凤凰城开发商业房地产物流中心方案

1、.以下资料均来源于网上，房地产E 网只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。假如您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！凤凰城开发商业房地产物流中心方案一、 济南市物流现状与规划(一) 济南市物流业的根本现状1、从济南市计委近期出台的相关物流规划方案中可以看出，济南市政府乐观培育济南市物流市场，并大有把物流产业作为支柱产业之 势。四大物流园区的建立，将大大加快济南市流通经济的开展，加快 物流业的开展。2、物流企业效劳模式多样并各据特色。现有的物流企业根本可以分为三种模式，一是运输物流企业，二是仓储企业，三是以兼仓储和 市场与一体的模式。3、传统的物流企业向现

2、代化的物流企业开展。第三方物流企业的 迅速崛起使的物流中心日趋社会化和专业化。(二) 济南市物流近期总体规划到 2005 年，济南市流通经济增加值要到达 376 亿元，占全市GDP 的 23%；并培植 1-2 户年销售额超过 100 亿元的国内知名商业集60额 200 亿元，占全市社会消费品零售总额的比重提高到 30%。这是济南市物流现代化的近期目标。二、 济南市现有的物流中心根本情况 ：1、济南市现有的物流基地主要分布在济南的东北部和东部。其中盖家沟物流中心具较大规模。大型物流中心有山东银座圣洋物流 中心、山东交通物流公司，盖家沟大型物流仓储基地。A、山东银座圣洋物流中心，位置在历下区姚家商

3、业街，为大型仓储基地，主要经营水产、果品、蔬菜、粮油等。主要是以出租的形式回 收资金。也可以买断。买断要求是一次性付款。出租期限为 3 年、20年、60 年。其中以 20 年为最多。出租价格为 1。2 元/平。天。仓储基地的建筑为跃式结构，一跃二。仓储基地面积大小因经营产品的不 42米，出租面积为 84 平方米。故月租金为 3024 元。其二种为面积 168平方米，出租价格为 1.3 元/平.天。故月租金为 655263、k53B、山东交通物流公司，紧邻济南汽车东站，交通方便为该物流企业的最主要优势。该物流公司主要以运输为主，兼有仓储基地。其仓储 0.35 元/天.50米起租。2、物流中心的建

4、筑特点所调查物流中心中，多以仓储基地为主，由于目前济南市的物流 中心多处于由传统的运输、仓储企业向现代物流企业的转型期，故济 4三、投资商业房产即物流中心的可行性分析：1、承租者稳定可靠，而且租期较长，而且存在较多将大局部甚至是全部经营支出向承租者转移的时机。这就为物流中心的开发者提 供了风险转移的时机，可以有效的降低投资风险。2、由于资金的问题，众多的商家宁愿把有限的资金用于扩大其生产经营规模上，而不是用于其仓储基地的土建以及交通运输上，这 就为物流中心的建立与开展提供了客观条件。四、拟建物流中心的选址物流基地的效劳特点决定了要在城市的边缘，交通条件好、用地 充足的地方建设。同时考虑市场需求

5、、地价、交通设施、环境等经济 社会自然因素。1、 选址原那么凤凰城物流中心的建设应当着重考虑以下几个因素： a.交通便利，能够实现多种形式的运输连接方式， b、经济合理性，应该选择较低的地价区位，同时保证数量充足、素养较高的劳动力条件，以实 现成员企业的利益追求 b和生态平衡要求2、 拟选地址该物流中心拟建设于凤凰城的西北部，炼油厂附近。该地块地处工业南路延伸线轻骑路以北，距离济南市中心商 务区 17200510的交通优势。同时，该工程地块是凤凰城规划中地价较为低的区位，在充分建 设凤凰城的同时，可以最大限度的为成员企业实现利益的最大化。同 时由于该地块附近并未规划建设居住区，距离凤凰城一二期

6、的居住区 的距离较远，并不影响凤凰城居民的生活和凤凰城的整体规划。五、物流中心的开发目标、投资规模及进入市场的时间（一） 工程的开发目标a、工程定位于商业房地产的开发-物流仓储配送中心。1、济南市拟建设四大物流基地，而济南的东部，交通方便，经十东路景观大道已经建成通车，东面紧邻绕城高速，更使得凤凰城所在 地具有济南东部其他地段所不可比较的交通条件。也为凤凰城建立物 流中心提供了天然的交通条件。2、济南市的物流规划方案也为流通经济的开展提供了宽敞的市场 空间。3、随着沃尔玛和家乐福商业巨鳄在济南市场的介入，其国际产品 和生产资料的涌入必将带动济南物流经济的开展。B、物流中心的投资开发规模：拟建物

7、流中心开发用地为 500 亩，即 33 万平方米。主要以仓储和运输为主，同时包括一定的与之想配套的的信息、咨询、维修、综 合效劳等设施用地。C、凤凰城物流中心进入市场的时间：政府政策上的支持和当前济南市场的繁荣，为凤凰城建立物流中心提供了宽敞的市场空间和难逢的市场机遇。而作为物流基地，其主 要的开发用途是作为大型零售商和连锁店的仓储用地，因此其建筑结 构较为简单。建设周期也较短，应该控制在半年到一年的时间内。同 时其销售也要视大型商场的介入济时间而定。六、仓储基地的资金回收方式凤凰城物流中心的投资方式可以有两种，一是在物流中心工程可行的情况写将该地块转让给效劳商。二是我方投资建立，此时物流中

8、心仓储基地的资金回收方式主要为出租、出售两种。济南市目前的出 租价格为 0.2 至 2 元之间。凤凰城拟建物流中心的仓储出租价格可以就自身工程的优势点和效劳特色确定相应的出租和出售价格。至于仓储基地的分室规划仓储基地可规划建设为 50 起平方米起的大小不同的仓库。当然可就前期与大型效劳商家的协商而定，为象家 乐福、沃尔玛这样大型的效劳商进行量体裁衣。七、物流中心的现代化建设和开展趋向要把凤凰城物流中心开展成为现代化的物流产业，那么基地的建 设将不再是最主要的手段，而是利用现在化的信息技术在充分利用现 有的各种根底设施的的根底上，将效劳商的运输信息和运输需求予以 整合并快速的传递。这主要是制建立

9、以现代信息技术为根底的专业物 流信息网。在网络完善后，有关车、货的信息可以通过网络实现，并 最终实现网上交易。同时，要做好现代物流，信息技术是核心，应当将物流之中原先 割裂的各个环节整合在一起，最大限度的将原先在实现物资空间位移中所进行的运输、仓储、包装、配送等多个环节整合在一起，以一个 整风光对社会的物流需求。应该说，目前济南市物流企业所从事的是多式联运的代理效劳， 实际上是一些并没有掌握物流资源的代理企业。这种代理企业并不是 真正的物流企业。随着物流业的开展，这种企业会逐渐的被淘汰。而 因该向掌握物流资源的方向开展。物流企业的应当具有两种优势。一是宽敞的物流资源，同时具有 物流线路优化和物

10、流资源整合的功能，这种物流企业的优势在于即可 以筹划和整合提高资源的利用率，同时又具有丰富的物流资源。凤凰 城要建设的现代化的物流中心应当向该种方式开展。而该种方式的物 流中心，需要的是大量的信息、覆盖更宽敞领域而不是仅仅济南市或 者山东省的销售或联系网络。三联集团雄厚的实力，可以使得符合物 流业开展方向的现代化物流基地尽快的建立和完善。八、家乐福、沃尔玛的仓储基地情况及做家乐福、沃尔玛大型商场商 品仓储基地的可行性1、 美国沃尔玛的仓储及配送情况在美国，沃尔玛商品公司的配送中心是零售型配送中心。配送中 心是由沃尔玛公司独资建立的，专为本公司的连锁店按时提供商品， 确保各店稳定经营。该中心的建

11、筑面积为 12 万平方米，总投资 7000万美元，有职工 1200 多人；配送设备包括 200 辆车头、400 节车厢、13 条配送传送带，配送场内设有 170 个接货口。中心 24 小时运转，每天为分布在纽约州、宾夕法尼亚州等 6 个州的沃尔玛公司的 100 家连锁店配送商品。2、 凤凰城建立其仓储基地的可行性分析三联集团的优势。由三联集团投资建设该物流基地，强强联合， 会为沃尔玛家乐福的介入提供强有力的支持。在凤凰城建设了家乐福、沃尔玛的济南甚至市华北地区的仓储基 地，由于该中心处在华北地区的的心脏位置，可以为华北地区的的多 500在家乐福、沃尔玛等商业巨额进入济南后，凤凰成拟作其仓储式

12、配送中心。主要任务是接受家乐福、沃尔玛驻中国总部以及济南方面 的委托业务，为该地区甚至是华北地区的商业连锁店的加盟店负责商 品仓储及配送。在效劳对象店家乐福、沃尔玛经营的商品中，绝 大局部的商品将由该中心集中配送，而一般鲜活商品和怕碰撞的商品，如牛奶、面包、炸土豆片、瓶装饮料和啤酒等，从当地厂家直接 进货到店，蔬菜等商品从当地的批发市场直接进货。附件：美国配送中心的类型60 年代起，商品配送合理化在兴盛国家普遍得到重视。为了向流通领域型和仓储型三种类型。1批发型美国加州食品配送中心是全美第二大批发配送中心，建于 1982 年，建筑面积 10 万平方米，工作人员2000人左右，共有全封闭型温控运

13、输车600多柄，1995年销售额达 20 亿美元。经营的商品均为食品，有43000 多个品种，其中有98的商品由该公司2%的商品是该中心开发加工的商品，主要是牛奶、面包、冰激凌等新奇24 小时运转，配送50 公里。a商品数量与质b付款时间，如在 10 天内付款可以享受 2%C配送中心对各大-8.5%。2零售型12 7000 1200200 辆车头、400节车厢、13 17024 小时运转， 6 100 家连锁店配送商品。100 320 7000 24 50，180 10左右。1995 20 亿美元。价格。3仓储型350 家加盟店负责商品配7 1200 个品种是美国独立杂货商联盟开发的，必须集中

14、配送。在效劳对象店经营的商品中，有 70%左右的商饮料和啤酒等，从当地厂家直接进货到店，蔬菜等商品从当地的批发市场直接进货。美国配送中心的运作流程127 条通道，19 个进货口；2以托盘为主，4 组集装箱为一货架；3商品的堆放分为储存的商品和配送的商品，一般依据商品的生产日期、进货在货架下层的储存商品是待出库的配送商品；4品种配货是数量多的整箱货，所以用叉车配货；店配货是细分货，小到几双一包的袜子，所以利用传送带配货；5轻量、体积大的商品如卫生纸等传送带配货；6特别商品存放区，如少量高价值的药品、滋补品等，为防止丧失，用铁丝网圈起，标明无关人员不得入内。三、我国物流业开展现状及物流解决方案我国

15、现有的物流企业大致可以分为以下几类：仓储主要针对系统内部，因此商流与物流别离，受行政控制。行政领导。增多。率低，运输能力严峻缺乏，形成了“瓶颈，制约了物流的开展。针对我国经济开展及物流业改革现状，借鉴兴盛国家走过的道路和阅历，我国从1992 年开始了物流配送中心的试点工作，原国内贸易部印发了?关于商品物流配送中心开展建设的意见?。?意见?提出：大中型储运企业要发挥设施和效劳优势，改造、业和有一定储运设施规模的批发企业向配送中心转变。700 100%的商品由自己配送中心配送。而一个功能完善的社会化的配浪费。1996 年发出了?关于加强商业物流配送中心开展建设工作的通知?，指出了开展建?90 年1992 年曾发文是当时市场经济正处于启动阶段，因而制约了物流配送的开展建设。如雨后春笋般开展起来。据不完全统计，