桂林临桂房地产分析课件

1、桂林临桂本报告严保密 市场调研报告桂林临桂本报告严保密 市场调研报报告思路图第一部分 桂林市房地产发展第二部分 临桂县房地产发展报告思路图第一部分第二部分 城市背景第一部分 桂林市房地产发展经济因素房地产市场城市背景第一部分 桂林市房地产发展经济因素房地产市场世界著名旅游城市、文化历史名城、广西东北部重要城市 世界著名旅游城市; 拥有两千多年历史，国家首批通过历史文化名城； 广西东北部政治、经济、文化、科技中心； 桂林山水甲天下；资料来源：政府信息网城市背景 桂林市位于中国的南部，是广西的东北部； 桂林市全市总面积2.78万平方公里，市区面积565平方公里； 桂林市辖秀峰、叠彩、高新（七星）、

2、象山、雁山5个城区，临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县12个县世界著名旅游城市、文化历史名城、广西东北部重要城市 世界著名桂林主城区按照“多中心、分散组团式”进行布局，城市建设主要向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大；到2010年，主城区实际居住人口控制在70万人以内资料来源：政府信息网城市背景商贸物流高新产业、文化教育工业行政文化教育、工业商贸桂林主城区按照“多中心、分散组团式”进行布局，城市建设主要向 桂林市临桂县临桂镇总体规划：临桂新区作为集行政、商业商贸和文化生活为一体的新城区； 临桂新区规划总面积为176.81平方公里，临桂

3、县城总规划用地47.63平方公里，到 2025年临桂新区远期人口规模将达到40万； 本项目处于新区集中建设区；属于未成熟的商业生地。 城市背景 桂林市临桂县临桂镇总体规划：临桂新区作为集行政、商业城市建设如火如荼，城市路网日渐通达，城市框架逐渐扩大 桂林近年城市建设投入加大，速度加快；09年第一季度，桂林城市基础建设投资完成20.5亿元； 城市中心广场、漓江南洲大桥、绕城高速等建设项目已建成投入使用； 国家在临桂斥资100亿元，打造空港、路网等基础设施，现有湘桂铁路桂海高速公路、机场路、万福路、321国道在临桂交汇； 机场路动工标段工程量已完成70%，临桂创业大厦、桂林大剧院等项目已动工； 城

4、市背景城市中心广场机场路漓江南洲大桥临桂创业大厦城市建设如火如荼，城市路网日渐通达，城市框架逐渐扩大 桂林近 桂林市近年GDP保持平稳快速增长，年均增长率逾13%； 2008年，受到经济危机影响，桂林市旅游业不景气，导致桂林GDP增长率下滑； 广西六大热点城市之中，桂林与广西传统工业城市柳州整体经济实力处于第二梯队，但是增长速度却小幅落后于其他热点城市。桂林经济发展处于广西第二梯队，但是增长速度相比其他城市较缓资料来源：政府信息网经济因素 桂林市近年GDP保持平稳快速增长，年均增长率逾13%；桂林桂林市近年人口小幅增长，增长率在1%左右；人均GDP增长率保持在 10以上 桂林市近年人口小幅增长

5、，预计到2009年末，总人口达到510万人，市区人口将接近72万人。资料来源：政府信息网 桂林市人均GDP在 2008年突破15000元，但受到全球经济危机影响增幅减小经济因素桂林市近年人口小幅增长，增长率在1%左右；人均GDP增长率可支配收入保持稳定增长，消费能力增强 桂林整体经济的稳步高速增长，使桂林人民的可支配收入在06年突破万元大关，增长速度正在不断加快，2010年将突破15000元。 经济的快速发展，使桂林人民的购买力稳步提升，社会消费品零售总额也不断攀升。经济的快速增长，使桂林市民的消费力大大增加，加之经济外部环境好转，桂林整体的消费力将逐步加强。资料来源：政府信息网经济因素可支配

6、收入保持稳定增长，消费能力增强经济的快速增长，使桂林市 2008年，桂林人均GDP超过1700美元，房地产市场处在快速发展阶段； 近年来，桂林市GDP，增速达到13%左右，房地产处于高速发展阶段； 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，桂林房地产市场正处于快速发展阶段的中期。人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型 小于4%4-5%5-8% 大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了

7、一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期桂林房地产市场发展正处于快速发展阶段中期资料来源：尊晟模型房地产市场 2008年，桂林人均GDP超过1700美元，房地产市场处在异常基本正常正常运行基本正常异常桂林2008年房地产开发投资额增幅25%5.3%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资/GDP20%9.43%反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%房地产投资/固定资产投资37%17.1%反映投资结构是否合理的基础性指标

8、，发达国家的比例为20%-25%房地产市场指标体系桂林市房地产市场运行基本正常 2008年，桂林房地产开发投资额增长5.3，正常运行；在经历了 2007年54.8的异常增长后，回归正常运行的趋势； 桂林房地产开发投资增长率明显低于固定资产投资增长率，表明房地产对经济建设的拉动作用较小； 近年，桂林房地产开发投资占GDP的比例在5-10之间，房地产市场处于基本正常阶段； 近年，桂林房地产投资占固定资产投资的比例在17-20之间，运行基本正常。资料来源：政府信息网 尊晟模型房地产市场异常基本正常正常运行基本正常异常桂林2008年房地产开发投资桂林房地产市场供给面逐年小幅递增08年桂林商品房销售总额

9、与销售面积双双下降资料来源：尊晟数据库 桂林房地产市场施工面积逐年递增，近3年的施工竣工比保持在4.0左右，处于正常区间； 桂林房地产市场在经历了08年下半年的低迷之后，09年有所回升，施工面积加大，短期内存在供应量放大可能; 销售方面，在经历了07年的大幅上涨之后。08年有所下滑，但是降幅不大。房地产市场桂林房地产市场供给面逐年小幅递增08年桂林商品房销售总额与 桂林房价从07年突破3000元/，09年上半年达到3680元/；桂林房价的增长比较平稳； 现阶段，桂林房价收入比为6.99，按照国际房价理论考量，桂林楼市存在泡沫，桂林房价相对偏高。近年桂林房价增长平稳，但与居民可支配收入相比房价略

10、高资料来源：尊晟数据库房价评估体系房价过低适当房价过高商品房总价/家庭可支配收入6桂林情况6.99 注：桂林城镇居民08年人均可支配收入为14636元，按一个家庭3口人，人均居住面积为27.8，商品房均价为3680元/计算，桂林的房价收入比为6.99。房地产市场 桂林房价从07年突破3000元/，09年上半年达到368秀峰区西城区象山区叠彩区七星区八里街桂林房地产板块秀峰区西城区象山区叠彩区七星区八里街桂林房地产板块秀峰商业配套、生活配套完善，未来房地产供应集中在南部房地产市场两江四湖景区中心广场十字街桂林正阳步行街 秀峰印象城市化程度高，高楼密布、商业氛围浓厚，配套齐全，区域景观好；房地产发

11、展城市中心区，资源集成；在售房源少，价格较高。秀峰商业配套、生活配套完善，未来房地产供应集中在南部房地秀峰区代表楼盘房地产市场典型楼盘耀和荣裕半山阅江台社区形象规模占地面积：146667平米；建筑面积：26万平米；容积率：1.78； 户数：2000；占地面积：22000平米；建筑面积：4.1万平米；容积率：1.8； 户数：215；产品形式多层、小高层、高层多层9栋，小高层15栋，高层7栋低层、小高层均价3500元/5000元/户型配比40-60公寓：5%80-85两房：30%90-130三房：55%130以上：10%2栋独栋别墅20栋联排别墅5栋公寓楼客户特征桂林市内客户：60%；临桂及桂林周

12、边县份客户：30%市外客户：10%桂林市内客户：50%；桂林周边县份客户：30%市外客户：20%楼盘特色地处琴潭新区，东盟博览会招商引资项目；湿地公园、千亩荷塘外部景观依托桃花江资源，规划别墅、公寓楼秀峰区代表楼盘房地产市场典型楼盘耀和荣裕半山阅江台社区形象规象山商业配套、生活配套完善，未来房地产供应集中在南部房地产市场旅游批发市场 象山印象中北部配套完善，商业氛围较浓厚；南部为城郊结合部，路网发达，生活配套、氛围尚可；房地产发展房地产起步多年，现阶段南部瓦窑片区房地产开发较为火热。桂林火车南站象鼻山双塔象山商业配套、生活配套完善，未来房地产供应集中在南部房地典型楼盘彰泰城福泰御林湾润鸿水尚社

13、区形象规模占地面积：100000平米；建筑面积：19万平米；容积率：1.9； 户数：2000；占地面积：66666平米 ；建筑面积：15万平米 ；容积率：2.25； 户数：1200；占地面积：200000平米；建筑面积：400000万平米；容积率：2.0； 户数：3000；产品形式多层,小高层, 混合结构多层33栋，小高层8栋12栋11+1层小高层住宅多层、小高层、叠加别墅 均价3300元/3700元/（含装修）2800元/户型配比60-75一房：11.5%80-90两房：33%100-130三房：48%130以上：7.5%80-90两房：30%100-130三房：50%130以上：20%60

14、-75一房：18%80-90两房：25%90-140三房：45%140以上：12%客户特征桂林市内客户：70%；桂林周边县份客户：25%市外客户：5%桂林市内客户：60%；桂林周边县份客户：20%市外客户（湖南客户居多）：20%桂林市内客户：70%；桂林周边县份客户：20%市外客户：10%楼盘特色规划上采用半围合院落空间设计，建筑风貌上采用现代蒙特里安风格，现代欧陆艺术风格园林;彰泰品牌联动 精装修房；社区巴士加公交车线路规避区位影响；社区园林以原生态林木为主；建筑风格采用现代简约风格 纯水岸风尚住宅，湖景布局；坡屋顶象山区代表楼盘房地产市场典型楼盘彰泰城福泰御林湾润鸿水尚社区形象规模占地面积

15、：1七星规划起点高，有产业支撑，居住人口素质高，未来房地产供应集中在东南部房地产市场七星印象高等学府林立，高新科技区；规划起点高，发展潜力大，城市、商业副中心；房地产发展生活配套、商业配套齐全，桂林人理想居住地；区域项目品质高。广西师范大学科技园区桂林三金集团穿山公园南城百货七星规划起点高，有产业支撑，居住人口素质高，未来房地产供七星区代表楼盘房地产市场典型楼盘冠泰水晶郦城合通巴比伦漓江奥林苑社区形象规模占地面积：63600平米 ；建筑面积：19.8万平米 ；容积率：3.1；户数：1439；占地面积：30000平米 ；建筑面积：5.2万平米 ；容积率：1.8； 户数：450；占地面积：4044

16、00平米 ；建筑面积：40万平米 ；容积率：0.46； 户数：426；产品形式17栋14层小高层多层、小高层别墅均价3600元/3300元/5200元/户型配比80-95两房：30%105-130三房：60%130以上：10%80-90两房：25%110-130三房：60%130以上：15%独栋别墅为主，少量双拼、叠拼和联排客户特征桂林市内客户：75%；桂林周边县份客户：20%市外客户：5%桂林市内客户：65%；桂林周边县份客户：30%市外客户：5%桂林市区客户：40%；市外区内客户：30%区外客户：30%楼盘特色以泰式皇家园林为园林设计风格，小区园林以中央水景作为主要景点 巴比伦“情景花园洋

17、房”建筑理念，规划中引入水的理念北美建筑风格纯别墅项目；4.5公里的循环水系，墅墅临水 七星区代表楼盘房地产市场典型楼盘冠泰水晶郦城合通巴比伦漓叠彩、八里街区域形象老旧，中低端地产项目分布区域房地产市场叠彩山桂林火车北站八里街木龙湖叠彩印象形象老旧，生活配套、商业配套尚可；商贸物流发达；房地产发展主要由老旧厂区和原物流区进行的相关改造来完成。 八里街印象交通相对方便，区域规划起点底，属于灵川县；很多物资批发市场；房地产发展02年起，房地产投资快速暴涨济适用房集中区；价格较低，提升幅度不大。叠彩、八里街区域形象老旧，中低端地产项目分布区域房地产市叠彩区、八里街代表楼盘房地产市场典型楼盘阳光叠彩玉

18、柴博望园社区形象规模占地面积：86665平米；建筑面积：18万平米；容积率：2.1； 户数：1091；占地面积：90000平米；建筑面积：18万平米；容积率：2； 户数：1500；产品形式多层、小高层、高层多层、小高层、高层均价3400元/2900元/户型配比50-60一房：5%70-85两房：30%90-130三房：55%130以上：10%85-95两房：25%100-120三房：25%120-144三房：35%144以上：15%客户特征桂林市内客户：55%；桂林周边县份客户（灵川居多）：40%市外客户：5%桂林市内客户：65%；桂林周边县份客户（灵川居多）：30%市外客户：5%楼盘特色倡导

19、品质、和谐、温馨的阳光生活理念；1.5万中庭水系园林景观处于八里街，通过楼盘产品、营销等提升形象；玉柴集团开发叠彩区、八里街代表楼盘房地产市场典型楼盘阳光叠彩玉柴博望园社房地产市场整体格局中部为中、高档产品；产品定位基本以商住办公的小户型、酒店式公寓、商住楼、景观豪宅为主 ；高端项目以多层产品为主北部主要走大众路线，以经济适用房和中低端项目为主；走大众路线东部以中档精品为主流；在售项目以中小型项目（10万平米以下）为主；有部分小高层产品南部主要为具有一定规模的项目建设，主要在临靠中心区一带；产品以多层、小高层为主西部大盘林立，以新区大盘为主；产品囊括多层、小高层、高层及别墅房地产市场整体格局中

20、部为中、高档产品；产品定位基本以商住办公热销户型：中小户型成交比例逐年上升，但大户型产品依旧占据不少份额房地产市场从成交户型面积比上看，120以下户型成交面积比逐年上升，121以上户型逐年下降，至08年，121以上户型成交面积约占50。从成交户型套数比上看，120以下户型成交面积比逐年上升，121以上户型逐年下降，但是比例呈缓慢变化。热销户型：中小户型成交比例逐年上升，但大户型产品依旧占据不少桂林楼盘规划设计、建筑设计、景观设计、主要配套情况房地产市场规划设计多采用南北朝向行列式规划布局，部分半围合式规划；多为一梯两户；道路系统多采用人车分流或半人车分流。建筑设计建筑形式以多层为主，部分小高层

21、，高层极少；建筑风格上多采用现代风格或欧式风格与当地建筑风格相结合的形式；外立面方面，视觉感觉极其乏味，没有新意。景观设计对项目绿化较为注重；多设有主题景观和水景；建筑小品、雕塑、柱廊等元素应用不多。配套多数项目自身规模受限，缺乏自身配套，主要依靠市政配套；少数中大型项目有自身的商业街、会所及教育配套。桂林楼盘规划设计、建筑设计、景观设计、主要配套情况房地产市场生意人、泛公务员群体成为桂林房地产主要客群房地产市场客户主要以市区内客户为主，下属县份客户也占有少部分，市外客户极少（则主要以湖南、东北、贺州客户为主）； 客户年龄段主要以31岁-40岁中青年客户为主； 置业目的多为自住，也有小部分投资

22、客，投资客多来自市外； 从客户职业上看，生意人及个体户是主要客户、泛公务员所占比例也不小。生意人、泛公务员群体成为桂林房地产主要客群房地产市场客户主要桂林市区购房客群综合需求描述房地产市场购房区域 第一选择：象山区、七星区置业 第二选择：秀峰区、叠彩区 第三选择：临桂、八里街建筑类型 第一选择：多层 第二选择：小高层 第三选择：高层购买户型 第一选择户型：三房两厅 第二选择户型：四房两厅、三房一厅 第三选择户型：两房两厅 第四选择户型：其他主要考虑因素 第一考虑：价格 第二考虑：交通 第三考虑：地段 第四考虑：周边环境、物业、子女教育、户型 第五考虑：其他配套需求 第一需求：休闲配套 第二需求

23、：医疗保健配套 第三需求：生活配套 第四需求：教育配套 第五需求：其他桂林市区购房客群综合需求描述房地产市场购房区域 第一选小结桂林城市经济处于广西第二梯队，但经济增长速度较为缓慢；未来桂林城市发展向西；桂林房地产市场处于快速发展期，运行基本正常；供给逐年小幅增长，价格增长平稳；各区域板块市场各具特色，区域市场情况差别较大；中小户型销售比例逐年上涨；生意人、泛公务员群体成为桂林房地产主要客群。小结桂林城市经济处于广西第二梯队，但经济增长速度较为缓慢；经济因素第二部分 临桂县房地产发展临桂新区建设房地产市场发展未来市场预测 经济因素第二部分 临桂县房地产发展临桂新区建设房地产市场发 随着“保护漓

24、江，发展临桂，再造一个新桂林”城市战略的提出，临桂新区的GDP、人均GDP逐年快速增长，年增长率均保持在20%以上； 临桂县人口增长速度较快，年增长率约2%。截止2008年，临桂县农业人口约33万，非农人口约12万；城镇人口约15万。临桂县近年经济保持快速增长资料来源：政府信息网经济因素 随着“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”城市战略的提出，临桂新区建设发展链接临桂新区建设2008年2003年2004年2005年2006年2009年经国务院批准的桂林城市总体规划（2001-2010）提出桂林城市建设主要是向西发展临桂2007年中共桂林市委三届二次全会，确立“多中心、多组团式、重点西移、兼顾

25、东延、适度发展南北向”的发展策略自治区党委、政府提出“保护漓江、发展临桂，再造一个新桂林”的城市发展战略完成控制性详细规划编制工作；中共桂林市临桂新区工作委员会、桂林临桂新区管理委员会成立机场路建设动工标段工程量完成70%；新区市民广场、创业大厦、桂林大剧院等7个项目动工临桂政府搬迁至世纪大道临桂新区各类重要市政公建及配套规划文体类公建教育类配套商贸类配套公园类配套医疗类配套产业基础新区文化娱乐用地面积13公顷，桂林大剧院、桂林市博物馆、桂林图书馆已于6月1日开工规划中将建成幼儿园22处、小学9所、中学5所；目前临桂三中校舍已经建成；占地800亩的医学院分校临桂校址已经选定，另外桂林师专、桂林

26、职业教育中心学校、桂林山水职业学院也将定址临桂高层写字楼创业大厦，集酒店、办公、商业、娱乐、餐饮、会议、休闲于一体的联创大厦已于6月1日开工规划中有中央公园，占地35公顷的市民广场已于6月1日开工桂林医学院附属医院整合临桂县医院成为三级综合医院；另有一块规划预留的三甲医院用地西城工业区以及三大产业组团，包括万福产业组团、四塘产业组团、秧塘工业组团临桂新区建设发展链接临桂新区建设2008年2003年2004 2008年，临桂人均GDP逾2230美元，房地产市场处在快速发展阶段； 2008年，临桂GDP为86.35亿元，增速达到24%，房地产处于高速发展阶段； 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，

27、临桂房地产市场正处于快速发展阶段的中期。人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型 小于4%4-5%5-8% 大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期临桂房地产市场发展正处于快速发展阶段中期资料来源：尊晟模型房地产市场 2008年，

28、临桂人均GDP逾2230美元，房地产市场处在快异常基本正常正常运行基本正常异常临桂2008年房地产开发投资额增幅25%29.2%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资/GDP20%9.7%反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%房地产投资/固定资产投资37%28.74%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产市场指标体系房地产投资 临桂近年房地产开发投资额增长率均超过25，增长过快，处于异常区间；主要是由于桂林市政府决定城市向西发展带来的外部推动； 08年，临桂房地产开发投资占GDP的比例为9.7%

29、，处于异常区间； 临桂房地产投资占固定资产投资的9.8%，处于异常区域，主要是由于临桂近年的固定资产投资主要由基础设施建设拉动。资料来源：政府信息网 尊晟模型房地产市场异常基本正常正常运行基本正常异常临桂2008年房地产开发投资成交面积、成交金额逐年增加，成交均价平稳增长资料来源：临桂房管所 从销售面积来看，07年临桂房地产市场与桂林房地产市场一样，增长较为明显，08年则又回归到缓慢增长; 临桂房地产成交均价平稳增长，08年受到基本面下行影响，增速放缓。房地产市场成交面积、成交金额逐年增加，成交均价平稳增长资料来源：临桂房临桂楼盘规划设计、建筑设计、景观设计、主要配套情况房地产市场规划设计多采

30、用南北朝向行列式规划布局；多为一梯两户多层、小高层，部分一梯四户、一梯三户小高层；道路系统多采用人车分流或半人车分流；部分产品一层架空建筑设计发展前期建筑形式以低层、多层为主；现阶段以小高层为主，部分多层、高层；后期将以小高层、高层为主；建筑风格上多采用现代风格，部分中式风格；外立面方面，视觉感觉新意较少。景观设计追求低建筑密度，高绿化率；多设有主题景观和水景；园林设计停留在表面，没有层次感，不细致。配套大型项目拥有自身完善配套，甚至可以辐射区域的配套；中小型项目以市政配套为主。临桂楼盘规划设计、建筑设计、景观设计、主要配套情况房地产市场本地的生意人、泛公务员刚性需求群体是现阶段的主要客群房地产市场客户主要以临桂县客户为主，桂林市内客户仅占部分，市外客户极少； 客户年龄段主要以31岁-40岁中青年客户为主； 置业目的多为自住，也有小部分投资客，投资客多来自桂林市及市外； 从客户职业上看，生意人和泛公务员群体占据极大份额。本地的生意人、泛公务员刚性需求群体是现阶段的主要客群房地产市临桂房地