房地产经纪人基础课件

1、房地产经纪人基础知识培训华邦资产.拍卖目录一、房地产经纪人基础房地产与房地产经纪房地产经纪机构和经纪人职业资格房地产经纪人的素质要求建筑基础知识房地产基本制度概述房地产开发用地制度房地产开发经营制度房地产交易管理制度合同法二、房地产经纪实务经纪人在房地产经纪活动中的地位房地产交易及其基本流程房地产交易价格及相关税房地产交易合同及相关法律文件房地产产权登记与发证房地产经纪业务与基本流程房地产经纪合同及相关费用房地产经纪业务的促成房地产与房地产经纪房地产经纪机构和经纪人职业资格房地产经纪机构：公司形式设立、合伙人形式设立、个人独资形式设立房地产经纪人职业资格：房地产经纪人协理资格，一个区域内从业房

2、地产经纪人 在全国范围内从业经纪人、协理需要在一个房地产经纪机构从业房地产职业道德准则1、热爱经纪、满腔热忱2、正确处理好国家、委托方、个人三方面之间关系，兼顾三个方面根本利益3、对委托双方一视同仁，实事求是、不弄虚作假4、保证质量、信守合同、严格履约，维护商业信誉5、文明礼貌对待委托人、主动热情耐心周到，努力创造方便客户服务方式6、接受监督、不索贿，损公肥私，不收佣金以外报酬7、合法经纪，自觉纳税自我约束1、具备经纪人从业资格2、不参与伪劣建筑中介，按程序经纪3、不乱收费4、不承诺力所不能及的中介建筑基础知识建筑物分类一、建筑物按使用功能分：居住建筑、公共建筑二、民用建筑按结构分：1、砖木结

3、构（1949年前、古建筑、20世纪50-60年代民用房屋）2、砖混结构（承重结构用砖、钢混合，抗震差，开间进深小）3、混合结构（砖、钢、木）4、钢混结构（承重结构钢筋混凝土做成）5、钢结构（体育馆、大剧院、大跨度厂房）三、民用建筑按结构承重分：1、墙体承重，2、框架承重四、民用建筑按其层次分：1、低层1-3层，2、多层4-7层，3、高层8层以上分4类小高层8-16层、高层17-25层、26-40层、超高层40层以上五、工业厂房按使用功能分：标准厂房、机械厂房、服装厂房、轻纺厂房、化纤专用纺丝楼、专用特殊厂房楼层：单层、多层，层高，标准厂房、中等机械厂房、超高厂房建筑物的构造一般民用建筑物是有基

4、础、墙或柱、楼板、地面、楼梯、屋顶、隔墙、门窗等组成。承重墙、非承重墙建筑物的主要部分：基础、墙或柱、楼板、屋顶。圈梁、变形缝（伸缩缝）管道井建筑设备建筑给水系统及设备建筑排水系统及设备建筑采暖系统及设备：集中采暖、局部采暖、区域供热建筑通风和空调系统及设备建筑电气设备燃气供应系统及设备电梯设备层、管道井综合布线系统和楼宇智能化（通信自动化、办公自动化、楼宇自动化）建筑总平面图纸平面图 人口规模 城市分类不足20万，小城市，20-50万，中等城市，50-100万，大城市，100万以上，特大城市。城市规划常用术语容积率：反应和衡量建筑用地使用强度，总建筑面积/建筑用地面积建筑控制高度：建筑限高建

5、筑密度：建筑基底总面积/建筑用地面积道路红线：城市道路用地的规划控制线建筑线：建筑控制线绿地率：城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比率（%）颗粒物污染物：尘粒、粉尘、烟尘、雾尘0类 疗养区、1类居住、文教机关、2类居住、商业工业混合区、3类交通干道水体污染：地面水污染、地下水污染、海洋污染房地产基本制度概述财产所有权是财产所有人在法律规定范围内对属于他的财产享有的战友、使用、收益、处分的权利处分权是决定财产命运的一种权能，通常只能由所有人自己行使。取得财产所有权方式：原始取得、继受取得。财产共有的形式：按份共有、共同共有。诉讼时效，普通民事诉讼时效2年；特殊诉讼时效延付租金或者拒

6、付租金只有一年时效房地产产权种类房屋所有权：对房屋具有占有、使用、收益和处分的权利土地使用权：单位或个人对国有土地或者集体土地占有、使用、收益的权利房地产抵押权房屋典权、地役权、空间利用权、相邻关系房地产开发用地制度我国全部土地实行社会主义公有制度，全民所有制、劳动群众集体所有制。全名所有制，国务院代表行使土地出让方只能是国家；出让是有偿；出让是有期限的；出让的是土地使用权。出让方式：拍卖出让、招标出让、挂牌出让、协议出让。国有划拨土地：缴纳使用者拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式。划拨土地可以转让、出租、抵押划拨土地转让：缴纳出让金；转让方将所获得土地收益上缴国家。房地产开发经营制度商品房

7、销售条件：预售条件：1.已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按预售房计算，偷人建设资金达工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。预售合同登记备案，应在签约之日起30日内向县级房管、土地部门登记备案手续。商品房现售条件：1.开发企业具有营业执照和资质，2.土地证书、使用土地批文，3.规划、施工许可证，4.竣工验收，5.拆迁已经安置，6.水电燃气等配套设施具备交付条件或确定交付时间，7.物业管理方案及公司落实。商品房销售中禁止行为：1、一房二卖，2、返本销售，3、售后包租，4、按套出售，不得分割成单间出售。房地产交易管理制度房

8、地产交易：房地产转让、抵押、租赁房地产转让：权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。有偿转让以外几种转让形式：1.以房地产作价入股，与他人合资成立公司，权属发生变化。2.乙方提供土地使用权，另一方资金，合作开发，权属发生变化。3.因企业被收购、兼并或合作，房地产权属随之转移的；4.房地产抵债；5.法律法规规定的其他情形。禁止转让的房地产：1、不符合城市房地产管理法第38条规定条件；2、查封、限制房地产权利；3.依法收回土地使用权的；4.共有房地产，未经共有人书面同意的；5.权属有争议的；6.未依法登记领取权属证书的；7.法律法规其他情形。房地产抵押：抵押人以其合法房地产

9、不转移占有抵押权方式向抵 押权人提供债务履行担保行为。抵押类型：1.在建工程抵押，2.预购商品房抵押，3.合法房屋抵押。房地产抵押实行抵押登记制度，以抵押登记为生效条件。房屋租赁制度：将房屋使用权在一定时间内有偿转让给承租人的一种交易行为。禁止出租房屋：1.未取得权证，2.查封的，3.未取得共有人同意，4.权属有争议的，5.属于违章建筑，6.不符合安全标准的房屋，7.已抵押，未经抵押权人同意，8.不符合公安、环保、卫生等主管部门规定。买卖不破租赁、租赁权继承、承租人的优先购买权。租期最长不超过20年。专项维修基金：专项用于物业保修期后物业共用部位、共用设施维修、更新。公共部位经营所得应当用于补

10、充专项维修基金。房地产交易及基本流程房地产转让：1.房地产买卖、2.交换、3.赠与、4.抵债、5.以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产产权发生转移，6、因企业兼并或合并房地产权属随之转移。转让对象分：地面上有建筑物转让、地面上无建筑物转让（土地使用权转让）。转让方式分：有偿转让、无偿转让（赠与、继承等）房地产转让程序：1.签订书面转让合同；2.向房管部门申报合同，申报价格，提交材料；3.房管部门7日内做出是否受理申请答复；4.核实申报价格，并现场勘查评估；5.转让当事人缴纳税费；6.办理、核发权属证书。房地产抵押概念：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供

11、债务履行担保的行为。不得设定抵押权的类型：1.权属有争议的房地产2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物4.已依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产5.已依法公告列入拆迁范围的房地产6.依法不得抵押的其他房地产房屋转租：承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。转租，须由出租人在转租合同上签署同意意见，或者有同意转租的书面证明。房地产价格、租金房地产价格特征：1.受区位影响很大；2.实质是房地产权益的价格；3.既有交换代价价格，又有使用代价的租金；4.长期考虑下形成的；5通常是个别形成的。房地产价格影响的因素：自身、环境、人口、经济、社会、行政、心里、国际因素。房地产价格