宅基地课件-广西农民土地权益普法咨询中心农民土地权

1、宅基地的流转 一 宅基地流转的概念和相关法律法规二 宅基地流转的特征三 宅基地流转的现状 宅基地的流转 一 宅基地流转的概念一 宅基地流转的概念和相关法律法规1、概念“农村宅基地使用权流转”的确切含义在目前的法律法规中没有明确的表述，理论界 有一个比较统一的提法。根据“房地相随”的原则，认为农村宅基地使用权流转，是指农村房屋的流转，当农村房屋发生流转时，农村宅基地使用权实际上也流转了。另外一种说法是指宅基地使用权上市交易。一 宅基地流转的概念和相关法律法规1、概念法律法规国务院办公厅1999年颁布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占

2、用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。” 法律法规国务院办公厅1999年颁布的关于加强土地转让管理严国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发200428号)：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。 国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发20042国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知(国办发200771号)：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予

3、批准。国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通2008年中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展增收的若干意见：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2008年中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进二 宅基地流转的特征宅基地的获得具有典型的福利特征。首先获得宅基地的前提是身份权，只有集体经济组织的成员在满足分户条件时才能申请宅基地。二 宅基地流转的特征宅基地的获得具有典型的福利特征。其次，宅基地的获得是无偿或者低价的。虽然在土地管理法里没有明确的申请和分配宅基地的程序，但定义的是“申请”宅基地。各地在本地具体管理政策中，大多走的也是申

4、请批准分配的方法，农户往往是无偿或者支付土地补偿成本来获得宅基地。其次，宅基地的获得是无偿或者低价的。虽然在土地管理法里没依身份而低价或者无偿分配资源，正是福利的特征，恰恰说明了宅基地使用权虽然是物权，但是其获得方式不是以市场对价方式，而是福利性分配而来。依身份而低价或者无偿分配资源，正是福利的特征，恰恰说明了宅基由于福利性质的获得，宅基地在使用上也带有了福利性，大大阻碍了它在流转问题上的放开。因为福利是组织内成员才可享用，现在的政策对宅基地的流转有着很严格的限定，只限于集体经济组织成员内部间进行，历年来的各种政策文件数次重申：禁止城镇居民在农村购置宅基地。由于福利性质的获得，宅基地在使用上也

5、带有了福利性，大大阻碍了宅基地使用权不得单独转让，必须随房屋转让而转让。一般在下列情况下，转让农村住房或者宅基地使用权的，应当认定无效：(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效;(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人的主体资格，应认定无效宅基地使用权不得单独转让，必须随房屋转让而转让。(3)土地管理法规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地的，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效;(4)向本集体经济组织以外的农村居民转让农民住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应认定无效;(5)受让人已经有住

6、房，不符合宅基地分配条件的，向其转让住房或宅基地使用权的，应认定无效。(3)土地管理法规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组转让农村宅基地使用权，必须同时具备以下条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为须征得本集体经济组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。转让农村宅基地使用权，必须同时具备以下条件：(1)转让人拥有三 宅基地流转的现状 随着我国城市化和工业化进程的不断加快，人口向经济发达地区聚集。城郊结合部宅基地流转空前活跃

7、，但流转活跃程度及流转方式都表现出明显的区域差异。主要表现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转越活跃；工业区、农场周边的宅基地流转较为活跃；同时近郊主要是以宅基地和农宅的短期租赁形式进行流转，远郊且风光秀丽区域主要是长期租赁及宅基地和农宅买卖形式进行流动。三 宅基地流转的现状 随着我国城市化和工业化进程的不断加快，宅基地买卖【案情简介】：2002年12月30日，陆某将波罗村378号占地面积为106平方米的两层房屋以140660.00元（壹拾肆万零陆佰陆拾元整）价格转让给乐某，双方签订了房屋转让协议及补充协议。陆某住云南省昆明市盘龙区穿金路波罗村976号，乐某住福建省南平市延平区夏道镇

8、文田村。乐某买回房屋后，拆除两层旧房屋，重新建盖了5层楼，2009年，昆明的城中村改造即将拆迁波罗村，乐某的五层楼将得到200多万的拆迁补偿，正值乐某高兴之时，陆某将乐某起诉到昆明市盘龙区人民法院，请求依法确认原被告之间所签的房屋转让协议及补充协议无效并返还昆明市盘龙区穿金路波罗村378号房屋且要求诉讼费用由被告全部承担。 宅基地买卖【案情简介】：2002年12月30日，陆某将【争议焦点】：1、 双方签订的房屋转让协议及补充协议是否有效？2、 农村土地宅基地使用权及房屋是否可以转让，权属归谁？3、 如果房屋转让协议及补充协议转让无效，会产生什么样的法律后果？4、 买方房屋造价是否需要评估？【争

9、议焦点】：1、 双方签订的房屋转让协议及补充协议是评析一：农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，即是集体经济组织内的成员，因此，具有无偿性、福利性和限制转让性。评析一：农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。村民没有处理宅基地的权利，法律禁止对宅基地进行私自买卖。关于深化改革严格土地管理的决定再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。 农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅

10、基地使用权。宅根据国家政策，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同应当无效。根据国家政策，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其无效的法律后果是互相返还，但买房毕竟进行了重建、新修等，如果让卖方返还购房款或购地款，买方返还房屋或土地对买房人或买地人明显不公平，所以一般法院会委托评估机构对房屋造价和现行价值进行评估，结合双方过错，给予买方一定的补偿，但补偿多少，法官享有自由裁量权。无效的法律后果是互相返还，但买房毕竟进行了重建、新修等，如果评析二：宅基地使用权是否连同房屋一起移转？房屋买受人如果不在宅基地使用权核发主体范围内，是否必然导致房屋买卖行为无效？评析二：宅

11、基地使用权是否连同房屋一起移转？房屋买受人如果不在土地管理法第六十二条虽然承认了农村房屋可以买卖和出租，但对于农村房屋买卖时其宅基地使用权是否同时流转未作明确规定，理解上易产生歧义。土地管理法第六十二条虽然承认了农村房屋可以买卖和出租，如果农村居民买卖房屋包括同时转让宅基地使用权，则不利于宅基地使用权的管理，且受让人很可能违反土地管理法中中关于宅基地取得主体资格的限定，借房屋买卖取得宅基地使用权，进行某些营利开发，使宅基地的原有功能发生改变；如果不包括转让宅基地使用权，仅房屋买卖行为从表面分析因不涉及宅基地的流转而合法有效，又将违反了“房地一致”原则。如果农村居民买卖房屋包括同时转让宅基地使用

12、权，则不利于宅基青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见 一、关于认定买卖合同效力 1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。 审批手续为经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。 青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办理相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖合同对双方当事人有法律约束力。 3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。 4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。 2、集体经济组织全

13、部成员转为城镇居民的，但尚未办理相关范围内二、关于旧村改造买卖房屋合同引起的纠纷 集体所有土地范围内，村委会拆除旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，此类合同引起的纠纷，法院暂不受理。 二、关于旧村改造买卖房屋合同引起的纠纷 三、房屋买卖合同应适用诉讼时效 集体所有土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷以及集体经济组织全部成员转为城镇居民但尚未办理国有土地使用权证的相关范围内的房屋买卖合同纠纷，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或合同双方交付完毕之日起超过两年的，驳回

14、当事人的诉讼请求。 三、房屋买卖合同应适用诉讼时效 四、关于合同无效后的处理原则 1、宅基地房屋买卖合同被确认无效后，依据合同取得的财产应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50%。 2、对于将要拆迁房屋的赔偿数额，以将来拆迁时确认的补偿款为准，各自承担相应份额。 四、关于合同无效后的处理原则 （2）小产权房。小产权房的概念“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。（2）小产权房。住建部：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。因此。小产权房不合法。住建部：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”（3）宅基地租赁农村宅基地使用权能否出租，法律法规及有关政策并无规定。但是土地管理法第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后