的是商品品房买卖卖合同关关系，业业主签订订合同的的目的是是购买商商品房，现商品品房已经经交付，业主的的合同目目的已经经实现，故不构构成根本本违约。一审、二二审法院院先后驳驳回了原原告的诉诉讼请求求，二审审法院经经审理认认为：本本案开发发商在商商品房销销售时所所作的广广告用语语和宣传传资料只只是要约约邀请，系对在在规划或或者建设设中的项项目周边边情况的的说明、渲染，受政府府规划的的调整、周边环环境变化化等因素素的制约约，不属属于对商商品房开开发规划划范围内内的房屋屋和相关关设施所所做的说说明和允允诺的具具体确定定；业业主未能能举证证证明开发发公司所所作的广广告宣传传

27、对双方方合同的的订立及及房屋价价格的确确定有重重大影响响，而只有对对商品房房买卖合合同的订订立以及及房屋价价格的确确定有重重大影响响的，如如商品房房的层高高、间距距、配套套设施等等，才能能视为合合同的内内容。双双方签订订的合同同也没有有将广告告陈述之之要约邀邀请转化化为要约约或合同同内容。开发公公司已按按商品房买买卖合同同交付了房房屋。业业主称合合同目的的是投资资经营店店面，取取得收益益回报，属于经经济范畴畴，即以以取得物物业产权权为投资资对象，以经营营管理物物业为手手段，以以取得收收益回报报为投资资目的，与本案案以转移移所有权权为目的的而设立立的法律律关系不不同，不不应混淆淆。开发公司司与众业业主在房房屋交付付后的2003年就项目目外侧道道路变窄窄以及项项目规划划、筹建建事宜进进行协