第07章资源税法和土地增值税法版

1、PAGE PAGE 3第六节 土地增值税应纳税额的计算一、增值额的确定（计税依据）增值额=应税收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。二、应纳税额的计算应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数应纳税额计算过程总结：1.扣除项目：（房地产企业5项，非房地产企业4项）2.增值额=收入-扣除项目3.增值率=增值额/扣除项目100%（确定税率）4.应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数【常见

2、题型】计算问答题。【例题1计算问答题】2013年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入9800万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为3000万元，销售商品房缴纳有关税金539万元（不含印花税），且该公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出。计算该公司销售商品房应缴纳的土地增值税。（该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%）。【答案】扣除项目金额合计=3000+300010%+300020%+539=4439（万元）增值额=9800-4439=5361（万元）增值率=53614439100%=120.77%，适用税率为50%，速

3、算扣除系数为15%。应纳土地增值税=536150%-443915%=2014.65（万元）。【例题2计算问答题】某房地产开发公司受让一宗土地使用权，支付地价款8000万元。使用受让土地60%（其余40%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼并全部销售。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元（只有70%能够提供金融机构的证明）。（说明：其他开发费用扣除比例为4%，契税税率为3%，不考虑印花税）要求：（1）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的取得土地使用权所支付的金额。（2）计算该房地

4、产开发公司土地增值额时可扣除的开发成本。（3）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。【答案】（1）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的取得土地使用权所支付的金额=800060%+80003%60%=4944（万元）。（2）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发成本=6200（万元）。（3）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用=50070%+（4944+6200）4%=795.76（万元）。三、房地产开发企业土地增值税清算（一）房地产开发项目土地增值税的清算基本规定项目具体规定清算单位（1）以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算（2）对于分期开发的项目

5、，以分期项目为单位清算清算条件纳税人应进行土地增值税的清算（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（3）直接转让土地使用权的项目具体规定清算条件主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（4）省税务机关规定的其他情况项目具体规定清算时间（1）对应进行清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内

6、到主管税务机关办理清算手续（2）对于主管税务机关可要求纳税人进行清算且主管税务机关已经确定需要清算的项目，纳税人须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续清算后转让在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算扣除项目金额单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额/清算的总建筑面积【例题多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）。（2009年）A.直接转让土地使用权的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的D.取得销售（预售）许可

7、证2年仍未销售完的 【答案】ABC【解析】D选项：取得销售（预售）许可证3年仍未销售完的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（二）清算时关注的几个问题1.开发成本中四项费用的核定（1）内容：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用；（2）核定的原因：凭证或资料不符合清算要求或不实；（3）核定机关：地方税务机关；（4）核定程序：参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。2.与清算项目配套的公共设施的处理房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库

8、）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。【常见题型】单项选择题、多项选择题和计算问答题。【例题多选题】在进行土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本、费用可以扣除的情形有（ ）。A.建成后开发企业转为自用的B.建成后开发企业用于出租的C.建成后有偿转让的D.建成后产权属于全体业主

9、所有的【答案】CD【解析】房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后有偿转让的，其成本、费用允许扣除；建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿转交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.装修费的处理房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。【考点小贴士】房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。4.多个房地产项目共同的成本费用的分配应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。5.质量保证金的处理房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企