关于规范房地产开发和物业管理的提案

1、案由：关于关于规范房地产开发和物业管理，提升城市品位的提案 提出人：XXX我县房产、物业服务及市场现状 我县近几年年来城镇镇化发展展较快，在在县委县县政府的的重视下下，社区区基础设设施建设设得到了了不断完完善，公公共配套套设施得得到了不不断提升升，社区区管理的的服务机机制得到到了进一一步的加加强，随随着城镇镇人口的的大量聚聚集，居居民对住住宅物业业服务的的需求越越来越高高。他们们认为,住上了了新居并并不等于于真正改改善了生生活条件件,只有有住房和和物业服服务、小小区配套套设施科科学有效效结合才才能使居居住条件件得到真真改善,才能算算是安居居。随着着近几年年我县城城镇建设设的快速速发展，一一个优

2、美美干净舒舒适的居居住环境境是城市市居民的的追求，规规范居民民小区物物业管理理，提高高为居民民服务水水平，加加强房产产、物业业管理水水平，从从某种角角度上代代表着政政府对居居民的态态度。 通过对对我县的的房产、物物业服务务的现状状调查了了部分居居民和物物业公司司，发现现很多直直接影响响群众生生活和群群众安居居的问题题。存在在的主要要问题有有以下几几方面：一、物业管管理方面面存在的的主要问问题 一是是服务意意识“差差”。业业主从服服务对象象转变成成了被管管理对象象，物业业从服务务位置转转变成了了单纯的的管理位位置。服服务意识识不强，服服务质量量不高，业业主普遍遍不满意意。 二是是小区管管理“乱乱

3、”。小小区卫生生死角多多，少数数小区垃垃圾无人人运。楼楼梯、电电梯小广广告无人人清除。物物业只管管渔利，不不管布局局规划。 三三是物业业收费“滥滥”。小小区的物物业费偏偏高。我我县偏僻僻山庄窝窝铺往县县城移民民不少，他他们先是是买不起起房子七七凑八凑凑，磕头头礼拜找找亲戚朋朋友借钱钱付首付付，银行行贷100-300年当房房奴；再再则业主主有房也也实在发发愁住不不起；尤尤其是贫贫困户，国家和政府想办法优惠补贴，实际上白给他房子，住进去费用高无法住的起，每年这费那费比租赁房还贵；还有买了房，装修上料方面搞垄断性经营，业主自筹材料不行，水泥、沙子都得用他们高价的，上料收费他们说多少就是多少。向业主收

4、取物业费是正常的，但收费项目太多，除物业费之外，还收维修费、公摊电费、园林养护费、还有物业管理区域内的住宅电梯、二次供水等设备运行及维护费以及公共照明、公共用水等费用，还不包括物业公司自己想出名目的收费。收费不公开、不透明，最终收了多少，怎么花，剩多少，业主一头雾水、一概不知。 四是管管理体制制不理顺顺，造成成大部分分小区没没有成立立业主委委员会。目目前，我我县大部部分小区区都没有有成立业业主委员员会。成成立的业业主委员员会大都都没有发发挥业主主与物业业公司之之间桥梁梁与纽带带的作用用，服务务质量的的监管工工作没有有真正地地开展起起来，对对物业服服务与公公共财务务的收支支疏于监监督。五是政府部

5、部门监管管不到位位。物业业管理作作为城镇镇化进程程中出现现的新行行业， 政府部部门监管管缺位，导导致物业业行业乱乱象丛生生。明显显违规收收费的都都没有人人管。二、房地产产开发方方面存在在的主要要问题 一一是房价价过高。XX县这个个国定贫贫困县售售房价格格比山西西大部分分县城的的一倍还还多，开开发商的的利润是是暴利，房地产开发利润至少达到30%以上。房价过高的主要原因，是开发商过度追求利润最大化和背后的潜规则。 二二是停车车难。建建房之初初，开发发商将建建设地下下停车场场的费用用打入了了整体工工程造价价。也就就是说，业业主在购购买商品品房时，在在购房款款中，包包括一部部分建造造地下空空间的钱钱。

6、事实实上，业业主已经经分摊了了地下停停车位的的费用。地下车位本属于购买方使用了，建成之后，开发商又高价销售停车位，这等于是让业主掏了两次钱。属于让业主二次“买单”。一个几平方米的地下停车位，能卖到8-10万元；一个车位不到十五平他们还要卖十几万，比房价贵几倍。大部分有地下停车位的开发商，在出售地下停车位时都是理直气壮，似乎地下停车位是开发商掏钱建的，不管是使用权还是产权，好像都是理所当然归开发商所有。如租一年还要三四千元。并且开发商车位只卖不租。我县多个楼盘小区内车位只售不租的情况比较普遍，动辄8至十几万元一个的高价车位让不少车主望而生畏。无处停车的车主们只能将爱车停在户外过夜。不仅如此，在一

7、些小区内，如果没有买车位，小车连小区的门都进不了，不少业主为此大为恼火。 开开发商卖卖房子时时，不告告诉消费费者车位位的租售售情况。很很多时候候，都是是消费者者不知情情，买了了房子后后才发现现停车难难、停车车贵。地地下闲置置地上堵堵，小区区停车纠纠纷多。开开发商将将车位“只只卖不租租”是否否符合法法律规定定？业主主又应该该怎样维维权？ 开开发商将将小区车车位只售售不租给给众多业业主造成成了很大大困扰。加加重了业业主的经经济负担担。买不不起车位位的车主主则不能能进入小小区地下下停车场场，只能能将爱车车停在小小区外的的道路上上、马路路边。我我到几个个小区做做过调查查，发现现地下车车位的空空置率很很

8、高，利利用率低低。与地地下车位位空置形形成鲜明明对比的的是，不不光老城城区小区区存在停停车难，现现在一些些新居民民区也是是“车满满为患”，比比如，有有些小区区，现在在有一半半的车子子找不到到停车位位。一到到晚上，小小区主干干道两侧侧就停满满了车。车停在外面隐患多，停车太多，不仅对路面交通造成阻碍，还会影响城市的形象。停在外面的车面临较大的安全隐患。小偷专门向停在外面的小车下手，因为没有专人看管，因此屡屡得手。 因因此，加加强对房房地产开开发商、物物业公司司的规范范化建设设迫在眉眉睫。三、对策和和建议 （一）物物业管理理方面 为为改变落落后的物物业管理理现状，规规范物业业管理职职能，为为居民负负

9、责，加加强小区区的管理理，提升升城市形形象。以以下是我我个人的的几条改改进建议议： 11、 物物业管理理部门必必须转变变观念，牢牢牢树立立为业主主服务的的思想，由由被动服服务变为为主动服服务，明明确管理理职责，确确立目标标，强化化管理职职能，对对业主的的服务要要求应有有时间承承诺。业业主满意意是衡量量物业工工作的标标准。 22、加强强资质管管理，加加大处罚罚力度。定定期深入入项目，增增大对物物业服务务的检查查频次。对对存在问问题的项项目及时时下发整整改通知知，对违违规公司司及时进进行处罚罚。开展展住宅物物业服务务标准化化活动，要要求各物物业服务务项目要要按规定定实现达达标；不不达标的的，限期期

10、整改，对对拒不整整改的，要要给予严严肃处理理。 33、政府府主管部部门要指指导成立立业主委委员会，监监督或协协调物业业管理工工作。 加强业业委会成成员管理理。根据据物业业管理条条例业业委会作作为小区区自治组组织，由由小区业业主大会会会议选选举产生生，是业业主大会会的执行行机构，依依法履行行条例规规定的职职责。我我认为，物物业管理理的小区区业委会会成员的的综合素素质相当当重要，他他们讨论论并决定定小区内内的诸多多事项，工工作职责责履行的的好坏，直直接影响响着小区区物业管管理的成成败。因因此建议议物业管管理主管管部门加加强业委委会成员员的管理理，对业业委会成成员进行行定期或或不定期期的法规规业务培

11、培训，同同时要求求加大日日常管理理力度。这这样业主主的权利利才能得得到有效效保证。 44、抓好好物管队队伍自身身建设。提提高管理理人员的的专业技技术水平平。要做做到抓上上岗培训训，对各各类人员员进行培培训，经经考试合合格后持持证上岗岗；要学学习先进进物业管管理经验验，把先先进物业业管理企企业的先先进思想想、先进进工作经经验，先先进科学学技术融融为一体体，运用用科技手手段，推推行智能能化管理理，迅速速提高我我县物业业管理水水平。 55、强化化诚信意意识，物物业费的的使用透透明化、公公开化。物物业服务务费收取取与使用用，一直直是物业业行业的的矛盾焦焦点。我我县绝大大多数的的物业公公司通常常不公布布

12、服务费费的具体体使用去去向，业业主觉得得自己没没有明明明白白地地消费，导导致业主主与物业业管理部部门之间间的隔阂阂或矛盾盾增加。要要进一步步建立和和完善区区内物物业管理理办法，对对收费标标准执行行情况进进行督查查。物业业管理部部门要及及时向业业主公开开收支情情况，收收费内容容、收费费标准、收收费理由由，让物物业管理理费的使使用更加加公开、透透明，促促使物业业管理企企业提供供质价相相称的服服务。（二）房地地产开发发管理方方面 一一是房地地产暴利利应控制制。开发发商利润润要控制制在合理理范围内内。 二二是小区区车位只只售不租租是否符符合相关关法规？根据物物权法规规定，小小区建筑筑区内用用于规划划停

13、放汽汽车的车车位、车车库应当当首先满满足业主主的需要要。车位位、车库库的归属属，由当当事人通通过出售售、附赠赠或者出出租等方方式约定定。有律律师表示示，业主主使用车车位、车车库的权权利应该该首先得得到保证证。对于于只售不不租的做做法，小小区地下下停车位位是属于于业主共共同所有有。业主主已经分分摊了地地下停车车位的建建设费用用，开发发商就不不能再销销售，只只能通过过附赠、出出租的方方式，解解决业主主停车位位问题。凡是未经过全体业主过半通过的地下车位收费标准都是不合法的，应立即停止。通过全体业主协商制订的收费方案，只收取管理费即可，收费标准应以大多数业主有负担能力为宜。要明确开发商在申请预售许可证时，商品房销售方案中必须包含停车位销售的相关信息，即车位总量、销售时段、销售价格区间等信息，允许按车位品质分段定价，但必须明确承诺最高销售价，并报房地产行政主管部门、价格主管部门备案。 同同时要求求开发商商在签订订购房合合同时，一一并签订订“商品品房停车车位租售售协议”，协协议内必必须包括括以上申申报信息息。让购购房者对对配套车车库的价价格做到到心中有有数，自自由选择择，将交交易双方方摆在信信息对等等位置。小区车位作为小区的配套设施，小区停车收费的标准，租售价格不能也不该由开发商一家说了算。应由开发商、业主和接受委托的经营方协商议定，而不是开发商一家说了算。不得单方面制定价格。委员：提出日期