某某省某某州市某某城市某某州高新技术产业开发区新能源装备产业园PPP项目物有所值评价报告

1、 PAGE * ROMAN PAGE * ROMAN II目 录 HYPERLINK l _bookmark0 项目概况1 HYPERLINK l _bookmark1 1.1.项目基本情况 1 HYPERLINK l _bookmark2 1.2.项目初步实施安排 6 HYPERLINK l _bookmark3 1.3.项目的建设意义 8 HYPERLINK l _bookmark4 PPP模式论证12 HYPERLINK l _bookmark5 2.1.采取 PPP 模式的必要性 12 HYPERLINK l _bookmark6 2.2.采取 PPP 模式的可行性 13 HYPERL

2、INK l _bookmark7 2.3.PPP 模式运作方式 15 HYPERLINK l _bookmark8 风险分配框架17 HYPERLINK l _bookmark9 3.1.风险分配原则 17 HYPERLINK l _bookmark10 3.2.风险识别情况 17 HYPERLINK l _bookmark11 3.3.风险分配方案 19 HYPERLINK l _bookmark12 3.4.风险防范措施 22 HYPERLINK l _bookmark13 物有所值定性分析25 HYPERLINK l _bookmark14 4.1.定性分析基本指标说明 25 HYPER

3、LINK l _bookmark15 4.2.定性分析附加指标说明 26 HYPERLINK l _bookmark16 4.3.权重分配说明 27 HYPERLINK l _bookmark17 4.4.评分方法 27 HYPERLINK l _bookmark18 4.5.物有所值定性分析评价结论 29 HYPERLINK l _bookmark19 物有所值定量分析31 HYPERLINK l _bookmark20 5.1.PSC 值计算 31 HYPERLINK l _bookmark21 5.2.PPP 值计算 36 HYPERLINK l _bookmark22 5.3.物有所值

4、定量分析结论 38 HYPERLINK l _bookmark23 PPP模式物有所值分析39 HYPERLINK l _bookmark24 评分标准40 HYPERLINK l _bookmark25 附件一：专家签到表44 HYPERLINK l _bookmark26 附件二：专家打分表45TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _bookmark27 附件三：结果确认表52 HYPERLINK l _bookmark28 附件四：PSC值计算表53 HYPERLINK l _bookmark29 附件五：PPP值计算表54 HYPERLINK l _bookmark3

5、0 附件六：运营收入（使用者付费）估算55 HYPERLINK l _bookmark31 附件七：运营收入（使用者付费）估算表60 HYPERLINK l _bookmark32 附件八：运营成本估算表62 PAGE PAGE 29项目概况 .项目基本情况 项目名称 某某州高新技术产业开发区新能源装备产业园 PPP 项目。 项目地点 某某省某某州市某某城市。 项目实施机构 （。 项目投资 （A（B、（C（以CCPPP1454.9PPP138865133679（含增值税100999（含土地出让金和相关税费20878万元，工程建设其他费用 8517 万元，基本预备费 3285 万元；建设期融资费

6、用5186 万元。 其中： 一期项目（A）5729543445（含土地出让金和相关税费3395基本预备费 1405 万元。建设期融资费用 1307 万元。 一期项目（B）6157647666（含土地出让金和相关税费399215503127一期项目（C 段）配送中心估算静态总投资 14808 万元。包括工程费用 9888万元，土地费用（含土地出让金和相关税费）3460 万元，工程建设其他费用 1130万元，基本预备费 330 万元。建设期融资费用 752 万元。 项目建设内容 本项目包含某某州高新技术产业开发区新能源装备产业园一期项目（A 段、某某州高新技术产业开发区新能源装备产业园一期项目（B

7、 段、某某州高新技术产（C549508 平方米。 项目 A 段规划总建筑面积 199171 平方米，全部为地上建筑，包括展示中心33480 平方米，综合服务中心 11760 平方米，1#人才公寓 6484 平方米，2#人才100075320045000孵化楼39000240B27833766960，4# 1800033172140，5#孵化楼53200241202412038190平方米，9#4824050项目 C 段规划总建筑面积 72000 平方米，包括 1#配送中心 36000 平方米，236000项目产出说明 产出需求 （1）符合国家级高新区以及某某州高新区的发展要求； （2）加快新旧

8、动能转换，打造新的产业增长点； （3）满足技术条件的情况下实现经济效益和社会效益最大化； （4）具有可行性和可操作性。 产出内容与规模 表 1-1 A 段产出内容与规模一览表 序号 名称 数量 单位 备注 1 占地面积（A 段） 429333 644.0 亩 2 总建筑面积（A 段） 199171 全部地上 其中 展示中心 33480 综合服务中心 11760 1#人才公寓 6484 2#人才公寓 10007 1#孵化楼 53200 2#孵化楼 45000 3#孵化楼 39000 主门卫 90 门卫 1 50 门卫 2 50 门卫 3 50 3 计容面积（A 段） 353111 4 容积率 1

9、.007 总期平衡 5 建筑占地（A 标段） 164888 6 建筑密度 43.7% 总期平衡 7 绿化率 8.3% 总期平衡 8 机动车停车数（A 段） 400 个 表 1-2 B 段产出内容与规模一览表 序号 名称 数量 单位 备注 1 占地面积（B 段） 382451 573.7 亩 2 总建筑面积（B 段） 278337 全部地上 序号 名称 数量 单位 备注 其中 研发中心 66960 4#孵化楼 18000 动力站 3317 消防污水 2140 5#孵化楼 53200 6#孵化楼 24120 7#孵化楼 24120 8#孵化楼 38190 9#孵化楼 48240 门卫 4 50 3

10、 计容面积 440942 B 段 4 容积率 1.007 总期平衡 5 建筑占地 184852 B 段 6 建筑密度 43.7% 总期平衡 7 绿化率 8.27% 总期平衡 8 机动车停车数 560 个 B 段 表 1-3 C 段产出内容与规模一览表 序号 名称 数量 单位 备注 1 占地面积 158134 237.2 亩 2 总建筑面积 72000 全部地上 其中 1#配送中心 36000 2#配送中心 36000 3 计容面积 72000 C 段 4 容积率 1.008 总期平衡 5 建筑占地 43524 C 段 6 建筑密度 42.9% 总期平衡 7 绿化率 5.4% 总期平衡 8 停车

11、数 410 个 C 段 产出标准 （1）建设工程达到合格标准。 （试行（2013182关于印发的通知（国科发高2010680）等相关规定的具体要求。 项目提供产品的价格 项目的可持续性 本项目采用“建设-拥有-运营-移交”的“BOOT”模式，与传统模式相比， 政府方的收益 项目产出的意义 以“创新、创智、创城”的三创城市定位，引导某某城城市整体提升发展。技创新、制造服务产业的创新研发高地。 项目运营内容 项目进展及计划 2018102，A2019，BC2018112020 年 6 月进入运营维护阶段。 .项目初步实施安排 项目合作期限ABC18PPP2，A2019进入运营维护阶段，BC2018

12、1120206A117BC 216项目公司股权结构（）合资成立项目公司实施本项目。 10%90%期投入资金超过政府方应出资金额，则超出部分由项目公司支付给政府方。 项目投融资结构本项目估算静态总投资 133679 万元。 33419.753341.9890%，30077.78100259.25项目回报机制使用者付费租赁收入后勤物业管理收入项目公司为园区入驻企业或单位提供公共卫生、设施维护、门禁安防等物业（某某价发201533 号）等相关规定，依据双方物业服务合同约定的付费标准收取物业费。可行性缺口补助PPPPPP资产权属B 段全部资产（含更新重置或改造形成的资产C （12#配送服务中心（含更新

13、重置或改造形成的资产）的所有权、运营维护权和收益权。项目合作期内，项目公司拥有本项目 A 段全部资产（含更新重置或改造形成的资产）的所有权、运营维护权和收益权。 相关配套安排.项目的建设意义 项目建设符合国家科技创新、“双创”发展要求 20166某某州高新技术产业开发区新能源装备产业园项目以促进高新区高端装备制造产业发展、提升产业品质为目标，以高端装备制造和新能源汽车产业为重点， 项目建设有利于加快新旧动能转换，打造新的产业增长点 理优化服务培育壮大经济发展新动能加快新旧动能接续转换的意见（国办发20174 号项目建设符合京津翼协同发展相关要求 项目建设符合某某州市发展规划要求 项目建设有利于

14、高新区引进人才，对完善高新区引智环境具有积极作用PPPPPP（1）筹措社会资金，降低政府投入 PPP（2）风险分担，利益共享 PPP（3）转变政府职能，实现政企分开 PPPPPP （4）促进产业园由“重建设”到“重运营”模式的转变 PPPPPP（1）PPP 模式政策环境成熟 PPP 模式，取得了显著成效。财政部、国家发改委等中PPP PPP PPP 模式的推广和落实，由此可见，PPP （2）产业园项目采取 PPP 模式建设的政策环境成熟 PPP2017119（20177（PPP） 2017 年 5 月 12 日，关于支持“飞地经济”发展的指导意见（发改地区2017922区可探索园区管理与日常运

15、营相分离。” 20141030（2014542015122（20152832PPP（3）某某城实践 PPP 模式经验丰富 PPPPPPPPP2017PPPPPP PPPPPP（4）投资人市场成熟 PPP 2.3.PPP 模式运作方式 （A 段（B 段、某某州高新技术产业开发区新能源装备产业园一期项目（C 段。上述三个子项目均不包含设备及工器具投资，其中一期项目（C 段）1#2#配送PPP 某某州高新技术产业开发区新能源装备产业园一期项目（A段，已由某某城市（EPC（并签订施工合同，目前项目已处于建设之中，为在建项目。（B 段和某某州高新技术产业开发区新能源装备产业园一期项目（C 段，为新建项目

16、。针对上述不同的项目情况，本项目拟采取如下方式运作：本项目拟“建设-拥有-运营-移交”的“BOOT”模式运作，即项目实施机构B C 段项目工程及A A AA 段项目工程及其配套工程的建设工作。B C 段项目范围内的B C 段项目设施新区管委会和其他行业主管部门的监督。A 段项目施工合同范围内的全部项目工A 段项目设施的所有权、运A B C 风险分配框架 .风险分配原则 HYPERLINK /sj/caiwushjs/tongzhigg_cws/201412/t20141209_1740553.html h 2014113（以下简称，PPP最优风险分配原则 在受制于法律约束和保障公共利益的前提下

17、，风险应分配给能够以最小成本（对政府而言、最有效管理它的一方承担，并且给予风险承担方选择如何处理和最小化该等风险的权利。 风险收益对等原则 风险可控原则 PPP.风险识别情况 在本项目中，潜在的或客观存在的主要风险因素包括： 法律、政策变更风险 项目建设风险 本项目建设风险的主要情形包括由于审批获得/延误、融资资金不到位、设计不当、承包商违约、工程质量和安全、劳资/设备的获取、效率低/材料浪费、完工风险、地质条件、施工技术不过关、场地可用性、工程/运营变更等。 运营管理风险 宏观经济风险 项目宏观经济风险包括通货膨胀、基准利率变化等风险。 成本超支风险 收益风险 不可抗力风险 .风险分配方案

18、根据财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知(财金201476，PPPPPP 通过风险分担实现两个功能：风险分配的结果可以减少风险发生的概率、本项目风险分配建议详见下表： 表 3-1：风险分配表风险类别政府方承担共同承担社会资本承担政治风险征用建设风险审批获得/延误（政府方原因造成）审批获得/延误（社会资本原因造成）融资资金不到位设计不当（政府方原因造成）设计不当（社会资本原因风险类别政府方承担共同承担社会资本承担造成）承包商违约工程质量工地安全劳资/设备的获取劳资纠纷土地使用（政府方原因造成）土地使用（社会资本原因造成）效率低/材料浪费完工风险融资成本高施工技术不过关地质条件场

19、地可用性/准备（政府方原因造成）场地可用性/准备（社会资本原因造成）工程/运营变更（政府方原因造成）工程/运营变更（社会资本原因造成）运营引入入驻企业未达标风险风险类别政府方承担共同承担社会资本承担管理风险运营商违约服务质量不好维修过于频繁运营效率低资产维护状况不佳移交后资产状况不佳法律风险法律变更（市本级）行业规定变化（市本级）法律变更（非市本级）行业规定变化（非市本级）项目公司破产合同文件冲突第三方延误/违约成本超支风险建造成本超支（政府方原因造成）建造成本超支（社会资本原因造成）运营成本超支维护成本高收益风险收益不足材料费上涨（政府方原因造成）材料费上涨（社会资本原因造成）风险类别政府方

20、承担共同承担社会资本承担收费/税收变更宏观经济风险通货膨胀基准利率变化其他风险不可抗力天气/环境恶劣.风险防范措施 法律、政策变更风险 PPP项目建设风险 PPP PPP 项目合同中项目公司能够积极履行建设进度相关义务。如果上述建设风险由政府方原因导致，则项目公司的履约保函不会被兑取， 由此产生的对项目公司合作期的影响，政府有关部门应当通过延长合作期或现金补偿的方式来消除。PPP 运营管理风险 PPP 宏观经济风险 成本超支风险 成本超支风险主要包括建设成本超支、运营成本超支及维护成本高的风险。建设成本超支风险由政府方和社会资本共同承担。在一定范围内，针对建设成本超支风险，在PPP 项目合同中

21、会设置对应价格调整机制。需要调价时，运营成本超支及维护成本高导致的成本超支风险由社会资本承担。 收益风险 针对收费/税收变更的风险，由政府方进行承担。不可抗力风险 物有所值定性分析 物有所值评价即通过对本项目采用政府与社会资本合作的 PPP 模式和政府PPP根据财政部政府和社会资本合作模式操作指南（试行（财金2014113号（政府和社会资本合作中心 定性评价重点关注项目采用政府和社会资本合作模式与采用政府传统采购.定性分析基本指标说明 6全生命周期整合程度 风险识别与分配 风险识别与分配主要评估项目是否得到充分识别并在政府和社会资本之间绩效导向与鼓励创新 考核是否建立以基础设施及公共服务供给数

22、量、质量和效率为导向的绩效标PPP PPP（或可用性等。PPP潜在竞争程度 （或其联合体之间竞争的潜力， 以及预计在随后的项目准备、采购等阶段是否能够采取促进竞争的措施。 政府机构能力 PPPPPPPPPPPPPPPPPP PPPPPP可融资性 （贷款和债券市场.定性分析附加指标说明 根据项目具体情况，在基本指标基础上，需确定不少于三项附加指标，主要.权重分配说明 基本指标 80%，分别为： 15% 15% 15% 10% 15% 10% 附加指标 20%，分别为： 4% 4% 6% 6% .评分方法 7PPP6 项基本指标和 4 项附加指标进行逐一评分。其中，每项指标满分 100，要求指60

23、（含）以上的，项目通过物有所PPP某某州高新技术产业开发区新能源装备产业园 PPP 项目物有所值评价.物有所值定性分析评价结论 物有所值定性分析评分结果计算表指标 权重 A 总分 B 最高分 C 最低分 D 平均分 E=（B-C-D）（专家数-2） 加权分 F=EA 全生命周期整合程度 15% 554 85 72 79.4 11.91 风险识别与分配 15% 513 79 68 73.2 10.98 基绩效导向与鼓励创新 15% 577 92 78 81.4 12.21 本潜在竞争程度 10% 556 90 75 78.2 7.82 指标 政府机构能力 15% 617 95 70 90.4 1

24、3.56 可融资性 10% 551 90 70 78.2 7.82 基本指标小计 80% 64.3 项目规模大小 4% 604 90 80 86.8 3.47 补全生命周期成本测算准确性 4% 532 80 70 76.4 3.06 充运营收入增长潜力 6% 558 80 78 80.0 4.80 指标 行业示范性 6% 571 85 80 81.2 4.87 补充指标小计 20% 16.2 评分结果 100% 80.5 29某某某某州高新技术产业开发区新能源装备产业园 PPP 项目物有所值评价 PAGE PAGE 3980.5PPPPPP 物有所值定量分析 物有所值定量分析是在假定采用 PP

25、P 模式与政府传统投资和采购模式的产PPP（PPP 值（PSCPPP物有所值定量分析的主要步骤： （1）根据参照项目计算 PSC 值； （2）根据财政可承受能力测算方式计算 PPP 值； （3）比较 PSC 值和 PPP 值，计算物有所值量值和指数，得出定量分析结论。 PSCPSCPPPPSC（1） 参照项目的建设和运营维护净成本； （2） 竞争性中立调整值； （3） 项目全部风险成本。 PSC设定参照项目 设定参照项目遵循如下原则： PPPPPP调整； 参照项目的各项假设和特征在计算全过程中保持不变。 参数指标选择 资本结构：政府资本和社会资本的建设成本、资本性收益、运营维护成本、第三方收入

26、、其他成本等计算，应按照出资比例计算，本项目BOOT10%，90%； 138865折现率选择：依据财政部政府和社会资本合作项目财政承受能力论（财金201521）201710样考虑到项目投资额较大，运营周期长等，不确定性因素多，因此折4.5%； 合理利润率选择：依据财政部政府和社会资本合作项目财政承受（财金201521）第十八条“合理利润率应以商业银（行业利润水平通常在 8% 左右4.9%的基础上上浮7%。 18PPP2，A2019，BC201820206A117BC216 PSCPSC（建设成本-资本性收益（运营成本- 运营收入-其他收入） 建设净成本主要包括参照项目设计、建造等方面投入的现金

27、以及固定资产、运营净成本主要包括参照项目全生命周期内运营维护所需的原材料、设备、PPP66839.50125168.18运营成本包括燃料动力费、工资及福利费和维修费，详见附件八。7578.38（使用者付费88989.0245599.25其他收入：本项目暂无其他收入。 PSC89356.79竞争性中立调整值 竞争性中立调整值是为了消除政府传统采购模式下公共部门相对社会资本PPP增值税=进项税-销项税； 附加税=增值税12.5%； 所得税=（项目收入-运营成本-税金及附加）所得税率竞争性中立调整值=税金及附加+所得税 本项目考虑增值税和所得税，竞争性中立调整值的折现值为 2272.92 万元。 风

28、险承担成本 （财金201521 号）“基本”、“不利”、“较差”及“最坏”等情景假设，测算各类风险发生带来的风险承担支出”。计算公式为：风险承担成本= （某情景风险后果值某情景发生概率） 各情景发生概率及总成本值变化如下：单位：万元情景假设 风险后果 发生概率 总成本值变化 有利 投入节约 5%以上 5% -347.16 基本 投入节约 5%-成本超支 5% 10% 0.00 不利 投入超支 5%-15% 50% 6943.25 较差 投入超支 15%-25% 25% 6943.25 最坏 投入超支 25%以上 10% 3471.63 10%。 PPPPSCPPP根据 PPP 值中全生命周期风

29、险承担责任: 风险承担成本 17010.96 万元 可转移风险承担成本 15309.87 万元 自留风险承担成本 1701.10 万元 本项目风险承担成本为 17010.96 万元，政府自留风险承担成本为 1701.10万元，可转移风险承担成本为 15309.87 万元。 考虑到本项目运营维护内容较复杂，则运营期政府方会产生风险承担成本， 因此将风险承担成本的 30%计入运营期并按照运营期限（16 年）均摊，每年为318.96 万元。风险承担成本的 70%计入建设期，按照项目投资进度 50%、50%的比例分两年计入，每年分别为 5953.84 万元和 5953.84 万元。风险承担成本的折现值

30、为 13977.70 万元。 PSCPSCPSCPSC 值=105607.41 万元。 单位：万元 初始 PSC 值 89356.79 建设成本 125168.18 运营成本 7578.38 财务费用 45599.25 运营收入 88989.02 竞争性中立调整值 2272.92 税金及附加 592.43 所得税 1680.49 风险承担成本 13977.70 PSC 值 105607.41 PPPPPPPPP股权投资 10%90%股权。 因此，股权投资支出为 3341.98 万元，分两年计入建设期，每年 1670.99万元，股权投资的折现值为 3129.20 万元。 运营补贴 本项目运营补贴

31、为政府每年支付的政府付费，折现值为 72795.99 万元。 风险承担 PPPPPP1701.10考虑到本项目运营维护内容较复杂，则运营期政府方会产生风险承担成本， 30%（1631.9070%50%、50595.38595.38风险承担的折现值为 1397.77 万元。 配套投入 本项目政府负责的前期工作费用计入项目总投资。因此，无配套投入支出， 即配套投入支出为 0。 PPP综上所述，PPP 值=股权投资+运营补贴+风险承担+配套投入=77322.96 万元。 单位：万元 PPP 值 77322.96 股权投资 3129.20 运营补贴 72795.99 自留风险承担成本 1397.77

32、配套投入 0 5.3.物有所值定量分析结论 综合上述 PSC 值和 PPP 值的分析，计算得到项目全生命周期 PSC 值和 PPP值，并进行分析比较。 物有所值量值（VFM）=PSC 值-PPP 值 物有所值指数= （PSC 值-PPP 值）/PSC 值100% 具体计算结果见下表： 物有所值指标分析表 指标 单位 数值 PSC 值 万元 105607.41 PPP 值 万元 77322.96 物有所值量值 万元 28284.45 物有所值指数 % 26.78% PPPPPP通过比较，政府采用 PPP 模式下测算的 PPP 值比采用传统采购模式下的 PSC值更低。由此可见，本项目采用 PPP

33、模式，有效缓解财政压力，提高资源利用效率，且不会给市财政带来额外的负担。因此，本项目符合物有所值（VFM）的要求，适宜采用 PPP 模式进行运作。 PPPPPPPPP某某某某州高新技术产业开发区新能源装备产业园 PPP 项目物有所值评价 PAGE PAGE 43评分标准 PPP 项目物有所值定性分析评分参考标准 编号 指标 评分参考标准 1 全生命周期整合程度 81100=项目资料表明，设计、融资、建造和全部运营、维护到将整合到一个合同中。 6180=41602140=项目资料表明，融资、建造和维护等将整合到一个合同中，但不包括设计和运营。 020=项目资料表明，设计、融资、建造等三个或其中更

34、少的环节将整合到一个合同中。 2 风险识别与分配 81100=项目资料表明，已进行较为深入的风险识别工作，预计其中的绝大部分风险或全部主要风险将在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。 6180=4160=2140=之间明确和合理分配。 020=项目资料表明，尚未开展风险识别工作，或没有清晰识别风险。 3 绩效导向与鼓励创新 81100=绝大部分绩效指标符合项目具体情况，全面合理，清晰明确；项目产出说明提出了较为全面、清晰和可测量的产出规格要求，没有对如何交付提出要求。 6180=4160=2140=020=未设置绩效指标或绩效指标不符合项目具体情况，不合理、不明确；目的产出说明基本上没有明

35、确产出规格要求，或主要对如何交付进行了要求。 4 潜在竞争程度 81100=项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力大且已存在明显的证据或迹象，例如参与项目推介会的行业领先的国内外企业数量较多。 6180=（或其联合体4160=（或其联合体2140=（或其联合体020=（或其联合体 5 政府机构能力 81100=PPPPPP力。 6180=PPPPPP4160=PPPPPP2140=PPPPPP 020=PPPPPP6 可融资性 81100=预计项目对金融机构的吸引力很高，或已有具备强劲实力的金融机构明确表达了对项目的兴趣。 6180=预计项目对金融机构的吸引力较高。 4160=预计项目

36、对金融机构的吸引力一般，通过后续进一步准备，可提高吸引力。 2140=预计项目对金融机构的吸引力较差，通过后续进一步准备，可提高吸引力。 020=预计项目对金融机构的吸引力很差。 7 项目规模大小 81100=106180=2104160=122140=50001020=5000（注：可根据具体项目的类型、所在地区等因素重新设定金额大小。） 8 全生命周期成本测算准确性 81100=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本已被很好的理解和认识，并且被准确预估的可能性很大。 6180=能性较大。 4160=2140=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本理解和认识还不够全面清晰。 020=项目相关

37、信息表明，项目的全生命周期成本基本上没有得到理解和认识。 9 运营收入增长潜力 81100=预计社会资本在满足公共需求的前提下，非常有可能充分利用资产增加额外收入或减少运营成本。 6180=预计社会资本在满足公共需求的前提下，较有可能增加额外收入或减少运营成本。 4160=2140=预计社会资本利用项目资产获得额外收入或减少运营成本的可能性较小。 020=预计社会资本利用项目资产获得额外收入或减少运营成本的可能性非常小。 10 行业示范性 81100=PPPPPP6180=项目采用PPPPPP4160=PPP2140=PPP020=PPP 某某某某州高新技术产业开发区新能源装备产业园 PPP

38、项目物有所值评价 PAGE PAGE 52附件一：专家签到表 附件二：专家打分表 附件三：结果确认表 某某某某州高新技术产业开发区新能源装备产业园 PPP 项目物有所值评价 PAGE PAGE 54附件四：PSC 值计算表 单位：万元 折现率：4.5% 项 目 合计 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 初始 PSC值 89356.79 建设成本 125168.18 6

39、6839.50 66839.50 运营成本 7578.38 0.00 366.11 732.23 746.87 761.81 777.05 792.59 808.44 824.61 841.10 857.92 875.08 892.58 910.43 928.64 947.22 966.16 985.48 财务费用 45599.25 0.00 2824.45 6523.02 6276.57 6014.42 5735.57 5438.96 5123.45 4787.85 4430.87 4051.15 3647.24 3217.60 2760.60 2274.48 1757.40 1207.38

40、 622.32 运营收入 88989.02 0.00 1979.54 6302.43 7607.91 8040.90 8499.17 8984.21 9497.60 10041.03 10616.27 11225.21 11869.84 12552.29 13274.79 14039.72 14849.60 15707.10 16615.04 竞争性中立调整值 2272.92 税金及附加 592.43 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 96.80 187.57 187.55 187.52 187.50 187.47 187.44 187.

41、41 187.39 所得税 1680.49 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 182.87 266.39 321.55 404.41 492.60 586.47 686.38 792.71 905.89 1026.35 风险承担成本 13977.70 5953.84 5953.84 318.96 318.96 318.96 318.96 318.96 318.96 318.96 318.96 318.96 318.96 318.96 318.96 318.96 318.96 318.96 318.96 PSC 值 105607.41 附件五：PPP

42、 值计算表 单位：万元 折现率：4.5%项 目 合计 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 股权投资 3129.20 1670.99 1670.99 运营补贴 72795.99 0.00 5315.47 11099.60 9809.79 9392.78 8950.82 8482.41 7985.97 7459.85 6902.25 6311.31 5685.04 502

43、1.32 4317.92 3572.47 2782.47 1945.24 1057.97 风险承担 1397.77 595.38 595.38 31.90 31.90 31.90 31.90 31.90 31.90 31.90 31.90 31.90 31.90 31.90 31.90 31.90 31.90 31.90 31.90 配套投入 0 PPP 值 77322.96 某某州高新技术产业开发区新能源装备产业园 PPP 项目 物有所值评价 PAGE PAGE 59附件六：运营收入（使用者付费）估算 一、 租赁收入 一期项目（A） A1#-2#1#-3#孵化楼等公共设施向展示中心 出租面积

44、：总建筑面积 33480 平方米，100%出租。 出租价格：运营期首年租价 10 元/平方米.月，年均增长率 6%。 出租率：运营期首年出租率 70%，运营期第 2 年始正常出租率 95%。 综合服务中心 定位：主要为入园企业集中办公场所。 出租面积：总地上面积 11760 平方米，100%出租。 出租价格：运营期首年租价 10 元/平方米.月，年均增长率 6%。 出租率：运营期首年出租率 70%，运营期第 2 年始正常出租率 95%。 （3） 1#-2#人才公寓 定位：为专家、员工提供住宿。 出租面积：1#6484，2#10007，100%出租。10/6%。 出租率：运营期首年出租率 70%

45、，运营期第 2 年始正常出租率 95%。 （4） 1#-3#孵化楼 定位：标准孵化楼用于新能源汽车生产企业进行研发、装配、加工、运营工作。出租面积：A31372001#孵化楼532002#450003#39000，100%出租。10/6%。 出租率：运营期首年出租率 70%，运营期第 2 年始正常出租率 95%。 （5） 屋顶光伏发电出租收入 出租面积：展示中心、1#孵化楼、2#孵化楼、3#153940出租价格：7.0 元/平方米.年，每年增长 6%。 出租率：100%。 一期项目（B） B 段项目中研发中心、4#-9#孵化楼等公共设施向园区入驻企业出租，依据双方租（1） 研发中心 出租面积：

46、总建筑面积 66960 平方米， 100%出租。 出租价格：运营期首年租价 8 元/平方米.月，年均增长率 6%。 出租率：运营期首年出租率 75%，运营期第 2 年始正常出租率 95%。 （2） 4#-9#孵化楼 出租面积：B64#18000553200241202412038190孵化楼 48240 平方米，100%出租。 出租价格：运营期首年租价 10 元/平方米.月，年均增长率 6%。 出租率：运营期首年出租率 75%，运营期第 2 年始正常出租率 95%。 （3） 屋顶光伏发电出租收入 出租面积：B 标段研发中心、4#-9#孵化楼屋顶面积 179395 平方米，全部出租。出租价格：7

47、.0 元/平方米.年，每年增长 6%。 出租率：100%。 一期项目（C） C1#-2#配送中心向园区入驻企业出租，依据双方租赁服务合同约定的付费标准收取租金收入。依据本项目当地实际情况，预测各部分租赁收入具体如下： （1） 1#-2#配送中心 出租面积：C236000，100%出租。10/6%。 出租率：运营期首年出租率 75%，运营期第 2 年始正常出租率 95%。 （2） 屋顶光伏发电出租收入 1#2#24000出租价格：7.0 元/平方米.年，每年增长 6%。 出租率：100%。 二、 物业服务收入 （某某价发2015331.2/3%。 服务面积如下： A 段：199171 平方米；

48、B 段：278337 平方米； C 段：72000 平方米。某某某某州高新技术产业开发区新能源装备产业园 PPP 项目物有所值评价 PAGE PAGE 62附件七：运营收入（使用者付费）估算表 单位：万元项 目 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 运营收入（含税） 181702.64 1979.54 6302.43 7607.91 8040.90 8499.17 8984.

49、21 9497.60 10041.03 10616.27 11225.21 11869.84 12552.29 13274.79 14039.72 14849.60 15707.10 16615.04 （A 72282.51 1979.54 2798.75 2958.25 3127.07 3305.77 3494.91 3695.13 3907.08 4131.45 4368.98 4620.46 4886.70 5168.59 5467.05 5783.07 6117.69 6472.01 1.展示中心 10386.39 281.23 404.57 428.85 454.58 481.85

50、510.76 541.41 573.89 608.33 644.83 683.52 724.53 768.00 814.08 862.92 914.70 969.58 2.综合服务中心 3747.05 98.78 142.11 150.63 159.67 169.25 179.41 190.17 201.58 213.68 226.50 240.09 254.49 269.76 285.95 303.11 321.29 340.57 3.1#-2#人才公寓 5254.48 138.52 199.28 211.23 223.91 237.34 251.58 266.68 282.68 299.6

51、4 317.62 336.67 356.88 378.29 400.98 425.04 450.55 477.58 4.1#-3#孵化楼 43715.60 1152.48 1657.92 1757.40 1862.84 1974.61 2093.09 2218.68 2351.80 2492.91 2642.48 2801.03 2969.09 3147.24 3336.07 3536.23 3748.41 3973.31 5.屋顶光伏发电 2932.41 107.76 114.22 121.08 128.34 136.04 144.20 152.86 162.03 171.75 182.05

52、 192.98 204.56 216.83 229.84 243.63 258.25 273.74 6.物业服务收入 5656.83 200.76 280.64 289.06 297.73 306.66 315.86 325.34 335.10 345.15 355.51 366.17 377.16 388.47 400.13 412.13 424.49 437.23 （B 86124.98 2761.12 3660.35 3868.20 4088.18 4320.99 4567.39 4828.19 5104.24 5396.45 5705.76 6033.20 6379.84 6746.8

53、2 7135.35 7546.69 7982.22 1.研发中心 15549.01 482.11 647.32 686.15 727.32 770.96 817.22 866.25 918.23 973.32 1031.72 1093.63 1159.24 1228.80 1302.53 1380.68 1463.52 2.4#-9#孵化楼 59757.23 1852.83 2487.73 2637.00 2795.22 2962.93 3140.71 3329.15 3528.90 3740.63 3965.07 4202.97 4455.15 4722.46 5005.81 5306.16 5624.53 3.屋顶光伏发电 3223.87 125.58 133.11 141.10 149.56 158.54 168.05 178.13 188.82 200.15 212.16 224.89 238.38 252.68 267.85 283.92 300.95 4.物业服务收入 7594.87 300.60 392.19 403.95 416.07 428.55 441.41 454.65 468.29 482.34 496.81 511