碧桂园研究20120312课件

1、品牌开发商研究碧桂园诚通嘉业土地开发中心策划部2012年3月21、企业简介2、近年业绩4、企业核心优势5、项目发展优势概述篇研究篇6、启示3、企业发展战略企业简介大型综合房地产开发上市公司公司名称：碧桂园集团企业性质：股份制上市公司公司排名：2011年销售金额全国第七位成立日期：1992年领导团队：杨国强家族4人+创业元老4人+职业经理人2人集团总部：广州上市日期：2007年，香港总资产：1073亿元公司大股东：杨国强家族（杨惠妍59.33%）项目数量：48个分布城市：33座城市2011年业绩：销售面积687万，销售额432亿元人民币覆盖区域：广东、广西、天津、安徽、江苏、湖南、湖北、重庆、辽

2、宁、黑龙江、内蒙古等区域主营业务：主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等41、企业简介2、近年业绩4、企业核心优势5、项目发展优势概述篇研究篇6、启示3、企业发展战略5近年业绩规模发展，风险控制，逆市飘红2011年碧桂园业绩逆市飘红，销售金额及销售面积均呈现正向增长，并超额完成任务。排名公司名称销售面积（万）1恒大地产12202万科地产10603绿地集团8084碧桂园6875保利地产6476中海地产5667万达集团3928龙湖地产3399雅居乐30110华润置地300排名公司名称销售金额(亿元)1万科集团12102恒大集团8083绿地集团7764保利地产7325中海地产

3、7206万达集团5607碧桂园4328龙湖集团3819华润置地36610世茂房地产3152011年排行榜，数据来源：中国房产信息集团走势图数据来源：碧桂园年报6近年业绩规模发展，风险控制，逆市飘红2011年碧桂园毛利润实现大幅增长，增幅跑赢销售金额和销售面积增幅。毛利润的大幅增长一方面得益于销售面积的增长和销售均价的增长及成本的有效控制。毛利润的逆市增长与碧桂园的发展布局有必然关系，分散了政策风险的压力。碧桂园的项目与土地储备仅有10%位于限购覆盖区，其余均在风险较小的二三线城市。数据来源：碧桂园年报7碧桂园储备土地及项目大幅增长，为后续发展做好储备，以满足其快速发展需要；数据来源：碧桂园年报

4、储备多效率高标准化、动作快近年业绩规模发展，风险控制，逆市飘红10碧桂园负债率较高，但处于相对安全的区域，发展信心不减；说明一：碧桂园2011年负债率高涨是由于土地出让金的增加导致；说明二：全国房地产上市公司平均负债率为70%，碧桂园处于平均水平；说明三：稳定的销售速度与合理的价格出售，保障企业维持正向发展；说明四：企业的雇员依旧正向增长，配合负债的提升，说明企业对市场发展前景依旧看多；说明五：碧桂园的成本控制为企业优势，土地成本的低廉，为企业快速发展提供安全保障；数据来源：碧桂园年报近年业绩规模发展，风险控制，逆市飘红11数据来源：碧桂园年报近年业绩规模发展，风险控制，逆市飘红公司名称总资产

5、周转率营业利润率平均售价（元/）碧桂园0.37 27.60%6289万科0.28 21.96%11303碧桂园为高利润率和总资产周转率的上市企业，受益于该企业的成本控制。碧桂园为高性价比高附加值的项目发展模式，因此在实现高利润率的情况下，存货周转率则落后其他的上市同业企业。存量周转率碧桂园万科保利恒大碧桂园0.50 0.79%0.740.8以上2010年数据2011年数据12由于碧桂园的大规模土地储备，快速的周转及稳健的成本控制和利润预期，成为券商首推的港股房地产股票，对其投资价值在弱市的情况下依然看涨，目前碧桂园港股3.3元/股（港币），券商对碧桂园目标股价标定为4元/股（港币）。数据来源：

6、碧桂园年报近年业绩规模发展，风险控制，逆市飘红发展战略郊区大盘模式低廉成本，规模扩张全产业链成本控制碧桂园通过业务整合，掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店经营等每个环节，很少外包，从而保证规模扩张的同时成本得到有效控制。碧桂园土地成本低廉，2011年土地成本仅为售价的8.84%，抗风险优势显著。碧桂园土地成本的低廉一方面取决于区域的选择、品牌的影响力，一方面取决企业的高附加值发展模式和企业的社会责任，比如碧桂园的慈善事业发展和碧桂园的基础设施建设，碧桂园会在一些项目的谈判中，在价格足够低廉和发展前景明朗的前提下，自掏腰包帮助政府进行项目周边的大市政建设。土地储备单个项目规模大碧桂园以郊

7、区大盘模式储备土地资源，大盘项目通常在占地几千亩以上，规模化发展也为其成本的控制提供了渠道，一方面大规模集中式采购体系，一方面选择多家供货商竞争降低成本。发展战略郊区大盘模式深耕营地，战略布局碧桂园以广东为核心进行市场深耕，实现原始积累碧桂园在广东发展起步，在广东具备较高的市场占有率及政府关系。截止2010年碧桂园土地储备权益面积广东占45%，土地储备权益销售金额广东占54%。碧桂园在国内发展潜力大的区域进行战略布局碧桂园在深耕广东市场的同时，在全国发展潜力较大的区域实行战略布局，战略布局的前提为政府关系、土地规模巨大、成本低廉、国内次级热点地区（非东部沿海地区或中心城市），比如辽宁、内蒙古安

8、徽等内陆省份或者内陆城市。发展战略郊区大盘模式高性价比，高附加值中低端产品线为主，高性价比，扩大市场占有率碧桂园采取大众化发展策略，中低端定位，成为调控市场的受益者。碧桂园的中低端、高性价比、大众化发展模式，受到调控及保障性住房发展的影响较小，因为调控和保障性住房发展主要围绕一二线城市，其次保障性住房的发展中60-70%为公租房，商品房发展未来依然是市场主体。借势生态、交通及规划环境，强化自身配套的高附加值，提升项目及土地价值，形成广泛认可碧桂园的低成本扩张、大众化定位不影响高品质形象，碧桂园追求高附加值的发展模式，使其销售层面的市场占有率迅速提升，也得的碧桂园在与政府的公关层面占到先机。碧桂

9、园通常选择可借势生态、交通和规划的近郊区或新中心的边缘，通过打造五星级酒店、学校、娱乐设施等配套提升项目附加值。碧桂园目前附加值发展的核心为星级酒店，一方面为与政府公关提供筹码，一方面提升项目所在区域的影响力，一方面为集团的发展提供了新渠道。发展战略郊区大盘模式追求双高，风险可控高利润率，周转率待提升，具备风险控制能力碧桂园的高市场占有率，低成本扩张，使得企业的利润率在同行业上市公司中名列前茅，并提升了企业发展的抗风险能力。碧桂园的周转率在上市同行业企业中处于一定的劣势，主要是因为碧桂园的高附加值发展模式，使得项目的周转率落后于万科、保利等企业。231、企业简介2、近年业绩4、企业核心优势5、

10、项目发展优势概述篇研究篇6、启示3、发展战略项目发展优势项 目 智 慧项目选址 选址国家次级发展区域的二三线城市，具备自然生态价值、交通价值、规划价值的近郊地区或新区的边缘区域。项目规模 项目规模发展，为企业的发展、项目的营销及应对风险的能力继续力量。高性价比 项目的成本优势，大众化定位策略，实现高性价比发展，提升市场占有率，有效应对市场风险。高附加值 项目的酒店、教育、娱乐等配套作为附加值，极大提升了项目的价值与企业形象，为市场竞争和拓展提供筹码。251、企业简介2、近年业绩4、企业核心优势5、项目发展优势概述篇研究篇6、启示3、发展战略启示顺势而为制定与宏观走势及调控政策走势相符合的发展策略，比如选择刚需项目或者二三线、甚至四线城市发展。成本控制有效的成本控制策略，为实现高周转率和高利润率奠定基础。规模化发展、绑定配套资源发展、有效区域选择等。战略区域及项目的选择区域可以更多拓展具备政府资源的二三线线城市，甚至四线城市，三、四线城市以城市核心、边缘及新城建设项目为主，二线城市选择具备生态、规划、交通优势的近郊实现项目拓展。拓展项目以有利于高周转