房地产评估报告

1、资产评估报告共18页 第 页房地产评估报告估价项目名名称：北北京市海海淀区太太阳园小小区9栋栋第122层022号房地地产市场场价格评评估委托方：于于同江估价方：北北京宜山山房地产产评估有有限公司司估价人员： 张*估价作业日日期：二二一六六年一月十日日至二一六年一月月十六日估价报告编编号：00911103000499目录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc313629618 第一部分 致致委托方方函 PAGEREF _Toc313629618 h 3第二部分 HYPERLINK l _Toc313629619 估估价师声声明 PAGEREF _Toc313629619

2、 h 4第三部分 HYPERLINK l _Toc313629620 估估价假设设和限制制条件 PAGEREF _Toc313629620 h 55 HYPERLINK l _Toc313629621 一、假设和和限制条条件 PAGEREF _Toc313629621 h 5 HYPERLINK l _Toc313629622 二、需要特特殊说明明的事项项6第四部分 HYPERLINK l _Toc313629623 房地产产估价结结果报告告7 HYPERLINK l _Toc313629624 一、委托方方7 HYPERLINK l _Toc313629625 二、估价方方7 HYPERLI

3、NK l _Toc313629626 三、评估对对象7 HYPERLINK l _Toc313629627 四、估价目目的100 HYPERLINK l _Toc313629628 五、估价时时点100 HYPERLINK l _Toc313629629 六、价值定定义100 HYPERLINK l _Toc313629630 七、估价依依据100 HYPERLINK l _Toc313629631 七、估价原原则111 HYPERLINK l _Toc313629632 九、估价方方法111 HYPERLINK l _Toc313629633 十、评估结结果111 HYPERLINK l _

4、Toc313629634 十一、估价价人员112 HYPERLINK l _Toc313629635 十二、估价价作业日日期122 HYPERLINK l _Toc313629636 十三、估价价报告应应用有效效期122第五部分 HYPERLINK l _Toc313629637 估估价技术术报告113 HYPERLINK l _Toc313629638 一、估价对对象资料料13 HYPERLINK l _Toc313629639 二、类比对对象资料料13 HYPERLINK l _Toc313629640 三、因素修修正155 HYPERLINK l _Toc313629641 四、个别因因

5、素修正正16 HYPERLINK l _Toc313629642 五、修正后后价格116 HYPERLINK l _Toc313629643 六、估价结结果确定定17第六部分 附件118第一部分：致委托托方函致于同江：承蒙委托，*房房地产评评估有限限责任公公司对位位于北京京市海淀淀区太阳阳园小区区9栋第第12层层02号号（建筑筑面积1888.422平方米米）房地地产进行行评估，评评估目的的是为委委托方用用该房产产向金融融机构申申请抵押押贷款提提供价值值参考依依据。估价人员本本着独立立、客观观、公正正、合法法的原则则，在进进行实地地查勘、广广泛收集集有关市市场信息息和估价价对象信信息的基基础上，

6、全全面分析析了影响响估价对对象公开开市场价价值的各各项有利利和不利利因素，根根据国家家有关房房地产估估价的法法律法规规和估价价目的，按按照科学学的估价价程序，并并运用适适当的估估价方法法，对本本次估价价对象进进行估价价测算，确确定估价价对象于于估价时时点20016年1月10日的的市场价价值为116255.055万元，（币币种：人人民币）。以下下是估价价结果明明细表。详详情请阅阅读房地地产评估估报告。估价结果明明细表评估对象实用面积（）估价单价 （元元/）估价值（万万元）京师家园二二栋五梯梯1011室188.442862466.1441625.05法定代表人人：李*北京宜山房房地产评评估有限限公

7、司二一六年年一月十十六日第二部分：估价师声明明我们郑重声声明：1、估价人人员在本本估价报报告中陈陈述的事事实是真真实的和和准确的的。2、本估价价报告中中的分析析、意见见和结论论是估价价人员自自己公正正的专业业分析、意意见和结结论，但但受到本本估价报报告中已已说明的的假设和和限制条条件的限限制。3、估价人人员与本本估价报报告中的的估价对对象没有有利害关关系，也也与有关关当事人人没有个个人利害害关系或或偏见。4、估价人人员依照照中华人人民共和和国国家家标准房房地产估估价规范范进行行分析，形形成意见见和结论论，撰写写本估价价报告。5、估价人人员张*已对对本估价价报告中中的估价价对象进进行了实实地查勘

8、勘。6、本报告告书含若若干附件件，与报报告书正正文具同同等效力力，不可可分割对对待。7、没有人人对本估估价报告告提供了了重要专专业帮助助。8、本评估估报告由由北京宜宜山房地地产评估估有限公公司负责责解释。9、本报告告估价结结果仅作作为委托托方在本本次估价价目的下下使用，不不得做其其他用途途。未经经本估价价机构书书面同意意,本报报告的全全部或任任何一部部分均不不得向委委托方、报报告使用用者、报报告审查查部门之之外的单单位和个个人提供供，也不不得以任任何形式式公开发发表。特此声明！参与本系评评估活动动的评估估人员签签名：姓名 评估估师注册册号 签签字张* 1110220677895540二一六年年

9、一月十十六日第三部分：估价假假设和限限制条件件一、假设和和限制条条件1、本估价价报告中中的市场场价值，是是指估价价对象在在采用市市场价值值标准并并假设未未设立法法定优先先受偿权权利的条条件下最最可能形形成的客客观合理理价值。所所谓公开开市场，是是指一个个竞争性性的市场场，在该该市场上上交易各各方进行行交易的的目的在在于最大大限度地地追求经经济利益益，他们们并且都都掌握了了必要的的市场信信息，有有比较充充裕的时时间进行行交易，对对交易对对象具有有必要的的专业知知识。此此外，市市场交易易条件公公开并不不具有排排它性，即即所有市市场主体体都可以以平等自自由地参参与交易易并同时时满足以以下条件件：(1

10、)自愿愿销售的的卖方及及自愿购购买的买买方； (2)有一一段合理理的洽谈谈交易时时间，可可以通盘盘考虑物物业性质质和市场场情形进进行议价价；(3)在此此期间物物业价值值将保持持稳定； (4)该物物业可以以在公开开市场上上自由转转让； (5)不考考虑特殊殊买家的的额外出出价。2、对于估估价对象象产权，以以委托方方提供的的房地产产证记载载为依据据，我们们并未到到有关主主管部门门对房地地产证登登记内容容的真实实性进行行核实，由由委托方方保证其其产权的的真实性性。3、估价对对象的土土地面积积、建筑筑面积等等有关数数据，均均以委托托方提供供的房地地产证记记载为准准，我们们未进行行专业测测量，无无理由怀怀

11、疑记载载数据与与实际数数据不符符。4、对于估估价对象象建筑结结构我们们仅作一一般性勘勘察，未未对其进进行结构构测试，不不能确定定其结构构是否存存在内部部安全隐隐患。此此次评估估假设估估价对象象建筑结结构是安安全的。6、本报告告中的估估价值为为估价对对象于估估价时点点状态、在在市场价价值标准准及满足足估价的的假设和和限制、并并假定未未设立法法定优先先受偿权权利的条条件下的的市场价价值，不不包含该该房产买买卖时发发生的各各项税费费。7、估价对对象的估估价时点点设定为为完成实实地查勘勘之日。二、需要特特殊说明明的事项项1、本报告告中市场场趋势分分析等专专业意见见，是估估价人员员根据具具体情况况和估价

12、价时点的的市场状状况分析析推断、预预测得出出，仅供供委托方方参考，其其结论受受估价人人员经验验、能力力的限制制及一定定程度主主观因素素影响，特特提请报报告使用用人注意意。2、委托方方提供的的房地产产证等资资料是本本次估价价所需的的重要依依据，估估价人员员已对其其给予了了必要的的关注。该该资料的的真实性性、合法法性和完完整性均均由委托托方负责责，对由由此而引引起的后后果及相相关责任任，我公公司不承承担任何何责任。3、如无特特别说明明，本估估价报告告中所使使用的货货币均为为人民币币。4、本次评评估是基基于上述述假设和和限制条条件成立立的，如如以上假假设和限限制条件件发生变变化，本本报告结结果必须须

13、作相应应调整。第四部分：房地产产估价结结果报告告一、委托方方于同江二、估价方方北京宜山房房地产评评估有限限公司地址：北京京市X路路X号XX大厦222楼法 人 代代 表：李*房地产评估估资质级级别：贰贰级资质证书号号：*号号联 系 人：* 联系电话： 0110-*三、评估对对象1、1.估估价对象象基本状状况本次估价对对象为北北京市海海淀区太太阳园小小区9栋第112层002号房房地产，房房屋建筑筑面积为为1888.422平方米米，商品品房用途途为住宅宅。北京市海淀淀区太阳阳园小区区11栋栋为普通住住宅，建建成于220077年，钢钢混结构构，总层层数199层，建筑筑物外装装饰一层层部分为为花岗岩岩、

14、二层层以上为为外墙砖砖；电照照线路暗暗设；配配置两部部客梯；设地下下停车场场。估价价对象位位于122层，四室两厅厅2卫一厨厨格局，正南朝向。室内装修情况为：地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。根据现场勘勘察，委委估房地地产结构构施工质质量良好好，装修修保养情情况较好好，未发发现基础础沉降、结结构变形形等现象象。用年年限法和和现场观观察法确确定估价价对象成成新率为为87%。平面如图所所示。2.估价对对象权利利状况根据商品品房买卖卖合同记记载，估估价对象象买受人人为于同同江，商商品房用用途为住住宅，房房屋建筑筑面积为为1888.422平方米米

15、，土地地使用年年限自220077年2月月23日至至20777年22月233日。本次评估设设定估价价对象于于估价时时点无抵抵押、租租赁、担担保等他他项权利利存在，不不存在法法律纠纷纷，评估估结果为为估价对对象于估估价时点点完全产产权房地地产市场场价格。3.估价对对象区位位状况（1）海淀淀区基本本概况估价对象位位于北京京市海淀淀区，海淀的社社会经济济发展、城城市建设设和房地地产开发发状况等等，均对对估价对对象房地地产的价价格有明明显的影影响。海淀区拥有有深厚的的文化底底蕴和丰丰富的文文化资源源，同时时也是全全国智力力资源和和科技人人员最密密集的地地区。以以圆明园园、颐和和园为代代表的园园林艺术术，

16、记载载了海淀淀的文化化积淀；以北大大、清华华为标志志的高等等学府和和以中科科院为代代表的科科研院所所，证明明了海淀淀的文化化传承；以国风风企业等等为代表表的现代代文化产产业集团团，更标标示出海海淀文化化的发展展创新。图图书城身身处的中中关村地地区尤其其是文化化与科技技发展交交融的前前沿地带带。这里里的高等等学府所，有有以中科科院为代代表的各各级各类类科研机机构家，两两院院士士占全国国院士总总数的，每每年产业业辐射全全国的高高水平科科研成果果数千项项，高新新技术余家，年年销售额额达亿元元（年年）。其其中，纯纯智力产产业（软软件、图图书、企企业诊断断及咨询询等）占占全国的的左右，全全员劳动动生产能

17、能力达万左左右，以以此项区区域经济济指标判判断，中中关村无无疑可列列全国之之首。（2）估价价对象区区位状况况位于北京市市海淀区区太阳园园小区99栋第112层002号，正正南方靠靠北三环环，街对对面是大大钟寺商商业广场场，正西西方靠大大钟寺东东路方向向，委估估对象地地处北京京市商业业中心，繁繁华程度度高，交交通方便便，靠近近大钟寺寺城铁站站和大钟钟寺公交交枢纽，人人流量大大，周围围环境良良好，目目前是北北京市繁繁华的商商业、办办公地段段。估价对象所所处地区区，土地地现状开开发程度度达到宗宗地外“五通一平”，基础设施状况完全可以满足居民生活需要。4.估价对对象市场场分析近年，受土土地开发发投资力力

18、度加大大和建安安工程逐逐步恢复复等因素素影响，全全市房地地产开发发投资增增势强劲劲；开发发供给不不断恢复复，竣工工面积稳稳定增长长；随着着市场销销售价格格的继续续上涨，销销量出现现下滑；金融贷贷款力度度的加大大以及销销售市场场的活跃跃使房地地产企业业项目到到位资金金增幅扩扩大。2015年年北京全全市住宅宅网上签签约4998911套，与与20114年相相比，成成交套数数同比上上涨133.7%，成交交总金额额同比上上涨377.7%，成交交均价涨涨幅为112.88%。除除了20015年年初开局局遇冷，进进入二季季度以来来，北京京楼市成成交无论论量价都都接连攀攀升，甚甚至有多多个月份份成交连连连破纪纪

19、录。新建住宅价价格环比比涨幅连连续两个个月缩小小。调查查显示，99月份，我我市新建建住宅销销售价格格指数同同比上涨涨3.66%，涨涨幅比上上月提高高1.55个百分分点，环环比上涨涨0.44%，涨涨幅比上上月回落落0.99个百分分点，环环比涨幅幅已连续续两个月月缩小。二手住宅价价格环比比涨幅略略有回落落。9月月份，我我市二手手住宅价价格指数数同比下下降1.8%，降降幅比上上月缩小小0.44个百分分点，环环比上涨涨0.11%，价价格环比比在连续续3个月月上涨00.2%之后，本本月涨幅幅比上月月回落00.1个个百分点点。受销售形势势好转及及降息、扩扩大内需需等宏观观政策出出台影响响，5月月份以来来房

20、地产产开发企企业项目目到位资资金呈全全面回升升态势。前前三季度度，房地地产开发发企业项项目本年年到位资资金39944.1亿元元，比上上年同期期增长882.88%，增增幅比11-8月月扩大11.5个个百分点点。其中中金融贷贷款增长长最快，为为16002.22亿元，同同比增长长1.55倍。自自筹资金金和定金金及预收收款分别别为6000.99亿元和和10774.55亿元，同同比分别别增长225.99%和665.99%。总之，北京京房地产产市场经经济的发发展现状状及未来来趋势对对估价对对象房地地产市场场价格产产生一定定的影响响。四、估价目目的为委托方拟拟用估价价对象向向金融机机构申请请抵押贷贷款提供供

21、价值参参考依据据。五、估价时时点2016年年1月110日六、价值定定义（1）本报报告估价价结果是是反映估估价对象象在估价价时点的的房地产产公开市市场价格格。该估估价结果果基于以以下假设设条件：估价对对象以委委托方确确定并经经政府确确认的用用途持续续使用，估估价对象象无他项项权利限限制和其其他限制制按估价价目的的的使用情情形；未未考虑未未来市场场变化风风险、自自然灾害害和强制制处分等等非常因因素对估估价对象象的影响响。（2）估价价对象房房地产的的用途为为居住用用房。因此，本估估价结果果为估价价对象在在估价时时点时满满足本估估价报告告中“估估价的假假设和限限制条件件”下的的房地产产所有权权公开的的

22、市场价价格。货币单位：人民币币元。七、估价依依据1.有关政政策法规规和文件件（1）中中华人民民共和国国土地管管理法；（2）中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法；（3）中华华人民共共和国国国家标准准房地地产估价价规范GGB/TT502291-19999；（4）中华华人民共共和国国国家标准准城镇镇土地估估价规范范GBB/T1185008-220011；（5）京政政发220022322号文件件北京京市人民民政府关关于调整整本市出出让国有有土地使使用权基基准地价价的通知知；（6）京国国土房管管出22002211121号号文件关关于公布布本市出出让国有有土地使使用权基基准地价价应用方方法的通通知；（

23、7）其它它相关法法律法规规。2.委托方方提供的的有关资资料3.评估人人员掌握握的有关关市场资资料及估估价人员员实地勘勘察、调调查所获获得的资资料。八、估价原原则本次估价依依据房地地产估价价的合法法原则、最最高最佳佳使用原原则、替替代原则则和估价价时点原原则等，对对估价对对象房地地产价格格进行客客观、公公正、科科学、合合理的评评估。九、估价方方法估价对象用用途为住住宅，与与估价对对象类似似的房地地产开发发的成本本费用资资料较齐齐全，故故采用成成本法测测算估价价对象建建筑物重重置成本本的价格格，由于于估价对对象土地地处于北北京市基基准地价价覆盖区区域，可可以采用用基准地地价修正正法测算算其楼面面熟

24、地价价；由于于与估价价对象类类似房地地产市场场交易案案例较多多，可采采用市场场比较法法测算其其市场价价格。然然后综合合两种方方法的评评估结果果来确定定其最终终价格。1、基准地地价系数数修正法法：是利利用城镇镇基准地地价和基基准地价价修正系系数等评评估成果果，按照照替代原原则，就就估价对对象之土土地的区区域条件件和个别别条件等等与其所所处区域域的平均均条件相相比较，并并对照修修正系数数表选取取相应的的修正系系数对基基准地价价进行修修正，进进而求取取估价对对象之土土地在估估价时点点市场价价格的方方法。2、成本法法：是求求取估价价对象在在估价时时点的重重新取得得或重新新开发、重重新建造造全新状状态的

25、估估价对象象所需的的各项必必要成本本费用和和应纳税税金、正正常开发发利润之之和，减减去建筑筑物折旧旧，以此此估算估估价对象象的客观观合理价价格的方方法。3、市场比比较法：将估价价对象与与在估价价时点近近期有过过交易的的类似房房地产进进行比较较，对这这些类似似房地产产的已知知价格作作适当的的修正，以以此估算算估价对对象的客客观合理理价格或或价值。十、评估结结果本着公正、公公平、公公开的总总原则，经经估价人人员现场场查勘和和对委估估对象所所在区域域的市场场分析，按按照房地地产评估估的基本本原则和和估价程程序，选选择适宜宜的估价价方法，评评估得到到估价对对象房地地产在价价值定义义和有关关限制条条件下

26、，于于估价时时点20016年11月100日的市市场价格格为：（币币种：人人民币）房地产总价价：16625.05万万元大 写 金金 额: 壹仟仟叁佰伍伍拾陆万万陆仟贰贰佰元整整房地产单价价：8222466.144元/平平方米十一、估价价人员勘查人：张张* 签名名：估价人员：张* 签签名：联系电话112344567789001十二、估价价作业日日期二一六年年一月十日日至二一六年年一月十十六日十三、估价价报告应应用有效效期本报告在市市场情况况无较大大波动时时有效期期为一年年（自二二一六六年一月月十六日起起至二一七年一月月十五日），若若市场有有较大波波动或超超过一年年，需重重新进行行评估。第五部分：估

27、价技技术报告告一、估价对对象资料料估价对象户型面积（）地段太阳园4室2厅22卫188.442太阳园二、类比对对象资料料1、参照物物基本资资料 可可比实例例 项目中山大学博博雅苑海怡湾畔金晖苑类型住宅住宅住宅结构质式 钢混钢混 钢混地段等级三级 三级 三级土地使用权权类型出让出让出让交易面积（平平方米）155102106成交单价（元/平方方米）7742111068116641155室内二次装装修情况况 中档装修修中档装修中档装修流水号无（无）市场场调查（无）市场场调查交易日期2015-32015-92015-12备注二手房二手房一手房2、参照物物与估价价对象对对比表项目中山大学博博雅苑海怡湾畔金

28、晖苑估价对象交易情况偏低正常正常/交易日期2015年年3月2015年年9月2015年年12月月估价时点商服繁华度度中山大学校校园内，基基本没有有商业设设施近郊海景小小区，商商业气氛氛不浓郁郁主要以普通通商业为为主商业中心，繁繁华度高高交通便捷度度一般，离公公交较远远小区前后均均有公交交线路较好小区门外有有公交线线路公共配套设设施较完善较完善一般较完善环境与景观观较好好一般较好结构质式钢混钢混钢混钢混建成年份2004200220092007小区品牌档档次中中高一般中楼宇样式多层，电梯梯多层，无电电梯多层，无电电梯多层，电梯梯小区配套较好好一般较好小区环境绿化好绿化好绿化一般绿化好物业管理专业物业

29、管管理专业物业管管理门卫专业物业管管理外观及外墙墙饰材好、喷涂较好、瓷砖砖略好、马赛赛克好、喷涂所在层数/总层数数6层/111层3层/5层层4层/7层层12层/119层建筑面积（）155102106188户型及平面面布置好好一般好朝向南北南北南北南北处于中间西头中间中间底层有无附附属间或架空层有有有有总价12001090680三、因素修修正1、交易情情况修正正基准地价说说明：2002年年12月月4日，北北京市人人民政府府颁发了了京政发发2000232号号文件北北京市人人民政府府关于调调整本市市出让国国有土地地使用权权基准地地价的通通知；20002年112月227日，北北京市国国土资源源和房屋屋

30、管理局局以京国国土房管管出22002211121号号文件颁颁发了关关于公布布本市出出让国有有土地使使用权基基准地价价应用方方法的通通知，本本报告以以上述两两个文件件为依据据估算土土地使用用权价格格。所选参照物物与估价价对象性性质一致致。搜房网发布布的数据据显示，北京市2015年下半年商品住宅销售均价82283元/平方米。按照当前情况，以上三个参照物中除金辉园房产外均比现行市场价值低。据北京市住规建局发布的全市6-612月房地产数据显示，新建住房价格为81028元/平方米，比去年价格上涨8.47%。根据收据数据及资产评估人员经验得到以下调整：价格情况偏差量修正系数中山大学博博雅苑偏低约低1%100/999海怡湾畔正常正常100/1100金辉园正常无需修正100/11002、交易时时间修正正根据北京京晚报：“122月211日消息息，6-12月月新建住住房价格格为810228元/平方米米，比去去年价格格上涨88