珠海莲花万景城项目市场调研及发展定位报告（上）

1、珠海莲花万景城项目市场调研及发展定位报告2011年05月调研范围及内容调研范围内容区域背景调查 规划、交通、人口环境等资料整理及实地调查项目地块调查 项目用地现状、四至及周边环境调查珠海商业市场环境调查 商业物业市场现状环境调查 典型商业物业案例调查 大型商业物业后续供应情况调查澳门商业市场环境调查 商业物业市场现状环境调查 典型商业物业案例调查商家及专业人士深度访谈 商场经营户深度访谈 商场供应商深度访谈 商场招商经理深度访谈消费者消费意愿及模式调查 珠海消费者问卷调查 澳门消费者问卷调查 核 心 问 题1、项目面临怎样的市场环境？2、项目定位及业态规划思路？3、项目的经济可行性？注：问题3

2、暂未列入本阶段提案内容 报告目录 项目开发条件评估 壹 珠海商业市场环境研究 贰 项目竞争环境分析 叁 城市规划前景评估及商业发展趋势预测 肆 澳门商业概览性分析伍 项目定位及业态规划 深度访谈及商业消费特征研究陆柒 项目规划设计建议捌 项目开发经营模式建议玖01 项目开发条件评估 壹本项目位于珠海拱北商业核心区域，莲花路步行街东侧，北临侨光路，东邻水湾路，规划用地面积约14000 拱北关闸距离本项目直线距离仅约500米 项目区位 情 侣 路水 湾 路迎 宾 路粤 海 路粤 华 路侨 光 路莲 花 路本项目口岸购物广场国际大厦商业广场拱北关闸500米157m90m80m莲花路侨光路水湾路 项目

3、区位 位处拱北商圈之莲花路板块本项目位于拱北商圈莲花路板块（拱北商圈三大商业板块之一），区域现状的形象和认同度均有一定负面评价原始红灯区，环境风气不太好以经营名牌仿冒品为主，商品质量没有保证区域环境杂乱，形象档次较差口岸板块莲花路板块莲花路步行街口岸购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场口岸市场本案迎宾路板块 项目现状结构 现状平面结构思考：1、项目现状柱网主要标准柱距为11m，从商业经营角度来看，此柱距偏大不经济，将一定程度 上影响停车位的使用效率和商铺的合理间隔； 2、项目呈现局部柱网不规则的情况。柱网不规则将影响商铺切割和通道动线设计，如果本项目 做较高档的百货，则

4、会严重影响项目整体档次形象；如果本项目做年轻时尚主题商业则可以 灵活处理，营造富于变化的商业动线，负面影响相对较小； 3、项目地基按80000-100000原报批建筑规模预留，即便加建至10万，地基也无需特别处理 4、如果地下停车位数量不够，可考虑扩建地下层面积 项目现状结构 现状剖面结构水湾路地面莲花路地面美食街天地人间KTV商场办公室桌球、保健中心卡丁赛车场2F1F-1F-2F水 湾 路莲 花 路净高米净高米6000600080008000项目现状总建筑面积约28000 思考：（1）负一层米的净高，可以为增设双层停车架和经营商业功能预留空间和可能性 （2）首二层单层面积可能偏小，可考虑在现

5、有基础上适当扩建 （3）首层净高米，偏矮，不太符合现代商场形象与经营需求净高米净高米 项目现状结构 地块东西两侧存在高差水湾路水平面莲花路水平面高差项目地块东西两侧存在近一层的高差，重建设计时要充分考虑高差因素，利用水湾路一侧可直接进入商场二层的特点，引导人流进入二层消费，提高商业价值1F2F1F 项目交通条件 地块周边交通有明显瓶颈项目所临的三条道路只有东侧的水湾路和北面的侨光路能通车，且道路宽度优先，分别为双向三车道与双向两车道项目周边分布有多个汽车站，大量大巴车通行对原本有限道路通行带来更大的负面效应莲花路步行街全长338米，一定程度上阻碍了从西侧进入项目的车流双向三车道双向两车道步行街

6、，不可通车内街，不可通车侨光路水湾路莲花路步行街 项目交通条件 地块周边交通有明显瓶颈双向三车道双向两车道步行街，不可通车内街，不可通车侨光路水湾路莲花路步行街侨光路莲花路步行街水湾路水湾路南面美食街侨光路莲花路步行街 项目交通条件 外围车行大交通通达性明显受限本项目车行线路一北往南：迎宾路粤海路水湾路车行线路三北往南：水湾路从北往南车行线路四北往南：情侣路粤海路水湾路车行线路二（仅私家车可行）北往南：迎宾南路掉头至侨光路车行线路五西向东：南坪、湾仔、横琴至水湾路线路三和线路四通行较顺畅，车行线路一和线路二从迎宾路方向自北向南到本项目的通行较曲折，且从迎宾路到项目的车流量较大，车辆通达性受到较

7、大限制 项目人流来向 迎 宾 南 路友 谊 路本项目水 湾 路 侨 光 路主人流汇聚点主人流汇聚点莲 花 路 步 行 街侨光路东西两侧与莲花路和水湾路交界处是人流汇聚点，设计上应预留作为将来的主入口位置 项目车流来向 迎 宾 南 路友 谊 路本项目水 湾 路 侨 光 路主车流来向主车流来向水湾路自北向南和侨光路自西向东是主要的车流来向，项目停车场出入口设计上要考虑顺应车流来向形成合理的循环车流动线，避免动线交叉项目可视性分析澳门港珠澳大桥人工岛永通酒店高约30米本项目东面、西面和南面可视性较好项目东面、西面和南面以较低层建筑为主，楼高大多不超过30米（海关大楼超过100米，出入境边防检查站40

8、米除外），视野开阔，既可观赏开阔的海景，又可观赏澳门、港珠澳大桥、人工岛等景观，具有优越的可视性和标志性拱北海关大楼高约100米华策酒店高约50米出入境边防检查站高约40米 价值综合评估1项目地块成熟度高,具有较高的商业价值2项目所处位置和区域具有鲜明的个性和特点3项目拥有良好的可视性和展示性，具备打造地标性项目的基本条件02 珠海商业市场环境研究贰珠海整体商业环境现状 商业空间格局 六大商圈呈现环状分布目前珠海中心城区主要有六大商圈，并且由于地形原因，围绕板障山呈现环状分布拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈莲花路步行街口岸

9、购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场珠海百货国贸购物广场潮响国贸城免税商场九百地下商场丹田城市广场扬名广场茂业百货通大百货金宝路商业广场朝阳市场百分百购物中心乐淘城尚都时尚百货旺角百货华润万家明珠商业广场口岸市场本案 商业空间格局 六大商圈呈现环状分布商圈名称商圈级别辐射范围档次拱北商圈市级商圈珠海、澳门、游客中档大众化、中档偏低吉大商圈市级商圈珠海中高档、高档老香洲商圈区域级商圈老香洲中档大众化新香洲商圈区域级商圈新香洲中档大众化、中低档前山商圈区域级商圈前山中档大众化南屏商圈新兴区域级商圈珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分 商业消费格局 珠

10、海商业消费群体划分及特征珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈现明显区域分布差异主要客群类型主要消费场所及特征珠海本地客群中高端消费客群主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力年轻时尚消费客群主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场所消费，年龄以18-35岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高区域型就近消费客群以就近消费为原则，以老香洲与新香洲为代表澳门客群主要集中在拱北口岸附近一带消费，更偏重于餐饮与休闲娱乐消费游客相对集中在拱

11、北口岸一带阶段四阶段三阶段二阶段一 商业发展阶段 珠海整体商业发展阶段研判零散街铺及小型超市阶段，特点是分散、各行各业混杂，以满足居民日常需求为主逐步向行业集中转变，成行成市，有一定规模效应。逐步形成了有一定规模的商业街区或大型超市及百货单独门店集购物、娱乐休闲、餐饮等功能于一体的一站式购物中心零散街铺如拱北莲花路步行街等如拱北口岸广场、华润万家、吉大免税、茂业百货、家乐福等目前，珠海正处于此过渡阶段 商业发展环境 商业市场发展总体平稳向上珠海近五年商业市场发展总体平稳向上社会消费品零售总额都保持15%以上年增长率，2010年已超过20%商业营业用房施工面积稳定增加，2010年已达80万平方米

12、，年增长率接近20%商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛20062010年珠海商业营业用房销售均价走势资料来源：珠海市统计局 拱北商圈 主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（）业态组合档次经营状况口岸购物广场地下商业120，000百货+零售商铺+餐饮除澳海城百货档次较高以外，其余以中档大众化为主很好莲花路步行街商业街14，000专卖店+零售商铺+餐饮+美发美甲中低档一般国际商业大厦独立建筑80，000-90，000百货+超市+主题卖场+休闲餐饮+休闲娱乐+书城中档大众化良好迎宾百货广场裙楼商业27，000百货+餐饮+休闲娱乐+美容中心中档大众化一般米兰百货广场独立建筑1

13、8，000百货+餐饮中档大众化一般口岸市场独立建筑14，400菜市场+零售商铺中低档良好莲花万景城独立建筑28，000零售商铺+休闲娱乐+餐饮中低档良好莲花路步行街口岸购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场口岸市场本案拱北商圈 吉大商圈 主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（）业态组合档次经营状况免税商场独立建筑45，000品牌专卖店+超市+餐饮+休闲娱乐+健身中心+美容美体美发中高档（珠海本地最高档次）较好珠海百货35，000百货+超市+主题卖场+餐饮+休闲娱乐中档稍偏高较好国贸购物城30，000品牌专卖店+主题卖场+餐饮+休闲娱乐中档大众化一般潮响国贸城8，000

14、零售+主题卖场中档大众化一般九百地下商场地下2，000零售中档稍偏低一般吉大商圈珠海百货国贸购物广场潮响国贸城免税商场九百地下商场 老香洲商圈 主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（）业态组合档次经营状况扬名广场地下商业24，000百货+超市+家具卖场+餐饮+休闲娱乐配套中档大众化很好茂业百货独立建筑33，000百货+餐饮中档大众化较好百分百购物中心独立建筑6，000百货+超市中档大众化良好乐淘城地下商业1，000零售中档大众化一般尚都时尚百货裙楼商业12，000百货+餐饮中档大众化一般丹田城市广场独立建筑16，000超市+主题卖场+休闲娱乐中低档一般金宝路商业广场独立建筑30，000零售

15、商铺+书城+休闲娱乐+餐饮中低档一般通大百货独立建筑14，000零售商铺+超市+小餐饮中低档一般朝阳市场独立建筑15，000菜市场+零售低档一般老香洲商圈丹田城市广场扬名广场贸业百货通大百货金宝路商业广场朝阳市场百分百购物中心乐淘城尚都时尚百货 新香洲商圈 主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（）业态组合档次经营状况旺角百货独立建筑30，000超市+零售商铺+餐饮+休闲娱乐配套+酒店中档偏低一般华润万家裙楼商业20，000超市+百货+零售商铺+书城中档大众化较好新香洲商圈旺角百货华润万家 前山商圈 主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（）业态组合档次经营状况明珠商业广场独立建筑50，0

16、00百货+超市+主题卖场中档大众化一般前山商圈明珠商业广场 南屏商圈 主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（）业态组合档次目前状况华发商都独立建筑100，000超市+品牌专卖店+餐饮+休闲娱乐配套中高端在建中南屏过去一直缺少商业配套，目前华发集团的城市综合体华发商都项目的开发，将为南屏商圈带来了一个100000的购物中心及商业街南屏商圈华发商都商业现状特征一 空间布局相对分散由于受珠海城区地形、地貌等地理条件及人口分布较分散等因素影响，珠海城区商圈空间布局相对较分散，商圈集中度不高拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈莲花路步行街口岸购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎宾百

17、货广场米兰百货广场珠海百货国贸购物广场潮响国贸城免税商场九百地下商场丹田城市广场扬名广场茂业百货通大百货金宝路商业广场朝阳市场百分百购物中心乐淘城尚都时尚百货旺角百货华润万家明珠商业广场口岸市场本案板障山商业现状特征二 形成拱北与吉大两大市级商业重心拱北商圈与吉大商圈是珠海目前的两大消费重心，总商业体量与各商业物业的单体规模相对较大，业态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺其它商圈均为区域型商业配套，商业规模较小或业态业种相对单一商圈主要商业物业总规模（）主要业态拱北311，400百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、专业店、零售商铺、餐饮、休闲娱乐吉大120，000百货、超市、品牌专卖店、主题卖场

18、、零售商铺、餐饮、休闲娱乐老香洲151，000（物业多而散，单体规模小）百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮新香洲50，000百货、超市、零售商铺前山50，000百货、超市、主题卖场Q1. 您常去的消费场所是哪个？吉大商圈拱北商圈商业现状特征二 形成拱北与吉大两大市级商业重心两大商圈档次与客群定位各不相同，不存在直接竞争关系拱北商圈：拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道。以口岸地下商业广场和莲花路商业街、华润万家为龙头，以众多的休闲娱乐场所、丰富的餐饮配套及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、娱乐网点最为集中的地区。其所面对客群主要是澳门

19、客、游客以及珠海本地客，日均客流量巨大 吉大商圈：区域内环境清幽，楼盘档次高，海景酒店众多，是珠海高档社区聚集的地方。该商圈围聚着珠海免税商场、珠海百货等大型综合购物休闲中心，良好的人居环境和商业氛围使其成为珠海中高档消费旺地。其所面对客群主要是本地中高端消费群体商圈档次定位客群定位拱北商圈中档大众化珠海本地居民、澳门客、游客吉大商圈中高档珠海本地中高端客群商业现状特征三 高档商业发展受限目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二三线以及国内一二线品牌化妆品：BURBERRY、ANNA SUI、BOSS、美宝莲、欧莱雅、

20、maxfactor、B&F钟表：浪琴表、tudor、精工、TITONI、TISSOT、citizen金饰珠宝：六福珠宝 、周大福、钻石世家、名钻金店女鞋：NINE WEST、STELLA LUNA、le saunda、joy&peace、 staccato淑女装： D&G、EP、 JOYA、bernini、 SAMMY、Marisfrolg、zucaro少女装：Five Plus、欧时力、Miss sixty、MO&CO、JNBY、Teenie Weenie、Prich、only、vero moda运动休闲服饰：Levis、NIKE、adidas、converse、puma、kappa、Fil

21、a、umbo、李宁、安踏、曼奴内衣：黛安芬、爱慕、VALISERE男装：Lacoste、鄂尔多斯、沙驰、皮尔卡丹等商业现状特征三 高档商业发展受限高档奢侈品消费频率不高，大部分外流至港澳地区珠海毗邻港澳，港澳地区不仅拥有大量的国际一线品牌，且价格比国内便宜，因此大部分高端消费外流至港澳地区港珠澳大桥开通在即，珠海到香港时间大大缩短，将可能进一步加速高端消费外流港澳的趋势高端餐饮与休闲娱乐消费部分分流至广深地区珠三角地区交通网络发达，广州及深圳等城市高档餐饮、休闲娱乐相对丰富，因此珠海部分高端商务应酬消费部分分流至广深地区米兰百货招商经理表示珠海本地人大多到吉大区及华润拱北店消费，以日用品、国内

22、中档及部份中高档服饰消费为主，真正的高端消费几乎全部外流（至澳门香港）。澳门到珠海消费的人群一般不是高端消费客群，以中等偏低收入的工薪阶层为主奥斯町脆皮炸鸡老板认为现在珠海缺乏高档商业场所，珠海消费力强，存在大量有消费力的高端消费群体，高档商业有巨大市场潜力（现有商业完全不能满足其购物需求）商业现状特征四 商业发展外向度不高纵观珠海各大商圈的商家资源，外来商家品牌比较欠缺。以主力商家百货和超市为例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌。导致只能呈现出小商业的格局，总体商业水平有待提高商家外资品牌国内品牌本土品牌百货无茂业百货（深圳）米兰百货、珠海百货、迎宾百货、新美百货超市家乐福、吉之岛华润万

23、家（深圳）、新一佳（深圳）得一超市、壹加壹超市商业现状特征五 现有商业经营模式有待提升商业单体规模不大珠海现有商业单体规模大部分在50000以下，单体规模均不大现有大型商业多以百货扣点模式经营为主珠海现有大型商业多以百货扣点模式经营，统一促销、统一管理和统一推广。从商业市场的长远发展来看，百货扣点经营模式更适合于传统纯零售购物类商场，不符合购物中心等新型商业形态的发展要求商业现状特征五 现有商业经营模式有待提升以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能面积比例严重偏低，且种类单一珠海现有各大商场综合性不够强，业态不齐全，餐饮与休闲娱乐配套面积比例较低，难以满足各类型消费者的一站式消费需求商业物业业态组

24、合各业态比例国际商业大厦百货+超市+主题卖场+休闲餐饮+休闲娱乐+书城零售：90%，餐饮：2%，休闲娱乐：8%免税商场品牌专卖店+超市+餐饮+休闲娱乐+健身中心+美容美体美发零售：81%，餐饮：4%，休闲娱乐：15%扬名广场百货+超市+家具卖场+餐饮+休闲娱乐配套零售：90%，餐饮：4%，休闲娱乐：6%明珠商业广场百货+超市+主题卖场零售：98%，餐饮和休闲娱乐：2%拱北商圈市场发展现状 拱北商业格局 三大细分商业板块拱北商圈内部可细分为三大商业板块，三大板块从商业业态构成和客群定位上形成错位竞争口岸广场板块莲花路板块迎宾路板块口岸广场板块莲花路步行街口岸购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎

25、宾百货广场米兰百货广场口岸市场本案迎宾路板块莲花路板块 拱北商业格局 三大细分商业板块拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道，是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地，不同消费客群又形成各自商业板块特征拱北商圈可以细分为拱北口岸、莲花路与迎宾路三大商业板块，三大板块从商业的档次、经营内容及客群定位上形成错位竞争，导致经营状况不尽相同区域档次经营内容经营状况客群来源口岸板块中档大众化以时尚潮流服饰、澳门泊来品、特产等与澳门有直接关联的商品为主良好珠海本地年轻消费者、澳门客、游客莲花路板块中档偏低以服饰和品牌仿冒品为主，该区域内夜店、酒店、宾馆也相当密集一般主要为游客、澳

26、门客以及一些从事特殊服务行业人员所带动消费迎宾路板块中档偏高以百货、超市为龙头商家，业态业种比较齐全，基本能满足普通家庭一站式购物需求较好珠海本地全客群、部分澳门客 口岸板块 口岸购物广场规模：总建筑面积120000，地下三层，其中商业面积约70000-1F商业面积约40000-2F商业面积约30000-3F为地下停车场，约1000个车位主要业态业种：-1F：澳海城百货（约3000 ）、凤凰书城、潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特产、烟酒、杂货、餐饮等-2F：潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特产等主要客群：珠海本地年轻消费者、澳门客、游客 口岸板块 口岸购物广场零售散铺档次：中档大众化为主餐饮档次

27、：中档大众化连锁式快餐为主（KFC、大家乐、味千拉面、面牵一线、大禾寿司、真功夫）奥海城百货主要品牌（国际二、三线品牌、国内一、二线品牌为主）女装：TOUCH、OU.、Vero Moda、Only、Gitti、Annzo、JNBY、FGFEEL、古川琦等鞋： Steve Madden、nine west、百丽、ST&SAT、达芙妮、KISS CAT等内衣：Maniform、fandecie等 口岸板块 口岸购物广场出租率：-1F：除E区部分目前尚在装修阶段、招商方案尚未确定，其余部分出租率约90%-2F：出租率约98%租金水平：（商铺实用率较低，约50%）位置建筑面积（）实用面积（）月总租金（

28、元）单位租金（元/月）转手费（元）-1F2010200001000-2F9430003332.4万 莲花路板块 基本情况主要商业物业：莲花路步行街（步行街全长338m，总建筑面积约14000 ）莲花万景城（总建筑面积28000）口岸市场（总建筑面积约14400 ）主要业态业种：零售、餐饮、休闲娱乐等主要客群：游客、澳门客、以及一些从事特殊服务行业人员所带动消费商业档次：中低档莲花路板块莲花路步行街口岸市场本案 莲花路板块 莲花路步行街规模：步行街全长338m，总建筑面积14000 ，商户接近200家商业档次：经营商品品类较杂乱、档次较低、较多假冒伪劣商品，路中有较多流动摊位租金水平：沿街商铺：

29、建筑面积154 ，进场费10万元，租金7万元/月，即450元/ 月沿街商铺业态分布： 莲花路板块 莲花万景城规模：总建筑面积28000地下两层，单层面积约8000 地上两层，单层面积约6000 楼层分布：-2F: 卡丁赛车场-1F：按摩中心、桌球城、办公室1F：服饰、皮履箱包、 通讯、美容美甲等2F：餐饮、天地人间夜总会商业档次：低档服饰百货 莲花路板块 口岸平价市场规模：地上两层，总建筑规模约14400 ，单层面积约7200 业种：1F：服装成衣、床上用品、窗帘地毯、文具、玩具、日用百货、灯饰电器等2F：肉菜市场、特产干货、药材、茶叶、日用杂货、陶瓷五金等商业档次：低档杂货类出租率：约95%

30、租金水平：一二层租金一样：约300元/ 月 迎宾路板块 基本情况主要商业物业：国际大厦（总建筑面积约8000090000）迎宾百货广场（总商业面积约27000）米兰百货广场（总建筑面积18000）主要业态业种：百货、超市、专卖店、电器专业店、快餐类餐饮、休闲娱乐等主要客群：珠海本地全客群国际大厦（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场华润万家板块 迎宾路板块 国际大厦商业广场规模：总建筑面积约8000090000，地下两层，地上3-4层主力店：华润万家（百货+超市,面积约5000060000 ）文华书城（面积约10000 ）运动城（面积约5000 ） 家居广场（面积约2000）华润万家百货品牌档次

31、（国际二三线品牌、国内一至三线品牌为主）女装：Mango、ESPRIT、欧时力、Vero Moda、Only、FGFEEL、自然元素等鞋： le saunda、staccato、百丽、ST&SAT、达芙妮、KISS CAT、TATA、安玛丽、Harson等运动休闲服饰：CAT、Kappa、Converse、Nike、adidas等化妆品：美宝莲、欧莱雅、OLAY、自然堂、羽西租金水平：1F运动城内商铺，约250元/ 月 迎宾路板块 迎宾百货广场规模：地上3层，总商业面积27000，单层面积约9000 ，沿街面长220m的狭长形裙楼商业业态业种：零售：服饰、鞋履、内衣、日用品、麦当劳、银行餐饮：

32、KFC、麦当劳、西餐、日本料理休闲娱乐：美容美体（2家），电玩城（300 ）、桌球城（2000 ）首层百货品牌档次：（国内一至三线品牌为主）女装：哥弟、Castle、LILY、TOUCH、FGFEEL、白丝、ebase、卡宾男装：卡宾、Jack Johns等鞋：百丽、天美意、特乐路、Hot West等内衣：Maniform、fandecie等出租率：首层100%，二、三层目前大部分为空置待装修租金水平：2F空置部分：约200元/ 月 迎宾路板块 米兰百货广场规模：地上2层，单层面积约9000 ，总建筑面积18000主要业态：零售：屈臣氏、服饰为主、化妆品、金饰珠宝等餐饮（以特色餐饮为主，餐饮比

33、例占50% ）咖啡时间、大家乐、多福豆花、自然美食坊、大西洋超级牛排、磨磨香土菜馆等休闲娱乐：夜总会、电玩城零售品牌档次：（国内二、三线品牌为主）女装：Castle、多尔、出格、喜丽鞋履：百丽、天美意、百思图、staccto等化妆品：丸美、色彩地带等内衣：伊丝艾拉等金饰珠宝：六福珠宝出租率：接近100% 拱北商圈 三大商业板块综合对比分析区域区位条件及区域形象交通环境业态业种丰富度品牌档次综合评价口岸板块毗邻拱北联检大楼，日均客流量巨大。商业人气最旺地处交通枢纽，周边有较多的客运站，人流车流混杂，停车较难以零售为主，餐饮种类较多。但均以快餐类为主，缺少休闲娱乐设施除澳海城百货品牌档次稍高，有国

34、际二、三线品牌及国内一、二线品牌以外，其余均以无品牌的潮流服饰和名牌仿冒品为主 莲花路板块与拱北口岸广场相近，购物环境较差，有大量从事特殊事业的人群，区域环境不理想，治安较差周边道路等级较低，加上莲花路是步行街等诸多因素，车行交通通达性受限，瓶颈明显以低档零售为主，路边有较多的小吃店，莲花路周边也有较多沐足、桑拿、夜总会等休闲娱乐设施以低档无品牌的服饰为主，假冒伪劣商品也较多，有较少一部分中档大众化的休闲运动服饰品牌 迎宾路板块毗邻迎宾路，商业档次较其他板块高，主要以百货超市为龙头商家，适合家庭式消费迎宾路是双向六车道，公交线路较为发达，交通通达性较好零售以百货、超市、品牌专卖店为主，零售业种

35、较丰富；除米兰百货餐饮比例较高外，其余的商场餐饮与休闲娱乐比例较低以国内一至三线品牌服饰为主，也有部分国内二、三线品牌，品牌档次是拱北商圈内最高的 四大商业专题分析 四大商业专题传统百货模式出路如何？四大商业专题分析仿冒品市场还有发展空间吗？莲花路片区认知度改变难度？年轻时尚消费的市场机会？本项目整体按传统百货模式 经营难有出路定位焦点传统百货模式出路如何？基本判断 传统百货模式 传统百货模式 传统百货模式出路如何？近年新开业的百货公司，均遇到招商困难的局面近年开业的百货商场招商情况不理想，为了追求开业率，最后只能降低品牌与档次要求，勉强开业米兰百货招商经理表示，米兰百货本来的招商期限约为3-

36、5个月，但是最终经过一年时间，不断降低品牌档次要求，才基本上只招满一楼和部分二楼商铺。米兰百货本来打算二楼也招一些主力商家，但是招商困难，现在只能招到一些餐饮。 传统百货模式 传统百货模式出路如何？很多开发商由于一直招不到知名的百货主力店，最后只能迫于无奈自筹百货经营百货模式已不具备市场差异化优势，且竞争激烈目前，珠海的集中式商业大多以百货模式经营，如果本项目整体全部采取百货模式经营，项目的差异化和亮点难以凸显物业名称自营百货品牌百货米兰百货广场米兰百货迎宾百货广场迎宾百货国际大厦华润万家（综合购物百货超市业态）免税商场免税百货珠海百货广场珠海百货百分百购物中心百分百百货扬名广场扬名百货吉之岛

37、（综合购物百货超市业态）茂业百货茂业百货旺角百货旺角百货明珠商业广场新美百货华润万家（综合购物百货超市业态） 传统百货模式 传统百货模式出路如何？目前珠海自营百货的经营状况不太理想，大都靠打折促销来提高销售额与商业人气据米兰百货招商经理介绍，目前米兰百货的经营情况较困难，许多百货都要通过打折促销等手段增加客流珠海许多百货品牌，即使是新品上市同样要打折，表明百货的经营难度大，利润薄口岸广场澳海城百货与其它区域人流量比重比较 传统百货模式 传统百货模式出路如何？独立百货单店经营需要有良好的区域形象与消费环境配合独立百货单店对区域形象要求较高，需要有良好的展示性和交通通达性，对物业条件要求也较高。拱

38、北不是传统的高档消费区域，环境杂乱，以中档商业为主导，消费力有限，不适合打造百货单店区域档次经营内容客群来源口岸板块中档大众化以时尚潮流服饰、澳门泊来品、特产等与澳门有直接关联的商品为主珠海本地年轻消费者、澳门客、游客莲花路板块中档偏低以服饰和品牌仿冒品为主，该区域内夜店、酒店、宾馆也相当密集主要为游客、澳门客、以及一些从事特殊服务行业人员所带动消费迎宾路板块中档偏高以百货、超市为龙头商家，业态业种比较齐全，基本能满足普通家庭一站式购物需求珠海本地全客群仿冒品市场发展空间日渐萎缩， 难有前途 ！定位焦点仿冒品市场还有发展空间吗？基本判断 仿冒品市场 仿冒品市场 政策打击力度大，生存空间有限政府

39、打击力度大，经营受到较大压制近年，政府严厉打击假冒伪劣产品，工商行政部门经常查处假冒名牌仿品商铺，使得商家经营困难，原来在拱北一带盛行的“A货”市场已逐渐衰落伴随厦门与台湾航线开通，原为市场主力消费群的台湾人逐渐减少，对该市场产生负面冲击消费者品牌意识逐渐增强，对品牌价值的认知越来越高随着人们生活水平的不断提高，对追求高品质消费需求越来越强烈，假冒伪劣产品消费市场不断收缩消费者的品牌意识增强，品牌消费量也大幅增加 仿冒品市场 经营户普遍反映经营困难在访谈中，经营户和专业人士均表示仿冒品市场经营越来越困难，且越来越不受市场青睐，不建议延续项目原来的仿冒品市场模式米兰百货招商经理表示莲花市场一带以

40、中低档次的品牌仿冒品为主，以及夜店较为密集的区域（由于消费者对品牌的意识越来越强，名牌仿冒品商家经营难度越来越难，仿冒品的市场已趋萎缩，并且政府已有对莲花路等一带形象进行改造的构想）莲花路经营户林老板表示A货仿冒品市场经常遭工商部门扫荡，生存困难，已没什么人愿意从事该行业均豪贸易公司孙小姐表示，项目形象不太好，周边整个经营环境给人感觉较低档，且假货多亿阳贸易公司朱先生说，项目本身是卖假货的，价格虚高，且夜场较多，环境比较杂乱，一般是台湾人在消费，周末也很少家庭型消费 区域认知度在短期内难以改变，但在适当的条件配合下仍有改观的可能性定位焦点莲花路片区认知度改变难度？基本判断 区域认知度 区域认知

41、度 区域形象短期内改变难度大港澳文化商业公司宋先生表示莲花万景城周边环境不理想，一直给人较脏乱的感觉，且交通不太便利，很多驾车人士认为较难进入该商场（拱北口岸附近分布有多个汽车站，大部分时间需要绕道行驶），且停车位不太方便均豪贸易公司孙小姐认为项目一带形象不太好，周边整个经营环境给人感觉较低档，且假货多亿阳贸易朱先生表示项目经营A货的商户较多，价格虚高，周边夜场较多，环境比较杂乱，一般是台湾人在消费，周末也很少家庭型消费。重建后如果做商场超市类的家庭型消费会比较难，因为区位形象不太好，除了拱北人以外，其他区的人一般不会到那里消费莲花路片区区域认知度低，商业消费档次不高，形象较差，区域形象和认知

42、度短期内改变难度较大政府曾有意把莲花路步行街升级改造成精品街，招揽形象较好的中高端品牌，提升该区域的商业档次和形象，但因为涉及到关闸、高沙等3个城中旧村，改造升级难度大由于该区一直是当地的红灯区，大量的是从事特殊服务行业的人，消费力有限，消费档次也不会很高，难以消费中高档品牌商品。因此莲花路一带的区域形象一直难以提升Q7.不愿意过去莲花路一带消费的原因是哪些？区域认知度 在适当条件下，区域认知度有改善的可能本项目仍然有机会改变消费者对莲花路片区的认知，但须辅以一定的条件项目必须具备足够大的规模，规模过小难以改变区域商业格局和形象商业开发模式必须打破传统百货模式，应该引入更加丰富的商业业态和元素

43、，提高项目的综合辐射能力商场内部动线及空间环境设计必须合理、实用且兼具特色，营造设计卖点配合政府，加大项目的宣传推广力度，将项目打造成莲花路片区乃至拱北片区的龙头项目，升级区域商业，改善区域商业环境 珠海年轻时尚消费市场基础 良好，发展潜力大定位焦点年轻时尚消费的市场机会？基本判断 时尚潮流市场 时尚潮流市场 时尚潮流元素遍及各大商圈目前，珠海多个商圈均有以年轻时尚潮流为特色的主题商业区商圈商业项目经营内容香洲乐淘城潮流饰品、服饰精品、代购店通大时尚百货时尚潮流服饰精品吉大免税商场首层国贸海天城潮流品牌服饰、休闲运动品牌服饰朝响国贸城休闲运动服饰拱北口岸购物广场时尚潮流服饰精品、休闲餐饮莲花路

44、步行街潮流服饰、休闲服饰 时尚潮流市场 年轻时尚消费有良好的市场反响在问卷调查中，若莲花路新增一个时尚潮流商场，85%的被访者表示愿意前往消费；被访者希望增加的休闲娱乐设施为电影院、KTV、游乐场，均属年轻人经常消费的项目此外，在商家及业内人士访谈中，绝大部分表示年轻时尚的个体消费适合莲花路一带的消费市场，且项目位处口岸广场附近，人流量毋庸置疑，在原有基础上适当升级商业档次，会有良好的市场前景Q6.如果在莲花路附近新增一个集时尚购物、特色餐饮、时尚休闲娱乐等功能于一体的时尚潮流大型购物中心，您愿意过去消费吗？Q10.您希望该时尚潮流大型购物中心增加什么类型的休闲娱乐设施？ 时尚潮流市场 时尚潮

45、流商户经营状况稳定目前，经营时尚潮流元素的各大商场客流量大、出租率高、经营状况良好商圈商业项目出租率经营情况评价香洲乐淘城90较好新开业，人流量有待逐步提高。出租率较理想通大时尚百货95好人流量大吉大免税商场首层国贸海天城100较好升级调整后新开业，满租，时尚主流品牌较多朝响国贸城首层90，二楼未装修好一般调整未完成，但已开业部份的出租率较理想拱北口岸购物广场80以上（部分正在升级调整）很好部份正在升级调整。客流量非常大，租金高莲花路步行街95以上较好客流量大 时尚潮流市场 时尚潮流主题与项目区位特征匹配本项目所在的拱北商圈已形成大量的年轻时尚消费群体，拥有良好的年轻时尚消费市场基础，消费客群

46、与时尚潮流主题较匹配03 项目竞争环境分析 叁潜在竞争项目 空间分布格局本案恒虹世纪广场领秀城仁恒滨海中心万科珠宾花园华发商都扬名广场二期沃尔玛 潜在竞争项目 华发商都地理位置：位于珠海大道南屏路口，属华发新城六期工程规模：华发商都总建筑面积达到10万，由6万的华润万家“欢乐颂”大型购物中心、集中式商业以及定位高端的商业街组成“欢乐颂”商业形态：不仅具备了居民日常购物、休闲、餐饮、文化、金融等服务功能，更迎合消费者的“快乐消费”心态，增强了购物中心的游乐场、剧场、影院等各种娱乐功能，为消费者带来“一站式消费”和“快乐消费”的双重体验预计入市时间：2012年年底项目点评：华发商都以华润万家欢乐颂

47、大型超市及时尚百货为主力业态 ，规模大，是一种创新的商业模式，将会吸引一定的消费客群，对珠海商业市场也是一次较大的提升华发商都属于南屏版块，偏离了传统消费商圈，项目需要较长的培育期，且项目除了“欢乐颂”部分之外，其它部分缺乏整体统一规划，尚难以发挥整体商业效应，严格来说，对本项目并不构成直接影响 潜在竞争项目 扬名广场二期地理位置：位于老香洲凤凰南路 规模：总建筑面积约100000项目定位：项目首创珠海全新商业模式，将游乐、休闲消费与风靡国际的商业模式SHOPPINGMALL巧妙结合，建成之后，与一期相连，将集大型百货、大型超市、主题风味食街、星级影视城、KTV、超级儿童反斗城、书吧、五星级酒

48、店于一体，形成真正的一站式购物、休闲、娱乐为一体化的珠海第一商业城 （预计于2011年8月开始招租）楼层分布：-3F -2F：停车场-1F8F：商业广场9F13F：酒店式公寓项目点评：项目开发会进一步增强老香洲商圈的商业地位地理位置优越，是传统的商业旺区，规模大，业种业态丰富，意在打造珠海首个真正意义上购物中心，对本项目构成竞争威胁，会截留部分珠海北部地区消费者 潜在竞争项目 万达广场规模：大连万达集团拟投资40亿-50亿元在珠海建城市商业综合体 。用地面积100-250亩，年营业额20亿元以上，纳税亿元以上实施进程：大连万达集团发展部自2010年5月份以来多次前来珠海考察万达集团董事长王健林

49、先生前往珠海考察，同时希望能够在珠海尽快找到合适地块以建立万达集团华南总部并打造其旗舰购物广场 潜在竞争项目 万达广场选址可能性预测：拱北板块（）吉大板块（ ）南湾板块（）横琴新区（）项目点评：万达广场开发规模大，开发模式成熟，商户资源充足，开发建成后将极大的提升珠海商业市场发展水平，营造新的消费热点，对珠海消费者有强大的吸引力，对本项目会构成较大威胁万达广场的开发模式重在物业快速销售回笼资金，而不是重在经营，且其目前仍在选址阶段，将会有一个缓冲期，因此若本项目的商业全程开发更加专业和科学，经营管理更加精细化，本项目仍然可以在市场上占有一席之地 潜在竞争项目 领秀城位置：迎宾路与岭南路交汇处，

50、总商业面积约76000商业物业分布：A区：总建筑面积23600 ，地上三层裙楼，规划为百货，目前与茂业百货、天虹百货、海雅百货在洽谈中B区：总建筑面积29400 ，地上三层裙楼商业以品牌零售为主，目前招商尚未启动，预计四月中下旬出招商方案，地下一层为超市（16000 ，目前与沃尔玛洽谈中）C区：总建筑面积18000 ，地上三层裙楼，主要以休闲娱乐/餐饮配套为主，规划将引进电影院与量贩式KTV（目前尚在施工阶段）D区：两层街铺，总建筑面积5000 ，主要规划为特色休闲餐饮项目点评：领秀城规模较大，规划业种业态丰富，包括大型超市、百货、大型与特色休闲餐饮、电影院与量贩式KTV等休闲娱乐功能，意在打

51、造集购物、餐饮与休闲娱乐为一体的街区式购物中心，对本项目的招商构成一定的竞争压力领秀城距离拱北核心商圈尚有一定距离，区位成熟度不如本项目，且街区式设计对后续招商经营的要求更高，面临较大难度B区A区C区D区迎宾路岭 南 路 潜在竞争项目 恒虹世纪广场地理位置：拱北地标性建筑，地处拱北中心区繁华地段、迎宾南路与粤海路的交汇处，距离拱北口岸、广珠轻轨拱北站直线距离不过500m商业规模：单层面积约50006000 ，总规模约2000030000 ，层高为（意整体出售）楼层分布：-1F-2F：地下停车场（总停车位: 537个，其中地上21个，地下516个 ）1F4F：大型商场5F：绿化架空层6F41F：

52、公寓开盘时间：预计2011年8月项目点评：区域成熟度不如本项目，且规模小，对本项目不构成直接威胁 潜在竞争项目 仁恒滨海中心地理位置：位于情侣路与粤海路交界处规模：占地42000，总建筑面积约307000主要物业类型：街区商业、五星级酒店、甲级写字楼、高档住宅项目点评：以住宅开发为主，裙楼街区商业作为配套，规模不大，对本项目不构成直接威胁 潜在竞争项目 万科珠宾花园地理位置：位于吉大区景山路，毗邻九洲城规模：占地面积约110000，总建筑面积约200000，总体商业规模约15000大商业建筑规模约6800 ，地上三层，全部对外出售，商铺总价在2000万元以上1F：规划为品牌零售，商铺间隔250

53、-800 ，售价6-16万元/ ，租金水平约500元/ 月2F：规划为休闲娱乐，均价万元/ 3F：规划为餐饮，已有珠海本土大型中餐厅进驻地下商场约1800 ，由开发商持有经营，有意招进小型精品超市街区式商业街,以一层和两层的商铺为主，去年已全部售完，均价6-7万元/ 项目点评：以住宅开发为主，商业规模小，且位于吉大商圈，与本项目距离较远，不构成直接威胁原珠海宾馆改造部分以餐饮与休闲娱乐功能为主，如酒吧街，特色休闲餐饮，功能相对单一，主要作为九州城配套功能潜在竞争项目 沃尔玛（招商花园城）地理位置：翠峰路招商花园二期规模：地上3层建筑，总建筑面积约20000m，正在建设中项目点评：沃尔玛是全球超

54、市的龙头，进驻珠海将会搅动珠海现有的商业格局，提升珠海的商业开放度和发展水平，当然对本项目的部分业态招商也会带来一定的压力 竞争环境小结 购物中心形态的商业模式将陆续出现，极大提升珠海商业发展水平 多个大型知名品牌商家的进驻，将使珠海整个商业格局有较大改变万达广场带来丰富的品牌资源，华润欢乐颂、沃尔玛等知名商家的进驻，大大的提升珠海商业的外向度，搅动珠海现有的市场格局，向大商业格局逐步发展1、随着商业市场发展水平与市场格局的提升，珠海商业竞争环境将更激烈2、本项目位于拱北成熟的市级商圈，商业人气旺。面对激烈的市场竞争，本项目以特色化，差异化的竞争策略，并借助本身区位优势，定能有良好的发展前景领

55、秀城、扬名广场二期、华发商都等项目的开发，都意在打造真正意义的购物中心，规模大，业态业种丰富。这些新项目的开发将极大的提升珠海商业市场发展水平 商业竞争环境越发激烈，但本项目借助自身特色与优势仍能寻求一席之地04 城市规划前景及商业发展趋势预测 肆珠海城市发展规划港珠澳大桥珠海规划利好广珠轻轨广珠西线24小时通关横琴新区开发拱北高端商贸中心规划拱北商城改造 港珠澳大桥港珠澳大桥跨越珠江口伶仃洋海域，是连接香港、珠海及澳门的大型跨海通道 大桥的起点是香港大屿山，经大澳，跨越珠江口，最后分成Y字形，一端连接珠海，一端连接澳门 工程建设内容包括：港珠澳大桥主体工程、香港口岸、珠海口岸、澳门口岸、香港

56、接线以及珠海接线大桥主体工程采用桥隧组合方式，大桥主体工程全长约公里，海底隧道长约6余公里往珠海方向通过隧道穿越拱北建成区域，最先将与规划建设中的京港澳高速广珠西线相连，再通过延长线接驳，将与珠海境内现有的京珠高速、西部沿海高速、江珠高速，规划建设中的机场高速、高栏港高速等一系列干道连通，直贯整个珠江西岸地区乃至泛珠三角区域 港珠澳大桥港珠澳大桥将连起世界最具活力经济区，快速通道的建成对香港、澳门、珠海三地经济社会一体化意义深远，促进我国沿海城市的经济链调整和产业结构转型以公路桥的形式连接香港、珠海和澳门，整座大桥将按六车道高速公路标准建设，设计行车时速每小时一百公里，建成通车后，开车从香港到

57、珠海的时间将由目前的3个多小时缩减为半个多小时 口岸采用“三地三检”的布设方式，其中珠海、澳门在拱北湾附近填海的同一人工岛上，修建独立的各自管辖的口岸 总工期计划为六年，已于2009年12月25日动工，预计2015年至2016年建成通车 广珠轻轨广珠城际轨道交通，简称广珠城轨，又称广珠城际铁路由北面的广州市广州南站途经佛山市顺德区、中山市，南至珠海市拱北口岸的珠海站，并经延伸线连接珠海机场，又设一支线由中山市小榄镇经中山市古镇，跨西江，连接江门市新会区会城街道东甲该线和广深城际轨道交通是珠三角城际快速轨道A字型网络中的两条主干线 2011年1月7日正式通车，从广州南站到珠海北站最快仅需41分钟

58、 广珠轻轨广珠城轨的开通，将对珠江西岸的“珠、中、江经济圈”的交通一体化具有历史突破性的意义 珠三角地区同城化“一小时生活圈”的蓝图正在实施 城轨开通对珠三角一小时交通圈的形成将可能带动一种新的居住模式“城市群居住”，市民可以在中心城市工作，到副中心城市居住城轨站点附近将成为当地新的发展中心翠亨、唐家湾、明珠、前山、珠海这5个车站预计明年全部启用，即广珠城轨届时能进入珠海市区另一条货运线“广珠铁路”也开通，珠江将迎来“双龙戏珠”的场面广珠城轨和正在动工的港珠澳大桥，把珠海拉入国际顶级酒店管理公司的视线 ，国际顶级酒店争进珠海 ，其中洲际酒店再次进入，将在拱北口岸亮灯 广珠西线广珠西线高速公路位

59、于中国广东省，连接广州市至珠海市的一条高速公路，沿途经过佛山市南海区、顺德区和中山市。为国家重点公路太澳公路(太原澳门)干线南端的重要路段广珠西线一期：已于2004年4月建成通车。项目起于广州芳村区海南村，终于顺德碧江。广珠西线二期：起于顺德碧江，于沙溪镇接广珠西线三期起点。全长公里，双向六车道，设计行车时速100公里。由于东升至沙溪段还未建成，因此2010年6月25日通车的广珠西线二期，只通至中山东升镇，接已建好的中江高速。广珠西线三期：北起中山市沙溪，终点位于坦洲月环附近，已于2009年年底开工，预计2013年建通车。三期工程连接线计划与港珠澳大桥衔接，广珠西线高速还将成为佛山通往港珠澳地

60、区最便捷的通道 广珠西线广珠西线高速公路三期工程是国家高速公路珠江三角洲环线工程的重要组成部分它的建设对进一步完善珠江三角洲地区路网布局，缓解105国道的运输压力，加强粤、港、澳之间特别是珠江三角洲西部地区南北向的交通与经济往来改善区域交通条件和投资环境，加强外向型经济实力，促进经济的全面发展具有重要作用 24小时通关连接澳门的珠海拱北口岸是中国第二大陆路口岸在“港澳自由行”以及CEPA政策的进一步推动下，赴澳经商、旅游的内地居民年均有20%增长经拱北口岸出入境旅客连续两年突破8000万人次，在全国口岸稳居第二澳区全国政协委员陈明金在提案说，口岸不畅通、等候时间长，严重影响珠澳两地旅游等相关产