房地产公司合作项目管理规定

1、合作项目管理规定（试行）7/7合作项目管理规定（试行）第一条合作作溢价应在确定合合作对价价时考虑虑溢价部部分不能能计入项项目成本本所带来来的额外外税负，并并在充分分考虑未未来真实实税负的的基础上上进行立立项测算算。第二条 项项目公司司注册资资本对于提供资资源的合合作方，原原则上要要求项目目公司注注册资本本不应少少于1亿亿元；对对于其他他合作方方，原则则上要求求项目公公司注册册资本最最低不少少于项目目土地出出让价款款的一半半。第三条 股股东借款款安排原则上对于于项目公公司注册册资本之之外的股股东债权权性出资资，均要要求按持持股比例例对等投投入，项项目公司司按同期期银行贷贷款利率率承担资资金占用用

2、费，如如无法对对等投入入则应根根据各方方实际投投入比例例（注册册资本加加股东借借款之比比）进行行利润分分配及项项目公司司剩余财财产分配配。具体体可根据据不同情情况做以以下调整整：1、提供资资源的合合作方如如无法对对等投入入或只能能部分对对等投入入，我方方可直接接向项目目公司投投入，项项目公司司按我方方实际投投入额承承担资金金占用费费，对于于合作方方应投未未投行为为应作违违约行为为描述，并并就其应应投未投投部分按按不低于于15%年利率率向我方方支付违违约金，该违约金按扣除所得税计算金额后可在其应分配税后利润中直接扣除。2、对于其其他合作作方的对对等投入入应从严严把握，可可以给予予合作方方不超过过

3、2个月月的宽限限期，宽宽限期内内我方可可直接向向项目公公司投入入，项目目公司按按我方实实际投入入额承担担资金占占用费，合合作方就就其应投投未投部部分按不不低于115%年年利率向向我方支支付违约约金，该该违约金金按扣除除所得税税计算金金额后可可在其应应分配税税后利润润中直接接扣除；超出宽宽限期，则则应根据据各方实实际投入入比例进进行利润润分配及及项目公公司剩余余财产分分配。此外，注意意在合作协协议中均均不应出出现我方方替代合合作方投投入等字字眼或类类似表述述。第四条 项项目公司司融资担担保对于提供资资源的合合作方，在在我方操操盘并表表的前提提下，如在项目目公司融融资过程程中其所所提供担担保银行行

4、不予认认可，我我方可全全额提供供担保，但但项目公公司除就就我方实实际担保保额按不不低于年年1%支支付担保保费外，对对于合作作方应担担保未担担保行为为应作违违约描述述，并就就其应担担保未担担保部分分按不低低于年22%向我我方支付付违约金金，该违违约金按按扣除所所得税计计算金额额后可在在其应分分配税后后利润中中直接扣扣除,且且合作方方股权应应质押于于我方作作为反担担保。与与关联方方合作之之项目，如其所提供担保银行不予认可，其应担保未担保部分应按不低于年1%向我方支付违约金，该违约金按扣除所得税计算金额后可在其应分配税后利润中直接扣除，其股权是否质押可根据实际情况进行调整。除此之外，项项目公司司融资

5、需需要股东东担保的的，必须须要求合合作各方方按持股股比例对对等提供供，我方方不得超超额提供供担保，但但我方应应保留可可超额提提供担保保的权利利以便于于项目公公司融资资实现。此此时，项项目公司司应就我我方实际际担保金金额按不不低于年年1%支支付担保保费，银银行不予予认可合合作方所所提供之之担保应应作违约约描述，合合作方应应就其应应担保未未担保部部分按不不低于年年2%向向我方支支付违约约金，该该违约金金按扣除除所得税税计算金金额后可可在其应应分配税税后利润润中直接接扣除,且合作作方股权权应质押押于我方方作为反反担保。如项目公司司自身不不存在资资金需求求,但需需将其作作为融资资平台而而进行融融资贷款

6、款的,超超出项目目需求部部分融资资可不要要求合作作方提供供担保,但融资资所得款款项均由由我方单单独使用用并承担担相应融融资费用用。第五条 项项目公司司资金调调用原则上不得得在合作作协议中中明确合合作方享享有调用用项目公公司资金金的权利利。项目目公司在在获取融融资、销销售回笼笼等资金金后，在在现有可可动用账账面资金金满足项项目后三三个月各各项支出出的前提提下,对对于项目目公司富富余资金金：1、在合作作方对等等投入及及对等提提供担保保的前提提下，可可按持股股比例对对等偿还还股东借借款及利利息，之之后项目目公司资资金仍有有剩余的的，可按按持股比比例对等等调用，但但除非合合作方资资金实力力及信誉誉可靠

7、，否否则合作作方调用用资金时时应向我我方提供供切实有有效的担担保，合合作方仅仅以股权权质押作作为担保保的，所所调取的的资金应应尽量不不超过其其预计应应分配现现金利润润。2、如合作作方未能能对等投投入或对对等提供供的担保保未被银银行认可可的，其其调用项项目公司司资金以以其股东东借款为为限（对对于配合合我方做做大注册册资本的的，合作作方要求求调用其其投入注注册资本本的应事事先单项项报批）,即项目公司偿还完其股东借款后,不得反向调用项目公司资金，且我方享有单方调用项目公司资金的权利，并可按同期银行贷款利率或实际融资成本承担资金占用费。第六条 项项目运作作及项目目公司管管理原则上均要要求我方方操盘并并

8、表及负负责项目目公司日日常经营营管理，执执行我方方财务管管理制度度、采用用我方管管理信息息系统，我我方持股股比例不不应低于于51%，并在在项目公公司章程程中应能能体现我我方对项项目公司司的独立立控制权权，即涉涉及主要要经营活活动之决决策合作作方不得得拥有一一票否决决权。未未能对等等投入的的合作方方不应参参与项目目公司经经营管理理。原则上项目目公司证证照及公公章印鉴鉴等均应应由我方方掌控，项项目公司司法人代代表、总总经理及及财务总总监均应应由我方方派出人人员担任任，项目目公司董董事会成成员在我我方占相相对多数数的前提提下根据据持股比比例委派派，项目目公司机机构设置置、人力力资源安安排、薪薪酬福利

9、利、管理理制度及及管理信信息系统统的具体体方案均均应参照照我方制制度体系系制订。对于非我方方并表或操操盘之项项目，应应确保按按持股比比例派出出项目公公司高级级管理人人员，我我方派出出人员应应列席项项目公司司经营会会议，且若我司司持有股股份在330%以以上，应应对资金金审批有有签字权权。对于于以下事事项必须须经董事事会我方方派出董董事同意意或股东东会一致致同意后后方可执执行：1、对外投投资、股股权并购购、资产产转让、对对外捐赠赠、租赁赁托管等等；2、对外融融资、担担保及质质押、抵抵押事项项（对金金融机构构的开发发贷款及及为购房房者按揭揭担保可可视情况况决定）；3、项目公公司会计计制度，包包括收入

10、入结转原原则、成成本分摊摊原则、投投资性房房地产核核算办法法等重大大会计政政策及财财务管理理制度；4、项目整整体及年年度经营营计划的的制定，含含项目整整体规划划方案及及调整、项项目开发发计划、目目标成本本、盈利利规划等等；5、年度销销售面积积、销售售金额、资资金回笼笼较原经经营计划划调减超超5%以以上；项项目重大大开发节节点偏差差大于330天；实际成成本与目目标成本本（扣除除地价外外的直接接投资）偏偏差超过过目标成成本2%以上；6、年度财财务预算算（包括括盈利预预算、费费用预算算、资金金预算、固固定资产产购置预预算等）及及财务决决算、利利润分配配及亏损损弥补方方案、销销售开盘盘定价、操操盘股东

11、东方关联联交易。同时，应要要求项目目公司每每季度报报送季度度管理报报告（包包括但不不限于工工程进度度、市场场销售、财财务状况况、资金金状况等等），并并应在每每年度终终了后一一个月内内报送年年报，如如出现特特殊情况况则应立立即上报报。第七条 品品牌使用用费对于我方权权益低于于20%但由我我方操盘盘之项目目或我方方代建之之项目，如如需使用用“保利利”品牌牌，应按按不少于于项目实实际销售售额的22%向项项目公司司计提品品牌使用用费，低低于2%应事先先单项报报批；未未售部分分的开发发产品按按其对应应直接投投资的11.5%计提收收取。品牌使用费费按季度度计提收收取，每每年结算算一次，根根据当年年销售签签

12、约金额额在第二二年一月月份内完完成支付付，但我我方有权权根据项项目情况况进行相相应调整整。同时，为避避免我方方品牌受受损，对对于上述述项目，应应至少在在以下几几个方面面做好保保障措施施：1、争取我我方在项项目公司司董事会会成员中中占相对对多数；2、争取项项目公司司经营层层成员均均由我方方委派；3、项目开开发应按按我方流流程、标标准及管管理制度度执行；4、除项目目销售推推广过程程中可使使用“保保利”外外，项目目公司名名称、项项目开发发报建过过程及项项目地名名中均不不得出现现“保利利”字样样；5、争取我我方退出出时根据据实际情情况在项项目公司司预留部部分资金金共管，以以应对后后续工程程款支付付、可

13、能能出现的的保修及及业主索索赔等事事项。第八条 项项目公司司管理费费对于由我方方操盘之之项目，原原则上按按不少于于项目实实际销售售额的22%向项项目公司司计提管理理费，未未售部分分的开发发产品按按其对应应直接投投资的22.5%计提，由由我方包包干使用用，管理理费具体体包括：职工薪薪酬、劳劳动保护护费、业业务招待待费、差差旅交通通费、车车辆使用用费（不不含车辆辆购置费费）、办办公费、会会议费、房房租水电电物业费费、审计计咨询费费、董事事会及监监事会费费，但不包括印花花税、城城镇土地地使用税税等列入入管理费费用科目目的税费费及固定定资产折折旧。管理费实际际发生金金额较包包干金额额超出部部分由我我方

14、承担担；较包包干金额额节余部部分以管管理咨询询费或其其他形式式支付给给我方，我我方提供供合法税税务发票票。管理费优先先在项目目公司列列支，并并按季度计提提，每年年结算一一次，根根据当年年销售签签约金额额在第二二年一月月份内完完成支付付，但我我方有权权根据项项目情况况进行相相应调整整。我方操盘合合作项目目管理费费支出均均应纳入区区域公司司整体费费用预算算总额控制制，对于合合作公司司费用包包干结余余部分金金额，可可由区域域公司收收取，列列入区域域公司营营业收入入，但应应实行收收支两条条线管理理，严禁禁将从合合作公司司取得的的费用收收入与费费用支出出直接冲冲抵。对于合作各各方共同同操盘项项目，可可不设定定管理费费用的包包干额度度，但应应由合作作各方从从紧制订订各年度度费用预预算，实实施预算算管理，单单年度费费用预算算应提前前报批。在在工资薪薪酬方面面，应事事先确定定合作公公司岗位位级别和薪薪酬体系系，然后后按照各方派驻驻人员的的实际情情况进行行定岗定定编以及及确定薪