安徽全椒奥康商业步行街商业运营思路

1、 PAGE 35 -安徽全椒奥康商业步行街商业运营思路前 言全椒奥康商业步行街作为全椒品牌影响力最强最大的商业地产项目，它的形象树立，品牌塑造，商业规划，商家引进，后期商业运营管理和商铺产权销售等，是项目运营接下来亟待思考解决，并认真执行的关键所在。南京润明有有幸为项项目商业业运营提提供一套套商业运运营策略略，有责责任，有有义务通通过市场场调查分分析，深深入了解解全椒整体体商业环环境及竞竞争对手手的运营营现状，并并借鉴公公司及其其他项目目成功的的经验和和案例，调调动可利利用的一一切资源源，为项项目的整整体商业业运营，提提供一套套商业运运营策略略，供贵贵司参考考。第一章 项目合作作的观点点理念相

2、相通、思思路一致致、步调调一致第一节 项目招招商与销销售招商先行，只只有卖不不了的铺铺子、没没有租了了且卖不不了的铺铺子，“只要商商铺能出出租，再再成功运运营，它它就具备备了升值值的空间间，从而而做到“进可攻攻，退可可守”的理想想境地。“进”就是可以“带租约销售”，“退”就是先持有，后寻机再售，这种情况下商业物业肯定会升值。如果一味推推行只售售不租或或先售后后招商，往往往导致致商业物物业贬值值，招商商难度加加大，开开发商失失去招商商主导权权，业主主和入住住商家无无法得到到期望的的投资回回报，从从项目的的直接回回款和间间接回款款的角度度考虑，建建议商业业在确定定整体经经营定位位后实行行租售并并举

3、的营营销模式式。 第二节 项项目商业业定位与与销售对于商业地地产项目目而言，项项目定位位是以商商业项目目所在城城市、区区域的商商业发展展态势为为背景，结结合项目目自身的的开发特特点，依依据项目目所在城城市、区区域的消消费市场场情况、消消费人群群特点、消消费习惯惯和消费费需求，以以商业市市场自身身的供应应规模和和供应特特点为参参照标准准，来确确定项目目商业定定位，商商业经营营业态定定位将直直接影响响到项目目的销售售、招商商、经营营，商业业存在的的意义是是建立商商业供需需关系，商商业首要要解决的的是怎样样满足供供需客户户的现有有和未来来的消费费需求，才才能最终终实现整整体营销销的成功功。第三节 项

4、目商商业运营营与开发发持续收收益通过与贵司司就项目目商业规规划通过过初步探探讨，了了解到本本项目为为了吸引引品牌主主力店的的进驻，部部分的物物业由开开发商自自行持有有，那么么项目的的投资回回报、形形象树立立，品牌牌塑造，需要通过项目良性经营才能实现多赢，从而实现预期投资开发的社会效益、品牌效益、经济效益。第二章 项项目销售售思路先品牌牌效益、后经济济效益、先求不败而后求全胜奥康商业步步行街的的销售前前景是比比较好的的，因为为不论是项项目的建建筑规模模、所处区位位、商业业规划、商商业定位位、物业业硬件配配套、以以及奥康康的品牌牌价值，客客户的认认知度都都比较高高，目前的的任务是是项目做做为城市市

5、的综合合体商业业、酒店店、公寓寓都必须须实现品品牌效益益和经济济效益的的共赢局局面。根据项目的的所处区区域情况况、结合合目前项项目实际际情况、借借鉴商业业步行成成功大盘盘经营，我司建建议项目目的第一一街区销销售以售售后返祖祖的形式式进行销销售，如果是是自营但但必须建建立在符符合项目目业态定定位的基基础上，因为纵观观现国内内很多商商业项目目失败的的原因罪罪魁祸首首是产权权多化后后经营权权未统一一，往往项项目在前前期为了了有效的的规避楼楼层弱势势、区位弱势、同同业经营营竞争弱势势而进行行的行之之有效的的业态规规划会因因为经营营权不统统一而成成为泡影影，根本本无法起起到弱化化劣势的的作用导导致经营营

6、者盲目目的跟从从见什么么好大家家都来经经营什么么，也不不论区域域楼层是是否具备备，同业业竞争有有多大，运营商想遏制、想引导调整无奈是手中无权，眼睁睁看着从盲目的跟从到不计成本的打价格战火拼，到最后苦苦支撑无奈关门，最终造成人去楼空整体项目惨淡经营现象出现。为了避免这这么好的的项目因因为上述述因素而而导致项项目收益益受损，建建议项目目销售按按从点到到面的次次序稳步步开展，先求不败而后求全胜，打好并巩固好项目的销售、招商、运营第一战，先建立品牌价值、后通过品牌价值的建立而获得更高的经济价值。第三章 项项目招商商思路满足需需求、高高瞻远瞩瞩 、蓄蓄势待发发 第一节 招招商观点点首先要组建建商业管管理

7、公司司，建立立一个比比较专业业的招商商、运营营管理团团队，在在建立招招商、运运营管理理团队后后，以区域市场场的供需需关系为为出发点点先开始始大量和和细致的的前期市市场调研研、分析析工作，这这对于项项目后期期整体运运作起到到决定性性的作用用。再凭借“奥奥康集团团”品牌优优势，以以往的项项目取得得了良好的市市场反响响、品牌牌形象效效益，依依靠自身身集聚的自营及及投资客客户。在本项目目的招商商过程中中形成连贯贯的优势势，继续续的树立立新的品品牌形象象和准确确的市场场定位，更更好的延延续和借借用“奥康集集团”已有的的品牌效效益，形成很好好的“借势”作用。然后有针对对性的制制定项目目整体营销销策略、招商

8、销售整合营销策略、招商推广策略，商家引入、准入策略、租金定价策略、招商执行策略，通过专业系统的培训力求在最短的时间内保质保量的完成第一阶段招商工作。第二节 项目目商业经经营业态态规划建议议 一、业态规规划的思思路： 根据据区域供供需关系系为出发发点进行行规划根据招招商可执执行性进进行规划划 根据据项目本本身的建建筑形态态集体量量进行规规划 根据据业态之之间的相相互补充充、影响响的因果果链进行行业态优优化 根据据项目的的地段及及城市规规划特点点进行业业态组合合 按市市场的规规律以及及市场调调查结果果进行业业态的选选择 依据据商家的的要求及及消费者者的消费费习惯与与意识为为业态规规划基础础 根据据

9、项目的的开发运运营策略略进行总总体规划划 根据据全椒市市场现有有商家的的经营情情况以及及项目的的实际状状况进行行业态调调整二、商业总总体规划划：三大主主题街区区、二大大主题卖卖场、一一大主题题国际影城城 三大大主题街街区 精品百货货街:项目目临街第第一栋11-3层层（建议为为三层局局部四层层）主要经营：“精品服装装、精品品鞋类、精精品皮具具箱包、美容美美体、休休闲健身身、文教教魅力时尚街街：项目临临街第二二栋1-2层（建建议为二二层局部部三层做做造型屋屋顶可作作露天空空中休闲闲花园）主要经营：化妆品品、饰品品、美甲甲、时尚尚摄影、美容美发、等个性小店为主。美食娱乐街街：项目目临街第第三栋11-

10、3层层（建议议为三层层局部四四层）主要经营：中餐、西西餐、休休闲餐饮饮、茶社社、全国国/地方方特色小小吃、洗洗浴、KKTV、电玩、网吧、音乐酒吧、演艺广场等。 二二大主题题卖场 国内内品牌电电器连锁锁主题卖卖场：项项目西侧侧地下室室主要经营：家用电电器、电电脑数码码产品、通通讯器材材等电器器国内品牌连连锁主题题生活商商超卖场场：项目目东侧地地下室主要经营：生活日日用品 一一大主题题国际影影城 主主题五星星级梦幻幻影城：项目西西侧独立立物业第四章 项项目的运运营思路路投资人人满意、经经营者满满意、顾顾客满意意、一切围围绕经营营商家的的经济效效益为目目标第一节 项目目商业运运营的观观点前面我们说说

11、道项目目要通过过良性的的运营实实现预期期投资开开发的社社会效益益、品牌牌效益、经经济效益益，那么么实现预预期投资资开发的的社会效效益、品品牌效益益、经济济效益，的的实现的的条件首首先要以以商业运运营管理理为核心，因因为商业业地产项项目不是是销售成成功、招招商成功功、开业业成功就就全盘成成功了，关关键要看看商业能能否持续续旺盛经经营，所所以说商商业运营营管理服服务是商商业房地地产实现现社会效效益、品品牌效益益、经济济效益的的源泉。 鉴于本本项目非非传统的的大型百百货公司司而是以以malll的商商业形态态出现，mall的运营管理服务具有高度的社会分工和技能专业化的特点，这种特点也有利于各自发挥优势

12、，提高管理服务效率。mall的的运营管理理服务本质质是统一一管理服服务和分分散运营营，统一管管理服务务是指管管理公司司对maall实实行统一一的集中中运营管理理服务，使使整个mmalll的营业业运行、市市场推广广宣传、业态业业种的调调改完善善、安全全秩序维维护、环境卫卫生的清清洁、公公共设备备设施维维修保养养等工作作有组织织、有计计划地进进行，并并使所有有的零售售商、服服务商和和顾客能能有效共共享maall的的丰富的的资源，同同时商业业管理公公司还需需要整合合多方资资源运用用“六位位一体”mmalll运作模模式既：开发商商、商铺铺投资者者、商铺铺经营者、商业业运营商商、终端端消费者者和政府府六

13、方共共同参与与，结为为一体，实实现各方方利益平平衡，达达到多赢赢目的，不能统统一运营营管理的的malll只能能是“昙花一一现”并会逐渐渐从“商商业管理理”蜕变变成“物物业管理理”，直直至最终终完全丧丧失自己己的商业业核心竞竞争力。分散运营则则指各零零售商、服服务商在在整个mmalll统一管管理服务务的条件件下，各各自为目目标消费费群服务务而进行行不同形形式的进进销存、营营业推广广、员工工管理等等各项工工作。我司将积极极地为本本项目寻寻求最佳佳的赢利利模式与与商业运运营实战战策略，有有针性展展开营业业运行、市市场推广广宣传、业态业业种的调调改完善善、安全全秩序维维护、环境卫卫生的清清洁、公公共设

14、备备设施维维修保养养等工作作，推行行精细化化管理策策略，运运用与众众不同的的实战战战略与技技巧，为为项目寻寻求一条条最佳出出路，力力争使本本项目实实现效益益与品牌牌持久化化与最大大化。第二节 商业业物业前前期介入入的重要要性和必必要性商业物业的的前期介介入的重重要性和和必要性性已被越越来越多多的开发发商所认认可和接接受，特特别是商商业物业业，因商商业物业业有别于于写字楼楼、住宅宅楼、因因为他们们的使用用功能相相对单一一、物业业价值空空间体现现空间相相对较小小。商业业就不一一样了，一一个小小小的商铺铺如果经经营好的的话，他他的价值值空间将将会成倍倍增长，这这也是目目前诸多多房地产产开发商商最乐意

15、意投资的的重要原原因。管管理公司司在此过过程中应应如何定定位，其其扮演的的是一个个怎样的的角色，如如何当好好开发商商的助手手，经营营客商的的管家，促促使开发发商、投投资人，经经营客商商实现共共赢。下下面就我我司多年年的操盘盘经营提提出几点点建议希希望可以以借鉴使使用。一、完善设设计方案案、优化化设备选选型、满满足使用用功能设计人员在在设计阶阶段一般般注重技技术规范范，但对对于是否否能够满满足商业业经营需需求、是是否能够够降低管管理成本本和能源源消耗等等方面很很少考虑虑，一旦旦设计成成型并付付诸实施施，如后后期进行行改动将将负出较较大的费费用。二、促进房房产销售售/招商商提前介入销销售/招招商，

16、是是管理公公司介入入前期重重要环节节之一，参参与现场场销售/招商，解解答客户户有关商商业运营营管理服服务问题题；打消消客户对对后期商商业运营营的顾虑虑，树立立客户的投投资信心心促动销销售/招招商。 三、降低开开发商的的成本管理公司前前期介入入期间，从项目的商业建筑规划、土建、水电、消防安防、装修、建材选用、机电工程、景观设计、节能设计、给水系统、排水系统、电气设计、交通体系方面提出相关的建议，以避免后期的重复投入和整改，加大项目的建设成本提，正真使项目建成后能充分满足不同客户经营需求，为项目可持续发展奠定良好的基础，合理化的建议往往可使发展商节约数十万甚至上百万的投资。四、共同提提高工程程质量

17、开发商为了了保证项项目的工工程质量量，会选选择信誉誉等级较较高的承承建单位位，同时时还会聘聘请监理理公司实实施专业业监理，但但是从实实际效果果来看，工工程质量量不理想想已成为为普遍现现象。造造成这一一问题的的关键是是因为不不管是建建设者还还是监理理方都不不是今后后的管理理者，他他们没有有参与过过商业运运营，且且为保证证工期只只要能通通过竣工工验收，自自身的利利益就能能得到保保障，在在某种程程度上监监理公司司与施工工单位就就成了一一家人，工工程质量量自然在在一定程程度上得得不到保保证特别别是附属属设施。而而作为管管理公司司就完全全不一样样，作为为今后物物业的管管理者，遗遗留的任任何工程程问题都都

18、要自己己今后整整改完善善，从利利益的角角度来说说，管理理公司的的介入人员员对工程程质量的的监督是是一丝不不苟的，因因为今天天的疏忽忽必然会会给后期期运营管管理会产产生不利利影响激激化经营营客商与与管理公公司之间间的矛盾盾，从根根本上讲讲管理公公司在提提前遇见见并划解解矛盾，这这对开发发商是大大有好处处的。 五、提高维维修质量量由于现代物物业智能能化的不不断发展展，建筑筑物内的的管线错错综复杂杂，管理理公司如如在物业业交付使使用时接接受物业业，往往往两眼一一抹黑，虽虽有图纸纸，但图图纸与实实际情况况差异较较大，竣竣工图的的可信度度也是有有限的，而而且很多多设施还还可能没没有图纸纸。客商商一个报报

19、修电话话打过来来，维修修工人在在短时间间内找不不到故障障点，何何谈维修修及时率率和维修修质量。而而前期介介入就解解决了这这一问题题，管理理人员从从图纸设设计开始始到施工工过程全全程参与与，对隐隐蔽工程程、管线线走向等等一清二二楚，维维修及时时率和维维修质量量就会充充份得到到保障，提提升管理理者在经营营客商的的良好的的口碑，将将直接提提高管理理服务费费用的收收缴率。六、减轻经经营客商商资金投投入着重在设施施设备的的能源损损耗上，提提出合理理化建议议，因为为商业运运营后，公公共区域域的水电电费本着着谁使用用谁承担担的原则则，将由由经营客客商按各各自商铺铺的建筑筑面积据据实分摊摊。（据据测算每每平方

20、米米不会低低与2.00-3.00元）无形中中经营客客商每平平方每月月就会多多投入22.000-3.00元元。七、确保物物业可持持续性增增值以及及利润实实现客户买商铺铺买的是是未来，投投资人拿拿几十万万甚至上上上百万万来购买买商铺，不不是指望望拿几年年的8%的收益益，（可可以算一一下每年年的投资资收益为为8%推推算的话话12-13年年才会收收回投资资）商铺铺保值增增值才是是其最关关心的事事，一个个商业项项目的诞诞生、成成长、提提高、完完善、繁繁荣需要要多方共共同协作作，但如如果这个个商业项项目的硬硬件及配配套设施施不完善善，后期期软件上上投入是是无法弥弥补硬件件上缺陷陷的。第三节 商商业物业业的

21、运营营管理服服务随着中国“入世”后在商商品贸易易、税收收等方面面政策的的放宽和和我国扩扩大内需需政策等等因素影影响，我我国的商商业出现现了前所所未有的的发展局局面，这这对改变变我国商商业发展展滞后局局面，繁繁荣城市市市场、改改善购物物环境、满满足人民民生活需需要起了了重要作作用，而而作为商商业物业业的运营营管理者者，如何何去实施施对商业业物业的的高效管管理？将将是我司司所要陈陈述的主主要内容容。商业物业运运营具有有空间大大、设备备系统复复杂、商商户多、客客流量大大等特点点，商业业物业运运营管理理与服务务的难度度大、责责任重、专专业分工工细。商商业物业业作为一一种商业业经营场场所，其其商业物物业

22、机构构面对的服服务对象象是业主主、租户户和顾客客三个方方面。其其中，租租户和顾顾客不长长期稳定定的，而而是相对对流对的的，不断断变化的的，且来来源不同同，构成成复杂，因因此商业业物业服服务的好好坏直接接影响到到商业物物业的信信誉。一一旦运营营机构在在管理服服务方面面出现差差错，导导致租户户或顾客客不满，对对商业物物业美誉誉有极大大的影响响。若因因此失去去租户或或顾客，就就意味着着会失去去业主的的信任，逐逐步丧失失市场竞竞争能力力，导致致经济利利益受损损。因此，商业业物业的的运营机机构为实实现多方满意意的服务务为目标，就就要不断断调查研研究市场场情况，了了解市场场变化和和不同租租户、顾顾客对商商

23、业物业业管理服服务的不不同要求求与满意意标准，以以高于市市场普遍遍水平的的服务标标准来满满足多方需求求，并赢赢得市场场竞争。一、商业运运营阶段段性工作作计划1、前期-项目商商业运营营策划1.1项目目商业建建筑规划划设计参参与讨论论从商业业经营角角度提出出合理化化建议；1.2土建建、水电电、消防防安防、装装修、建建材选用用、机电电工程、景景观设计计、节能能设计、给给水系统统、排水水系统、电电气设计计、交通通体系方方面参与讨论论从商业业经营角角度提出出合理化化建议；1.3配合合项目招招商销售售工作地地开展，解解答客户户对后期期商业运运营提出出的问题题；1.4本项项目商业业运营管管理开办办费用的的测

24、算；1.5本项项目商业业运营管管理服务务费用的的测算；1.6本项项目公共共水电分分摊费用用的测算算；1.7项目目运营模模式的建建立；1.8项目目管理服服务类文文件编制制；1.9物业业管理开开办准备备工作；1.10项项目体系系文件的的建立2、中期-项目商商业运营营策划2.1物业业的接管管、验收收、移交交、整改改；2.2业主主物业交交付方案案制定及及实施；2.3设备备设施的的管理工工作；2.4安全全护卫的的管理与与防范；2.5交通通道路车车辆管理理；2.6消防防安全工工作管理理；2.7环保保清洁卫卫生管理理；2.8绿化化美化和和养护；2.9本项项目及店店面形象象设计规规划，导导购指示示系统设设计规

25、划划；2.10本本项目商商铺装饰饰装修管管理方案案的制定定及实施施；2.11本本项目自自营业主主和承租租经营客客商进场场装修前前提供相相关技术术咨询，装装修过程程中负责责现场管管理监督督，并进进行竣工工验收；2.12本本项目商商品进场场、商品品陈列、营营业人员员的方案案制定；3、后期-项目商商业运营营策划3.1本项项目商业业运营管管理方案案的修定定；3.2本项项目二次次调改招招商策略略的制定定；3.3本项项目商业业动线的的调整方方案制订订；3.4本项项目业态态规划、品品牌组合合方案的的调整策策略的制制订；3.5本项项目商业业运营阶阶段推广广计划策策略的制制订；3.6本项项目商业业运营阶阶段节日

26、日促销、主主题促销销、事件件促销、店店庆方案案的制订订；3.7本项项目业主主大会、经经营商会会或经营营者大会会成立方方案的制制定；3.8本项项目商业业物业管管理项目目实现创创优达标标总体目目标；3.9实施施1SOO90001：220000国际质质量体系系认证。二、特殊性性运营管管理服务务1、项目商商业运营营形象的的宣传推推广商业物业管管理的一一项重要要工作，就就是要做做好物业业商业形形象的宣宣传和推推广，扩扩大商业业物业的的知名度度，树立立良好的的商业形形象和美美誉度，以以便吸引引更多的的消费者者。这是是整个商商业物业业统一管管理的一一项必不不可少的的工作。以以下我司司就商业业物业的的形象宣宣

27、传作用用，及如如何建立立维护商商业物业业的良好好形象作作如下阐阐述。1.1 商商业物业业良好形形象的作作用商业物业良良好的形形象是商商业特色色的体现现，也是是未来潜潜在的销销售额和和一种无无形的资资产。商业物业必必须具有有自己鲜鲜明的特特色，才才会对顾顾客有更更多的吸吸引力。在在各类项项目不断断涌现，各各种产品品层出不不穷、花花样繁多多的今天天，顾客客去何处处购物，选选购哪家家项目的商商品，都都会有一一个比较较、选择择、决策策的过程程，也有有一种从从众心理理和惯性性。为此此，商家家应树立立与众不不同、具具有特色色鲜明的的形象，以以形象昭昭示特色色，以特特色的商商业标识识、商品品、服务务和特殊殊

28、的营销销策略征征服吸引引顾客，在在实际管管理中不不断突出出这些特特色，使使顾客熟熟悉、认认识这些些特色，印印入脑海海，潜移移默化，传传递、追追逐这些些特色（一一段时间间后，顾顾客便会会将物业业的形象象与特色色联系起起来）。这这样才能留住住老顾客客，吸引引新顾客客，有稳稳定、壮壮大的消消费客群群，所以以物业楼楼宇的良良好形象象就是销销售的先先行指标标。同时时，商业业物业的的良好形形象一旦旦形成，便便是一种种信誉、品品牌和无无声的广广告，说说到底也也就是一一种无形形资产，当当商业市市场进入入“印象时时代”后，消消费者过过去买“品牌”，现在在买“店牌”。可以以说，在在不同商商店里，同同样品牌牌的商品

29、品具有不不同的价价值与形形象，商商业物业业的良好好形象便便具有提提升商品品价值和和形象的的作用。（其其确立过过程如图图示）商业物业形形象确立立示意图图：商业物业商业物业特色形象印象印象时期吸引顾客吸引顾客熟悉熟悉认识传递追逐传递追逐店 牌店 牌品牌品牌时期商业形象商业形象确立2、项目商商业运营营促销宣宣传为了各个经经营者的的销售额额提升、吸吸引客流流、在与与同业的的竞争中中取得优优势，作作为商业业运营商商应该在在不同的的时期进进行统一一的对外外促销推推广活动动。提前前制定促促销主题题和促销销内容，由由各个商商家分别别上报各各自的促促销活动动和实施施细则，然然后由商商业运营营商进行行统一的的推广

30、和和执行，采用节日日促销、主主题促销销、事件件促销、店店庆等形形式根据据经营需需要不定定期的有有针对性性开展促促销企划划活动。年度商业经经营促销销宣传三三大原则则活动龙龙头原则则：以连连续不断断的系列列大型艺艺术活动动为龙头头，带动动新闻媒媒体和社社会舆论论；以新新闻媒体体和社会会舆论，带带动业内内人士及及社会精精英阶层层的广泛泛参与；以其的的广泛参参与，带带动大众众的认识识并参与与；重点集集中原则则： “步行街街”商业活动动要集中中在最重重要的五五个活动动时间“店庆庆、5.1黄金金周、110.11黄金周周、元旦旦、春节节”；市场炒炒作原则则：媒体体宣传的的作用着着重在于于宣传和和引导，由由于

31、“项目”在全椒椒还是新新生性，所所以初期期主要通通过当地地主流新新闻媒体体（电视视、报纸纸、电台台）的软软性宣传传攻势、新新闻报道道对消费费者进行行强势、高高密度的的宣传，增增加消费费者对项项目、对对项目内内经营产产品的认认知。3、二次经经营调改改承租客客商的选选择商业物业是是一个商商业机构构群，其其所有人人主要是是通过依依靠经营营商业店店铺的出出租而赢赢利，因因而商业业物业的的管理者者必须十十分重视视对客商商的选择择及其搭搭配。3.1知名名商户或或连锁商商户：国国内知名名品牌商商户的进进驻能有有效提升升项目的的品味、吸吸引消费费人流和和提供稳稳定的租租金收入入，越多多知名品品牌商户户进驻，项

32、项目形象象越佳，使使“项目”迅速树树立起知知名度，可可谓即开开即红。知知名商户户的进驻驻，一方方面对消消费的核核心消费者者形成吸吸引力，另另一方面面，知名名商户的的形象也也能使项项目的形形象更加加深化。3.2个性性鲜明有有特色商商户：商户结结构的组组成对全全体商户户都是相相辅相成成的，不不同的商商户会带带来不同同消费群群，商户户个性鲜鲜明、形形象突出出，容易易给消费费者留心心深刻印印象，丰丰富了项项目整体体的经营营特色。3.3能吸吸引人流流量的商商户：有一些些商户不不一定付付得起很很高的租租金，但但能吸引引大规模模的人流流量，带带动项目目购物消消费增长长，必须须对这些些商户要要实施重重点引进进

33、，如：知名餐餐饮店、KKTV、足足浴城等等，它们们所带动动的庞大大人流将将对整个个项目吸吸引人流流量有重重大贡献献。3.4同业业差异、异异业互补补：同业差差异就是是市场不不能盲目目招同一品类类的店进进入，如如果引进进商户过过于重叠叠，在经经营上将将造成竞竞争的激激烈，也也有损项项目整体体的经营营特色。譬譬如餐饮饮业态的的核心主主力店招招商，就就不要同同时找来来两家基基本上都都是经营营西式快快餐的。核核心品牌牌商户同同质化无无差异更更是不能能想像的的。异业业互补的的目的就就是要满满足顾客客消费的的选择权权，并能能让顾客客身心体体验变化化，提高高其消费费兴趣与与欲望。譬譬如洗浴浴中心同同KTVV因

34、为经经营特色色有异，可可以互补补。三、常规商商业运营营管理服务务1、对自营营业主或或承租商商的管理理统一产权下下的商业业物业，其其经营者者都是承承租商，可可以在承承租合同同中写进进相应的的管理服服务条款款，对承承租户的的经营行行为进行行规范管管理，也也可以以以商业经经营管理理公司的的形式对对他们进进行管理理引导。对对于分散散产权型型的商业业物业，一一般宜采采用管理理公约的的形式，明明确业主主、经营营者与管管理的责责任、权权利与义义务，以以此规范范双方的的行为，保保证良好好的经营营秩序。也也可以由由工商部部门、管管理公司司和业主主、经营营者代表表共同组组成管理理委员会会，由管管理委员员会制定定管

35、理条条例，对对每位经经营者的的经营行行为进行行约束，以以保证良良好的公公共经营营秩序。2、环境清清洁管理理商业物业环环境清洁洁与否是是衡量商商业物业业管理水水平的重重要标志志，保洁洁工作对对物业业业主、租租户及顾顾客的影影响极大大，越是是高档的的现代化化商业物物业，对对清洁工工作的要要求就越越高。商商业物业业的人流流多且人人员杂乱乱，产生生垃圾的的源头较较多，加加上可能能部分租租户居住住在物业业内部（如如休闲餐餐饮娱乐乐），存存在生活活垃圾的的处理问问题，保保洁工作作相对难难以控制制。除应应有专业业人员负负责流动动保洁、及及时清运运垃圾、随随时保洁洁室内外外卫生清清洁之外外，同时时还应注注重提

36、高高清洁工工作的专专业性，满满足商业业物业内内部各种种设施设设备的保保养需要要，商业业物业的的保洁形形式具有有以下主主要特点点：2.1 由由于商业业物业日日常的保保洁需求求时间较较长（营营业时间间长、且且节假日日照常营营业），在在保洁人人员的工工作安排排上一般般实现两两班制，即即将巡视视和清洁洁分开，隐隐蔽部位位（如消消防通道道内的设设施）的的保洁工工作安排排在白天天巡视时时完成，夜夜间主要要对营业业区域进进行清洁洁，包括括地面、卫卫生间、消消防器具具等公共共设施。2.2 商商业物业业的保洁洁重点在在大堂及及大门入入口处。大大堂、大大门是人人流出入入口的必必经之地地，且位位于最接接近物业业外部

37、环环境，只只要注意意大堂和和大门出出入口的的卫生清清洁保洁洁，即可可在很大大程度上上减轻物物业其他他楼层、部部位的保保洁压力力，但需需注意在在顾客经经过出入入口放置置防尘垫垫之后，仍仍会有部部分灰尘尘散落地地面，如如逢雨天天，应组组织人员员将污迹迹控制在在大堂入入口范围围内。2.3 商商业物业业保洁巡巡视的人人员配备备主要由由物业自自身素质质及档次次来决定定，物业业档次越越高，巡巡视的内内容越单单一，需需配置的的保洁人人员越少少；物业业档次越越低，巡巡视工作作所需的的人员越越多，巡巡视频度度越大，特别是集市型的商业物业，清洁质量的高低取决于巡视保洁的质量，另外商业物业保洁还需注意对停车场、理货

38、区及垃圾存放点的巡视保洁，为方便顾客，还应注意垃圾收集桶摆放的数量及位置是否合理。2.4 商商业物业业对保洁洁人员的的素质要要求较高高，包括括及时发发现问题题的能力力和正确确处理清清洁作业业过程中中的各种种应注意意的能力力。在人人员管理理方面还还涉及到到防盗等等情况，商商业物业业管理机机构还应应合理安安排保洁洁人员的的作息时时间、工工作区域域及作业业方式，做做到即要要保证物物业环境境的清洁洁卫生，又又要尽量量避免因因保洁作作业对物物业内部部正常的的商业经经营活动动产生不不良影响响。3、安全保保卫管理理商业物业面面积广、商商品多、客客流量大大，需要要一支训训练有素素的安全全保卫和和消防队队伍，并

39、并需要建建立一套套紧急情情况下应应急措施施体系。安安全管理理工作的的基本要要求是保保障物业业安全，维维持商业业物业的的经营管管理秩序序。对于商业物物业的安安全管理理，应注注意以下下几点：3.1 将将商业物物业管理理的安全全管理与与商业经经营中防防损要求求结合起起来。商商业物业业内的人人流构成成复杂，几几乎任何何一家商商业机构构都要面面对商品品防损的的难题，采采取包括括录像监监控、便便衣巡查查等各种种安全防防范措施施力求杜杜绝商品品流失。管管理机构构的安全全人员应应根据委委托管理理合同的的要求，合合理分工工，明确确责任。3.2 将将安全管管理与客客户服务务工作相相结合。消消防安全全是物业业安全的

40、的重要环环节，由由于商业业物业内内人员密密集、设设备昂贵贵、财物物（产）汇汇集，发发生火灾灾所造成成的生命命、财务务损失无无法估量量。因此此，商业业物业的的管理机机构的每每一位安安全人员员都应同同时是兼兼职（义义务）消消防安全全管理员员，并具具备相应应的消防防知识与与技能，及及时发现现并处理理各种火火灾隐患患。3.3 将将安全管管理与客客户服务务工作相相结合。商商业物业业的运营营服务对对象较多多，包括括业主、租租户及商商业顾客客，同其其他类型型物业的的管理工工作相比比，由于于物业的的商业特特性，商商业物业业的运营营管理工工作更加加强调管管理的服服务性，安安全管理理人员在在日常工工作中，随随时都

41、可可能接到到客户的的各种服服务要求求，因此此，必须须将安全全人员的的日常工工作纳入入到客户户服务工工作中去去，为顾顾客提供供各种细细致服务务，尽可可能保护护业主、租租户和顾顾客的利利益。3.4 紧紧急事故故的应急急处理。住住宅小区区的整体体环境属属于封闭闭型或半半封闭型型，而商商业物业业属于开开放型环环境。现现代商业业物业中中的安全全管理概概念正在在越来越越复杂、严严格化，已已不仅仅仅局限于于物业方方面的安安全保卫卫，还包包括犯罪罪、意外外事故、自自然灾害害及危险险物等紧紧急事故故造成的的安全保保护问题题。对于高度密密集型的的商业物物业，必必须设计计一套有有效的紧紧急事故故处理程程序，该该套程

42、序序必须为为诸如火火灾、电电源失控控、水管管爆裂、犯犯罪活动动、爆破破威胁、电电梯事故故、严重重伤病等等紧急事事项有所所准备。所所有安保保人员必必须与物物业电气气、机械械、交通通和控制制设备人人员及物物业业主主、租户户紧密配配合。任任何一项项安全计计划都应应有四个个目标：预防措措施、问问题检测测和报警警、损坏坏遏制及及防止损损失的进进一步扩扩大。处处理物业业紧急事事故最先先进的方方法在于于预防的的措施，因因此在设设计保护护计划时时必须尽尽可能地地考虑任任何紧急急事故可可能发生生的各种种情况，最最大限度度的作出出反应。商业物业的的一些地地方较易易发生犯犯罪活动动，如商商业中心心的停车车场就是是犯

43、罪分分子与歹歹徒经常常活动的的主要地地方。对对此，管管理机构构有许多多城要改改造的地地方，例例如，增增加照明明灯以加加强顾客客安全感感；人街街道附近近和停车车场不应应有藏身身之处；为顾客客提供的的哨岗安安排在停停车场最最重要位位置等等等。增加加训练合合格的保保安人员员，配备备高性能能的安全全设备，都都可在一一定程度度上提高高安全而而降低犯犯罪发生生。4、消防安安全管理理现代商业物物业大多多是立体体性建筑筑，且机机电设备备较复杂杂，故其其消防工工作显得得难度较较大，也也更重要要。消防防工作的的目的就就是为了了预防物物业火灾灾的发生生，最大大限度的的减少火火灾损失失，为业业主、租租户及顾顾客提供供

44、安全环环境，保保障其生生命财产产安全。商商业物业业最常见见的引发发火警的的原因主主要为烟烟蒂或火火种处理理不当、电电器引致致的火警警、装修修不慎等等。商业业物业内内部人群群密集，短短时间内内的人员员疏散压压力较大大，消防防通道必必须保持持畅通无无阻，遇遇有紧急急情况时时能及时时疏散人人群。商商业物业业建筑应应严格按按国家消消防部门门的具体体有关规规定配备备消防装装置及设设备，如如火灾报报警系统统、应急急发电机机、应急急照明系系统、喷喷淋系统统、空气气调节系系统等等等。物业业内务类类消防设设施及消消防通道道的指示示标识必必须完整整、齐全全、清楚楚，所有有固定装装置、设设备或装装饰品均均须达到到高

45、度安安全标准准，保证证顾客，特特别是儿儿童不致致意外受受伤。物物业的消消防管理理还必须须注意管管理机构构与业主主、租户户（使用用人）之之间的联联合管理理，组成成以商业业物业管管理公司司为主，业业主和租租户为辅辅的消防防管理网网络，必必须注意意消防宣宣传与强强化消防防管理之之间的结结合，才才能真正正把各项项消防管管理措施施落到实实处。5、设备设设施管理理商业物业高高起点、高高质量的的设备设设施需要要具有先先进的现现代化管管理手段段和专业业化养护护维修技技术。因因此在养养护维修修方面，必必须有一一支专业业化队伍伍，对物物业的各各种设施施设备加加强养护护，如空空调设备备、电梯梯设备、监监控设备备、消

46、防防设备等等。由于于商业物物业使用用频繁，预预防性的的维护工工作与建建筑地面面、设备备的日常常检查工工作就显显得尤为为重要。商商业物业业内部属属于人流流高度密密集区域域，空气气调节必必须适宜宜，载人人运输工工具必须须保证长长时间安安全运行行，因此此必须加加强各类类设施、设设备维修修保养，减减少停机机率和故故障率，并并在商业业物业开开放运行行中及时时处理各各种设备备故障，保保证其正正常运转转，为物物业业主主及使用用权人提提供方便便及不间间断服务务。6、车辆道道路管理理商业类物业业一般均均位于本本地商业业旺区，用用地有限限，各类类停车场场所、车车位较为为紧张。一一座较为为成熟的的商业物物业，其其建

47、筑面面积与停停车场面面积的合合理比例例大致为为4：11。由于于停车面面积供应应紧张，对对往来车车辆实施施有序管管理难度度较大。商商业物业业类的建建筑物的的停车场场（地上上、地下下停车场场）应合合理规划划、加强强使用管管理，提提高使用用效率，不不仅保证证物业管管理区域域内良好好的交通通秩序和和车辆停停放秩序序，确保保业主、租租户、顾顾客的车车辆不受受损失和和失窃，还还应注意意将车辆辆与环境境管理、治治安管理理、消防防管理及及交通管管理相结结合。例例如在环环境管理理方面要要求车辆辆和人员员保持停停车场内内清洁，禁禁止乱丢丢垃圾。在在消防管管理方面面按消防防要求设设置消防防栓、配配备灭火火器等。做做

48、到既方方便顾客客的交通通往来，吸吸引顾客客消费，又又能保持持整洁的的物业环环境和物物业辖区区内的安安全与交交通秩序序。总结语：总之，商业业物业管管理必须须科学化化、制度度化、规规范化、高高起点、加加强治安安防范管管理，加加强消防防管理，做做好防火火工作，重重视卫生生清洁管管理，设设立服务务中心，完完善配套套服务，加加强沟通通协调，不不断改进进工作，致致力达到到繁荣经经营、长长远发展展的目标标。第五章 商业运运营管理理服务费费用测算算第一节【奥奥康商业业步行街街】项目目商业部部分测算算编制依依据及各各项指标标数据一、测算编编制依据据1、项目规规划及建建筑设计计方案及及设计图图纸2、政府有有关法规

49、规政策3、全椒劳劳动力市市场行情情4、全椒商商业行业业相关情情况5、【奥康康商业步步行街】项项目各项项经济技技术指标标序号项目名称数量单位备 注1商业总建筑筑面积751411m22影院建筑面面积4526 m23酒店的建筑筑面积166099m23中心步行街街建筑面面积377522m24中心步行街街地下室室建筑面面积278000m26、管理公公司对【奥康商业步行街】项目采取酬金制核算方式。7、此预算算计算单单位时间间以“月”、金额额以“元”、面积积以“平方米米”。第二节、【奥康商商业步行行街】项项目商业业部分运运营管理理成本费费用测算算表表一：费用用汇总表表序号支 出 项 目月计(元)1薪资福利费

50、费7076112行政办公费费68003招聘培训费费2004员工制装费费6915广告宣传、企企划推广广、广告告位发布布费1200006安全护卫费费53757设备设施维维保费3100008清洁环保费费1350009绿化园艺费费14520010公关接待费费500011资产折旧费费250012法律顾问费费166713公共保险费费365014不可预见费费5000合 计计1726664表二：薪资资福利费费序号职 务人数工资津贴预提年终奖奖8%福利、教育育工会经经费177.5%养老保险金金25%月计（元）1项目副总经经理150001400118751187.516362.52项目营销经经理140001320

51、117001187.515107.53项目运营经经理13500128011612.55187.5144804行政助理11500112011262.55187.5119705会计主管11500112011262.55187.5119706楼层主管4120049642104487.5463747安护、保洁洁主管1120019612101187.511593.58财务出纳111001881192.55187.5114689维保领班11500112011262.55187.51197010文员1800116411401187.511091.511客服员2800226421402287.52218312

52、安护领班390033723157.55387.53365113维修工211002882192.55287.52293614安护员128001126412214011287.51213098815保洁领班275022602131.225287.52205816保洁员1065011052100113.551087.510903017车管员665066526113.55687.565541818合 计50707611说明1、工资津津贴包括括基本工工资、绩绩效工资资及职务务补贴；2、预提年年终奖金金为月工工资、津津贴的88%；3、预提福福利费为为月工资资、津贴贴的144%，教育育经费11.5%，工会经

53、经费2%；4、社保缴缴费基数数以3550元计计算，按按25%提取，包包括养老老、工伤伤、失业业、生育育、医疗疗保险。表三：行政政办公费费 序号项 目月计（元）1办公设备维维修（传传真机、电电脑、打打印机、复复印机、碎碎纸机、塑塑封机）5002通讯费(座座机、邮邮件、信信函)10003文印费（表表格、名名片、文文件、资资料）5004办公家具（更更衣柜、文文件柜、办办公桌椅椅添置及及维修等等）2005低值易耗品品（纸、笔笔、墨、本本、夹、文文具）8006饮水，办公公用电6007书报费（专专业杂志志、法规规、报刊刊等）50合 计6800表四：招聘聘培训费费 序号项 目月计（元）1员工招聘广广告、摊摊

54、位、审审批、查查档费用用1002员工培训委委外专业业培训、上上岗培训训、验证证办证费费用100合 计200表五：员工工制装费费 序号项 目件/人单价（元）金额（元）月计（元）1管理员工(西装、领领带一套套，衬衫衫两件)1/1440014/566002332安全护卫员员(制服服一套，衬衬衫两件件)1/1530015/45500187553工程维修人人员(工工装一套套，衬衫衫两件、绝绝缘鞋一一双)2/33503/2100087.54保洁员工(工装一一套，衬衬衫两件件)2/1220012/244001005车管员(工工装一套套，衬衫衫两件)2/62006/12000506多功能大衣衣81008/80

55、0033合 计691说明员工制服按按两年期期折旧摊摊销，每每两年更更换一次次表六：广告告宣传、企企划推广广、广告告位发布布费 序号项 目月计（元）1媒体购买、广告位位购买、促销礼品、演艺、宣传品制作印制1200002合计120000说明按一年五次次主题促促销计算算：节假假日、店店庆分摊摊至每月月表七：安全全护卫费费序号项 目月计（元）1对讲机及更更换电池池(111含工程程维修、保保洁、车车管)2752灭火器维保保、换药药(未提提供详细细数据按按常规测测算)30003消防器材保保养（未未提供详详细数据据按常规规测算）12004消防工具维维保（消消防服、应应急灯、防防毒面具具等）900合 计537

56、5表八：设备备设施维维保费序号项 目月计（元）1消防系统维维保（按按每平方方米1-2元计计算）、检检测等费费用（按按每报警警点155-255元不等等计算，每每年检测测一次）50002电梯维保、检检测等费费用（每每台每年年不含耗耗材费224000-3000）1100003强电维保、检检测等费费用（高高压绝缘缘，防雷雷接地）40004公共照明系系统维护护保养（换换灯泡、溶溶丝、指指示灯等等）50005土建工程（道道路、台台阶、墙墙面、吊吊顶、门门窗、玻玻璃、大大理石等等）30006广场户外广广告牌维维护费10007其 它它20008合 计计31009第一年实际际100000表九：清洁洁环保费费序号

57、项 目月计（元）1化粪池清掏掏费10002清洁设备维维修保养养（洗地地机、吸吸水器、吸吸尘器等等）6003清洁设施维维修保养养（垃圾圾车、垃垃圾箱、果果皮箱）3004清洁工具（扫扫帚、拖拖把、抹抹布、垃垃圾袋等等）20005清洁材料（清清洁剂、保保养剂、抛抛光剂、杀杀虫灭鼠鼠）20006杀虫灭鼠6007垃圾清运费费50008标识标牌5009政府收费（门门前三包包、垃圾圾处理、水水质、空空气、噪噪音、排排污检测测）1500合 计135000表十：绿化化园艺费费序号项 目月计（元）1绿化养护 7700m20.40元/年m2 （按按建筑面面积的110%计计算）1202观赏植物租租摆（含含节日租租摆）

58、 600盆盆0.8/天盆30天天144000合 计145200表十一：公公关接待待费 序号项 目月计（元）1应酬公关40002节日政府拜拜访1000合 计5000表十二：资资产折旧旧费 序号项 目内 容月计（元）115万固定定资产电脑、打印印机、复复印机、办办公家具具等物资资2500合 计按五年期折折旧2500表十三：法法律顾问问费序号项 目内 容月计（元）1聘请法律顾顾问200000元/年年12个个月116677元/月月）1667合 计计1667表十四：公公共保险险费序号项 目月计（元）1公共财产险险（机损损险）20002公众责任险险（意外外险）12503员工意外险险400合 计计3650表

59、十五：不不可预见见费序号项 目月计（元）1各类突发事事件发生生的费用用支出5000合 计计5000第三节、【奥康商商业步行行街】项项目商业业运营成成本费用用测算说说明一、测算费费用中不不含下列列费用：1、测算费费用中不不含项目目开办费费用固定定资产归归商管公公司所有有；2、测算费费用中不不含项目目环艺美美陈费用用，由开开发企业业解决；3、测算费费用中不不含项目目开业前前员工加加班费，由由开发企企业承担担；4、测算费费用中不不含项目目开业庆庆典所需需各项费费用，由由开发企企业解决决；5、测算费费用中不不含企业业应缴各各项税费费；6、测算费费用中未未计算商商管公司司管理酬酬金（应应按总收收入的11

60、5-330%提提取）。 7、测算费费用中不不含商管管公司下下列各项项预测经经营性收收益：8、商业运运营综合合管理服服务费；9、广告位位租赁费费；10、场地地租用费费（客户户专项展展示、促促销活动动）；11、停车车场车位位租赁费费（包月月、季、年年）；12、停车车管理服服务费（计计时、计计次）；13、商业业运营综综合有偿偿服务费费（根据据客户服服务需求求，费用用由双方方约定）；14、合作作单位佣佣金提取取；15、其它它经营性性收益。二、经理论论测算，每每月商业业运营成成本（此此费用名名系需在在运营满满半年后后向经营营客商公公示）为为17226644元，综综合管理理服务费费用每月月每平方方米为11