深圳万象城案例全面剖析(原创)课件

1、深圳shopping mall案例分析 万象城9/13/202219/13/20222 项目概况 规划与开发 业态分布 主要建筑特点 各层平面 项目小结9/13/20223项目简介9/13/20224项目概况9/13/20225道路交通分析 本项目主要的步行街道网络，从北区的深南大道开始，进入项目主入口的室内花园，将室外的公园氛围延续至室内。其它重要步行街入口包括了办公大厦大堂、购物中心入口以及露天阶梯广场。 车流量最大的为河滨路和深南大道，其次为嘉宾路和宝安南路交汇处。 办公大厦的落车区位于北区的南及西南侧。购物中心落车区，位于西侧北一路，上、下二层的落车点，既起到了分流了进入购物中心的人流

2、、为购物人群进入提供了便利的目的，又避免了沿宝安南路部分的交通拥堵。9/13/20227景观环境分析 场地的北面，沿都市公园一带，为此项目的重点区域，道路的变化，为此区域的设计带来了更多的灵活性，为开发设计大视角、宽广视野的建筑，提供了基本条件。 独特的室内花园，配合现有的都市公园等自然景观，配合室外绿地、树木、林荫大道、休息处、庭院、广场、喷水池等设计和布局，与都市公园相结合，构成新的城市景观。 9/13/20228项目地理位置9/13/202210项目地理位置9/13/202211万象城东门商圈人民南商圈蔡屋围商圈地处蔡屋围商圈，与东门、人民南商圈构成罗湖金三角区位交通区位9/13/202

3、212新城市广场金光华广场地王大厦京基kkmall区位交通区位周边分布数家购物中心，商业氛围成熟9/13/202214君悦酒店晶都大酒店木棉花酒店蔡屋围大酒店区位交通区位周边酒店分布9/13/202215都市名园城市天地广场幸福里蔡屋围新八、九坊蔡屋围新十坊嘉宾花园区位交通区位周边住宅错落，居住氛围成熟9/13/202217拥有地铁1号线、2号线两个地铁口周边至少5个公交站，40余对公交车可至项目通过地铁3站抵达罗湖口岸、6站抵达皇岗口岸，深港两地往来便利北临深南中路，南至滨河大道，东临宝安南路，西近红岭南路，交通十分便利距离火车站10分钟、机场40分钟车程四至交通地铁口岸机场车站公交区位交通

4、交通9/13/202218区位交通交通万象城北临深南中路，南至滨河大道，东临宝安南路，西近红岭南路，交通便利9/13/202219地王大厦：观光巴士1/311/302/101/3/12/N5/10/203/223深圳书城：东部假日专线1/K204/85/103B/29/204/K113/113/214/215/N3/E8/N4/103/104宝安南路：336/366/313/321/309/337/高峰专线31/18/207都市名苑：7路区间/335/352/378/14/352/7蔡屋围新七坊：7路区间/335/352/378/14/352/7区位交通交通周边至少近5个公交站点，40余组公交

5、可抵达9/13/202220深南路入口（L1、L2）9/13/202221深南路入口（B1,下沉广场）9/13/202222西侧万象街9/13/202224万象城二期9/13/202225澳大利亚 Place Planning & Design美国 Kaplan Partners Architectural Lighting 园林景观设计美国 RTKL Associates Inc. 广东省建筑设计研究院灯光设计顾问幕墙设计顾问交通设计顾问美国 Curtain Wall Design & Consulting, Inc.香港仲量联行有限公司香港 MVA 公司 深圳市城市交通规划研究中心 零售设

6、计顾问建 筑 设 计项目团队9/13/202227区位交通区位人民银行深圳中心支行、深圳发展银行、农业银行深圳分行等数十家银行机构，以及中国外汇交易中心深圳分中心、深交所和几十家证券保险机构总部或分支机构分布在周围周边深圳书城、购书中心、书城等培训机构、深圳电大、成教学院、深圳大剧院附近有地王大厦信兴广场、KK mall、新城市广场（原中信城市广场）、金光华广场等知名购物中心地处蔡屋围商圈，与东门、人民南商圈构成罗湖金三角三大商圈之一文化中心金融中心商业中心9/13/202228项目定位定位深圳华润万象城立足于深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心，为消费者带来全新的消费概念

7、和生活体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐，创造完整及协调的体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和游客均向往的好去处。9/13/202229店铺采用主力店+次主力店+专门店的模式，力推“一站式”消费，它不仅是购物场所，其最初用意在于在深圳这样一座人均社会商品零售额全国第一的城市中创造一种全新的购物方式，生活方式。规划项目定位9/13/202230中档偏高档次客群城市白领精英，官员、公务员、企业领导；万象城所在综合体中写字楼、酒店、住宅的高端人群；外地消费力强的游客。项目定位9/13/202231项目特色米兰大道、阳光大道、幻彩天顶、浑圆天顶、空中花园等特色景观建筑人车分流、人货分流，地下到

8、地面3层均能从停车场直接入内，开车来此消费便利性更强。交通层高高（5.6-6.8米）， 实用率高（60%）两高9/13/202232对女性消费者关怀备至，女洗手间配置高出国家标准两倍；除了零售商户外，万象城内部还设有多个提款机，以及改衣店、钟表维修店，配套服务人性化。人性化平行动线，整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店铺分布在动线两侧，无死角。垂直动线，88部电扶梯与直梯交错分布，店铺可视性、通达性强。动线项目特色9/13/202233 项目概况 规划与开发 业态分布 主要建筑特点 各层平面 项目小结9/13/202234 华润新城，共分为三个主要部分：北区、中区及南区，在三个区域之

9、间，项目涵盖了商业办公大厦、购物及娱乐中心(包括电影院、购物中心、国际精品时尚店等) 、五星级酒店以及高档公寓等内容。 四周环抱著绿地广场、都市公园、水池和步行林荫道系统，构成一个相对独立而又与整个社区融为一体的”城中之城”。9/13/202235第一阶段：北区 中区北区 位于深南大道与宝安南路和书城路的交汇处，包括标高160米、32层的甲级办公大厦、特色购物中心及国际精品时尚店。配合现有的都市公园等自然景观，通过绿地、树木、林荫大道、休息处、庭院、广场、喷水池等设计和布局，给繁忙的都市中心带来自然的气息。 室内花园为本项目的重点入口，将室外都市花园与室内连接为一体。9/13/202236北区

10、经济技术指标9/13/202237中区 室内购物及娱乐中心六层(包括地下一层)近130000平方米，是本项目中心。包括电影院、百货公司、超级市场、小型商场、书店、体育中心、特色餐饮、国际食品总汇及溜冰场等丰富多彩的购物、娱乐设施，通过不同形式的购物场所、庭院、廊桥等，紧密的沟通、有机地连接起来。 为了方便购物，购物中心在北区及中区，提供了充足的停车位。地下二层的停车场为北区办公和中区购物提供了近1000个车位，同时附属的一座4层停车场及底层和二层的落车区，为人们前往购物中心、餐馆等其它层面提供了方便。停车场同时也是项目保安的一部分，严密的门卫及安防系统。 整体购物中心的道路交通十分清晰明确。购

11、物中心的每个纵向层面，不仅成为连接每个楼层的重要组成部分，而且给购物的人们提供了极大的便利。9/13/202238中区经济技术指标9/13/202239第二阶段：南区 南区功能区域包括了购物、公寓及高档酒店等内容，开发设计为“都市家园”的环境，并与整体项目特色呼应。 首先，南区沿宝安南路部分，延续北、中区的购物特色，临宝安南路头三层设计为购物商场，将商业气氛自中区延续至南区布吉河区。 购物中心自中至南，从室内购物的单一形式发展为南区的开敞购物空间。中、南区以廊桥沟通了室内、室外的二层购物空间。二层的购物设计，为室内提供延续的庭院或广场环境，与繁华的商业区融为一体，又提供了相对悠闲、安静的空间。

12、 南区包括了高档公寓、错层公寓等为主的居住区，为住户提供优美舒适、亲近自然的居住环境。公寓的东面及东南方向，视野开阔，可以观赏到对岸的香港。公寓建筑标高较低，既保持了曼妙的景观视野，同时为酒店的客户让出了观察视角。 南区的停车，沿宝安南路及南一路为购物停车区北一路为公寓及酒店停车区。室外停车位置停满后，公寓及酒店提供地下停车位置。 9/13/202240区间廊桥连接 北区、中区、南区的连接通过地下一层及二、三层间的廊桥。在地下一层，以购物商铺，沟通了北、中、南三区的联系；二、三层则通过跨越道路上空的廊桥沟通二区。同时，通过精巧的天窗设计，将室内花园过渡至廊桥南端的购物中心。9/13/20224

13、1北区、中区经济技术指标9/13/202242 项目概况 规划与开发 业态分布 建筑布局模式与特点 各层平面 项目小结9/13/202243 该项目备有充足的停车位北区及中区地下二层的停车场，提供了近1000个车位，附属一座4层停车场及底层和二层的落车区。南区沿路停车，室外停车满后，公寓及酒店提供地下停车位置。 地下一层与地铁一号线线连，吸引大量的人流，功能以餐饮、零售为主。 一层空间与室外空间相结合，以世界名品店为主。 二、三层以零售为主，负一至三层均有不同定位的百货商店。 四、五层以娱乐为主，具有大型溜冰场、电影院及娱乐中心 9/13/2022449/13/2022459/13/20224

14、69/13/2022479/13/2022489/13/2022499/13/2022509/13/2022519/13/2022529/13/2022539/13/2022549/13/2022559/13/2022569/13/2022579/13/2022589/13/2022599/13/2022609/13/202261 项目概况 规划与开发 业态分布 主要建筑特点 各层平面 项目小结9/13/202262主力店万象城共有5家主力店，其中零售类主力店多分布在中低楼层，包括超市、百货，可依靠低楼层的大量人流拉动销售；娱乐休闲类主力店多分布在中高楼层，包括影城、滑冰场，可拉动人流向上，以

15、保证高楼层的人气和经营。9/13/202263商户业态及类别9/13/202264 万象城商户共242家，L1 、 B1 层商户数量最多，L5、L4层数量 最少。 整体业态分布中，零售占78%， 餐饮占14%，休闲娱乐占8%， 零售在整个业态分布中占据了绝 对数量，这与万象城经营趋于成 熟，客流稳定是分不开的。 在商户类别中，服装/鞋包类有 商户111家，占比达47%，钟表/ 珠宝/饰品/礼品/运动用品类有 商户43家，占18%，它们都是 主力零售商户，而其余类型零售 商户和各类娱乐休闲商户占比都 在5%以下，但类型齐全。商户业态及类别9/13/202265从各楼层商户的业态分布来看，零售业态

16、在各层中均占据主力地位，其中L1层比例最大，餐饮在各楼层中均有分布，而以B1层和L5层数量最多，休闲娱乐功能则在L3层最为体现。各楼层商户业态分布9/13/202266从各楼层商户的类别分布来看，钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品商家在B1层最集中，服装/鞋包主要分布在L1、L2、L3层，餐饮基本在各层都有分布，但以B1和L5层选择最多，美容美发/摄影/服务可到L3层，童装/玩具集中在L4层。各楼层商户类别分布9/13/202267各层商户分析B1B1层拥有商户55家，分布有超市、百货两个大型主力店，且位于该楼层最靠里的位置，对拉动人流入内有很大帮助。大量人流通过地铁出口、下沉广场进入。9/13

17、/202268 商户分布中，钟表/珠 宝/饰品/礼品/运动用 品在该楼层占比达到 43%，餐饮和个人护 理/药品/保健品商户 占比也较高，分别为 27%、20%。各层商户分析B19/13/202269各层商户分析B19/13/202270各层商户分析L1L1层拥有商户60家，除1个百货主力店外，还有5家以上次主力店，以经营国际大牌服装/鞋包为主，它们是引领万象城品牌的生力军。该层入口较多，但依然保持单一动线。9/13/202271 在系列国际品牌的带领 下，该楼层服装/鞋包 类商户占比达71%，钟 表/珠宝/饰品/礼品/运 动用品占比也有17%， 是以中高档商品零售为 主的楼层，此外该层还 设

18、置了3家银行。各层商户分析L19/13/202272各层商户分析L19/13/202273L2层拥有商户38家，比L1层少了22家，国际品牌的次主力店有所减少。该层的空中连廊将万象城一、二期巧妙连接起来。各层商户分析L29/13/202274 L2层商户分布与L1层 类似，服 装/鞋包类 商户的占比有74%， 钟表/珠宝/饰品/礼品 /运动用品占该 层13%， 餐饮占比有所增加。各层商户分析L29/13/202275各层商户分析L29/13/202276L3层拥有商户46家，主力店中除百货外，增加了影院类型，娱乐性增强。各层商户分析L39/13/202277各层商户分析L3 该层中服装/鞋包类商 户仍是主力，占到62%， 此外美容美发/摄影/服 务类商户的占比大幅提 升，占17%，餐饮、家 居用品的比例也有所增 加，为该层增添了娱乐 休闲功能，同时对将人 流向高楼层拉动也起到 较好作用。9/13/202278各层商户分析L39/13/202279L4层拥有商户26家，主力店有影院和滑冰场，休闲娱乐功能进一步提升。各层商户分析L49/13/202280各层商户分析L4 该层服装/鞋包类商户占 比下降至34%，童装/玩 具类占比达31%，与滑 冰场相呼应，餐饮类升 至15%，拉动高层的人 流。9/13/202281各层商户分析L49/13/20