城市经济学：海岸城对附近小区房价影响力研究报告

1、海岸城对附近小区房价影响力研究报告对居民竞标地租曲线的适用性讨论目 录前言1.选题背景2.研究区域概况3.研究方法及技术路线定量分析4.1数据来源及处理4.2数据分析4.3小结定性分析5.1调研小区选择5.2调研结果分析5.3小结结论6.1结论6.2 反思 地租理论是土地经济学的核心，现代西方城市地租理论中地租范畴主要包括地租、经济地租和竞标地租。其中竞标地租或竞标租金( bid rent)是指人们愿意向不同位置的土地支付的最大费用。1.1 理论综述 德国农业经济学家杜能的著作孤立国：以农用地为例分析了不同作物由于其可支付的地租不同，从而选择在距离市场不一的区位种植 美国哈佛大学教授威廉阿朗索

2、于1964年提出了单中心城市地价的竞租模型：城市地租是由不同类型用地的竞价能力决定的，出价能力最高的土地利用类型将占据城市中心的位置，且土地利用强度随距城市中心距离增加呈现出空间衰减的规律。1 选题背景 不同土地利用类型其竞标地租曲线的斜率不同。阿隆索在构建住户的竞标曲线时，假设住户消费有三种：土地，通勤成本及其他商品消费。构建出住户预算约束方程： y=z+p(t)q+kt 其中，y表示居民收入，z表示住房外综合商品的消费，p(t)表示距CBD距离为t处住房竞标价格，q表示住房消费量，k表示单位距离通勤成本，t表示距CBD的距离。单位住房消费量及距市中心距离的关系式，即住户的竞标地租函数为：P

3、(t)=(y-z-kt)/q 竞标地租曲线的斜率为dp/dt=-k/q0。即居民住房竞标地租随距市中心距离的增加而逐渐减小，竞标地租曲线如图1所示。图1 住房竞标地租曲线1.2 住房竞标地租曲线所面临的挑战 阿隆索的竞标地租理论的研究是在一个家庭直接消费土地的框架中进行的，前提为：城市为单中心、处于均质平原。 Muth（1969）和Mills（1967，1972）进一步发展了Alonso的单中心模型，在效用函数中用住房替换了土地：住房的生产需要土地和其它非土地投入，从而家庭对土地就具有一种派生需求。Muth、Evans 又在此基础上发展了住房选择的“互换论”（Trade-off Model），

4、即城市居民通过对住房成本与通勤费用的权衡以确定合适的住宅区位。在均衡时，住房价格随着距市中心的距离增大而降低。随着社会经济的发展，以阿隆索为代表的竞标地租理论主要受到以下挑战：（1）单中心模型难以解释多中心的城市竞标地租曲线变化情况。快速城市化进程下，大批城市掀起旧城改造和新区规划建设热潮，城市内部的空间结构不断演化的同时，不少城市已经从单中心形态发展为多中心形态。城市由一个主中心，两个次中心组成，若地块的价格主要受到离它最近的中心影响，则竞标地租曲线变成如图所示情况。图2 城市次中心影响下的竞价曲线（2）现实中，城市并不处于“均质平原”上。不同区位条件下，所配备的公共服务设施、基础设施等不尽

5、相同，不同地区的交通可达性不同，这些因素都易造成住房价格在空间上分布特征偏离原竞标地租曲线。（3）城市土地市场是一个不完全竞争市场，政府会干预城市土地市场和住房市场。城市土地市场在很大程度上是一种地方性市场，易造成信息不对称性。出于对我国房地产市场泡沫的忧虑，政府多次颁布相关政策，其中包括财政政策和货币政策，对房地产市场进行宏观调控。保障性住房政策增加了住房的总供给量,分化了各个层次的住房需求，“二套房”政策的推出引导银行贷款抑制投资、投机性购房需求,从而有助于降低房价。2 研究区域概况 深圳位于北回归线以南，地处广东省南部，毗邻香港，位于珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南

6、边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。九大商圈：以东门步行街为中心的罗湖东门商圈；以人口密度、地理优势自然形成的人民南商圈；以专业市场、主题商城为主体的华强北综合性商圈；以地王大厦、中信城市广场等国际时尚品牌为主流的深南中路商圈；以购物、旅游、休闲为特色的华侨城商圈。随着整个城市的外扩，南山和宝安、龙岗逐渐发展成为新的商圈。在城市西移以及新生口岸经济的牵引下，南山商业文化中心区正迎来日益紧密的物流、人流、资金流和商务流。海岸城于2007年12月16日开业，是深圳市政府规划的三大CBD之一，位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干

7、道，是目前深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目，也是迄今为止深圳市最大的室内购物、休闲、娱乐中心。海岸城总投资约20亿元人民币，总建筑面积约30万平方米。其中：购物中心约12万平方米；写字楼约14万平方米；商业街约4万平方米。海岸城由东、西座写字楼、海岸风情街以及购物中心组成（如图3所示）。究其成功的原因有四：（1）覆盖区域主要人群下的差异化业态定位；（2）主力店引进集聚人群，促进销售和租赁；（3）带租约销售，控制整个商场的业态和档次；（4）规模效应，通过业态组合和品牌组合，强力目的地型消费牵引。具有南北双广场，双步行街，双首层，退台餐饮，建筑风格极具特色。图3 海岸城 研究表明，城市商业中

8、心可以作为城市多中心研究点之一，其空间吸引力符合传统的地理空间衰减规律。 马克思认为房屋的销售价格和租金都是房屋价格的货币表现形式，且房屋销售价格与租金之间存在着一定的统计关系。 为避免房价虚高对模型分析产生影响，本研究以房屋租金作为房屋的价格进行研究分析。3 研究方法及技术路线3.1 研究方法本文在主要采用了定量和定性相结合的研究方法，研究数据主要来自于“安居客”网站以及实地调研。以2015年10月“安客居”网站上所提供的房屋出租信息为准，以北环大道，月亮湾大道，东滨隧道，沙河西路为界限，研究区域如图4所示，提取出海岸城周边共302个小区中出租房屋的朝向、楼层、房龄、绿化率、地铁、公交车站、

9、装修方式以及租金等数据，对海岸城周边房屋价格的变化规律进行定量分析。对于定量分析中表现出异常的小区，进行实地调研考察，具体分析造成其房租异常的原因。 图4 研究区域示意图定量分析方面，根据竞标地租理论的最终结论，房价在CBD最高，从CBD向外地价逐渐下降。本研究借鉴了竞标地租理论曲线的形态，假设海岸城作为研究地块的CBD中心，对周围小区房屋价格产生影响：忽略其他因素影响，随着距离海岸城距离增加，小区价格呈线性下降。本研究首先将单位面积租金作为因变量，房屋距海岸城距离作为自变量进行线性回归，并进行检验： （1）改变研究范围分别为500m，1000m，1500m，2000m，3000m，4500m

10、，研究海岸城在不同范围内的影响状况； （2）根据上述范围划分，观察距离指标对房屋租金的影响，确定海岸城对房屋租金的影响范围； （3）在对方向、装修变量的量化上，设置了虚拟变量，选取北向与普通装修作为对照组。定性分析方面，主要采用访谈法与现场观察。结合定量回归结果，控制了房屋建造年代等客观条件，在不同距离区段选择了4个具有代表性的小区，对其租户对在租房时的考虑因素进行调研，并得出最后条件。3.2 技术路线图5 研究技术路线图4 定量分析 4.1 数据来源及处理4.2 数据结果分析一元线性回归分析多元线性回归分析4.3 定量分析结论4.1 数据来源及处理为避免房屋市场价格虚高，采用单位面积租金进行

11、研究。其他信息选取了经纬度、装修情况、面积、朝向、医院（5km范围内）、交通设施（步行15分钟内）、绿化率、房龄等变量。本研究数据来自于安居客网站，从网站上取了302个小区的40462条房屋信息。剔除了城中村与残缺数据之后，剩余有效数据39912条，进行进一步处理。4.1 数据来源及处理假设其他因素对租金影响不大，以距离为自变量，以单位面积价格为因变量，运用一元线性回归分析，得出自变量距离的系数。若系数通过检验，说明海岸城对研究范围内小区租金有影响，若通不过检验，说明可能有其他因素对房屋租金产生影响。为进一步研究房屋租金的影响因素，从数据中提取了其他变量，和距离一起采用多元线性回归，根据检验结

12、果与其他变量系数，进一步确定距离对因变量影响程度大小，确定距离在决定房屋租金价格中的重要性。4.2 数据结果分析距离样本数R平方常数项系数T检验T检验Sig50018260.00376.8020.0332.4320.015100072170.00181.9190.0023.1430.0021500155220.01393.414-0.112-14.0150.0002000214590.00279.8650.0046.0790.0003000328140.00487.337-0.003-11.5290.0004500399120.01689.569-0.005-25.4750.000表1 一元线

13、性回归分析结果4.2.1 一元线性回归分析4.2 数据结果分析4.2.1 一元线性回归分析图5 一元线性回归结果4.2 数据结果分析4.2.1一元线性回归分析图5 一元线性回归结果得出以下结论：（1）对于不同距离范围内房屋回归时，各回归系数并没有呈现出明显的规律性变化，对租金的影响在1000m内轻微上升，1500m内大幅度下降，在2000m轻微上升，在3000之后开始轻微下降4.2.1一元线性回归分析4.2 数据结果分析距离样本数R平方常数项系数T检验T检验Sig50018260.00376.8020.0332.4320.015100072170.00181.9190.0023.1430.00

14、21500155220.01393.414-0.112-14.0150.0002000214590.00279.8650.0046.0790.0003000328140.00487.337-0.003-11.5290.0004500399120.01689.569-0.005-25.4750.000表1 一元线性回归分析结果（2）考虑1500m内存在别的因素造成房屋租金由于距离的增加带来的下降显著（3）总体看，随距海岸城距离增加，房屋租金没有显示出明显的下降趋势，因此初步认为海岸城对周边社区房屋租金影响不大。4.2.1一元线性回归分析4.2 数据结果分析距离样本数R平方常数项系数T检验T检验S

15、ig50018260.00376.8020.0332.4320.015100072170.00181.9190.0023.1430.0021500155220.01393.414-0.112-14.0150.0002000214590.00279.8650.0046.0790.0003000328140.00487.337-0.003-11.5290.0004500399120.01689.569-0.005-25.4750.000表1 一元线性回归分析结果由于距离对房屋租金解释力度较弱，因此要考虑上图中房屋租金变动的原因还受到哪些因素的影响。添加绿化率、装修情况、交通设施、医院、朝向作为自变

16、量，其中，根据所获数据结果将装修状况分为豪华装修、精装修、普通装修、其他4类，方向分为东、西、南、北、东北、东南、西南、西北、南北、东西10类。设置了虚拟变量，并选择普通装修与北朝向作为基础变量，再次分距离进行回归。4.2 数据结果分析4.2.2 多元线性回归与虚拟变量分析精装修普通装修豪华装修其他东南西北东北东南西南西北南北东西10001000000000100000000000101000000000001010000000001000100001000000001000010000000001000000010000001000010000001000001000000000100100

17、0000001000100000000010000100000000100000000000100010010000000010000100000000小区名租金距离平均租金房龄地铁公交三级医院二级医院绿化率观海台9500303.82 88.78505113.94388217040.384观海台6000303.82 73.17073113.94388217040.384观海台5500303.82 62.5113.94388217040.384观海台8000303.82 74.76636113.94388217040.384观海台7000303.82 81.39535113.9438821704

18、0.384观海台7500303.82 87.2093113.94388217040.384观海台7900303.82 94.04762113.94388217040.384观海台7200303.82 85.71429113.94388217040.384观海台8500303.82 98.83721113.94388217040.384观海台12500303.82 114.6789113.94388217040.384观海台9800303.82 90.74074113.94388217040.384观海台7000303.82 85.36585113.94388217040.384观海台70003

19、03.82 63.63636113.94388217040.384观海台6000303.82 75113.94388217040.384观海台8300303.82 102.4691113.94388217040.38450010001500200030004500系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig截距73.828176.829121.927146.051107.986103.654距离.023.000.003.001.010.000.004.000-.002.000房龄.685.001-1.268.000-.806.000-.735

20、.000-.805.000-.675.000绿化率42.829.000-33.618.00012.971.00010.597.0008.798.000地铁-5.962.0125.426.0005.461.0002.775.0003.791.0004.248.000公交-2.449.000-.592.000-1.328.000-.924.000-.379.000三级医院-5.604.000-6.816.000-7.040.000-5.443.000二级医院-13.120.000-7.122.000-9.601.000-1.602.000-1.224.000东19.073.000-7.960.00

21、0.017.490南11.102.0004.175.002-9.972.000-5.958.000-7.820.000西12.264.00037.709.00051.893.00049.880.00047.125.000东北4.830.016-6.497.011东南-8.048.000-7.191.000-16.110.000-10.017.000-11.014.000西北西南11.759.039-9.798.000-3.862.008-3.595.000东西-12.157.000-7.357.000-8.593.000南北-7.638.000-7.459.000-18.416.000-12.

22、691.000-13.902.000回归结果如下表所示： 表2 多元线性回归结果 50010001500200030004500系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig豪华装修-5.328.000-2.649.000精装修7.100.0006.474.000其他装修-6.654-5.505.000-2.650.001-2.081.002引入变量71112171415相关系数.050.150.125.190.116.107F检验13.725115.200.000184.798.000295.006.000308.138.000320.229

23、.000F检验sig.000.000.000.000.000.000DW检验1.7191.3251.1711.2501.2661.256通过以上分析，大致可以总结出以下几点：（1）截距不同距离下生成了不同的截距，在距离海岸城的500m的范围内，由于不适于居住，租金反而较低，随着距离增加，租金波动趋于平稳，最终稳定在100左右。（2）距离房屋距海岸城距离对房屋租金几乎没有影响。在多元线性回归中，距离的系数相比于其他变量几乎可以忽略不计。因此可以认为距离对房屋的影响接近于零。与前文推测不符合。图6 不同距离回归分析截距50010001500200030004500系数T检验sig系数T检验sig系

24、数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig截距73.828176.829121.927146.051107.986103.654距离.023.000.003.001.010.000.004.000-.002.000表3 距离对房租影响的回归系数（3）绿化、房龄、交通、医院随范围扩大，绿化对租金价格的影响由负转正，这也与实际情况吻合，同时说明在500m-2000m范围内存在的异常点较多。房龄、交通、医院的影响则较为稳定，房龄与医院都对租金造成负面影响，随着房龄增加，单位面积租金下降，但下降幅度较小。而5公里范围内医院数目的增加则会使租金价格下降，这也与人们的认知偏好有关。步行

25、15分钟交通状况对于房屋租金的影响也随着范围增加逐渐稳定，公交数量的增加带来了租金的显著下降，而地铁数量的增加带来了房屋租金上升，猜想由于地铁对于周边交通负面影响较小且快捷高效，所以对租金有正面作用，而公交则因容易导致堵车、环境空气质量恶化与噪音污染而对租金造成了负面的影响。表3 房龄、绿化率、地铁、公交及医院对房租影响的回归系数50010001500200030004500系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig截距73.828176.829121.927146.051107.986103.654距离.023.000.003.001.0

26、10.000.004.000-.002.000房龄.685.001-1.268.000-.806.000-.735.000-.805.000-.675.000绿化率42.829.000-33.618.00012.971.00010.597.0008.798.000地铁-5.962.0125.426.0005.461.0002.775.0003.791.0004.248.000公交-2.449.000-.592.000-1.328.000-.924.000-.379.000三级医院-5.604.000-6.816.000-7.040.000-5.443.000二级医院-13.120.000-7.

27、122.000-9.601.000-1.602.000-1.224.000（4）装修 装修使用了虚拟变量，选取了普通装修作为对照变量，其他装修相比于普通装修效果较差，导致租金下降，精装修在一定程度上带来了租金价格上升，而豪华装修却导致了租金的下降，认为一般情况下精装修满足了人们的需求，而豪华装修则由于价格过高而导致需求下降，最终成为了影响租金的负面因数。50010001500200030004500系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig豪华装修-5.328.000-2.649.000精装修7.100.0006.474.000其他装修-6

28、.654-5.505.000-2.650.001-2.081.002引入变量71112171415相关系数.050.150.125.190.116.107F检验13.725115.200.000184.798.000295.006.000308.138.000320.229.000F检验sig.000.000.000.000.000.000DW检验1.7191.3251.1711.2501.2661.256表4 装修方式对房租影响的回归系数（5）朝向 朝向采用了虚拟变量进行回归。选取了北向作为对照组，在500m范围内朝东、朝南和西南对于房屋租金有着显著的正面影响，而从1000m开始，朝西房屋租

29、金远高于其他各个方向的房屋租金，相比于北向，其他朝向对房屋租金逐渐造成负面的影响，对于造成这种分异的原因，后文将继续调研。表5 房屋朝向对房租影响的回归系数50010001500200030004500系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig系数T检验sig东19.073.000-7.960.000.017.490南11.102.0004.175.002-9.972.000-5.958.000-7.820.000西12.264.00037.709.00051.893.00049.880.00047.125.000东北4.830.016-6.497.011

30、东南-8.048.000-7.191.000-16.110.000-10.017.000-11.014.000西北西南11.759.039-9.798.000-3.862.008-3.595.000东西-12.157.000-7.357.000-8.593.000南北-7.638.000-7.459.000-18.416.000-12.691.000-13.902.0004.3 定量分析结论（1）距海岸城距离给周边小区房屋租金带来的影响随距离改变而改变，在1000m范围内，随距离增加，租金上升，在全部范围内随距离增加房屋租金下降, 但不显著，因此影响总体较小。（2）在距离海岸城1500m范围内

31、随距离增加，租金显著下降。（3）其他因素对于房屋租金影响较大的有房龄、交通、医院。房龄与医院都对租金造成负面影响；交通方面，公交数量的增加带来了租金的显著下降，而地铁数量的增加带来了房屋租金上升；而医院则对房屋租金造成负面影响。精装修在一定程度上带来了租金价格上升，而豪华装修却导致了租金的下降。（4）影响最大的因素是朝向，朝西房屋租金远高于其他各个方向的房屋租金，相比于北向，其他朝向对房屋租金逐渐造成负面的影响。5 定性分析 5.1 调研小区选择及研究方法5.2 调研结果分析5.3 定性分析结论5.1调研小区选择及研究方法选取标准：（1）与海岸城的距离500m、1000m、1500m、2000

32、m（2）房龄2000-2005年建造（3）小区面积大于100000平方米小区名称与海岸城的距离（m）建造年代小区总面积（m2）出租率10月租房均价（rmb/m2）观海台3032002133218.2754%85.57保利城花园7752002119962.542%92.45鸿瑞花园1170200112000046%71.64招商海月花园二期1680200216937737%80.85选取结果：表5 调研小区信息汇总图6 海岸城及各调研各小区区位图5.1调研小区选择及研究方法5.1调研小区选择及研究方法观察法偶遇抽样问卷内容：1.为何选择这里租房？2.租房时是否会考虑房屋朝向？3.租房时对房屋装修

33、有无要求？4.房屋建造年代是否会影响租房意愿？5.租房时对小区绿化有无要求？6. 租房时对小区周边的基础设施（医院、地铁、公交）有无要求？访谈编号性别年龄所租小区访谈时长15122601男63招商海月花园二期20min15122602男32招商海月花园二期4min15122603女26观海台5min15122604女27观海台4min表6 访谈人员基本信息5.1调研小区选择及研究方法5.2 调研结果分析5.2.1 距离为500米内的小区观海台图7 观海台周围的建筑工地及泥头车 图8 观海台外侧的八车道（左图）图9 观海台破旧的外观 （右图）5.2 调研结果分析5.2.1 距离为500米内的小区

34、观海台优美的绿化环境完善的配套设施图10 观海台内部绿化设施图11 观海台总平面图调研对象年轻女性，穿着时尚定量分析调研结果距离被剔除房龄+？绿化率+地铁-东向+？南向+？西南向+？精装修+表7 调研分析结果与定量分析结果对比5.2 调研结果分析5.2.1 距离为500米内的小区观海台5.2.2 距离为1000米内的小区保利城花园位于海岸城与南山书城商圈中间西侧为南海大道（八车道），但景观更佳小区内绿化率高图12 保利城东南侧外围图 图13保利城花园内的绿化5.2 调研结果分析5.2.3 距离为1500米内的小区鸿瑞花园城中村（西侧为横龙岗村、南侧为南光村）东侧是南海大道及正在修建的地铁图14

35、 鸿瑞花园与横龙岗村一墙之隔图15 鸿瑞花园西北向的房屋与城中村 5.2 调研结果分析定量分析结果距离0.003房龄-0.806地铁5.46公交-0.592三级医院-5.604二级医院-7.122西向37.709东北4.83东南-7.191南北-7.459豪华装修-5.328其他装修-6.654表8 定量分析结果5.2.3 距离为1500米内的小区鸿瑞花园5.2 调研结果分析5.2.3 距离为2000米内的小区招商海月花园二期沿街公园周围为四车道马路，配套有地铁海月站、宝能购物中心西侧小型商业街图16 招商海月花园二期东侧沿街公园 图17 招商海月花园二期西侧商业街5.2 调研结果分析定量分析调研结果距离+房龄-绿化率+地铁+公交-？三级医院-？二级医院-？除西以外的朝