招商策划导入报告

1、阳光天地.商铺招商策划导入报告 PAGE PAGE 69深圳市星彦房地产经纪评估有限公司 第 页 共70页 阳光天地.商业裙楼招商策划导导入报告告深圳市星彦彦房地产产经纪评评估有限限公司二OO二年年十二月月二十日日深圳市阳基实业发展有限公司陈总 台台鉴：承蒙信任，我我公司非非常荣幸幸地提交交“阳光天天地”项目招招商策划划报告，供供贵公司司决策时时鉴！根据前期工工作，我我司就“阳光天天地”裙楼商商铺进行行了专题题市场调调研，以以及项目目周边市市场及相相关业态态进行了了综合分分析，并并结合我我司相关关部门专专业人员员的策划划代理经经验所完完成的。本案是在经经过与贵贵公司多多次会议议讨论，并并得到贵

2、贵公司相相关部门门及多方方支持，前前期工作作得以顺顺利进行行，并能能提交本本案。但由于时间间和资料料的限制制，未必必能全面面周详的的对项目目所有细细节都考考虑在内内，本公公司希望望在凭借借贵公司司的强大大实力和和双方务务实求是是的基础础上，使使本案更更加完善善，以达达到使项项目裙楼楼商铺成成功招商商的目的的。因为项目后后期包装装推广引引致的最最终关注注点仍然然会落实实到项目目产品本本身，惟惟有从前前期就引引入市场场的观点点、明确确市场的的需求来来研究项项目招商商及推广广的每个个细节，才才是招商商成功的的前提保保证。我司诚意希希望能与与贵司携携手，通通过双方方的共同同努力就就“阳光天天地”商业项

3、项目招商商操作达达致圆满满成功。专此送达，顺顺致商祺祺！深圳市星彦彦房地产产经纪评评估有限限公司 二二二年年十二月月二十日日目 录第一部分 深深圳商业业综合市市场调研研 深圳的商商业发展展 深圳商铺铺营销总总体态势势 深圳商业业和商铺铺调研的的几点结结论第二部分 项项目综合合市场定定位项目说明项目区域市市场调查查分析项目swoot综合合分析项目区域主主要商业业竞争对对象及其其营销模模式项目市场定定位第三部分租金价价格定位位租金价格定定位的相相关因素素 租金价格格定位策策略租金定价原原则项目租金定定位第四部分 经经营管理理模式经营管理模模式经营管理模模式选择择首选和次选选模式下下的楼层层功能和和

4、商品结结构首选和次选选模式下下的经营营配套设设施设置置首选模式下下的经营营管理和和招商相相关事项项次选模式下下的经营营管理和和招商相相关事项项首选和次选选模式下下的经营营定位概概念和经经营定位位第五部分 营营销推广广及招商商管理推广策略营销计划项目包装和和营销通通路整合合项目整合传传播招商实施营销费用预预算第一部分深圳商业综综合市场场调研第一部分 深深圳商业业综合市市场调研研深圳的商业业发展目前，深圳圳的经济济发展基基本形成成以“高新技技术为先先导、先先进工业业为基础础、第三三产业为为支柱”的产业业体系，而而商业是是深圳第第三产业业的支柱柱之一，一一直保持持持续稳稳定的发发展势头头。20001

5、年年，深圳圳社会消消费品零零售总额额为6009.226亿元元，19990-20001年均均增长222.33%。220000年全市市商业从从业人员员50万万人，商商业网点点12万万个，上上亿元的的大型商商业零售售企业达达到255家，深圳的的商业市市场充满满了生机机活力。中国在加入入WTOO后对外外资商业业机构以以及流通通方式、商商业技术术和服务务等软要要素的市市场准入入和实行行国民待待遇，深港自自由贸易易区的建建设，零零售业是是深圳率率先向香香港开放放的服务务贸易领领域之一一；因此，深深圳由于于其在全全国的开开放地位位以及适适应国际际竞争的的基本条条件，深深圳将成成为国际际商业机机构在中中国投资

6、资的重点点。根据深圳市市“十五”计划纲纲要预测测，20005、220100年全市市社会消消费品零零售总额额将分别别达到8875亿亿元、114000亿元。专专家认为为：深圳圳已经具具备商业业购物中中心高速速发展的的条件，迅迅速与国国际化接接轨是深深圳零售售业近期期发展趋趋势。二、 深圳圳商铺营营销总体体态势（一）、220011-20002年年各主力力商圈业业态分布布情况罗湖区物业名称地理位置规模/价位位经营业态经营范围开发商销售/招商商凤凰魅力商商 城凤凰路4000 m2主题商城1F街铺品品牌店,内部皮皮具/首首饰/化化妆品,2F服服装/内内衣/婚婚纱摄影影海龙王实 业招商鸿展广场东门步行街10

7、00 m2专业市场通讯产品鸿展公司招商女人天地东门290000 m22主题商城女性服装/配饰/化妆品品/鞋帽帽箱包等等天地公司招商德奥商城东门步行街5000 m2商场1F音像/鞋/箱箱包2FF化妆品品/服饰饰德奥实业招商东晓肉菜市场东晓路2000mm2,1FF120000元元/ mm2,2FF90000元/ m22综合市场肉菜、日用用品众恒投资销售赛博数码城人民北路120000 m22专业市场1F品牌店店,2F通通讯,33F电脑脑配件,4F音音响/家家庭影院院招商洪湖春天美美之居家家居广场场田贝四路3000 m2,90000元元/ m2起起专业市场家居建材中银绅投资销售金世界商业业中心新园路6

8、000mm2,1FF800000元元/ mm2,2FF500000元元/ mm2,3FF300000元元/ mm2商场(友谊谊城)1F男装/皮具,2F男男女服饰饰手表化化妆品,3F女女士服饰饰/首饰饰,4FF体育用用品/健健身器材材金活实业销售服装天下新园路与人人民北路路交汇处处206777 m22,1FF6000元/ m2,2FF3000元/m2主题商城1-3F大大型品牌牌服装经经销中心心，4-5F板板房设计计间，66F大型型美食广广场明华投资招商万景妇儿百货东门步行街120000 m22主题商城1F女性服服装/化化妆品，22F儿童童服装，33F妇儿儿用品超超市，44F休闲闲中心招商国际美姿

9、城宝安南路与与滨河路路交汇处处8000 m2,均价价169960元元/ mm2主题商城化妆品批发发/美容容/婚纱纱摄影融发投资销售寰球数码城东门新园路6000 m2,1FF4500元/ m2,2FF3000元/ m2专业市场通讯/电子子/电脑脑/软件件捷信通投 资招商八达商城东门解放路6090mm2,1FF700000元元/ mm2,2FF300000元元/ mm2,负11F4000000元/ m2商城铜锣湾百货货方兴达地 产销售新玩家百变变电子城城东门中路120000m2,1FF500000元元/ mm2,2FF300000元元/ mm2,3FF200000元元/ mm2专业市场1F摄影/通

10、讯,2F家家用类电电子产品品/个性性产品/钟表,3F电电脑及配配件香港中旅销售福田区物业名称地理位置规模经营业态经营范围开发商销售/招商商礼品大世界华强北1500 m2专业市场礼品和电子子产品金利公司招商宣嘉时代广场福强路9000 m2商场1F精品服服装/游游戏,22F服装装皮具,3F酒酒楼宣嘉集团销售情缘城市皇皇岗商业业城福强路4000 m2商场桑达销售中银大厦超超凡家居居广场红荔路300000 m22专业市场装饰材料超凡招商温馨家园莲花路与景景田路交交汇处2000 m2专业市场装饰材料招商远望数码商城华强北与振振兴路交交汇处150000 m22专业市场展示厅/通通讯/电电脑，远望公司销售群

11、星广场华强北230000 m22专业市场1F通讯/手表/化妆品品/首饰饰/皮鞋鞋,2FF女装/女士用用品/运运动休闲闲品,33F超市市,4FF童装,5F家家电/美美容美发发,6FF餐饮赛格工程招商中信城市广场深南路市政政府对面面600000 m22购物中心吉之岛、西西武等中信招商现代之窗华强北与振振华路交交汇 处处160000m21F9980元元/ mm2,2FF2900元/ m2,3FF2500元/ m2,4FF1800元/ m2,5FF1500元/ m2专业市场通讯/电子子赛格达声招商嘉汇百货福明路,上上海宾馆馆斜对 面300000 m22商场负1F超市市/饮食食,1FF精品服服装/化化妆

12、品,2F品品牌男装装/黄金金珠宝,3F品品牌女装装/饰品品,4FF运动休休闲装/童装,5F家家居用品品/电器器/酒吧吧庐山置业招商中港城购物广场石厦,福强强路 北北4000 m2,1FF3.55万元/ m222F22.5万万元/ m23F11.5万万元/ m24F11万元/ m22专业市场1F品牌服服装/化化妆品,2-44F百佳佳超市，55F时尚尚购物中中心,66F西湖湖春天大大酒楼钜华投资销售南山区物业名称地理位置规模/价位位经营业态经营范围开发商销售/招商商金三角商 城白石洲4000 m2丽日商场不限丽日实业销售集美堂家居广场南油大道150000 m22专业市场装饰材料世浩销售东方巴黎服服

13、装批发发市场南油内环路路150000 m22批发市场服装批发/零售/展示国基招商金晖电器家家居广场场南油大道9000 m2专业市场1-2F电电器/电电脑配件件,3FF装饰材材料,44F家私私利华讯公司销售缤纷假日商商 业 街南光路与龙龙岗路交交汇处6000 m2,均价价290000元元/ mm2街铺饮食外不限限东华实业销售小世界商业业 长 廊蛇口海滨路路2000 m2,80000元/ m22起街铺不限销售南景苑裙楼楼商铺常兴路与桃桃园路交交汇处100000 m22商场(曼哈哈名店)1F首饰/化妆品品/皮具具/服饰饰,2-3F女女装/内内衣/童童装,44F男装装/休闲闲装万浩盛实业销售国兴苑商城

14、南山家乐福南5750mm2,1FF280000元元/ mm2,2FF180000元元/ mm2,3FF80000元/ m22专业市场(金海马马)家私国野股份销售蛇口水产批批发市场场蛇口东角头头600000 m22专业市场水产批发吉星渔港招商顺景家居材料广场蛇口海滨路路200000m2,1FF1000元/ m2,2FF80元元/ mm2,3FF60元元/ mm2,4FF40元元/ mm2起专业市场建材装饰宝嘉新投资资招商宝安区物业名称地理位置规模/价位位经营业态经营范围开发商销售/招商商万众城家居居广场龙华民治大大道与布布龙公路路交汇处处600000 m22专业市场装饰材料万众城公司司招商美丽家

15、园千千米商业业长 廊廊龙华建设路路与东环环二路交交汇100000 m22,均价价100000元元/ mm2街铺不限龙华经济发发展公 司销售金友华广场龙华人民北北路与龙龙观路交交汇处3790.6 mm2商场1F精品专专卖/男男装/女女装,22F名牌牌店玉壶轩公司司招商大益广场西乡大道与与铁仔路路交汇处处200000 m22商场百货商场大益公司销售新福家居广广场创业路400000 m22专业市场装饰材料新安福利公公司招商美万嘉园国国际装饰饰材料城城107国道道鹤洲路路口一期680000 m2/200元/ m2起专业市场装饰材料美万嘉公司司招商龙岗区物业名称地理位置规模/价位位经营业态经营范围开发商

16、销售/招商商隆盛商城横岗茂盛路200000m2,1FF150000元元/ mm2,2FF85000元/ m22综合商场销售布吉中心广广场凯利来酒店旁100000m2,2FF150000元元/ mm2,3FF120000元元/ mm2,4FF80000元/ m22商场新一佳进驻驻联顺地产销售集银皮革综综合市 场600000 m22,1FF55888元/ m22,2FF36888元/ m22,3FF26888元mm2专业市场销售龙岗世贸中中心龙城广场西738000 m22,商场万佳进驻兴创业地产产销售满庭芳家居居广场布吉百鸽路100000 m22专业市场家居、建材材宝嘉新公司司销售（二）、正正在崛

17、起起的商业业区1、南山商商业区1999年年10月月投资330亿元元的滨海海大道的的开通，极极大地促促进了南南山房地地产的发发展，目目前南山山已超越越罗湖，成成为继福福田后深深圳第二二大房地地产市场场。跨越越南油、蛇蛇口的后后海片区区成为深深圳房地地产发展展的焦点点区域之之一，现现在后海海片区住住宅平均均每平方方米比滨滨海大道道开通前前上涨110000-15500元元左右。住住宅产业业的繁荣荣带动了了商服物物业市场场的发展展。经过过近几年年的快速速发展，南南山基本本形成了了以家乐乐福为龙龙头的南南头区域域商圈；以海雅雅百货、愉愉康商场场为中心心的南头头与南油油结合部部商圈；以人人人乐、沃沃尔玛为

18、为核心的的南油与与蛇口结结合部商商圈。其其中，紧紧邻后海海住宅区区，纵贯贯南头、南南油，东东接滨海海大道的的南油大大道，成成为南山山最具潜潜力的商商业黄金金通道，随随着南山山商业文文化中心心区和南南山购物物公园的的启动、西西部通道道的规划划建设，有有望形成成未来南南山的“华强北北”。2、福田中中心区商商业区正在展开大大规模建建设的深深圳福田田中心区区，是深深圳未来来的行政政、文化化中心及及主要商商务中心心，它的的建设将将提升深深圳城市市竞争力力，促进进深圳建建设现代代化国际际性城市市战略目目标的实实现。福田中心区区的远景景概念在在上个世世纪八十十年代中中期就已已经开始始勾勒，深深圳市政政府高度

19、度重视，做做了大量量的极具具前瞻性性的工作作。中心心区商业业区将形形成全市市性的高高档次、多多功能商商业中心心，同时时在业态态方面加加强和支支持购物物中心、连连锁商业业以及电电子商务务的建设设和发展展，最终终将形成成集旅游游、酒店店、办公公、商业业、信息息、金融融、贸易易、高科科技、文文化、休休闲娱乐乐于一体体的综合合性场所所。福田区中心心区虽然然目前商商业气息息不浓，作作为政府府主导的的中央商商务区（CCBD），随随着投资资巨大的的市政设设施的投投入使用用，大批批高档写写字楼和和住宅的的建成，将将成为深深圳档次次最高、代代表深圳圳新世纪纪商业形形象的商商业区。3、布吉、龙龙华商业业区作为深圳

20、的的两大卫卫星城和和龙岗、宝宝安新城城镇的代代表，近近几年房房地产业业发展迅迅猛，其其中商服服市场也也有较快快的发展展。大型型住宅区区的社区区商业渐渐成气候候是布吉吉商服市市场的显显著特点点，如万万科四季季花城、中中海怡翠翠山庄、信信义假日日名城的的商业街街和独立立商城等等；此外外布吉镇镇中心商商服市场场也有一一定发展展，如布布吉中心心广场等等。龙华华镇的商商服市场场与布吉吉相似，万万众城家家居广场场和美丽丽家园百百米商业业长廊是是其中的的亮点。伴伴随着住住宅建设设的不断断升温，布布吉、龙龙华的商商服市场场会有进进一步的的提升。三、深圳商商业和商商铺调研研的几点点结论（一）、整整体商业业200

21、1年年，全市市实现国国内生产产总值119544.177亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长13.2，居居全国第第四。全全年社会会消费品品零售总总额6009.226亿元元，比上上年增长长13.2，居居全国第第9位。深圳的商业地位与国民经济的整体地位有一定差距，商业的发展空间较大。近期，市政府颁布实施了关于大力发展现代商贸流通业的意见，明确了深圳“十五”期间商贸流通业的发展目标、发展重点及扶持政策。深圳商业发展的政策前景乐观。（二）、商商圈目前，深圳圳商业呈呈多中心心的发展展格局，罗罗湖商业业气氛浓浓郁，福福田发展展强劲，南南山、龙龙岗、宝宝安后劲劲十足，已已形成东东门、华华强北、人人民南、

22、深深南中路路、华侨侨城、南南山、龙龙岗、宝宝安等八八个较为为成熟的的商圈。此此外，福福田区的的中心区区、香蜜蜜湖农科中中心竹子林林车公庙庙两个商商圈发展展迅速，有有望成为为继华强强北商圈圈后，福福田区乃乃至整个个深圳的的重要商商圈。（三）、业业态经过改革开开放200余年的的发展，深深圳已具具备了零零售业的的各种业业态。目目前，各各种零售售业态呈呈现不同同的发展展态势，业业态之间间的相互互融合是是深圳零零售业态态发展的的一个显显著趋势势，连锁锁经营是是各业态态发展的的潮流。1、百货店店：传统业业态的百百货业在在深圳发发展较为为成熟，但但竞争激激烈。以以天虹、茂茂业、岁岁宝、太太阳等为为代表的的中

23、档百百货占据据百货业业的主流流地位；以友谊谊城、免免税店等等为代表表的中高高档百货货是百货货业态的的组成部部分；顶顶级百货货在深圳圳尚处于于初级阶阶段，仅仅有西武武、天安安、嘉汇汇勉强能能达到这这一档次次，目前前只有西西武经营营较好。顶级百货在深圳有一定的发展空间，但需在经营上下功夫。2、超市：华润、百百佳、惠惠康金田田等为代代表的标标准超市市风光不不在。万万佳进入入华润后后，停止止了标准准超市的的发展，百百佳也向向大卖场场转移，惠惠康金田田已难见见踪迹。在大型综合超市的挤压下，以日用品、食品为主的标准超市举步维艰。专业型超市尚有一定市场，如都都文具等。3、大型综综合超市市：大型综综合超市市在

24、深圳圳发展的的势头强强劲，目目前已成成为深圳圳最重要要的一种种零售业业态。外外资的沃沃尔玛、家家乐福，本本土的万万佳、新新一佳、人人人乐等等攻城掠掠地、卖卖场火爆爆。随着深深圳经济济的提升升，市民民消费力力的增强强和大型型社区的的建设，大大型综合合超市前前景广阔阔，但竞竞争也会会更加激激烈。4、购物中中心：从严格格意义上上讲，目目前深圳圳尚不具具备完整整的购物物中心。龙龙岗世贸贸中心、华华侨城SSHOPPPINNGMAALL和和中信城城市广场场只是购购物中心心的雏型型，功能能不够齐齐全。华华润新城城和中心区区南中轴轴大型商商贸购物物中心有有望成为为将来深深圳真正正意义上上购物中中心。购购物中心

25、心以其规规模超大大、功能能齐全等等特点，将将改变深深圳商业业的格局局，影响响市民的的消费方方式和习习惯。5、专业店店：专业业店在深深圳发展展较为完完备，这这在华强强北商圈圈表现显显著，如如电子市市场、电电脑城、女女人世界界、儿童童世界等等。专业业店满足足了人们们对某一一类商品品的需求求，符合合市场细细分的要要求，在在深圳有有一定发发展前景景。6、专业市市场：随随着深圳圳整体商商业和房房地产业业的发展展，与之之配套的的建材、装装饰材料料，家居居专业市市场和商商场应运运而生，并并形成以以关外二二线市场场以建筑筑及装饰饰材料为为主的专专业市场场，关内内以民用用建材、装装饰材料料为主的的专业市市场；但

26、但由于受受到区域域和规模模的相应应限制，大大市场整整体布局局分散，还还没有形形成集中中规模化化经营，虽虽然各区区域业已已形成一一定规模模，但是是由于业业态分布布凌乱，市市场仍需需要集中中一条龙龙供给的的具规模模化的专专业广场场，这也也是各区区域中小小型建材材、装饰饰、家居居市场经经营不景景气的原原因之一一。7、便利店店：大量量便利店店散布于于深圳的的闹市和和社区，但但目前呈呈规模化化经营的的仅7.11便便利店。便利店是深圳零售商业不可或的组成部分，规模化连锁经营的便利店有一定的市场空间。（四）、商商业运作作的基本本原理商业运营在在市场的的基本原原理主要要有三个个构成要要素，第第一为人人，第二为

27、为购买力力，第三为为购买欲欲望，而而后两种种都是人人的因素素而产生生的，所所以人是是构成市市场最关关键因素素，同时时人们生生活中的的衣、食食、住、行行无一可可离开其其商业活活动，而而且密不不可分。商商业的发发展，又又刺激着着人的消消费，使使人产生生无穷的的购买欲欲望。商业运营必必须靠人人来支撑撑，靠人人们的消消费来支支撑，在在商业经经营的领领域里，人人的因素素往往成成为了诸诸多商家家运营的的参考要要素，如如“沃尔玛玛”的选址址，“沃尔玛玛”每间分分店的开开设，对对于意向向选定的的区域都都要进行行详细的的市场调调研，其其中最主主要的是是考量区区域的人人流和人人的消费费层次，另另外如“新一佳佳”、

28、“华润万万佳”、等在在选址的的过程中中，对人人的消费费预测调调查都非非常详细细。他们们除了了了解区域域的现实实消费群群体外，还还要去研研究区域域未来若若干年的的发展机机遇和方方向。第二部分项目综合市市场定位位第二部分 项项目综合合市场定定位一、项目说说明“阳光天地地”商业物物业坐落落于罗湖湖区田贝贝四路，一一共有三三层，可可销售总总建筑面面积69990.9平方方米，有有基本商商服物业业广场规规划，位位处于田田贝装饰饰材料成成熟商圈圈，周边边配套设设施齐备备；与洪洪湖沃尔尔玛、万万家福购购物广场场、万佳佳超市、华华润万方方超市相相濒，交交通便捷捷，数条条大中小小巴往返返穿梭；与金丽丽、金星星、金

29、领领域、志志合、乾乾坤、洪洪湖春天天等大型型家居装装饰材料料专业市市场连成成一片，而而且田贝贝已成为为深圳人人家喻户户晓的建建材首选选之地；并和布布吉海关关相邻，与与布吉、龙龙岗、平平湖守望望相连，驳驳接周边边众多已已建成和和新建中中的中高高档住宅宅区数十十处，如如翡翠星星空、嘉嘉多利花花园、百百仕达花花园、翠翠雍华庭庭等高尚尚住宅区区，已成成为市内内外屈指指可数的的明星楼楼盘，对对于建材材、装饰饰材料、家家居用品品的需求求，市场场前景不不容小视视。项目区位、周周边配套套、商业业分布示示意图二、项目区区域市场场调查分分析调查区域田贝贝四路、太太宁路、翠翠竹路、贝贝丽北路路、北丽丽南路、文文锦北

30、路路1、主要招招商、经经营商铺铺及临街街商铺一一览表物业名称地理位置规模/价格格经营业态经营范围开业时间销售/招商商纳美地板城田贝四路2300 m2二层/98/元m22专业市场各类木地板板专卖2001年年招商玉 兔金领域家居居 广 场田贝四路6000 m2 一层层：1220元/ m22 ；二二层：1100元元/ mm2 ；三三层：555元/ m22专业商场一层： 卫卫生洁具具、橱柜柜、瓷砖砖、油漆漆； 二二层：洁洁具、卫卫浴、家家橱电器器； 三三层：厨厨具、门门窗、电电工、布布艺、卫卫生洁具具2000年年招商金丽家居广场贝丽南路9000 m2 一层层：1990元/m2 ；二二层：1120元元/

31、 mm2 ； 三层层：800元/ m2专业商场一层：各类类家居建建材；二二层：门门窗、厨厨具、洁洁具、卫卫浴、家家私、灯灯饰、；三层：家私、布布艺、地地毯、装装饰品1999年年招商志合家居装饰广场田贝四路/贝丽南路8000 m2 一层层：（临临街独立立铺位）1180元元/ mm2 ；二二层：1120元元/ mm2 ；三三层：880元/ m22专业市场一层：各类类家居建建材；二二层：高高级大型型灯饰；三层：世界名名牌瓷砖砖、洁具具、窗帘帘布艺、床床上用品品、家居居精品1998年年招商乾坤建材广场田贝四路100000 m22 一层层：（临临街独立立铺位）1180元元/ mm2 ；二二层：1100元

32、元/ mm2 ；三三层：880元/ m22专业市场一层：建材材、灯饰饰、布艺艺、照明明；二层层：大型型灯饰；三层：窗帘布布艺、床床上用品品、家具具1999年年招商金星建材市场田贝四路100000 m22 一层层：（临临街独立立铺位）1160元元/ mm2 ；二二、三层层：800 m22专业市场一层：陶瓷瓷、灯饰饰、卫浴浴水暖、灯灯具、木木地板、铁铁艺、玻玻璃、地地毯、五五金；二二、三层层：富艺艺美大型型灯饰1997年年招商洪湖春天家居名店田贝四路8000 m2 ，990000元/ m2 起；租金 一层1150元元/ mm2 ；二二层：880元/ m22专业商场一层：铝塑塑门窗、洁洁具卫浴浴、精

33、品品灯饰、墙墙纸、淋淋浴房、多多功能按按摩浴缸缸、外墙墙饰材、精精品玻璃璃等；二二层：瓷瓷砖、厨厨具大世世界、五五金精品品、天花花、窗帘帘、壁柜柜门、艺艺术玻璃璃、木地地板、工工艺品墙墙画、洁洁具系列列、门窗窗系列2001年年招商其它独立临街铺位田贝四路200000 m22 约约3000家经营营商户，铺铺位面积积从300-2200 m2不等， 租金11602000元/ m22专业商店装饰材料、机机电、电电工、照照明、油油漆、装装饰五金金、门窗窗、厨具具橱柜、陶陶瓷、家家私、玻玻璃、灯灯饰、布布艺、地地毯、墙墙纸、墙墙砖地砖砖、木加加工品等等租赁2、市政配配套及相相关商业业项目内 容交通3、2、

34、2203、2225、2213、11、277、3557、3315、3361、4428、4422、4401购物沃尔玛超市市、万佳佳百货超超市、华华润万方方超市、万万家福百百货超市市、纳美美地板城城、玉兔兔金领域域家居广广场、金金丽家居居广场、志志合家居居装饰广广场、乾乾坤建材材广场、金金星建材材广场、洪洪湖春天天家居名名店等教育深圳中学、翠翠竹中学学、翠北北小学、水水田小学学、幼儿儿园等医疗深圳市人民民医院、康康宁医院院、武警警医院、海海王星辰辰药房、中中联药房房金融中行、建行行、工行行、农行行、南方方证券邮政田贝邮电所所娱乐好莱坞等、洪洪湖公园园、翠竹竹公园3、市场环环境图片片参考金丽家居广广场

35、志合合家居装装饰广场场纳美地板城城玉兔金金领域家家居广场场乾坤建材广广场金星星建材市市场洪湖春天家家居名店店田贝建建材市场场临街独立商商铺临街街独立商商铺田贝四路建建材一条条街分析小结：从以上相关关资料与与调查分分析显示示，“阳光天天地”商业物物业位于于罗湖区区田贝四四路，田田贝装饰饰材料一一条街，周周边市政政配套设设施齐备备，交通通便利；并有以以金丽、金金星、金金领域、志志合、乾乾坤、洪洪湖春天天等大型型家居建建材、装装饰材料料专业商商场或市市场组成成的一个个高速发发展的中中型商圈圈，而且且田贝已已成为深深圳人家家喻户晓晓的家居居建材、装装饰材料料首选之之地，消消费市场场资源空空间潜力力巨大

36、。三、项目sswott综合分分析优势（S）分分析项目所在地地专业市市场成熟熟，知名名度较高高区域辐射人人口密集集，人流流量大，消消费潜在在市场庞庞大周边市政配配套设施施和生活活配套设设施齐全全区内交通、教教育、医医疗等生生活配套套设施较较为齐备备物流系统建建设成熟熟交通便利,有多路路大巴、中中巴往返返穿梭南面建成后后有较大大面积的的临街广广场可聚聚集人气气优势利用：成熟的专业业市场，有有利于本本项目商商铺的推推广和招招商；可可利用优优势条件件对项目目进行描描述，吸吸引经营营者和及及经营商商家。劣势（W）分分析区域商业形形成时间间短市场商铺租租金低法人租赁经经营为主主的经营营模式劣势弥补：为弥补

37、不足足，在招招商前对对本项目目进行具具有可瞻瞻性的描描述，同同时营销销重点方方向在向向经营者者和商家家展示未未来的经经营计划划和经营营为先的的发展理理念，以以此来弥弥补劣势势。机会点（OO）分析区域房地产产开发联联动的居居住人口口增加对区域家居居专业消消费市场场的刺激激将促使商业业物业租租赁市场场的整体体租金水水平提高高区域市场处处于高速速发展阶阶段商用物业未未来升值值空间看看好综合性家居居商场的的市场空空白点机会利用：近年区域专专业流通通市场的的改变，为为项目市市场形象象建立提提供了机机会，利利用区域域内知名名商服专专业市场场，增加加客户对对本项目目的认知知和认同同感；较较为丰富富的消费费资

38、源，是是本项目目立足区区内并切切入综合合性家居居商场的的业态补补充空白白点向外外推广的的机会，聚聚集旺盛盛的人气气，营造造区内市市场热点点，扩大大影响力力；项目目地处过过渡地带带，利用用新形象象树立标标志性专专业商场场的市场场形象。威胁点(TT)分析析现有商业格格局对后后来商家家在经营营环境上上的威胁胁威胁规避：在项目的宣宣传推广广中，除除对项目目本身卖卖点突出出外，强强调片区区未来的的发展规规划，描描述项目目新形象象和未来来经营发发展规划划的前瞻瞻性及保保障系统统，凸显显项目的的经营回回报可比比性和可可实现性性，弱化化区域商商场以法法人出租租经营为为主的现现状，创创造时机机上市招招商；同同时

39、对潜潜在竞争争进行客客观分析析，跟进进了解，制制定有针针对性的的策略，加加强自身身优势建建设。swot综综合评估估：项目目所在地地商业气气氛较好好，专业业市场成成熟，市市场知名名度较高高，商圈圈商场经经营模式式以法人人出租经经营为主主，商业业形成时时间短，市市场商铺铺租金低低，经营营竞争在在不断加加剧，市市场处于于一边高高速发展展和一边边需要培培育期间间，商家家都还在在放水养养鱼，有有避开建建材、装装饰材料料市场主主流竞争争，切入入综合性性家居商商场的业业态补充充空白点点。选择择具有发发展前瞻瞻性的商商场主题题和市场场定位，制制定可行行性、操操作性强强的经营营发展规规划，可可充分发发挥项目目优

40、势，明明确经营营为先的的发展理理念，吸吸引商家家和实现现招商目目标。四、项目区区域主要要商业竞竞争对象象及其营营销模式式物业名称地理位置经营业态经营范围开业时间销售/招商商纳美地板城田贝四路专业市场各类木地板板专卖2001年年招商金领域家居广场田贝四路专业商场一层： 卫卫生洁具具、橱柜柜、瓷砖砖、油漆漆； 二二层：洁洁具、卫卫浴、家家橱电器器； 三三层：厨厨具、门门窗、电电工、布布艺、卫卫生洁具具2000年年招商金丽家居广场贝丽南路专业商场一层：各类类家居建建材；二二层：门门窗、厨厨具、洁洁具、卫卫浴、家家私、灯灯饰、；三层：家私、布布艺、地地毯、装装饰品1999年年招商志和家居装饰广场田贝四

41、路/贝丽南路专业市场一层：各类类家居建建材；二二层：高高级大型型灯饰；三层：世界名名牌瓷砖砖、洁具具、窗帘帘布艺、床床上用品品、家居居精品1998年年招商乾坤建材广场田贝四路专业市场一层：建材材、灯饰饰、布艺艺、照明明；二层层：大型型灯饰；三层：窗帘布布艺、床床上用品品、家具具1999年年招商金星建材市场田贝四路专业市场一层：陶瓷瓷、灯饰饰、卫浴浴水暖、灯灯具、木木地板、铁铁艺、玻玻璃、地地毯、五五金；二二、三层层：富艺艺美大型型灯饰1997年年招商洪湖春天家居名店田贝四路专业商场一层：铝塑塑门窗、洁洁具卫浴浴、精品品灯饰、墙墙纸、淋淋浴房、多多功能按按摩浴缸缸、外墙墙饰材、精精品玻璃璃等；二

42、二层：瓷瓷砖、厨厨具大世世界、五五金精品品、天花花、窗帘帘、壁柜柜门、艺艺术玻璃璃、木地地板、工工艺品墙墙画、洁洁具系列列、门窗窗系列2001年年招商其它独立临街铺位田贝四路专业商店装饰材料、机机电、电电工、照照明、油油漆、装装饰五金金、门窗窗、厨具具橱柜、陶陶瓷、家家私、玻玻璃、灯灯饰、布布艺、地地毯、墙墙纸、墙墙砖地砖砖、木加加工品等等租赁五、项目市市场定位位（一）、项项目定位位假设开办百货、综综合商场场（超市市）A、项目所所在区域域离东门门商圈较较近，且且目前区区域的商商业以家家居建材材为主的的零售商商场、综综合批发发市场发发展刚开开始不久久，目前前在没有有具备百百货规模模化经营营的前提

43、提下，百百货商场场，暂不不具备购购买力支支撑，百百货商场场的建立立，需要要形成一一定的比比照购买买氛围，目目前商圈圈业态注注城情况况来看，短短期内不不具备开开办的条条件。B、东门步步行街和和人民南南已成为为深圳市市乃至关关内位人人们购物物集中地地，并且且东门中中低档购购物和人人民南中中高档购购物在深深圳市具具有领导导主流消消费的地地位，区区域内百百货、服服饰等商商贸市场场、商场场林立，商商品琳琅琅满目，为为消费者者提供了了可比的的空间、选选择性较较大，这这里人流流量大，交交通方便便，并有有相当大大的知名名度。C、项目区区域已发发展起来来的以家家居建材材、装饰饰材料市市场在这这里密集集布局，作作

44、为家居居建材、装装饰材料料供销集集散地，在在社会面面上已形形成了一一道口碑碑，可作作为一个个理想的的日用消消费购物物场所当当前还不不成熟；我们可可以看到到，区域域内的居居民日用用消费品品购买力力，已被被万家福福、万佳佳翠竹店店、洪湖湖沃尔玛玛、华润润超市直直接吸引引了，且且占据天天时、地地利；而而对于百百货、服服装等居居民购物物，反正正立东门门近不如如去东门门，路程程也不远远，并且且东门区区域商品品更齐全全，消费费层次综综合，可可买到称称心的商商品，选选择余地地又大。D、百货业业发展过过份强调调竞争比比照，未未来的发发展前景景，百货货商场的的建立或或综合性性百货商商场，前前者没有有形成氛氛围，

45、后后者区域域内的四四大零售售业巨头头以将江江山占领领，在项项目区域域开办百百货、超超市，对对于未来来的辉煌煌表现，由由于缺少少以百货货市场消消费为主主的资源源空间，经经营前景景不会令令人感到到乐观。E、项目背背后缺乏乏百货消消费市场场商业氛氛围的支支撑是不不能经营营大百货货的关键键。 结论作为经营大大百货、综综合性百百货（超超市）的的零售商商场，缺缺少可行行性依据据和支撑撑条件，是是不可取取的。开办建材、装装饰材料料广场A、首众所所周知的的，罗湖湖概念的的建材、装装饰材料料市场主主要集中中在田贝贝、八卦卦岭、笋笋岗物流流区，而而且区域域内现有有的市场场竞争激激烈。B、随着深深圳经济济和城市市的

46、发展展，零售售业的发发展也随随之产生生了变化化，城市市的建设设和新兴兴社区的的出现，区区域商业业、社区区商业和和局部市市场的发发展，使使原有的的在市场场上占有有相当大大的消费费资源空空间的商商业区被被分解，辐辐射范围围变小，市市场份额额被分流流，使区区域供给给因市场场份额和和辐射范范围变小小而饱和和。C、目前，田田贝建材材、装饰饰材料市市场由形形成到不不断发展展，也将将受到前前述因素素的的影影响，随随着南山山、布吉吉、龙岗岗中心城城的形成成，家居居建材、装装饰材料料市场也也相继出出现，而而且规模模都定位位于大型型和超大大型市场场，如南南山的集集美堂家家居新生生活广场场150000、龙华华的万众

47、众城家居居广场6600000、宝宝安的新新福家居居广场4400000、福福田的超超凡家居居广场3300000，这这些都足足以说明明田贝以以外的建建材、装装饰材料料市场的的发展，单单店规模模之大，必必将对传传统专业业市场形形成冲击击和分流流消费市市场资源源，使传传统区域域供需饱饱和。结论从以上分析析来看，建建成以经经营建材材、装饰饰材料为为主的专专业市场场，缺少少可持续续发展的的可行性性支撑条条件，不不是上好好选择。（二）、项项目定位位原则综上所述，区区域定位位须遵循循纵观大大市场和和对比区区域市场场，细考考局部市市场，并并结合项项目特征征的原则则，其科科学定位位应考虑虑如下几几点：全面衡量大大

48、市场和和区域市市场及局局部市场场的商业业发展现现状正确评估区区域的消消费方向向和集群群购买力力如何将区域域内的主主流商业业业态进进行准确确的区分分开发出的商商业应满满足于未未来区域域的消费费市场需需求采取差异化化的定位位确定区区域的差差异化需需求提供商业经经营的初初步构想想和规划划在追求利润润最大化化的同时时，保障障开发商商和经营营者的利利益。（三）、项项目的综综合定位位业态主题定定位填补区域市市场业态态空白满足区区域中档档消费层层次需求求的主题题式家居居广场定定位根据市场调调研和分分析，对对项目作作以上定定位符合合项目区区域市场场的业态态商性和和市场需需求空白白点，具具有较强强的市场场可行性

49、性和可操操作性。经营范围白色大家电电类：空空调、冰冰箱、冷冷柜、洗洗衣机等等厨房电器类类：电饭饭煲、燃燃气炉、微微波炉、抽抽油烟机机等视听类：电电视机、摄摄像机、录录像机、影影碟机、功功放、音音箱、小小店声设设备等休闲家电类类：电子子乐器、软软件、影影像、音音像制品品等办公、通讯讯设备类类：传真真机、电电话基、复复印机、数数码相机机、电脑脑、手机机等家庭家居用用品类：餐具、水水晶制品品、精品品、厨房房用品、床床上用品品、礼品品、工艺艺品、健健身器材材、小佳佳四、灯灯饰、橱橱柜、装装饰五金金等家庭、办公公家具类类：床、立立柜、组组合柜、电电视台、办办公台、电电脑架等等 项目命名名阳光天地. 美派

50、派家居广广场命名释义:阳光.象征征美好幸幸福，朝朝气蓬勃勃，积极极向上，永永无止境境；阳光光天地里里的家居居天地，是是对美的的诠释，代代表家居居行业一一种主流流，美派派是高品品质的商商品和服服务的结结合，美美派中档档偏上层层次的消消费是社社会地位位、身份份、财富富和生活活品质的的综合体体现；提提升物业业的档次次，使未未来的经经营者对对项目充充满信心心。定位分析根据市场调调研结论论，并对对“定位假假设”逐项进进行分析析论证后后，对项项目作出出“主题式式家居广广场”的定位位，符合合项目本本身特点点和区域域市场的的业态商商性，解解决了市市场消费费需求方方向和未未来发展展现状的的变化，并并遵循市市场定

51、位位的基本本原则，具具有较强强的市场场可行性性和可操操作性。由由于项目目处于田田贝区域域较好的的地理位位置，同同时周边边大社区区消费资资源丰富富，优势势明显。可行性论证证项目处于田田贝建材材、装饰饰材料供供应链中中心，且且周边房房地产发发展方兴兴未艾，未未来的民民用家居居建材、装装饰材料料、家具具、办公公家什、家家用电器器的消费费需求潜潜力巨大大，市场场前景广广阔。目前，田贝贝区域内内的商场场或专业业市场大大多主营营建材、装装饰材料料，根据据市场分分析，如如果项目目也定位位经营方方向为建建材、装装饰材料料，市场场竞争太太激烈，不不利于长长久经营营发展；因此，将将项目定定位主题题式家居居广场，避

52、避开与建建材、装装饰材料料的正面面竞争，且且入以家家居综合合性电器器、家庭庭家具、办办公家具具为主的的主题定定位，填填补田贝贝市场空空白，同同时与区区域市场场有机链链接，实实现可持持续经营营远景目目标。项目区域地地域南起起爱国路路、北至至布吉二二线公路路、西到到文锦北北路、东东达东晓晓路，总总面积约约为166.2平平方公里里。总人人口约119万，其其中常住住人口约约为7万万，暂住住人口约约为122万。区区域的居居民社区区如洪湖湖春天、嘉嘉多利花花园、旭旭飞华达达园、源源兴居、翠翠拥华庭庭、翡翠翠星空、合合正星园园、百仕仕达花园园等，单单片区消消费人口口和在建建的房地地产项目目和未来来发展项项目

53、的增增加，随随之增加加的居住住人口都都是项目目经营范范围的主主力消费费集群；由于项项目优势势的地理理位置形形成中心心辐射，使使整个田田贝区域域都成为为项目的的一级市市场辐射射区域，可可谓市场场潜力巨巨大。第三部分 项目租金价价格定位位第三部分 项目目租金价价格定位位一、租金价价格定位位的相关关因素区域市场的的供求状状况近两年和未未来几年年深圳的的商服物物业成放放量增长长趋势，大大量商铺铺推出，形形成市场场供给量量激增，相相应需求求量饱和和，本项项目要把把握入市市时机，以以适宜的的价格进进入市场场。区域租赁市市场状况况目前区域市市场租金金较低，经经营模式式以和法法人出租租及个体体出租经经营为主主

54、，对项项目的定定价和招招商有一一定的影影响，因因此在定定价时必必须将现现有区域域市场商商铺租金金状况考考虑在内内。项目自身的的客观条条件项目的优势势明显，区区域内同同质物业业对项目目造成一一定冲击击，因此此，要在在项目的的业态商商性定位位上，突突出自身身优势和和投资小小、风险险低、未未来发展展空间大大的特点点，与同同质商场场形成差差异，对对项目定定价确定定支撑点点。项目的包装装针对周边竞竞争性商商场，本本项目的的硬件包包装要提提升档次次，配套套设施合合理，以以支撑大大商业、小小市场、高高经营回回报、中中档消费费的市场场定位，同同时符合合引进经经营商家家的需要要，使发发展商得得到预期期回报和和利

55、润体体现最大大化。宣传推广度度鉴于项目在在区域内内属于超超大型的的业态形形象，突突出显示示规模巨巨大和大大商业、大大商家的的气势；而项目目本身定定位综合合性家居居广场，是是区域市市场的业业态补充充；因此此，在宣宣传推广广上要采采取多种种宣传途途径并举举，多种种推广手手段共用用的策略略，使本本项目形形成大商商家，大大商业、高高回报的的态势，拉拉升租金金水平。二、租金价价格定位位策略价位适中，可可持续发发展三、租金定定价原则则商服物业的的价格制制订受到到地理位位置、业业态功能能、商性性主题、楼楼层层差差、单层层客流交交通通道道、整体体视野、面面积实用用率、配配套设施施等元素素的制约约，要合合理体现

56、现这种差差异档次次，就需需要适宜宜的定价价标准来来界定。租金定价原原则位置差异、交交通差异异、视野野差异、质质素差异异1、项目定定价遵循循条件递减减比率楼层布局条件均价价差位置、交通通、视野野好 100%位置差 95%位置、交通通差 90%位置、交通通、视野野差 85%2、楼层差差不同同楼层的的差价比比率楼层布局均价价差一层 1000%二层 50%三层 50%3、单层位位置差不同同楼层不不同位置置的差异异参考比比率楼层布局好中差一层70%25%5%二层60%30%10%三层50%35%15%4、交通差差不同同楼层不不同位置置不同通通道的差差异参考考比率楼层布局主通道次通道死角一层70%25%5

57、%二层60%30%10%三层50%35%15%5、视野差差不同同楼层不不同位置置不同通通道不同同的视野野开阔度度的差异异参考比比率楼层布局开敞部分遮挡完全遮挡一层70%25%5%二层60%30%10%三层50%35%15%四、项目租租金定价价 1、20001-220022年各主主力商圈圈租金区区间表商圈名称租金(元/ m22月)最低最高人民南1001500东门2001600华强北1802700南山502502、区域同同类型商商场市场场租金比比较商场名称一楼二楼三楼四楼管理费m/元.月洪湖春天家家居名店店1508028金星建材市场16010080-18乾坤建材广场18010080-28志合家居装

58、饰广场18012080金丽家居广场19012080-30玉兔金领域域家居广广场12010055-30纳美地板城城-98263、项目租租金定价价项目一楼二楼三楼管理费m/元.月平均租金mm/元.月金丽家居广场1901208030约130项目租金标准1951108030约128元元定价理由项目所处市市场环境境周边商商业气氛氛较好，虽虽与各大大建材、装装饰材料料商场相相距几十十米，但但按片区区独立商商业也太太处理比比较合理理，这样样有利于于开始招招商，同同时由于于合同期期一般只只有先签签两年三年，考考虑到经经营商家家入场需需要放水水养鱼，开开始经营营定价合合理有利利于后期期新合同同签订年年的租金金递

59、增，参参照具有有可比性性的商场场并全面面考虑，据据与以上上租金定定价。4、项目租租金平均均价格按商场建筑筑面积预预算，总总建筑面面积：669900.9（按建建筑面积积出租）一层：22284.41955元/=44454558元二层：27701.91100元/=29972009元三层：20004.680元元/=16003688元合计：90030335元最后实现租租金均价价：1229.117元/第四部分 经营管理模模式第四部分 经营管管理模式式一、经营管管理模式式经营管理模模式整体引进大大商家既发发展商引引进具有有一定知知名度的的大商家家，对项项目商场场实行整整租经营营，发展展商只收收取租金金和管理

60、理费等相相关费用用。以租代管 既既发展商商不进行行统一的的经营管管理，只只进行物物业管理理，收取取租金和和物业管管理费，由由经营者者自行组组织经营营。自营招商既发发展商对对商场进进行统一一的经营营管理，不不但进行行物业管管理，收收取租金金和物业业管理费费，还将将进行统统一的广广告宣传传、统一一收银(POSS系统)等。经营管理模模式分析析A、 整体引引进大商商家既发展展商引进进具有一一定知名名度的大大商家，对对项目商商场实行行整租经经营，发发展商只只收取租租金和管管理费等等相关费费用。 分析析：整体体引进大大商家，对对不具备备自行经经营管理理条件的的发展上上来讲，是是非常有有利的；发展上上可以利