某社区老年公寓企划书

1、老年公寓企企划书（颐养社区区方案策策划）2008年年1月220日目录前言项目综述项目规划项目投资项目的盈利利模式和和收益分分析经营管理市场拓展风险控制结束语前言人的一生，短短暂又漫漫长。从从婴孩到到成年再再到老年年，是谁谁都不能能回避的的自然规规律。人，在为社社会的进进步和发发展奋斗斗、贡献献了一生生之后，迟迟暮之年年无不渴渴望能度度过一个个安详、幸幸福的晚晚年，渴渴望能有有一个环环境安静静优美，安安全免打打扰、设设施齐备备的养生生之所。养老，是社社会的责责任。敬敬老、尊尊老、养养老体现现着中华华民族的的传统美美德。为为了解决决老年人人老有所所医、老老有所学学、老有有所乐、老老有所为为的需求求

2、而为老老年人提提供颐养养天年之之地，是是一个健健全社会会应具备备的功能能。中国的养老老，以前前主要是是以家庭庭养老为为基础的的，随着着社会的的进步，中中国人的的养老观观念和养养老模式式也在发发生着变变化。目目前，从从总体上上看，不不管是农农村还是是城镇，770的的老年人人得到了了比较好好的赡养养。各级级政府依依靠和调调动社会会各方面面的力量量，采取取多种养养老方式式，满足足广大的的老年人人精神上上的基本本需求。 可是，随着着中国经经济全球球化、发发达国家家生活观观念的渗渗透，中中国社会会人口的的老龄化化以及国国家人口口政策造造成4221结构构家庭的的增加，使使青壮年年生存压压力加大大，以家家庭

3、为基基础的养养老方式式已不能能适应社社会的发发展和变变化。中中国老年年人的养养老，急急需服务务社会化化。截止20006年底底，北京京市常住住人口达达15338万人人，其中中60岁岁以上的的老年人人有2224.33万人，占占比达114.66%，无无疑北京京市已进进入老龄龄化社会会。可是是，目前前包括各各种福利利收养机机构在内内，北京京市已有有的各种种养老机机构才3337家家，床位位3.44万张，这这样有限限的养老老设施与与庞大的的老年人人群体相相比完全全是杯水水车薪。另另外，从从总体看看来，中中国的社社区养老老服务水水平还比比较低，现有的养老机构不管是设施、环境，还是服务措施和服务质量，都不能很

4、好地满足老年人心理、生理需求的特点，不能从身体和心理两个方面满足老年人对生活水平的要求。本案的目标标，就是是借助政政府的政政策扶持持，借鉴鉴发达国国家及港港澳台地地区养老老服务社社会化的的经验，整整合相关关的社会会资源，为为老年人人养老提提供一个个设施条条件和环环境条件件符合老老年人心心理和生生理特点点的、人人性化和和个性化化的养老老之所。这这样的养养老之所所在医疗疗保健、心心理关怀怀、社交交和生活活看护等等几个方方面均能能提供良良好的服服务。老老年人每每天的生生活，都都有受过过专业训训练的人人士协助助。在这这里，专专业品质质的服务务和对老老年人的的看护，是是一般的的家庭养养老无法法达到的的。

5、由于资源限限制，本本老年公公寓只能能解决部部分家庭庭经济条条件比较较好的老老年人的的养老问问题，但但即使是是这样，我我们也觉觉得是为为社会尽尽了微薄薄之力。总总之，“替儿女女尽孝，让让老年人人生活快快乐健康康”是我们们的宗旨旨，“个人、关关怀、社社会”是我们们的信条条，老年年人在本本公寓的的生活既既可有个个人的私私密性，又又能时刻刻浸淫着着本公寓寓专业服服务关怀怀，同时时不脱离离正常的的社会生生活，避避免传统统“敬老院院”使入院者心理产生生被遗弃弃的感觉觉，也免免除了子子女产生“不孝”的负罪罪感。“把你们们的父母母交给我我们，这这里是你你们家庭庭的另一一处住所所”是本公公寓的服服务定位位。本老

6、年公寓寓不论从从建筑功功能、设设施设备备，还是是从服务务理念，服服务水准准各个方方面，都都与传统统的养老老院有着着本质的的差别，是是任何一一个富裕裕家庭均均可选择的老年年人生活活之所。 项目综述2.1项目目定位2.1.11养老寓寓所功能能本项目定位位于高档档，面向向年收入入30万万至1000万元元或以上上的高端端消费群群体提供供老年人人养护服服务。这这些消费费者基本本上涵盖盖了私营营企业主主、高薪薪职业经经理人、外外地在京京经营事事业者以以及认同同本项目目服务理理念的富富裕孤寡寡老人。 本本项目性性质上属属于租住住式、半半封闭型型社区化化运营的的老年公公寓，实实行专业业化服务务管理。在在这里，

7、老老人们不不仅会在在饮食起起居方面面受到专专业化助助、护关关照，而而且有足足够的个个人空间间和私密密性，心心理上有有足够的的安全感感，同时时，还可可以充分分享受与与家人团团聚、体体验天伦伦之乐的的美好时时光。 社社区内完完备的娱娱乐休闲闲和保健健医疗设设施，丰丰富多彩彩的活动动，相对对自由的的活动空空间和时时间安排排，使老老年人在在美好的的生活环环境中仍仍保持密密切的社社交生活活方式，虽虽然偏居居一隅，但但仍然是是社会的的一员，避避免遗弃弃感的产产生。2.1.22度假休休闲功能能本项目园区区优越的的条件和和良好的的设施也也为社会会人士节节假日出出游休闲闲提供了了场所。客客人可以以在此下下塌休息

8、息，垂钓钓游玩，参参加游泳泳康乐等等活动。2.2环境境条件和和格局本项目选址址在昌平平区，南南临北六六环，有有多条道道路可达达，有便便利的交交通条件件和僻静静的居住住环境。本项目园区区总体上上呈平面面布局。以以服务支支撑楼、公公寓楼和和庭院式式低层院院落、农农业生态态区、人人造水系系和景观观、休闲闲活动区区、园林林美化区区、康乐乐活动中中心等功功能区域域构成。各各区域在在空间上上合理布布局，经经道路和和绿竹小小径蜿蜒蜒相连。既既有利于于安全管管理，也也便于人人与人交交往。2.3项目目规模 项项目占地地总面积积6000亩约440万平平方米，建建筑总面面积200万平方方米，容容积率00.5。按按人

9、均445平方方米的独独立生活活空间考考虑，能能同时容容纳30000老老年人在在此居住住。 总总之，本本项目是是面向高高端消费费群体的的半封闭闭老年养养老社区区-租租住式公公寓，主主要功能能是养老老，同时时又兼有有休闲度度假的功功能。其其完备的的设施、专专业化的的医护服服务、丰丰富的文文化活动动和优美美的生态态环境以以及人性性化的管管理，必必将使其其成为京京城养老老产业内内的翘楚楚之作。项目规划3.1需求求分析3.1.11老年人人的生理理和心理理特征 老老年是人人生的必必经阶段段。“养老”，不仅仅仅是让让老年人人衣食无无忧地活活着，而而是要让让他们的的晚年过过得幸福福。“幸福”是一种种精神上上的

10、满足足状态，一一个人如如果是幸幸福的，他他一般会会在精神神上具备备如下几几点要素素：有安安全感，即即不必为为吃、住住、穿以以及生命命和健康康担忧；被尊重重，即会会得到人人们的理理解、宽宽容、关关注和钦钦佩；精精神有寄寄托，不不丧失对对未来的的希望和和对生活活趣事的的关注热热情；有有亲情和和爱。因因此，养养老的更更高层次次的含义义是：做做老年人人精神的的“守护者者”，让他他们享受受幸福。 为为了做到到这一点点，就必必须研究究老年人人的身、心心特征和和需求。3.1.11.1老老年人身身体功能能的变化化老年人身体体尺寸总总体上变变小，出出现弯腰腰、弓背背的现象象；老年人身体体的运动动能力下下降，关关

11、节活动动的范围围变小；老年人骨骼骼脆弱，关关节组织织出现弹弹性减弱弱。3.1.11.2老老年人感感觉功能能的变化化由于感觉功功能的衰衰老，对对室内外外冷热变变化的感感觉不敏敏感；在视觉衰退退上表现现明显；听觉衰退；在嗅觉、触触觉和平平衡感方方面均有有下降，表表现迟钝钝。3.1.11.3老老年人心心理功能能特征的的变化一般老年人人普遍留留念过去去，在居居住方面面总希望望继续居居住在自自己曾经经居住生生活过的的地方，念念旧情结结非常严严重，希望与与自己经经常接触触的老朋朋友，老老同事们们保持联联系，否否则会显显得孤独独感。适应新事物物需要时时间，有有时也懒懒得思考考，思维维的适应应性和逻逻辑性减减

12、少，有有时也难难以控制制感情，通通常只对对身边的的事物感感兴趣。3.1.11.4老老年人生生活结构构的变化化步入老年后后，通常常闲暇时时间增多多了，随随着年龄龄的增长长，生理理能力的的衰退（特特别是行行走的能能力），滞滞留在家家里的时时间增长长，更需需要陪伴伴和丰富富的文化化生活。通常国际上将65岁以上的老人定为需要社会提供服务，并获得关照的界线。根据老人的健康行为的特征，可将老人分为四个年龄段：健康活跃期：6064岁自立自力期：6574岁行为缓慢期：7584岁照顾关怀期：85岁以上75岁以下的健康老人，其行为是积极的，一般都有很高热情，愿意发挥余热为社会和家庭作出贡献。他们仍有自己的人生目标

13、和生活目标，通常会为自己的某种目标全力追求。3.1.22老年人人对居住住环境的的心理需需求（1）家庭庭的依恋恋和亲情情关爱需需求；（2）社会会和邻里里的交往往需求；（3）精神神文化的的需求；（4）安定定感的需需求（怀怀旧心理理）；（5）安全全感的需需求，于于治安、交交通、环环境和管管理等诸诸多方面面。3.1.33老年人人对居住住环境的的生理需需求（1）安全全无障碍碍如老人对台台阶、楼楼梯、低低矮无扶扶手坐凳凳、蹲式式便器会会感到不不适；在在光滑的的地面上上行走、强烈的的灯光和和嘈杂的的声音也也会对老年年人的生生活带来来不便；而诸如如门窗、扶扶手等处处理不当当也会对对老人身身体带来来麻烦；（2）

14、良好好的物理理性能指指标主要体现在在日照、自自然通风风和采光光等方面面，还有有良好的的搁窗观观景视线线等；（3）生活活帮助、护护理康复复和医疗疗的保障障老人对住区区医疗条条件要求求较高，除除依靠临临近区域域的大型型医疗机机构外，社区内也应针对老年人的健康需要设有救护部门、老年病等配合治疗的基础医疗站，形成完善的医疗网。3.2老年年人居所所的类型型3.2.11老年人人的类型型根据老年人人的生理理特点，世世界卫生生组织对对全球人人口的身身体和平平均预期期寿命的的测定重重新划分分了年龄龄组：其其中600744岁为年年青老人人，755899岁为老老年人，990岁以以上为长长寿老人人。建设部和民民政部也

15、也于19999年年5月114日联联合颁布布了我国国的行业业标准老老年人建建筑设计计规范（编编号为JJGJ112299）。规范将老年人区分为三种类型，即自理老人、介助老人和介护老人。所谓自理老人，即生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人；介助老人，即生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人；介护老人，即生活行为依赖他人护理的老年人。不同类型的的老年人人，身体体条件和和精神状状态有很很大的差差异，居居所应根根据老人人的不同同类型进进行安排排，这样样做不仅仅方面社社区的管管理，也也更有利利于做好好老年人人的服务务工作。3.2.22老年人人居所类类型3.2.22.1独独立型主要供有自自理

16、能力力的老年年居住。一般户户型为一一室一厅厅一厨一一卫，功功能性比比较强，可以保保证老年年人独立立生活。日常医疗护理、生活帮助、保健服务等比普通居民公寓更为专业和规范的服务，由社区提供和保障。3.2.22.2集集合型该类居所提提供全日日制的护护理和医医疗服务务，建筑筑按无障障碍设计计，卧室室、卫生生间独立立，起居居室和厨厨房共用用。有专专门的服服务人员员为老年年人提供供除医疗疗、护理理外所需需的服务务，住所所组团（或或社区）内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等设施，便于老年人有社会社交生活。这类居所的的特点是是有针对对性地设设置共享享设施，集集中对一一类老年年人服务务，提高高设备设设施的使

17、使用效率率和专业业护理工工作效率率。3.3老年年人居所所规划（1）老年年人的居居住建筑筑，例如如起居室室、卧室室应有良良好朝向向、自然然采光和和自然通通风，有有开阔的的视野和和优美景景观；（2）老年年人的起起居室的的使用面面积不得得低于114，卧室室使用面面积不得得小于115；（3）地（楼楼）面应应消除高高差，采采用防滑滑材料铺铺地；（4）卧室室应设计计有方便便老人或或残疾人人进行家家庭护理理和医疗疗保健的的管线，例例如水管管等；（5）电源源开关及及插座的的高度在在1100cm以以下，插插头应有有保护，并并且容易易插进和和拨出。（6）在所所有低楼楼层的 公寓中中设置电电梯 ，室室内地板板和路面

18、面采取防防滑处理理，浴室室、楼道道安装双双扶手，设设置独立立观景阳阳台，并并在照明明、通风风、采光光等方面面细致处处理。（7）244小时热热水洗浴浴、冷暖暖空调、有有线电视视、电话话。（8）室内内外其它它设施和和设备如如走廊、过过道、楼楼梯、坡坡道、电电梯、阳阳台、厨厨卫等的的规划，要要求符合合老年年人建筑筑设计规规范的的标准。3.4园区区的规划划3.4.11选址项目以老年年人住宅宅为主，集集休闲、娱娱乐、度度假、会会务为一一体。根根据老年年人的生生理和心心理需求求，我们们分析认认为：作作为老年年人的养养身、养养心、养养性、养养情的地地方应满满足以下下几个方方面的要要求：3.4.11.1地地块

19、中间间或周边边应该具具有山地地、丘陵陵、水域域或者辽辽阔的田田野，因因为只有有这样的的地块条条件，住住宅周围围的环境境才会优优美，空空气必然然清新，才才适合老老人颐养养天年。良良好的生生态环境境能使老老年人心心情舒畅畅，满足足老年人人的生活活行为要要求。3.4.11.2地地块周边边道路应应畅通，水水、电、气气基础配配套设施施完善，出出入必须须有公交交线路，而而且站点点近，以以满足老老年人探探亲访友友，出入入便捷的的需要。3.4.11.3地地块规模模宜大不不宜小，小小则10002200亩亩，大则则50008000亩，因因为老年年人虽需需要安宁宁，但更更害怕孤孤独，老老年人需需要医疗疗、需要要社团

20、活活动、需需要社群群文化、需需要对外外交往、需需要家政政服务、需需要终极极关怀、需需要一个个人生命命全新阶阶段开始始的精神神感觉。只只有那种种大规模模的老年年社区，居居住人口口多，才才有条件件满足老老年人的的这种生生理和心心理需求求。3.4.11.4地地块距离离城郊335kkm，距距离中心心城区110115 kkm为宜宜，老年年人住宅宅不宜选选址在非非常偏僻僻处，不不能单求求清静而而简单的的把老年年住宅与与社会隔隔离起来来，更不不能盲目目的将其其建在偏偏僻荒漠漠的远郊郊区，因因为这样样一来，老老年人经经常面对对或老或或病的同同伴，看看着他们们一个个个离去，看看不到充充满活力力健康的的人群，心心

21、理将会会承受很很大的压压力，不不利于身身心健康康。3.4.22对园区区规划的的设计要求求3.4.22.1设设计要人人性化平面设计要要方便老老人出行行，不能能有过多多的台阶阶（有台台阶处应应有相应应的轮椅椅通道），电电梯前厅厅和电梯梯内要确确保担架架及轮椅椅的活动动范围，要要保证充充足的阳阳光入室室，空间间通透，有有穿堂风风，楼梯梯踏步高高度不大大于1440，踏面面宽度不不小于3300，坡道道坡度小小于1/12，两两侧要有有扶手，每每间隔2200mm应设休休息坐椅椅，室内内地面应应采用防防滑设计计，防跌跌扶手，各各种开关关、按纽纽均采用用大型号号，避免免老年人人因视力力下降而而使用不不方便，入入

22、户阳光光花园、阳阳台相通通，便于于串门和和互相照照应等等等，总之之设计要要人性化化，无障障碍居住住，满足足老年人人的特殊殊使用功功能和要要求。3.4.22.2生生活要智智能化应配备紧急急呼叫对对讲系统统，安防防系统，网网络系统统、消防防系 统统等保障障老人安安全。3.4.22.3环环境要园园林化应有幽雅的的环境，让让老人充充分享受受阳光，接接触自然然，广阔阔的公共共活动空空间以及及安全的的娱乐、锻锻炼场所所。3.4.22.4户户型要合合理化应充分考虑虑不同年年龄阶段段、不同同阶层、不不同居住住人数等等的不同同居住要要求，每每户面积积控制在在4050左右。即即户型设设计要个个性化、合合理化。3.

23、4.22.5配配套要完完善化社区应配有有完善的的医疗保保健、超超市商场场、银行行、邮电电局、会会所、健健身房、阅阅览室、书书画室、花花房、老老年大学学、棋牌牌娱乐室室、门球球场、钓钓鱼台等等生活配配套设施施。3.4.22.6建建筑要艺艺术化在此居住的的老年人人有较高高的艺术术品位和和欣赏要要求，相相应要有有较高水水平的建建筑艺术术，给视视觉以美美感，使使之由美美感产生生吸引力力。3.4.33园区格格调规划划项目占地6600亩亩，规划划建筑总总面积440万平平方米，居住面积16万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体风格以传统

24、的中式生态园林风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现生态园林风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现以生态为主的园林风格。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用黑色顶瓦，充分展现古朴、传统的北方生态田园风光。3.4.44园区布布局规划划布局是以社社区干道道、组团团道路、庭庭院道路路为骨架架，以住住宅、公公建配套套、生态态园林景景观为主主体形成成的建筑筑景观群群。分为为三块三三层次，即即住宅、公公建设施施、

25、园林林景观三三块。住宅分三层层次：小小区、组组团、单单体。整整个社区区分6个小区区，每1100亩亩为一个个小区，每每个小区区规划总总建筑面面积3.5万；在每个住宅宅小区内内设3个个组团。具体为：11号组团团：居住住主体为为70岁岁以下老老年人。770岁以以下的老老年人是是消费的的主体，根根据市场场调查，在在老年人人中的占占比为770%左左右。规规划建筑筑形态为为多层、小小高层住住宅，规规划建筑筑总面积积约2.5万，13栋，其其中鳏寡寡老人（鳏寡老年年人占比比32.83%）楼约约1栋，规规划建筑筑总面积积约0.8万；2号组团：居住主主体为770岁80岁岁老年人人，规划划建筑形形态为多多层、小小高

26、层住住宅，规规划建筑筑总面积积约0.7万，其中中鳏寡老老人楼11栋，规规划建筑筑总面积积约0.3万；3号组团：居住主主体为880岁以以上老年年人，规规划建筑筑形态为为多层院院落，规规划建筑筑总面积积约0.3万，2栋栋；每个组团既既自成体体系，又又与小区区相协调调；每个个小区既既自成体体系，又又与整个个社区相相一致，聚聚散得体体、疏密密有度、浑浑然一体体。为保保障行人人和车辆辆出入安安全、方方便，社社区应在在不同方方向设334个个主出入入通道，组组团内应应设置22个出入入通道。3.4.55园区总总体平面面布局规规划所有住宅均均南北朝朝向，保保证每栋栋楼，每每间房均均有充足足的阳光光照射（可可适当

27、偏偏西南、偏偏东南115，避免免“兵营”式排列列，没有有层次感感），沿沿河（沿沿湖、生生态园林林、山丘丘走势）呈呈流线型型或围合合式布置置，使之之高低错错落有致致。各组组团住宅宅底层部部分架空空，设有有小型会会所、休休闲娱乐乐和公共共活动场场所和医医疗保健健服务站站。在同同一小区区内既有有多层，又又有小高高层，要要正确处处理好多多层和小小高层的的平面布布置关系系。3.4.66园区功功能组合合规划产品主要功功能是为为老年人人打造老老年生活活方式，即即养老居住住、休闲闲，并要要针对老老年人这这一特殊殊客户群群体的特特殊需要要“量身定定做”，既要要满足他他们居住住的物质质需求，也也要满足足他们的的精

28、神需需要，无无论是住住宅部分分还是公公建设施施部分，都都应该让让老年人人没有孤孤寂失落落感。住住宅产品品要保证证能满足足日常生生活所需需，以及及安全（主主要指生生命安全全）、方方便、舒舒适等老老年人的的特殊需需要。公公建设施施要注意意老年人人的参与与和互动动，能调调动老人人活动的的积极性性等，让让他们在在心理上上感到年年轻。综综体上，功能区和小区交叉布局，便于资源和设施共享，同时也为居者创造和谐的社会环境和人文环境。3.4.77社区服务中中心和康康乐会所所的规划划社区的服务务中心和和康乐会会所分两两个层次次。一是是整个社社区的服服务中心心和中心心会所，一是各小区的服务站和小会所。服务中心所有会

29、所都应集休闲、娱乐、健身、交流、等于一体。服务中心和各小区服务站，则承担着医疗、保健、护理和服务的主要功能。两者分开设置和管理，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。会所等配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。3.4.88园区内内环境规规划3.4.88.1园园区的环环境应为为老人提提供优美美、安全全、方便便的娱乐乐交往场场所。老老年人，特特别是660770岁年年龄阶段段的老年年人，因因离职、退退休，生生活方式式的转变变带来了了身心、环环境等多多方面的的不适应应，对户户外活动动有着强强烈的渴渴望。主主要的活活动有：叙谈、饮饮茶、赏赏鸟、下下棋、散散

30、步、健健身、钓钓鱼、看看书、作作画、写写字等，不不同经济济条件，不不同文化化水平，不不同活动动能力的的老年人人有不同同的需求求，因此此在规划划设计时时应充分分认识到到这一特特殊群体体的特殊殊需要。3.4.88.2整整个社区区的景观观规划总总体上应应该是自自然、典典雅、欢欢快和积积极向上上的，使使其充满满生活情情趣，这这样可以以激发老老年人热热爱生活活的欲望望，有助助于改善善其身体体机能，促促进健康康长寿。3.4.88.3园园区内合合理构建建大型分布布式的农农业生态态园林，给给老人带带来美的的享受和和返朴归归田的感感受，同同时可以以作为老老年人交交流、休休憩以及及娱乐活活动场所所。3.4.88.

31、4完完善的步步行交通通系统。步步行是老老年人主主要空间间转移方方式，也也是老年年人日常常重要活活动。完完善的步步行系统统可结合合园区交交通与景景观路线线，将居居民日常常生活出出行置于于步行区区域之中中。应沿河河（沿湖湖、环山山）设置置蛇行健健康步行行道，供供老人清清晨跑步步或者散散步；道道路要进进行无障障碍设计计，每间间隔直线线距离2200mm左右即即修建休休息坐椅椅，方便便老人休休息。道道路设计计应有清清晰道路路脉络系系统和特特色的空空间意象象设计，老老年人可可以通过过道路脉脉络找到到自己熟熟悉的感感觉，找找到认同同感和归归属感，消消除孤独独和自闭闭症。3.4.88.5为为保证景景观规划划设

32、计与与小区建建筑风格格相协调调，满足足老人怀怀旧心理理，建议议修建体体现传统统文化的的，以“梅、兰兰、竹、菊菊”，“岁寒三三友”为主题题的组团团花园，供供老人近近距离的的养心、养养性、养养情。3.4.88.6整整个社区区规划应应形成从从整体到到局部，从从组团到到单体，多多层次，多多样化农农庄式景景观体系系。同时时，各组组团景观观和各小小区景观观既相对对独立，各各成体系系，又和和小区、社社区景观观脉络相相通，一一脉相承承，丰富富多彩。3.5单体体建筑规规划3.5.11建筑结结构：多多层为砖砖混结构构，小高高层为框框架结构构；楼层层：多层层为3层，小高层层为111层（112-11），底底层架空空（

33、底层层建筑面面积的330%不不架空，用用作组团团小型会会所和娱娱乐活动动中心），保保证视野野通透，架架空层层层高不低低于3米米，最好好能达到到3.66米，有有利于提提升物业业档次。3.5.22建筑数数量 公公用建筑筑4个，含含综合服服务楼11座0.5万平平方米，含含生活服服务中心心、客服服中心、医医疗护理理服务中中心、管管理中心心、培训训中心；康乐中中心楼11座，22万平方方米，含含保龄、游游泳、攀攀岩、电电游、球球类、棋棋类、牌牌类；动动力站11座，00.5万万平方米米，含送送水、供供暖、配配电等单单位；11座接待待中心楼楼，1万万平方米米，近2200个个房间，主主要用于于旅游接接待住宿宿。

34、此44个建筑筑的总建建筑面积积4万平平方米。 66个居住住小区，根根据地形形走势安安排4个个组团，其其中公寓寓2座（总总建面积积1.55万平方方米），院院落4座座（总建建面积22万平方方米）。总总建筑物物数量440座。 此此外，还还有园林林建筑若若干，总总建筑面面积不超超过0.1万平平方米。累累计建筑筑总面积积20万万平方米米。3.5.55户型及及户型面面积控制制户型主要是是一房即即单间“直筒房房”和二房房即套间间，均带带厨卫；套型面面积要合合理，一一房面积积控制在在40左右，二二房面积积控制在在5060，一房房、二房房各占总总套数的的50%。3.5.66车位、商商业配套套的设置置在不影响小小

35、区道路路交通的的前提下下，设置置部分露露天停车车位，按按每千平平方米44个车位位的标准准设置，方方便车辆辆停放。道道路布置置：在主主干道构构架下，合合理布置置组团道道路及庭庭院道路路，形成成合理道道路系统统。商业配套设设置按商商业步行行街物业业形态考考虑，单单位面积积根据商商业使用用功能确确定，商商业步行行街应该该既具备备商业配配套功能能，同时时具备休休闲游玩玩景观功功能。3.6功能能设施和和生活设设施的规规划3.6.11功能设设施规划划3.6.11.1康康体、娱娱乐类 设设置于康康体中心心和各小小区会所所内。为为丰富老老年人的的精神生生活、激激发生命命活力、保保持心身身健康提提供设施施条件。

36、从从环境设设置上分分室内和和室外两两类。室室内主要要包括保保龄、游游泳、攀攀岩、电电游、球球类、棋棋类、牌牌类；功功能训练练室、健健身房、卡卡拉OKK；文化化活动室室、艺术术廊、图图书馆、茶吧等；室外主要包括网、门、羽毛等球场，健身器械等。3.6.11.2医医疗保健健类 设设置于康康体中心心和各小小区会所所内。康康体中心心规格全全、规模模大，属属于门珍珍部性质质，各小小区会所所内设置置医护站站，就近近对老年年人的日日常保健健、康复复和治疗疗进行帮帮助。各各站所内内配备急急救设备备和医疗疗设施，如如人工和和电动理理疗、按按摩器械械，常用用药物、医医疗器械械等。3.6.11.3会会务、培培训设施施

37、 在在综合服服务中心心和接待待中心配配置场所所、会议议室、投投影设备备、灯光光设备和和电影放放映设备备以及电电脑、网网络、复复印、传传真等商商务设备备。3.6.22生活配配套设施施3.6.22.1食食堂和餐餐厅 食食堂对内内，餐厅厅对外。根根据汉、回回不同生生活习惯惯分开设设置。在在厨具和和人员配配备上要要兼顾社社区内人人员生活活和对外外接待。在在菜品方方面既能能按拟定定菜单提提供日常常、大众众化菜品品，还可可以根据据个人口口味定制制。对社社区老年年人还提提供送餐餐服务。3.6.22.2室室内生活活设施、用用品 室室内设施施配备要要以老年年人方便便使用为为目标，遵遵循“无障碍碍、无危危险”的原

38、则则配置。针针对不同同老年人人身心状状况，可可安装必必要的栏栏杆、扶扶手、轮轮椅、灯灯具等设设施。老老人也可可以安放放自有的的物品。室室内公用用设备配配备有空空调、电电话、网网络接口口、电视视、冰箱箱、衣柜柜、书柜柜、搁物物架、凳凳椅、沙沙发、书书桌、茶茶几、饮饮水机等等日用物物。房间间其它设设施和清清洁服务务标准按按星级酒酒店配置置。3.6.22.3生生活配套套设施 （11）停车车场 各各小区内内按建筑筑面积比比例配置置停车场场。 （22）社区区内交通通 在在社区和和各小区区、建筑筑组团内内道路路路口设置置交通指指南牌。各各小区配配备2台台电瓶观观光车，用用于各小小区之间间交通和和游客内内部

39、观光光。 （33）其它它公用设设施采用中央空空调集中中供暖，空空调室外外机悬挂挂位置，尽尽量做到到统一，保保证立面面整齐美美观。“三线三三管”入户，即即电话线线、有线线、宽带带和自来来水管、直直饮水管管、集中中供热水水管。隐蔽管线，管管道设置置在室外外的凹槽槽中，室室外和外外立面都都看不到到；室内内管线暗暗敷，尤尤其在管管线布置置上要集集中布线线，避免免管线出出现在视视线明显显可及的的位置。3.7医疗疗保健规规划3.7.11医疗保保健人员员资格本社区内配配置较完完善的医医疗保健健体系。医医疗部门门有北京京市行医医执照和和医保资资质。医医生均为为有行医医资格的的、经验验丰富的的资深专专家，护护理

40、人员员是的医医护资格格的专业业护士。同同时，日日常老年年人护理理工作是是在专业业人员指指导下由由专门培培训的护护工或者者护校毕毕业生执执行。这这些措施施保证了了本社区区的医疗疗护理和和日常护护理的水水平处在在专业一一级。3.7.22人员配配置 医医护人员员（参照照疗养院院比例配配置人员员）。拟拟于医护护中心设设医生110人，护护士200人，护护工200人。各各医护站站设护士士长1人人，护士士3人，护护工100人。总总人数约约医生110人，护护士444人，护护工600人。 以以上人员员的配置置可以与与医院合合作，通通过外包包提供服服务。3.7.33社区医医护体系系 以以综合服服务中心心的医护护中

41、心为为中心，各各小区的的医护站站为支点点建立本本社区医医护体系系。日常常护理由由各小区区医护站站完成，人人力不够够时由中中心或其其它小区区支援。医医生按时时到各小小区询诊诊，医疗疗处置一一般在医医护中心心进行。对对危重病病人或急急病，与与合作医医院通过过合作渠渠道送医医。 医医护体系系为每个个入住社社区的老老年人建建立建康康档案，密密切跟踪踪每个老老年人的的健康情情况，并并适时对对其提出出健康防防病建议议和保健健计划。社社区也定定期为老老年人提提供健康康检查和和保健知知识培训训并接受受咨询。3.8生活活服务规规划 为保保障老年年人在本本社区生生活的品品质，按按星级酒酒店标准准配备了了受过酒酒店

42、专业业培训的的服务人人员。为为老年人人提供生生活服务务。服务内容包包括送书书、送报报、洗衣衣及取送送、房间间清洁、送送饭、外外出接送送、组织织文体活活动等。 本社社区允许许老年人人亲属探探亲暂居居，在饮饮食服务务方面只只收取成成本费用用。项目投资与与成本估估算1、地块项项目开发发假设条条件规划用地总总面积：4000亩， 26668000，土地用途：住宅用用地使用功能：居住养养老建筑形态：以多层层为主，小小高层为为辅，底底层架空空建筑结构：框架结结构建筑高度：控制（多多层）118.66m（小高高层）336.66 m综合容积率率：1.5绿化面积：40% 总户数：按按50/户计计算约为为63117户

43、，总人口：按按人均228计算约约为1112811人室内精装修修标准：按6000元/平方米米计算商品房市场场售价：其中小小高层332000元/，多层层30000元/，商铺铺38000元/项目投资成成本核算算2、项目面面积规划划表51经济指标总建筑面积住宅面积公建面积商业面积可售面积多层小高层商业多层小高层数量40000002576000110400020000012000021466671012000120000备注含架空层面面积总建筑面积积64.4%总建筑面积积27.6%总建筑面积积5%总建筑面积积3%总建筑面积积53.7%总建筑面积积25.3%3、建设开开发成本本估算项目投资成成本核算算前期

44、费用表52序 号费用科目金 额1土地费用120000万元2土地出让金金2400万万元3拆迁管理费费200万元元4三通一平5城市基础配配套费3200万万元6总规划设计计图（详详规）32万元7施工图设计计400万元元8园林景观设设计26.7万万元9人防费960万10消防建审费费200万元元11抗震费2万12白蚁费48万元合计194688.7万万元项目投资成成本核算算中期费用表53序 号费用科目金 额1建管费78万元2地质勘探费费32万3质量监督费费46.8万万元4施工监理费费260万元元5桩基费（综综合取费费）2400万万元6招标费36.4万万元7土建施工费费（综合合取费）260000万元8水电、

45、消防防安装施施工1400万万元9室外排水工工程（含水循环环系统）1000万万元10室外道路工工程1200万万元12绿化景观工工程533.66万元13水增容640万元元14电增容800万元元 115易地绿化费费32万元16噪音防治费费20万元17房屋精装修修（带家私、家家电）157922.5万万元18公建、配套套装修及及设施设设备1000万万元19组团休闲场场所装修修及设施施设备625.66万元20电梯费用3200万万元21智能化系统统1895.1万元元22直饮水系统统（分户户计费）23中央空调（分分户计费费）合计569922万项目投资成成本核算算住宅建筑安安装标准准表54序号项目名称建筑标准序

46、号项目名称建筑标准1桩形 钻孔灌注注桩（小小高层）粉喷桩或夯夯扩桩（多多层） 14楼板现浇板2基础条形基础15供水水安装到入入户水表表3结构框架结构16安装消防系系统按规范4层高3m17电梯间公共共部位（走道）吊顶，铺彩彩色地砖砖5墙体加气混凝土土块18供电电安装到入入户空开开6外墙高级墙转饰饰面19地坪毛面沙浆砼砼7内墙抹灰刮泥子子20上下水PVP管材材8电梯前室精装修21电线铜芯线9内墙（厨卫）抹灰刮泥子子22屋面坡面屋顶做防水层、保保温层10分户门高级防盗门门23楼梯间墙面面（消防通道道）乳胶漆刷白白11户内门夹板门24楼梯（消防通道道）铁花栏杆、硬硬木扶手手12阳台铁花护栏25电梯OT

47、IS电电梯（能能自由出出入轮椅椅、担架架）13窗门推拉塑钢窗窗（带纱）26智能化系统统安装到户户内精装修修表55功能空间装修配置事事项卧室客厅厨房卫生间阳台室内装修标准地面木地板地砖防滑地砖防滑地砖地砖墙面乳胶漆乳胶漆卫生墙墙面砖乳胶漆顶乳胶漆乳胶漆吊顶吊顶乳胶漆顶与地面交交汇处踢角线踢角线瓷砖墙面砖顶与墙面交交汇处角线角线窗户塑钢窗塑钢窗塑钢窗塑钢窗门包门包门包门包门线路隐线隐线隐线隐线隐线壁柜大衣柜鞋柜壁橱柜储衣柜五金、卫生器具配配置白炽灯1盏2盏1盏1盏1盏插座2个4个3个1个扳把暗开关关2个2个1个1个1个开关箱1个紧急求救器器1个1个CVTA双双联插座座1个1个电话插座1个1个淋浴罩

48、1个浴池1个角阀1个1个2个1个纸盅1个皂盒1个1个大便器1个镜子1个1个洗面盆1个排风扇1个抽油烟机1台电饭保1个煤气灶1个生活必备品品茶水杯2个4个烟灰缸1个1个服务指南1本1本“请勿打扰扰”的指示示牌1个1个垃圾桶1个1个1个1个开水瓶1个1个枕芯2只枕套2只床单2条床罩2条毛毯1条家具配备沙发2个单人沙沙发组合沙发11套行李架1个茶几1个床1个床头板1个电器程控床床头柜1个灯具床头灯镜灯彩色电视机机（211英寸）1台1台电话机1个1个宽带入户1个餐桌1套靠背椅2把项目投资成成本核算算后期费用表56序号费用科目金额1办理商品房房销（预预）售许许可证40万元2房屋测丈费费40万元3营销代理

49、费费2533.6万元元4广告、宣传传费2533.6万元元5银行利息806.44万元6垃圾处理费费480万元元7营业税5067.2万元元8城建税（营营业税附附加）354.77万元9教育税（营营业税附附加）152万元元10商品房维修修基金（综综合）855.22万元11办理权证50.5万万元合计129133.2万万元项目投资成成本核算算开发管理费费、不可可预见费费：（前期费用用+中期期费用+后期费费用）2%=（194468.7万+569992万万+1229133.2万万）2%=17887万开发总成本本估算开发总成本本估算表表表57项目名称前期费用（万元）中期费用（万万元）后期费用（万万元）开发管理费

50、费、不可可预见费费（万元）合计（万元）项目金额194688.7569922129133.21787911600.9投资开发总总成本=（前期费费用）1194668.77万+（中中期费用用）5669922万+（后后期费1129113.22万+（开开发管理理费、不不可预见见费）117877万=911660.99.7万万单方造价测测算=投资开发发总成本本（9111600.9万万）项目建建筑总面面积（44000000）=22799元/项目投资成成本核算算（二）资金金筹措、投投资计划划及贷款款利息1、资金筹筹措与投投资计划划本项目开发发投资的的资金来来源主要要有四个个渠道：一是企企业自有有资金；二是银银行

51、贷款款；三是是施工单单位垫资资；四是是销售房房屋收入入用于投投资部分分。项目总投资资约9111600.9万万元，本本项目开开发商投投入自有有资金880000万元作作为前期期启动资资金，另另计划向向银行借借款80000万万用于后后续投入入，施工工单位垫垫资80000万万元，余余款由售售房收入入作为投投资补充充。为尽量减少少开发商商一次性性投入资资金量，为为既保证证项目建建设持续续进行，又又可试探探市场反反映，拟拟将开发发的40000000分四期期进行，每每期100万平方方米。在在开发时时间上拉拉开一定定距离，实实施分期期开发建建设，滚滚动发展展的经营营战略。（见见下图）开发商投入入资金与与银行贷

52、贷款将全全部用于于本项目目第一期期住宅的的开发，这这样可以以保障首首期住宅宅开发的的顺利进进行，为为迅速回回笼资金金搞好后后续开发发开创了了良好的的局面。项目投资成成本核算算项目开发总总量分配配图图51总开发量400000总开发量400000第一期住宅开发量100000第二期住宅开发量100000第三期住宅开发量100000第四期住宅开发量100000集中资金优优势项目施工、销销售周期期控制蓝蓝图图52项目投资成成本核算算（三）项目目投入产产出与回回报1、销售售价格确确定由于本案具具体地理理位置尚尚未明确确，无法法运用市市场比较较法确定定项目的的销售价价格，只只能参照照其他城城市及本本市类似似

53、项目来来确定销销售价格格。故现现将销售售价格暂暂定为：多层住住宅30000元元/平方方米，小小高层住住宅32200元元/平方方米，商商铺38800元元/平方方米，并并以此价价格进行行销售收收入计算算。（待待项目具具体地理理位置确确定后再再依照科科学的方方法合理理定价）2、销售总总收入住宅销售收收入3000元元/21446677+32200元元/10112000=9667844万元商铺销售收收入：3800元元/12000=45560万万元销售总收入入：住宅销售收收入+商商铺销售售收入=967784万万+45560万万=10013444万元元项目投资成成本核算算3、单方售售价销售总收入入/总建建筑

54、面积积=10013444万元元40000000=25533.6元/4、项目销销售总利利润项目投资开开发总利利润 = 总销销售收入入10113444万元项目总总成本9911660.99万元=101883.11万元 5、项目投投资单方方利润单方售价-单方造造价=225333.6元元/-22279元元/=2554.66元/6、成本利利润率项目投资开开发总利利润/项项目总成成本=1101883.11万元/911160.9万元元=111.177%7、自有资资金投资资回报率率项目投资开开发总利利润/自自有资金金=1001833.1万万元/880000万元=1277.299%六、项目投投资方案案（一）项目目

55、开发建建设总体体战略指指导思想想根据市场调调研与分分析，项项目开发发建设总总体战略略指导思思想是：总体规规划，分分期实施施，随行行就市，循循序渐进进，把握握市场，适适量投放放。在开开发建设设顺序上上， 住住宅与配套公建建、环境境景观同同步进行行；在投投资开发发量上，均均衡开发发；在开开发建设设时间上上，分期期多批，梯梯次滚动动。这样样，既聚聚集了人人气，又又保证了了资金供供应，减减少了市市场风险险。（二）项目目开发建建设方案案设想与与分析本项目开发发建设用用地近4400亩亩，计划划总建筑筑面积44000000，其中中住宅建建筑面积积36880000，公共共建筑面面积2000000；商业业面积1

56、120000，出于于对市场场和项目目资金的的考虑，本本项目开开发建设设拟分四四期进行行：第一一期开发发建设总总面积为为10000000，包含含公共建建筑面积积200000万万，30000的商业业面积；第二期期、第三三期、第第四期分分别都是是10000000。第一一期开发发的住宅宅产品应应以多层层为主，小小高层住住宅为辅辅，另外外在进行行项目第第一期开开发时，应应该注重重产品景景观环境境的营造造和公建建配套设设施的完完全修建建，使主主题景观观和配套套公建在在第一期期就能基基本形成成，发挥挥其作用用。这样样计划安安排好处处是：项目投资方方案第一期开发发建设中中安排小小高层住住宅，这这主要是是为了了

57、了解项目目特定的的目标消消费群对对小高层层住宅这这种建筑筑形式的的反应，不不盲目开开发，从从而根据据反馈信信息调整整项目二二、三、四四期部分分规划，更更好的迎迎合目标标消费群群。2、第一期期住宅建建成时，应应该完成成小区公公建配套套设施和和主题景景观环境境，在客客观上起起到了宣宣传展示示作用，塑塑造了楼楼盘品牌牌形象，提提高了客客户认知知度，楼楼盘的知知名度，社会的美誉誉度。为为后续开开发品牌牌延伸，“人气”聚集以及售价调整创造了市场条件。从而有利于第一期住宅的顺利销售，有利于资金投入，回笼，周转，以便在资金上支持后续滚动式地建设开发。3、第一期期住宅商商品房投投放市场场后，根根据市场场反映，

58、可可及时总总结和调调整后续续开发的的营销思思路，投投资计划划，市场场策略，稳稳中求胜胜。（三）项目目开发建建设经营营（施工工）计划划依据本章“项目开开发建设设总体战战略指导导思想”本着需需要和可可能，投投入和产产出，市市场与竞竞争等诸诸多因素素，提出出本项目目建设经经营（施施工）计计划：项目投资方方案1、第一期期住宅建建设开发发经营计计划筹备期项目选址：20004年77月国有土地储储备中心心办理土土地使用用手续：20004年77月8月办理项目立立项和土土地批租租手续:20004年88月10月月办理项目前前期规划划手续:20004年110月11月月方案图,施施工图、园园林景观观设计:20004年

59、110月11月月筹措前期资资金:220033年9月月11月月完成项目拆拆迁及场场地“三通一一平”:20004年年11月月12月月施工前期准准备工作作:20004年年12月月施工期桩基施工:20005年11月结构施工：20005年22月6月室内外装修修,水电电安装工工程:220055年7月月10月月室外排水工工程：220055年9月月11月月室外道路工工程：220055年100月12月月绿化景观工工程：220055年8月月20006年11月配套设施设设备：220055年100月11月月项目投资方方案架空层休闲闲场所装装修：220055年100月11月月公建设施装装修：220055年100月12月

60、月户内精装修修：20005年年11月月20006年11月房屋销售：20005年77月项目开发经经营截止止时间：20006年33月2、第二期期住宅建建设开发发经营计计划桩基施工:20006年44月结构施工：20006年55月9月室内外装修修,水电电安装工工程:220066年100月1月室外排水工工程：220066年100月12月月室外道路工工程：220077年1月月3月绿化景观工工程：220077年3月月4月配套设施设设备：220077年1月月2月架空层休闲闲场所装装修：220077年1月月2月户内精装修修：20007年年2月4月房屋销售：20006年110月项目开发经经营截止止时间：20007