《商品房买卖合同》示范文本讲座1-第一至四章

1、商品房买卖合同示范文本讲座示范文本讲座内容 第一部分：合同修订概况 第二部分：第一至四章条款内容 第三部分：第五至七章条款内容 第四部分：第八至十章条款内容第一部分分 修订订概述一、修订订背景随着房地地产市场场化的发发展和相相关法律律法规的的完善，为进一一步规范范买卖双双方交易易行为，维护公公平公正正的交易易秩序，切实保保障双方方合法权权益，引引导并促促进房地地产行业业健康发发展，就就商品房买买卖合同同示范文本本进行修修订和完完善。商品房交易形式日趋复杂多样，交易市场中出现一些亟需研究解决的新情况、新问题物权法、城市房地产管理法、物业管理条例、房屋登记办法等法律法规相继出台和修订二、修订订必要

2、性性1、将修订订内容与与物权法等相关法法律法规规进行有有效对接接，从根根本上确确保房屋屋买卖双双方的权权益；2、落实国国家针对对“加强强房地产产市场监监管、完完善商品品住房预预售制度度”提出出的一系系列宏观观调控政政策；3、针对商商品房销销售中容容易发生生的纠纷纷及法律律法规、政策漏漏洞等亟亟需解决决的问题题，特别别是在房房屋交付付、房屋屋质量、违约责责任等方方面，在在示范文文本中进进一步明明确和细细化，为为维护买买卖双方方利益，减少和和有效解解决双方方纠纷提提供了依依据。第一部分分 修订订概述三、修订订思路及及修订的的主要内内容此次修订订系在合同法倡导的公公平、合理、合合法的指指导思想想基础

3、上上，吸收收近年来来的主要要立法成成果和管管理经验验，设计计预防、注意和和提示性性条款及及可执行行性和保保障性的的条款，提高合合同示范范文本的的科学性性、公正正性和实实用性，平衡双双方的权权利、义义务关系系，矫正正因交易易信息不不对称、经济力力量不对对等而造造成的利利益失衡衡，引导导双方当当事人依依法签约约。第一部分分 修订订概述第一部分分 修订订概述实用性原则前瞻性原则意思自治原则风险防范原则体例合理原则合同示范范文本设设计原则则（一）1、法律依依据法律：合同法、房地产管管理法、物权法、建筑法、消费者权权益保护护法等行政法规规：城市房地地产转让让管理规规定、建设工程程质量管管理条例例、物业管

4、理理条例、民用建筑筑节能条条例等部门规章章：房屋登记记办法、商品房销销售管理理办法、城市商品品房预售售管理办办法、房屋建筑筑工程质质量保修修办法、民用建筑筑节能管管理规定定、民用建筑筑节能信信息公示示办法等司法解释释：最高人民民法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释、最高人民民法院关关于审理理建筑物物区分所所有权纠纠纷案件件具体应应用法律律若干问问题的解解释等第一部分分 修订订概述第一部分分 修订订概述合同文本签订不规范、交易流程不清晰一房多售、质量低劣、延期交房、规划设计变更引起的纠纷、共有权益及产权纠纷合同相应条款亟待完善和修订（一）2、事实依依据第一部

5、分分 修订订概述2、示范文文本主采采取了章章节式体体例，包包括封面面、章节节目录、说明、专业术术语解释释和合同同主条款款及附件件，并对对合同相相关条款款进行归归类，使使整体框框架更为为清晰，突出了了其示范范性。3、预售示示范文本本分为分分为十章章，共二二十九条条主条款款内容,并设十一一个合同同附件。增加了了预销售售依据、抵押情情况、质质量担保保、前期期物业管管理、建建筑物区区分所有有权、税税费、送送达、买买受人信信息保护护等条款款，修订订并完善善了其他他条款内内容。（二）合合同具体体条款设设立备注商品房买买卖合同同（预售售）示范文本本适用于于正在建建设中且且已取得得预售许可可证的商品房房买卖；

6、商品房买买卖合同同（现售售）示范文本本适用于于已竣工工验收合合格的商商品房买买卖。其其中，已已竣工验验收合格格，并经经实际测测量，房房地产开开发企业业完成房房屋初始始登记的的房屋买买卖也在在商品房房现售范范围内。由于各各地方对对于现售售的规定定不同，当地可可结合本本地实际际情况对对合同进进行调整整。此外外，经济济适用住住房等保保障性住住房及车车（库）位等特特殊房屋屋的买卖卖，也可可参照以以上示范范文本签签订。第一部分分 修订订概述第一部分分 修订订概述（三）合合同修订订解决的的八大问问题第一部分分 修订订概述（三）合合同修订订解决的的八大问问题第二部分分 第一一至四章章条款内内容根据商品房预预

7、售（期期房）和和现售（现房）在房屋屋交易过过程中的的不同特特点，将将2000年出台的的商品品房买卖卖合同分别修修订为商品房房买卖合合同（预预售）、商商品房买买卖合同同（现售售）示示范文本本。本次讲座座结合预预售和现现售交易易各自的的特殊性性，以预预售合同同示范文文本为例例进行讲讲解，并并对两者者不同之之处做具具体的比比较分析析。第二部分分 第一一至四章章条款内内容目录部部分为新新增加合合同内容容。对相关条条款进行行归类，采取章章节式体体例,使整体框框架更为为清晰。此外，增增加了章章节题目目的索引引、专业术语解释释以及合同同签订注注意事项项的说明明，便于合同同订立人人正确理理解合同同条款内内容、

8、有有效填写写示范文文本。第二部分分 第一一至四章章条款内内容第二部分分 第一一至四章章条款内内容第二部分分 第一一至四章章条款内内容将中华华人民共共和国物物权法纳入本本合同的的制订依依据。第二部分分第第一章合合同当当事人第二部分分第第一章合合同当当事人第二部分分第第一章合合同当当事人本章是关关于出卖卖人、买买受人基基本情况况的约定定。一、商品品房买卖卖合同当当事人是是指房地地产开发发企业(出卖人)和购房人人（买受受人）。购房人可可以是平平等主体体的自然人、法人、其他组组织。购房人可可以是多多个买受受人共同同购买同同一套房房屋。法律依据据：根据合同法规定，合合同是平等主体体的自然然人、法法人、其

9、他组织织之间设立立、变更更、终止止民事权权利义务务关系的的协议。根据最高人民民法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适用法法律若干干问题的的解释规定，商商品房买买卖合同同是指房房地产开开发企业业（出卖卖人）将将尚未建建成或者者已竣工工的房屋屋向社会会销售并并转移房房屋所有有权于买买受人，买受人人支付价价款的合合同。第二部分分第第一章合合同当当事人合同当事人出卖人房地产开发企业买受人法人其他组织自然人法定代表人负责人委托代理理人委托销售售经纪机机构法定代理理人委托代理理人第二部分分第第一章合合同当当事人签订合同同时应当当明确并并区分法定代表表人、负负责人、委托代代理人、法定代代理人：1、【

10、法定代表表人】商品房的的出卖人人一般是是房地产产开发企企业，买买受人为为法人时，均应应填写其其法定代代表人，注明其公司名称、法法定代表表人、营业执照照注册号、通讯地址址等基本情情况。2、【负责人】买受人如如为其他组织织的，应明确其其负责人人，同样予以以注明单位名称、负责人名名称、通通讯地址址等基本情情况。法律依据据：根据中华人民民共和国国民法通通则规定，法定代表表人是指，依照法律律或者法法人组织织章程规规定，代代表法人人行使职职权的负负责人。根据最高人民民法院关关于适用用若干问题题的意见见”二、诉讼讼参加人人”,负责人是指，不具具备法人人资格的的其他组组织的代代表人。第二部分分第第一章合合同当

11、当事人3、【委托代理理人】根据法律律规定，当事人人（公民民、法人人）可以以自己签签订，也也可以委委托代理理人签订订合同。因此，本章中中买卖双双方有委委托的，应分别别约定本本人和委委托代理理人具体体情况。商品房买买卖合同同涉及代代理主要要是委托托代理和和法定代代理，填写栏目目包括出出卖人的的委托代代理人和和委托销销售经纪纪机构、买受人人的委托托代理人人和法定定代理人人。法律依据据：根据民法通则则，公民、法法人可以以通过代代理人实实施民事事法律行行为。代理人在在代理权权限内，以被代代理人的的名义实实施民事事法律行行为。被被代理人人对代理理人的代代理行为为，承担担民事责责任。代理包括括委托代代理、法

12、法定代理理和指定定代理。委托代理理按照被代代理人的的委托行行使代理理权，法定代理理人依照法律律的规定定行使代代理权，指定代理理人按照人民民法院或或者指定定单位的的指定行行使代理理权。4、【自然人、法定代代理人】作为商品品房买卖卖中的购购房人最最为常见见的是我我国公民民，但也也包括一一些特殊殊的购房房人，比比如未成成年人，限制民民事行为为能力和和无民事事行为能能力的人人。需注意的的是，合合同中的的买受人人还包括括境外个个人和境境外机构构，其在在境内购购房有具具体政策策的限制制。第二部分分第第一章合合同当当事人法律依据据：根据民法通则则规定：18周岁以上上的公民民是成年年人，具具有完全全的民事事行

13、为能能力，可可以独立立进行民民事活动动，是完完全民事事行为能能力人。16周岁以上上不满18周岁的公公民，以以自己的的劳动收收入为主主要生活活来源的的，视为为完全民民事行为为能力人人。不满10周岁的未未成年人人以及不不能辨认认自己行行为的精精神病人人为无民民事行为为能力人人，由他他的法定定代理人人代理民民事活动动。同时时规定，无行为为能力人人的监护护人是他他的法定定代理人人。二、与原原合同内内容相比比，本次次修订主主要增加加以下内内容：第二部分分第第一章合合同当当事人法律依据据：商品房房销售管管理办法法第4条，房地地产开发发企业可可以自行行销售商商品房，也可以以委托房房地产中中介服务务机构销销售

14、商品品房。房房地产开开发企业业可以自自行销售售商品房房的，法法定代表表人可以以委托代代理人签签订合同同；房地地产开发发企业委委托中介介服务机机构销售售商品房房的，受受托机构构应当是依依法设立立并取得得工商营营业执照照的房地地产中介介服务机机构。房地产产经纪管管理办法法第5、11条，房地地产经纪纪机构领领取营业业执照后后应到建建设（房房地产）主管部部门备案案，接受受建设（房地产产）主管管部门、价格主主管部门门、人力力资源和和社会保保障主管管部门监监督和管管理。第二部分分第第二章商商品房房基本情情况本条是关于商商品房所所在项目目建设情情况的约定。修订依依据：（对原合合同进行行细化）该条款的的完善主

15、主要结合合房地产产开发和和销售的的实际，更多的的提示购购房人注注意项目目购买该该房屋时时，其所所在项目目的土地地、规划划、施工工情况以以及相应应的证件件的取得得及合法法建设的的依据。第二部分分第第二章商商品房房基本情情况第二部分分第第二章商商品房房基本情情况具体修订订内容如如下：1、结合各各地方土土地取得得具体情情况，细化了土土地使用用权取得得方式,由过去单单一表述述修改为为列举加加描述的的方式，提示购购房人土土地使用用权取得得方式有有【出让让】、【划拨】等，并并列有空空白项供双方结结合实际际进行约约定；2、依据法法律法规规的规定定，提示买卖卖双方正正确填写写项目名名称，将【现定名】【暂定名】

16、改为“核核准名称称”，强调了了命名的的依法性性和规范范性。法律依据据：地名管管理条例例第三三条“地地名管理理应当从从我国地地名的历历史和现现状出发发，保持持地名的的相对稳稳定。必必须命名名和更名名时，应应当按照照本条例例规定的的原则和和审批权权限报经经批准。未经批批准，任任何单位位和个人人不得擅擅自决定定。”签订合同同时，需需要注意意的是：第二部分分第第二章商商品房房基本情情况1、该条中的坐落，是指土地证中载明的坐落位置，买卖双方应当依据有效的证件中的信息来填写。2、关于“该商品房所占用的土地用途”，是指买受人购买的该商品房所对应的土地用途。3、土地证号、规划证号以及施工证号均指购买的该商品房

17、所在楼栋对应的证件号。如果存在房屋所在楼栋对应多个规划许可证或开工证时，应当填写完整。4、以上证件是开发企业取得预售许可证或者初始登记的前提，因此，签订合同时，开发企业应保证证件的有效性。第二部分分第第二章商商品房房基本情情况本条是关于商商品房法法定销售售依据的的约定。第二部分分第第二章商商品房房基本情情况修订依依据：（对原合合同进行行修改完完善）针对合同示范范文本分为预售和现现售版本，删删去“现现房”、“预售售”选项项，在预售售合同示示范文本本中，约约定商品品房可以以预售的的依据，填写预预售许可可证的核核发机关关和预售售许可证证号。现售示范范文本中中，列举举法定销销售条件件，并结结合部分分地

18、区现现房销售售为完成成初始登登记取得得房屋所所有权证证的实际际，把房屋所有有权证作为现房房销售的的一个依依据增加加在条款款内供买买卖双方方选择。法律依据据：根据商品房销销售管理理办法，商品房房预售，是指房房地产开开发企业业将正在在建设中中的取得得商品房预预售许可可证的商品房房预先出出售给买买受人，并由买买受人支支付定金金或房价价款的行行为。商商品房销销售，是是指房地地产开发发企业将将竣工验验收合格格的商品品房出售售给买受受人，并并由买受受人支付付房价款款的行为为。根据城市商品品房预售售管理办办法，商品房房预售实实行许可可制度。开发企企业进行行商品房房预售，应当向向房地产产管理部部门申请请预售许

19、许可，取取得商品房预预售许可可证。未取得商品房预预售许可可证的，不得得进行商商品房预预售。第二部分分第第二章商商品房房基本情情况第二部分分第第二章商商品房房基本情情况本条是关于商商品房规规划用途途、层数数、位置置、测绘绘面积、阳台等等房屋自自然属性性的约定。修订依依据：（对原合合同进行行细化）实践中，在交房时出现许多多因房屋屋面积、层高、阳台以以及配套套位置发发生变更更而拒不不收房的的纠纷。大部分分源于开开发企业业规划设设计变更更引起的的房屋本本身属性性的变化化；此外外，随着着购房人人对生活活品质的的追求，小区整整体配套套以及外外围环境境也成为为购买商商品房的的主要理理由，配配套以及及公共服服

20、务设施施等房屋屋外围环环境的改改变也导导致纠纷纷频出。第二部分分第第二章商商品房房基本情情况具体修订订情况：1、为减少因合合同约定定不明、销售时时的虚假假宣传误误导购房房人而导致的房屋面面积及位位置纠纷，本次修订订时在原有基基础上进进一步丰丰富了商商品房基基本情况况的约定定，尤其是关关于测绘绘面积（套内建建筑面积积、共有有分摊建建筑面积积）的约约定，提示约约定房产产测绘机构构的名称称，明确确了测绘绘机构的的责任；同时，增加了商商品房层层高、阳阳台个数数及类型型的约定定，确保交交房时，双方交交接房屋屋有据可可依。法律依据据：根据测绘法，国家对对从事测测绘活动动的单位位实行测测绘资质质管理制制度，

21、只只有依法法取得相相应等级级的测绘绘资质证证书后，方可从从事测绘绘活动。房地产产开发企企业应当当委托具具备资质质的测绘绘机构进进行测绘绘，委托托不具备备测绘资资质的企企业测绘绘的，须须承担法法律责任任。测绘绘单位应应当对其其完成的的测绘成成果质量量负责。测绘成成果质量量不合格格，给用用户造成成损失的的，应当当承担赔赔偿责任任。第二部分分第第二章商商品房房基本情情况2、为确保合同中约约定的房屋本身身位置（包括相相关配套套、公共共服务设设施设备备）、面面积（套套内建筑筑面积、共有分分摊建筑筑面积）的唯一性及及稳定性，本次次在附件件中明确确“房屋屋分层分分户图（标明详详细尺寸寸并约定定误差范范围）、

22、建设工工程规划划方案总总平面图图”，并并增加一一个关于于该商品品房共用用部位分分摊情况况、名称称、面积积、所在在位置说说明的附附件。法律依据据：根据商品房销销售管理理办法，第十八八条商商品房销销售可以以按套（单元）计价，也可以以按套内内建筑面面积或者者建筑面面积计价价。商品房建建筑面积积由套内内建筑面面积和分分摊的共共有建筑筑面积组组成按套（单单元）计计价或者者按套内内建筑面面积计价价的，商商品房买买卖合同同中应当当注明建建筑面积积和分摊摊的共有有建筑面面积。第十九条条按套（单单元）计计价的预预售房屋屋，房地地产开发发企业应应当在合合同中附附所售房房屋的平平面图。平面图图应当标标明详细细尺寸，

23、并约定定误差范范围。房房屋交付付时，套套型与设设计图纸纸一致，相关尺尺寸也在在约定的的误差范范围内，维持总总价款不不变；套套型与设设计图纸纸不一致致或者相相关尺寸寸超出约约定的误误差范围围，合同同中未约约定处理理方式的的，买受受人可以以退房或或者与房房地产开开发企业业重新约约定总价价款。买买受人退退房的，由房地地产开发发企业承承担违约约责任。第二部分分第第二章商商品房房基本情情况第二部分分第第二章商商品房房基本情情况本条是关于商商品房抵抵押情况况的约定。修订依依据：（新增加条条款）实践中，期房、现现房的销销售时常常会存在在土地和和在建工工程的抵抵押，而而且法律律允许抵抵押物的的转让；出于对对受

24、让人人的保护护，在买买卖合同同中将抵抵押的情情况告知知受让人人是法律律规定转转让人应应当履行行义务。因此，将“抵抵押情况况”纳入入合同主主条款，要求出出卖人履履行将抵抵押情况况告知买买受人的的法定义义务；同同时，在在附件中中加入抵抵押的约约定，要要求出卖卖人在出出售商品品房前取取得抵押押权人同同意转让让的证明明，以保保证买卖卖合同的的有效性性，降低低事后发发生纠纷纷给买受受人造成成损失的的可能性性。法律依据据：根据物权法第191条和担保法第49条，抵押押期间，未经抵抵押权人人同意，抵押人人不得转转让抵押押财产。抵押人人转让已已办理登登记的抵抵押物的的，应当当通知抵抵押权人人并告知知受让人人转让

25、物物已经抵抵押的情情况，抵抵押人未未通知抵抵押权人人或者未未告知受受让人的的，转让让行为无无效。根据城市房房地产抵抵押管理理办法第三十十七条：“经抵抵押权人人同意，抵押房房地产可可以转让让或者出出租”。具体修订订情况：1、增加了房房屋抵押押情况的的约定2、列举了抵押、未抵押形形式提供供双方当当事人选选填3、设置空白白项供自自行约定定其他形形式4、对该商品品房取得得抵押权权人同意意销售的的证明、解除抵抵押的条条件和时时间等内内容进行行了提示示，并单单独设置置相关附附件在签订合合同时，出卖人人应当如如实填写写，如隐隐瞒抵押押事实，应承担担相应的的法律责责任。第二部分分第第二章商商品房房基本情情况法

26、律依据据：根据最高人民民法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释第9条，出卖卖人故意意隐瞒所所售房屋屋已经抵抵押的事事实，导导致合同同无效或或者被撤撤销、解解除的，买受人人可以请请求返还还已付购购房款及及利息、赔偿损损失，并并可以请请求出卖卖人承担担不超过过已付购购房款一一倍的赔赔偿责任任。根据物权法第182条，以建建筑物抵抵押的，该建筑筑物占用用范围内内的建设设用地使使用权一一并抵押押。以建建设用地地使用权权抵押的的，该土土地上的的建筑物物一并抵抵押。抵抵押人未未依照前前款规定定一并抵抵押的，未抵押押的财产产视为一一并抵押押。第二部分分第第二章商商品房房基本

27、情情况第二部分分第第二章商商品房房基本情情况本条是出卖人关于商品品房权利利状况的的约定。修订依依据：（对原合合同进行行修改完完善）1、关于出出卖人对对房屋权权利状况况的承诺诺，主要要涉及权利瑕疵疵担保责责任内容。权利瑕疵疵担保通常是指出卖卖人应保保证对其其所出售售的标的的物享有有合法的的权利，这种出出售行为为没有侵侵犯任何何第三人人的权利利,并且任何何第三人人都不会会向买受受人就该该标的物物提出任任何权利利要求。本款内容容是对权权利瑕疵疵担保情情形的细细化。 法律依据据根据合同法第150条规定，出卖人人就交付付的标的的物，负负有保证证第三人人不得向向买受人人主张任任何权利利的义务务，但法法律另

28、有有规定的的除外。合同法第151条规定，买受人人订立合合同时知知道或者者应当知知道第三三人对买买卖的标标的物享享有权利利的，出出卖人不不承担本本法第一一百五十十条规定定的义务务。合同法第152条规定，买受人人有确切切证据证证明第三三人可能能就标的的物主张张权利的的，可以以中止支支付相应应的价款款，但出出卖人提提供适当当担保的的除外。第二部分分第第二章商商品房房基本情情况具体修订订情况：本次修订订在原有“保证证商品房房没有产产权和债债权债务务纠纷”的基础上，增加了出卖人关于“保证拥拥有商品品房合法法权益”、保证证不存在在“一房两两卖”、保证所有有权不受受限制，不存在在“司法查查封”限制转让让行为

29、的的承诺，提示购购房人注注意房屋屋权利状状况，为处理纠纠纷提供供了依据据，有利利于保障障买受人人的合法法权益。第二部分分第第二章商商品房房基本情情况2、关于出出卖人对对权利瑕瑕疵担保保责任的的约定本次修订订细化了了出卖人的违约责责任。根据最高人民民法院关关于适用用中华人民民共和国国合同法法若干问题题的解释释（二）第5条，在数数个买卖卖合同中中，如果果不存在在合同法第52条规定的的无效情情形，买买卖合同同都是有有效合同同，但因因只有一一个买受受人能取取得房屋屋的所有有权，不不能按照照合同约约定取得得标的物物所有权权的，可可以追究究出卖人人的违约约责任。因此，当出卖卖人违反反本条约约定侵害害买受人

30、人权益时时，买受受人可以以要求出出卖人承承担相应应违约责责任。第二部分分第第二章商商品房房基本情情况法律依据据：1、合同法第一百一一十四条条当事事人可以以约定一一方违约约时应当当根据违违约情况况向对方方支付一一定数额额的违约约金，也也可以约约定因违违约产生生的损失失赔偿额额的计算算方法。约定的违违约金低低于造成成的损失失的，当当事人可可以请求求人民法法院或者者仲裁机机构予以以增加；约定的的违约金金过分高高于造成成的损失失的，当当事人可可以请求求人民法法院或者者仲裁机机构予以以适当减减少。当事人就就迟延履履行约定定违约金金的，违违约方支支付违约约金后，还应当当履行债债务。第二部分分第第二章商商品

31、房房基本情情况法律依据据：2、关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释第第八条具有下列列情形之之一的，导致商商品房买买卖合同同目的不不能实现现的，无无法取得得房屋的的买受人人可以请求解除除合同、返还已已付购房房款及利利息、赔赔偿损失失，并可可以请求求出卖人人承担不不超过已已付购房房款一倍倍的赔偿偿责任：（一）商商品房买买卖合同同订立后后，出卖卖人未告告知买受受人又将将该房屋屋抵押给给第三人人；（二）商商品房买买卖合同同订立后后，出卖卖人又将将该房屋屋出卖给给第三人人。第九条出卖人订订立商品品房买卖卖合同时时，具有有下列情情形之一一，导致致合同无无效或者者被撤销销、解

32、除除的，买买受人可可以请求求返还已付付购房款款及利息息、赔偿偿损失，并可以以请求出出卖人承承担不超超过已付付购房款款一倍的的赔偿责责任：（一）故故意隐瞒瞒没有取取得商品品房预售售许可证证明的事事实或者者提供虚虚假商品品房预售售许可证证明；（二）故意隐隐瞒所售售房屋已已经抵押押的事实实；（三）故故意隐瞒瞒所售房房屋已经经出卖给给第三人人或者为为拆迁补补偿安置置房屋的的事实。第二部分分第第二章商商品房房基本情情况法律依据据：3、消费者者权益保保护法 第四四十九条条经营者提提供商品品或者服服务有欺欺诈行为为的，应应当按照照消费者者的要求求增加赔赔偿其受受到的损损失，增加赔偿偿的金额额为消费费者购买买

33、商品的的价款或或者接受受服务的的费用的的一倍。因此，本本款违约约责任设设立时，根据相关关法律法法规规定定，出卖人违违反权利瑕疵疵担保责责任时，买受人人可以主主张的权权利有：违约金金、实际际履行、解除合合同、损损害赔偿偿。此外，在在计算违违约责任任时，为为避免因因利息带带来的纠纠纷，本条中还增增加了利息的起起算点及及利率标标准，考考虑到购购房行为为可以看看作买受受人实施施的一项项投资，故利率率应按照照中国人人民银行行规定的的同期贷贷款基准准利率计计算。第二部分分第第二章商商品房房基本情情况第五条租赁情况况该商品房房的租赁赁情况为为【出租租】【未未出租】。出卖人已已将该商商品房出出租，【买受人人为

34、该商商品房承承租人】【承租租人放弃弃优先购购买权】。租赁期限限：从年月日至年月日。出卖卖人与买买受人经经协商一一致，自自本合同同约定的的交付日日至租赁赁期限届届满期间间的房屋屋收益归归【出卖卖人】【买受人人】所有有。_。出卖人提提供的承承租人放放弃优先先购买权权的声明明见附件件四。第二部分分第第三章商商品房房价款本条是关于现现售房屋屋租赁情情况的约约定。修订依依据：（新增内容容）现房销售售时，房房屋会存存在已经经出租的的情况。本次修修订根据据合同同法等等相关规规定，针针对现实实交易中中存在的的因房屋屋转让侵侵害承租租人优先先购买权权而引发发的诉讼讼，增加加了房屋屋租赁情情况的约约定，降降低在此

35、此情况下下给买受受人带来来的交易易风险。法律依据据1、根据合同法第二百三三十条【优先购买买权】出租人出出卖租赁赁房屋的的，应当当在出卖卖之前的的合理期期限内通通知承租租人，承承租人享享有以同同等条件件优先购购买的权权利。2、根据最高人民民法院关关于审理理城镇房房屋租赁赁合同纠纠纷案件件具体应应用法律律若干问问题的解解释（2O09年7月30日 法释释200911号）第二二十一条条 出租租人出卖卖租赁房房屋未在在合理期期限内通通知承租租人或者者存在其其他侵害害承租人人优先购购买权情情形，承承租人请请求出租租人承担担赔偿责责任的，人民法法院应予予支持。但请求求确认出出租人与与第三人人签订的的房屋买买

36、卖合同同无效的的，人民民法院不不予支持持。第二部分分第第三章商商品房房价款本条是关于商商品房计计价方式式与价款款的约定。修订依依据：（对原合合同进行行修改完完善）一般来讲讲，根据据法律法法规等规规定，商商品房销销售的计计价方式式主要有有三种：按套内内建筑面面积计价价、按建建筑面积积计价、按套（单元）计价。第二部分分第第三章商商品房房价款法律依据据根据商品房销销售管理理办法：第十七七条商商品房销销售价格格由当事事人协商商议定，国家另另有规定定的除外外。第十八条条 商品品房销售售可以按按套（单单元）计计价，也也可以按按套内建建筑面积积或者建建筑面积积计价。商品房房建筑面面积由套套内建筑筑面积和和分

37、摊的的共有建建筑面积积组成按套（单单元）计计价或者者按套内内建筑面面积计价价的，商商品房买买卖合同同中应当当注明建建筑面积积和分摊摊的共有有建筑面面积。第十九条条 按套套（单元元）计价价的现售售房屋，当事人人对现售售房屋实实地勘察察后可以以在合同同中直接接约定总总价款。按套（单单元）计计价的预预售房屋屋，房地地产开发发企业应应当在合合同中附附所售房房屋的平平面图。平面图图应当标标明详细细尺寸，并约定定误差范范围。房房屋交付付时，套套型与设设计图纸纸一致，相关尺尺寸也在在约定的的误差范范围内，维持总总价款不不变第二部分分第第三章商商品房房价款第二部分分第第三章商商品房房价款本条是关于商商品房付付

38、款方式式及期限限的约定。修订依依据：（对原合合同进行行细化完善）本次修订订主要为为解决实实践中因因贷款、分期付付款以及及定金等等约定不不明而产产生的纠纠纷。第二部分分第第三章商商品房房价款 具体体修订情况1、增加了定金的相关约定。2、细化了一次性付款和分期付款的付款时间和条件，增加常见的贷款方式提示买卖双方做细致、全面的约定。3、增加了预售资金监管内容。4、考虑到经济方式的多样性，并充分尊重当事人约定，增加合同附件四，提示当事人在附件中该商品房的计价方式、总价款、付款方式及期限进行具体约定。具体修订情况1、定金。该款表述述定金的的数额、定金何何时抵作作房价款款等情况况，实现现订购意意向书（或订

39、购购协议）与买卖卖合同文文本的衔衔接。本处所称称的“定定金”，属于成成约定金金，其中中的“成成约”指指双方当当事人签签订商品品房买卖卖合同、承诺实实施商品品房买卖卖行为。具体来来看，双双方当事事人在签签订商品品房买卖卖合同之之前，可可能会由由拟购方方向拟售售方事前前支付一一定金额额的“定定金”，并就认认购意向向进行约约定：一一旦买卖卖行为未未达成，违约一一方将依依据事先先约定的的“定金金罚则”支付违违约金；如买卖卖行为达达成，定定金退还还或直接接抵付房房价款。第二部分分第第三章商商品房房价款法律依据据1、根据担保法第八十九九条规定定，“当当事人可可以约定定一方向向对方给给付定金金作为债债权的担

40、担保。债债务人履履行债务务后，定定金应当当抵作价价款或者者收回。给付定定金的一一方不履履行约定定的债务务的，无无权要求求返还定定金；收收受定金金的一方方不履行行约定的的债务的的，应当当双倍返返还定金金”。第第九十条条规定，“定金金应当以以书面形形式约定定。当事事人在定定金合同同中应当当约定交交付定金金的期限限。定金金合同从从实际交交付定金金之日起起生效”。第九九十一条条规定，“定金金的数额额由当事事人约定定，但不不得超过过主合同同标的额额的百分分之二十十”。2、最高人民民法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释第四条规规定，“出卖人人通过认认购、订订购、预预订

41、等方方式向买买受人收收受定金金作为订订立商品品房买卖卖合同担担保的，如果因因当事人人一方原原因未能能订立商商品房买买卖合同同，应当当按照法法律关于于定金的的规定处处理；因因不可归归责于当当事人双双方的事事由，导导致商品品房买卖卖合同未未能订立立的，出出卖人应应当将定定金返还还买受人人”。具体修订情况2、付款方方式。增加了第第3项贷款这这一常见见的支付付方式，提示买买卖双方方可选择择公积金金贷款、商业贷贷款或者者自行填填写公积积金商业业组合贷贷款等，对贷款款方式进进行约定定。此外外，条款款中还设设立首付付的金额额、比例例，余款款的金额额、贷款款机构等等提示性性条款，引起购购房人的的注意。第4项为

42、其他他方式，供另有有约定的的当事人人填写，如分期期付款加加贷款方方式等。第二部分分第第三章商商品房房价款具体修订情况3、增加商商品房预预售资金金监管的的相关约约定。预售资金金监管的的主要目目的是确确保预售售资金必必须用于于本工程程建设，确保工工程能够够按期竣竣工，避避免开发发企业卷卷款走人人、形成成烂尾工工程等问问题的发发生，从从而保障障购房人人、贷款款银行的的合法权权益。预预售资金金的监管管模式主主要有政政府监管管、委托托银行监监管、政政府与银银行共同同监管等等模式。为与各各地开展展的预售售资金监监管制度度相衔接接，本款款明确了了预售资资金接受受监管的的义务，同时需需填写预预售资金金的监管管

43、机构、账户名名称、账账号等。第二部分分第第三章商商品房房价款法律依据据1、根据城市房地地产管理理法第四十五五条规定定“商品品房预售售所得款款项，必必须用于于有关的的工程建建设”。2、根据关于进一一步加强强房地产产市场监监管完善善商品住住房预售售制度有有关问题题的通知知规定，“完善预预售资金金监管机机制。各各地要加加快完善善商品住住房预售售资金监监管制度。尚未未建立监监管制度度的地方方，要加加快制定定本地区区商品住住房预售售资金监监管办法法。商品品住房预预售资金金要全部部纳入监监管账户户，由监监管机构构负责监监管，确确保预售售资金用用于商品品住房项项目工程程建设；预售资资金可按按建设进进度进行行

44、核拨，但必须须留有足足够的资资金保证证建设工程程竣工交付付”。第二部分分第第三章商商品房房价款本条是对买受人逾逾期付款款应当承承担的违违约责任任的约定定。修订依依据：（对原合合同进行行修改完善）按时支付付房价款款是商品品房买卖卖合同中中买受人人的基本本义务。在商品品房买卖卖合同中中，对逾逾期付款款的违约约责任约约定，是是对出卖卖人合法法权益的的保护，体现着着合同公公平公正正的原则则。按条款设计计，根据据逾期天天数，将将买受人人的违约责责任分为为：1、一般性性违约，约定逾期多少日内内，按日日支付违约约金，合合同继续续履行；2、根本性性违约，超出约约定的时时间，出出卖人有有权解除合同同，按累计应付

45、款的适适当比例例支付违违约金。同时，对出卖卖人选择设立条件件，即买受人逾期达到到约定的天数。与2000版示范文文本相比比，本次次修订体体现在双双方当事事人关于于“违约约金的计计算、支支付期限限”的约约定上。第二部分分第第三章商商品房房价款第二部分分第第三章商商品房房价款法律依据据1、根据合同法第九十六六条规定定，“当当事人一一方依照照本法第第九十三三条第二二款、第第九十四四条的规规定主张张解除合合同的，应当通通知对方方。合同同自通知知到达对对方时解解除。对对方有异异议的，可以请请求人民民法院或或者仲裁裁机构确确认解除除合同的的效力”。第一一百零七七条规定定，“当当事人一一方不履履行合同同义务或

46、或者履行行合同义义务不符符合合同同约定的的，应当当承担继继续履行行、采取取补救措措施或者者赔偿损损失等违违约责任任”。2、最高人民民法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释第十七条条规定，“商品品房买卖卖合同没没有约定定违约金金数额或或者损失失赔偿额额计算方方法，违违约金数数额或者者损失赔赔偿额可可以参照照以下标标准确定定：逾期期付款的的，按照照未付购购房款总总额，参参照中国人民民银行规定的金金融机构构计收逾逾期贷款款利息的的标准计计算”。第二部分分第第三章商商品房房价款需注意的的是：利息和违违约金的的计算方方式此次修订订参考中中国人民民银行意意见，以以中国人

47、人民银行行公布的的贷款基基准利率率作为利利息计算算的标准准。修订的违违约金计计算标准准时，兼顾公平平公正的的原则。因出卖人人原因造造成合同同解除时时，例如如逾期交交房、出出卖人实实施规划划设计变变更但未未按期通通知买受受人、面积差异异超过约约定标准准、商品品房存在在严重质质量问题题、不能能办理房房屋登记记的，合合同解除除则买受受人无法法达到其其购房的的合同目目的，也就是说说无法取取得房屋屋，对买买受人来来讲，此此违约则则是对房房屋本身身价值的的违约。故出卖人人须为此此承担相相应违约约责任，以全部部房价款款作为违违约金的的计算基基数。因买受人人原因造造成合同同解除时时，例如如逾期付付款，买买受人

48、同同样须就就其违约约的未付付款部分分承担相相应违约责任，故按照照未付款款作为违违约金的的计算基基数。第二部分分第第四章商商品房房交付条条件与交交付手续续本条是关于出卖卖人交付付的房屋屋应当具具备条件件的约定定。修订依依据：（对原合合同进行行修改完善）根据有关关法律法法规等规规定，房地产开开发项目目竣工，经验收收合格后后，方可可交付使使用。商品房交交付条件件应包括括法定的的交房条条件和约约定的交交房条件件。在拟拟定合同同条款时时，我们们将商品品房取得得建设工工程竣工工验收备备案证明明文件这这一法定定交付条条件作为为必备条条件进行行提示和和明确，并列举举和设定定空白行行以提示示买卖双双方可进进行补

49、充充约定其其他特殊条件件作为房房屋交付付的标准准。第二部分分第第四章商商品房房交付条条件与交交付手续续法律依据据1、根据中华人民民共和国国城市房房地产管管理法，“房地地产开发发项目竣竣工，经经验收合合格后，方可交交付使用用”；2、根据中华人民民共和国国建筑法，“建筑筑工程竣竣工经验验收合格格后，方方可交付付使用”；3、根据建设工程程质量管管理条例例，“建设设单位收收到建设设工程竣竣工报告告后，应应当组织织设计、施工、工程监监理等有有关单位位进行竣竣工验收收”，“建设工工程经验验收合格格的，方方可交付付使用”，同时时该条文文中还明明确了建建设工程程竣工验验收应当当具备的的条件。4、商品房销销售管

50、理理办法，“房地地产开发发企业应应当按照照合同约约定，将将符合交交付使用用条件的的商品房房按期交交付给买买受人”。第二部分分第第四章商商品房房交付条条件与交交付手续续、关于商品品房取得得建设工工程竣工工验收备备案证明明文件的的要求基于竣工工验收备备案的规规定，房房屋交付付竣工验验收合格格，应以以工程竣竣工验收收备案的的证明文文件作为为商品房房交付的的法定条条件。需需注意的的是，在在实践中中，各地地方竣工工验收备备案制度度及其备备案的证证明文件件名称不不同，出出卖人在在提供该该竣工备备案证明明文件时时，应该该按照当当地的规规定提供供，并告告知购房房人。法律依据据1、根据城市房房地产开开发经营营管

51、理条例第十七七条规定定，房地地产开发发项目竣竣工后，房地产产开发企企业应当当向项目目所在地地的县级级以上地地方人民民政府房房地产开开发主管管部门提提出竣工工验收申申请2、根据房屋建建筑工程程和市政政基础设设施工程程竣工验验收备案案管理暂暂行办法法第四四条规定定，建设设单位应应当自工工程竣工工验收合合格之日日起15日内，依依照本办办法规定定，向工工程所在在地的县县级以上上地方人人民政府府建设主主管部门门备案。第六条条还规定定，备案案机关收收到建设设单位报报送的竣竣工验收收备案文文件，验验证文件件齐全后后，应当当在工程程竣工验验收备案案表上签签署文件件收讫。工程竣竣工验收收备案表表一式两两份，一一

52、份由建建设单位位保存，一份留留备案机机关存档档。第二部分分第第四章商商品房房交付条条件与交交付手续续根据商商品房销销售管理理办法第三十十四条规规定：“房地产开开发企业业应当在在商品房房交付使使用前按按项目委委托具有有房产测测绘资格格的单位位实施测测绘，测测绘成果果报房地地产行政政主管部部门审核核后用于于房屋权权属登记记”。竣工后房房屋的测测绘面积积可能与与预售时时测绘的的面积可可能会存存在一定定的差异异，其实实际测量量的面积积是据实实结算房房价款、物业费费用收取取、缴纳纳相关税税费以及及房屋产产权登记记的依据据。因此此，在房房屋交付付时，买买卖房屋屋应当取取得房屋屋测绘报报告，明明确测绘绘面积

53、，并将其其作为交交付房屋屋的必备备条件，对于买买卖双方方来说具具有及其其重要的的意义。二、关于商品品房取得得房屋测测绘报告告的要求求第二部分分第第四章商商品房房交付条条件与交交付手续续三、关于商品品住宅须须提供住宅使使用说明明书和和住宅宅质量保保证书的要求求对于住宅宅的交付付，城市房房地产开开发经营营管理条条例第第三十一一条特别别规定，“房地地产开发发企业应应当在商商品房交交付使用用时，向向购买人人提供住住宅质量量保证书书和住宅宅使用说说明书。住宅质质量保证证书应当当列明工工程质量量监督部部门核验验的质量量等级、保修范范围、保保修期和和保修单单位等内内容。”因此，住宅使使用说明明书和和住宅宅质

54、量保保证书也是商商品住宅宅交付时时的法定定条件。本条针针对出卖卖人出售售住宅需需提供“两书”也作了了提示性性约定，其对于于解决买买卖双方方关于质质量的纠纠纷提供供了的基基础和依依据。需要特别别提示的的是，2009年12月22日颁布实实施建建设部关关于做好好住宅工工程质量量分户验验收工作作的通知知：（四）分分户验收收合格后后，建设设单位必必须按户户出具住宅工工程质量量分户验验收表，并作作为住住宅质量量保证书书的附附件，一一同交给给住户。分户验验收不合合格，不不能进行行住宅工工程整体体竣工验验收。实行分户户验收的的地区，购房人人还要注注意房屋屋是否取取得住住宅工程程质量分分户验收收表，在出卖卖人交

55、付付房屋时时，若未未向购房房人提供供上述两两项文件件的，购购房人有有权拒绝绝接收此此房屋，由此产产生的延延期交房房的责任任由开发发商承担担。第二部分分第第四章商商品房房交付条条件与交交付手续续需特别注注意的是是：买卖双方方在签订订商品房房交付条条款时，作为专专业性较较强的出出卖人除除应当明明确法定定交付条条件和其其他必须须具备条条件外，还应当当结合本本地区相相关政策策和房屋屋情况更更为详尽尽的约定定房屋交交付的条条件，切切实保障障购房人人的权益益。第二部分分第第四章商商品房房交付条条件与交交付手续续第二部分分第第四章商商品房房交付条条件与交交付手续续本条是关于商品房基基础设施施设备、公共服服务

56、及其其他配套套设施交交付条件件的约定定。修订依依据：（对原合合同进行行修改完善）随着房地地产业的的飞速发发展和人人们生活活条件日日益改善善，购房房人对商商品房品品质的要要求也逐逐渐提高高，购房房人已不不满足于于房屋竣竣工备案案合格这这一法定定的交付付条件，与房屋屋相关的的配套设设施，如如学校、绿地、医疗等等的交付付也成为为其关心心的购房房因素。尤其是是在商品品房预售售环节，房屋未未建成，买卖双双方议定定条件时时，预见见问题不不够全面面，纠纷纷爆发于于房屋交交付环节节，纠纷纷越来越越多的表表现为买买卖双方方对房屋屋尤其是是配套设设施的交交付条件件、交付付接收流流程以及及责任承承担的分分歧上。第二

57、部分分第第四章商商品房房交付条条件与交交付手续续法律依据据1、根据商品房销销售管理理办法第七条对对商品房房现售条条件的规规定中针针对城市市基础设设施、公公共服务务及其它它配套设设施提出出了不同同的要求求，“(六)供水、供供电、供供热、燃燃气、通通讯等配配套基础础设施具具备交付付使用条条件，其其他配套套基础设设施和公公共设施施具备交交付使用用条件或或者已确确定施工工进度和和交付日日期。”2、第十六六条规定定，商品品房买卖卖合同应应当明确确“(五)交付使用用条件及及日期；(七)供水、供供电、供供热、燃燃气、通通讯、道道路、绿绿化等配配套基础础设施和和公共设设施的交交付承诺诺和有关关权益、责任”等主

58、要要内容。考虑到商品房销销售管理理办法第七条对对商品房现现售条件件规定中中针对“城市基基础设施施、公共共服务设设施及其其他配套套设施”提出了了不同要要求，而商品房预预售和现现售的交交付条件件、程序序以及违违约责任任有着相相似性，因此，本次修修订条款款时，参参照着现现售中关关于配套套基础设设施和公公共设施施交付的的要求，在商品房买买卖合同同（预售售）示范文本本中也增增加了对对商品房房相关设设施设备备交付条条件的提提示性约约定。同同时，本本次修订订将拟购购商品房房所在项项目内的的相关基基础设施施、公共共服务及及其它配配套设施施分为两两款分别别做细致致约定，提示双双方当事事人事先先明确约约定交付付时

59、间、交付条条件和违违约责任任。第二部分分第第四章商商品房房交付条条件与交交付手续续第二部分分第第四章商商品房房交付条条件与交交付手续续1、明确了水水电气热热等基础础设施在在交付时时所应具具备的正正常使用用条件，并办理理开通手手续、承承担相应应费用的的义务方方。2、电话、有有线电视视和宽带带网络的使用、开开通与否否均取决决于买受受人意愿愿，并非非出卖人人的责任任，明确确了“交付时时线路敷敷设到户户”。3、针对此类类基础设设施设备备分别设设置了相相应的违违约处理理条款，对于需需“达到到使用条条件”必必需的设设施承担担“逾期期交付责责任”；对于“交付时时线路敷敷设到户户”类，出卖人人只承担担一般违违

60、约责任任，提示示双方约约定违约约赔偿金金额。4、明确公共服务务及其它它配套设设施以“建设工工程规划划许可证证附件及及附图”为准，对于小小区内绿绿地率、非市政政道路、物业用用房、医医疗机构构、学校校等设施施以及双方方补充约约定的设设施，提示买卖卖双方事事先约定定交付时时间和条条件，并并提示约定定违约处处理方式式，以防止交交付时因因配套未未能同步步交付使使用而带带来的纠纠纷。5、增加一个个关于“本项目目内相关关设施设设备的具具体约定定”的附附件，提示买买卖双方方对小区区内相关关设施的的具体位位置用途途等内容容进行约约定。第二部分分第第四章商商品房房交付条条件与交交付手续续第二部分分第第四章商商品房