项目投资估算实例

1、 上杭森林公园投资估算与效益分析 一、投资估算的依据 上杭森林公园景区建设投资估算是以规划的规模、国家编制概预算的规定及福建省林业、旅游部分现行的有关技术经济指标、市场现行价格等为依据。不可预见费按单项工程估算的10计算。 二、投资资估算 上上杭森林林公园景景区投资资估算表表分为基基础设施施投资、景景点建设设投资和和公共设设施投资资三部分分，每部部分具体体见下表表。该景区总投投资57110万元，投投资估算算及各单单项工程程投资估估算见表表下表。其中建设期期（2000920110年）投投资额为为39110万元，占占总投资资额的68.5%；近（20001120113年）投投资额为为18000万元，

2、占占总投资资额的31.5%。 表1 旅游基基础设施施建设投投资估算算表项目规模投资（万元）景点建设工工程云峰寺书堂寺云霄殿香林塔古藤园金玉顶练武场步云山门修复建设建设、修复复修复围栏保护修复整理新建370万服务设施工工程入口广场 休闲服务区区绿化、香化化、美化化30000m22,建设公公园大门门、围墙墙、标志志建筑、喷喷水池、停停车场等等竹木屋、茶茶庄、游游泳及其其他休闲闲娱乐建建筑建设设260万基础设施工工程客车电瓶车景区主干道道景区步道供排水供电通讯15公里40公里2420万万植物景观工工程景点绿化主要游步道道绿化局部林相改改造340万环境保护工工程生态公厕垃圾箱20个200个164万不可

3、预见费费（按上上述项目目10%计）355.44万合计近期建建设投资资3909.4万由上述各表表可见：上杭森森林公园园建设的的近期建建设投资资估算为为39009.44万元。 三、资金金来源及及筹资方方案分析析上杭森林公公园建设设要多方方位融资资，遵循循“谁投资资、谁所所有、谁谁受益”的原则则，采取取“国家、地地方、部部门、集集体、个个人一起起上”、“内资、外外资一起起上”的办法法，充分分调动各各方的投投资积极极性。政政府部门门应在旅旅游基础础设施建建设、可可持续性性规划、管管理和开开发方案案、公共共便民设设施、宣宣传及促促销及其其它非营营业性投投资等方方面进行行投资，创创造一个个良好的的投资环环

4、境。主主要包括括以下方方法：把森林公园园的规划划建设纳纳入上杭杭县国民民经济与与社会发发展计划划中去，使使之建设设与国民民经济建建设同步步发展，加加大对森森林公园园的投入入和政策策倾斜。争取国家、各各有关部部门的专专项建设设资金。森林公园自自筹资金金银行贷款招商引资个人捐资 筹资方案案确定主主要有资资金筹集集成本的的筹资风风险两部部分组成成，总投投资为57110万元。下下面有三三种方案案，其中中，贷款款利率5%、属于于国家政政策性贷贷款，债债息6%、筹集集费率为为1%，股息5%、筹集集费率为为1.55%。资金来源方案A方案B方案C自有资金30%30%30% 发发放债券券30%20% 发放股票票

5、20%10% 银行贷款款40%50%40%资金成本率率：K=DD/P（1-f） K为资金金成本率率，D为资金金占用率率，P资金总总额，f筹资费费率综合资金成成本率：Kw=(Kii*Wii) Kw为综合合资金成成本率 KKi第i种个别别资金成成本率，Wi第i种个别别资金占占全部资资金的比比重。方案A：WW=300%, K=1733166%/17113（1-11%）=6.1% KKw=WWK=1.88%方案B: W=220%， K=1144255%/11442（1-11.5%）=5.1% Kww=200%55.1%=1.01%方案C：WW1=220% K11=6.1% W2=10% KK2=55.

6、1% Kw=20%6.1%+10%5.1%=1.773%资金成本是是筹资者者取得和和占用资资金应付付出的代代价，故故资金成成本率越越大，所所付出的的代价也也就越大大。以上上三种方方案相比比较可知知：方案案B的综合合资金成成本率最最小，所所以本次次项目融融资方式式定为方方案B最为合合理。 四、项目目经济效效益分析析 （一）项项目收入入估算 11、估算算范围和和依据项目收入包包括门票票、交通通、娱乐乐、饮食食、住宿宿、购物物及其它它收入。根根据边建建设，边边开放地地经营原原则，项项目输入入按建设设期分段段估算。确确定有关关估算指指标地依依据：（1）当地地物价水水平（2）周边边地区社社会消费费水平（

7、3）同类类型森林林公园、旅旅游区的的估算指指标2、估算指指标门票：255元/人，按按游客人人数的1000%计算交通：100元/人，按按游客人人数的90%计算住宿：500元/日.人，按按游客人人数的10%计算娱乐：200元/人，按按游客人人数的10%计算购物：200元/人，按按游客人人数的1000%计算饮食：200元/人，按按游客人人数的70%计算其它：100元/人，按按游客人人数的1000%计算3、估算结结果 根据以以上指标标，按该该县旅游游发展总总体规划划旅客流流量的90%预测游游客流量量，到项项目经营营初期开开始接待待游客，预预计建设设初期年年项目接接待国内内外旅游游客流量量预计将将达31

8、.1万人次次、建设设后期游游客达56.3万人次次，收入入情况预预估详见见表2表2 年年经营收收入估算算表 单位：万元/年项目近期远期门票777.551407.5住宿155.55281.55交通279.99506.77娱乐62.2112.66购物6221126饮食435.44788.22其它311563合计2643.54785.5（二）、项项目成本本估算1、可变成成本估算算 可变成本本估算使使根据一一般的可可变成本本率进行行估算，详详见表3 表3 年年可变成成本估算算表 单位：万元项目可变成本率率（%）近期远期门票20155.55281.55住宿5077.755140.775交通60167.99

9、4304.002娱乐4527.99950.677购物85528.77957.11饮食60261.224472.992其它50155.55281.55合计1374.622488.462、经营成成本估算算经营成本包包括可变变成本、经经营管理理费。年年经营管管理费：正式管管理人员员（10人）按按每人每每月20000元，一一般管理理人员（近近期80人，远远期100人）按按每人每每月15000元计算算。项目目年经营营成本详详见表4表4年经营营成本估估算表 单位：万元项目年经营成本本近期远期可变成本1374.622488.46管理费168204其它155.55281.55合计1698.122973.96（

10、三）税金金及附加加费估算算 根根据国家家政策和和有关部部门规定定，旅游游业开发发不计投投资方向向调节税税，只征征收营业业税，城城市建设设维护税税、教育育附加费费，上杭杭森林公公园年税税金计附附加费估估算结果果详见表表5表5 年税税金及附附加费估估算表 单位：万元项目年税金及附附加费备注前期后期1、营业税税132.1175239.2275营业收入的的5%2、城建税税9.25222516.7449255营业税的77%3、教育附附加5.28779.5711营业税的44%合计146.7714225265.5595225（四）项目目利润估估算 上杭森林林公园前前后期的的利润估估算结果果详见表表6表6项目

11、年年利润估估算表 单位：万元项目年税金及附附加费前期后期项目收入2643.54785.5经营成本1698.122973.96税金及附加加146.7714225265.5595225利润798.66657751545.944475 根据计计算，近近期（20001-220133年）的的年利润润为7988.6665755万元；远期的的年利润润为15445.9944775万元。（五）项目目其他经经济效益益指标估估算几分分析1项目投资资回收期期分析 可能影影响到该该项目效效益的不不确定因因素由：价格、投投资、成成本、游游客量、利利率等，针针对全部部投资内内部收益益率、投投资回收收期、全全部投资资净现值值

12、及贷款款偿还期期等4项指标标。 回收期期=累计净净现金流流量为正正值的第第几年-1+（上年年累计净净现金流流量/当年净净现金流流量） 本次运运用单因因素敏感感项分析析（变化化1次，变变化率幅幅度5%），重重点选取取营业收收入和经经营成本本两项加加以分析析，使决决策者了了解不确确定因素素对项目目投资回回收期的的影响，最最后进行行相关的的分析表表。 表7敏感性性分析表表变化因素投资回收期期营业收入降降低5%6.26经营成本增增加5%6.21正常5.98 经过营营业收入入与经营营成本变变动的相相关数据据计算可可知，这这两种因因素的变变动中营营业收入入对回收收期的影影响更大大一些，但但总的来来说基本本

13、没使投投资回收收期产生生不可忽忽略的影影响。两两种情况况下投资资回收期期基本保保持在66年数值值不变，故故本项目目建设的的投资回回收期大大约为66年。2、项目净净现值分分析 净现值值指特定定方案未未来现金金流入量量现值与与未来现现金流出出量现值值之间的的差额。计计算公式式为：净净现值=未来报报酬总现现值-建设投投资总额额 NPPV=It /（1+R）-Ot /（1+R） 式中：NPVV-净现值值；It-第t年的现现金流入入量；Ot-第t年的现现金流出出量；R-折现率率；n-投资项项目的寿寿命周期期 根据公公式计算算可得净净现值（NPV）=（26444/11.133+32222/1.114+38

14、867/1.115+47786/1.116+47786/1.117+47786/1.118+47786/1.119+47786/1.1110- （19110/11.1+20000/11.122+28845/1.113+23345/1.114+21145/1.115+32240/1.116+32240/1.117+32240/1.118+32240/1.119+32240/1.1110）=17766.8项目内含报报酬率分分析 净现值值17666.88为正数数说明该该项目的的报酬率率超过10%。故该该项目对对投资公公司来说说是有利利的。五、项目风风险分析析 可能影影响到该该项目效效益的不不确定因因

15、素由：价格、投投资、成成本、游游客量、利利率等。针针对全部部投资内内部收益益率、投投资回收收期、全全部投资资净现值值指标，运运用单因因素敏感感项分析析（变化化1次，变变化率幅幅度5%），重重点选取取营业收收入和经经营成本本两项加加以分析析，使决决策者了了解不确确定因素素对项目目评价的的影响，确确定不确确定因素素变化的的临界值值，以便便更好地地采取防防范措施施。 结果表表明，营营业收入入降低5%时，投投资回收收期延长长了0.228年。经经营成本本提高了了5%时，投投资回收收期延长长了0.223年。 由此可可见，营营业收入入和经营营成本的的变化对对上杭森森林公园园效益回回收影响响都不大大，故此此项

16、目的的投资风风险较低低，经济济稳定性性较好。 在分分析的两两个因子子中，营营业收入入对项目目影响稍稍大，应应采用以以下方法法降低风风险：1、科学调调配景区区淡旺季季门票价价格，避避免出现现游客因因门票价价格的变变化而反反感的现现象。2、尽量实实现景区区财政收收支情况况阳光化化，以避避免贪污污或谎报报数据等等情况。3、景区的的各种消消费标准准要与市市场要素素的变化化相结合合，故应应多做市市场调查查。附表 现金金流量表表 单位：万元 工作年度项项目合计建设期近期远期20092010201120122013201420152016201720181现金流入入336599264432223867478647864786478647861.1营业业收入336599264432223867478647864786478647862现金流出出27443319102000