房产测绘的技术与方法

1、房地产测绘 技术与方法 1/88主要内容房产测绘概述01房产测绘内容02房产测绘面积量算04房产测绘技术伎俩03房产测绘公共面积分摊052/88不动产动产是否能否移动是否因移动而损坏其价值什么是不动产（real estate）？动产物权设置和转让，自交付时发生效力，但法律另有要求除外。不动产物权设置、变更、转让和毁灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有要求除外。固定于土地（海域）并不能移动房屋、森林、林木等有独立使用价值物。包含独立成幢、权属界限封闭空间，以及区分套、层、间等能够独立使用、权属界限封闭空间。土地、海域以及房屋、林木等定着物。 狭义和广义概念平面土地和立体土地

2、是其它各类不动产载体中华人民共和国内水、领海水面、水体、海床和底土房地产测绘概述3/88房地产测绘概述 什么叫不动产测绘？ 为获取和表示不动产信息，对土地、海域、无居民海岛以及房屋、林木等不动产坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然情况及不动产权利主体、类型、内容、起源、期限、权利改变等权属情况等要素进行调查和测绘工作，包含地籍测绘、海籍测绘、房产测绘、林权测绘、草原测绘等4/88房地产测绘概述房地产测量就是采取测绘科学技术，按照房地产产业管理要求和需求，对房屋及房屋用地权属、权界、位置、数量、质量及利用现实状况进行表述一门学科，是测绘技术及产籍管理业务相结合专业测量，含有较强技术性和鲜明政策

3、性及法律效力。5/88房地产测绘概述不动产登记暂行条例颁布施行：11月24日，国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布不动产登记暂行条例，自年3月1日起施行。20被称为不动产统一登记制度“落地”之年。20底前，要基本实现“停发旧证，改发不动产产权证”。到20底前，不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国全部市县。不动产证是房产证和土地使用权证书合二为一。6/88房地产测绘概述豫不动产登记联办发1号河南省农村房屋不动产登记实施方案豫不动产登记联发办发（）1号河南省农村房屋不动产登记权籍调查技术细则（试行）商丘市农村房屋不动产登记工作方案 长垣县农村房屋不动产登记实施方案清丰县农村房屋不动产登记

4、实施方案7/88房地产测绘概述法律方面；经房产行政主管部门确认以后房产结果资料含有法律效应。财政经济方面；结果是进行房地产契税征收，房地产租赁活动以及交易依据。测绘服务方面；建立起当代化城市地理信息系统，它要求应该含有着愈加广泛信息量。房地产测绘意义社会服务方面;房地产测绘结果，能够经过分类归纳之后，将会衍生出许多类型资料。8/88房屋开发后期管理：面积预测销售许可房屋销售抵押贷款面积实测协议结算物业、税费办理权证城市规划维修基金政府决议房地产测绘概述9/88房地产测绘概述房地产测绘特点：测图百分比尺大；测绘结果含有法律约束力；测绘结果精度要求高；要求修测、补测、变更测量及时；房地产测绘人员既

5、要测绘更要懂房地产；10/88房地产测绘概述11/88主要内容房产测绘概述01房产测绘内容02房产测绘面积量算04房产测绘技术伎俩03房产测绘公共面积分摊0512/88房地产测绘内容房产平面控制测量房屋调查与要素测量房产图绘制房产面积测算 变更测量成果资料的检查和验收房产测绘内容13/88房地产测绘概述房产测量内容：1、基础测量： 控制测量 地籍数据测量2、项目测量： 商品房测量 存量房测量 公、私房测量 征审测量 地籍勘界 14/88房地产测绘内容房产测量结果：房产簿册房产调查表、房产用地调查表、有关产权状况的调查资料、有关证明及协议文件等。房产数据集房地产平面控制点成果、界址点成果、房角点

6、成果面积测算成果。房地产图集房地产分幅平面图、房地产分丘平面图 和房地产分层分户平面图房产证附图、房屋测量草图及房屋用地测量草图。15/88房地产测绘内容房产测量结果三种图这三种图是房地产产权、产籍管理主要图件资料。房产分幅平面图（又称房产地籍图）（1）按照房产测量规范要求进行施测，并全方面反应土地及其房屋位置、权属、界址情况、楼层结构以及与房地产管理相关地形要素。如铁路、道路、桥梁、水系、城墙等地物。 （2）是核发房地产证及房地产管理基础图件，是分丘图和分户图基础图。为了管理方便，以图幅为单位，在每一权属界限所封闭地块上按房产测量规范要求编上丘号（地号）。（3）城镇建成区分幅图普通采取1:5

7、00百分比尺，图幅大小普通采取50cm 50cm正方形分幅。在广州采取40cm 50cm距形分幅。16/88放大房产分幅平面图（又称房产地籍图）17/88房地产测绘内容房产测量结果三种图房产分丘（宗）平面图 是以产权人（单位）房屋、用地权属使用范围为单位所测量平面图，它反应房地座落位置、权属界址、四邻关系、边长、楼层结构、地号、用地面积、建筑面积等要素。是分幅图局部图。 18/88房地产测绘内容房产测量结果三种图房屋分层分户平面图 一栋房屋有多个产权人，为更加好地反应其权属情况而特制平面图，除表示房地产分户平面图内容外，它还详细反应每户单元面积大小部位，以及梯间、走廊等公用设施使用情况。是在分

8、丘图基础上绘制细部图。 19/88房地产测绘内容房产调查：1.房产调查单元划分2.房屋用地调查3.房屋调查1.房产调查单元划分对比 房产土地调查丘：指地表上一块有界空间地块。只属一个产权单元时称独立丘，属多个产权单元时称组合丘。有固定界标（如围墙、栏栅、房屋墙体等）按固定界标划分，没有固定界标按自然界限划分。 20/88对比地籍土地调查宗地：即土地权属界限封闭地块或空间。图斑：地类调查单元。地块：是测绘局与国土局合并前对宗地称谓。地块是地籍最小单元，一个地块只属于一个产权单位，一个产权单位可包含一个或多个地块。房屋调查幢：是指一座独立、包含不一样结构和不一样层次房屋不动产权籍调查不动产单元：包

9、含宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。对比房地产测绘内容21/88房屋调查是依据房产测绘目标和任务，对房屋及其用地位置、权界、特征、属性、数量以及地理名称和行政境界调查。房屋调查内容：房屋调查（幢）房屋用地调查（丘）丘：地表上一块有界空间地块（独立丘 和组合丘）丘号：从北向南、从西至东次序以四位自然数0001至9999按反S形以序编列丘编号格式以下：市代码+市辖区（县）代码+房产区代码+房产分区代码 + 丘号2位 2位 2位 2位 4位幢：一座独立、包含不一样结构和不一样层次房屋幢号以丘为单位，自进大门起，从左往右，从前到后，用数字1、2 表示按S形编号，幢号注在房屋

10、轮廓左下角，用加括号表示。在他人用地范围内建房屋，在房屋幢号加房产权号 用表示A表示，对于多户公用房屋，用B表示。注意是以上编号法则指都是总调查时预编号方法，到了变更调查时则会因不动产完工先后引发改变。房地产测绘内容22/882.房屋用地调查 3.房屋调查内容：用地坐落 房屋坐落产权性质 产权人等级 产别税费 层数用地人 所在层数用地单位全部制性质 建筑结构使用权起源 建成年份四至 用途界标 墙体归属用地用途分类 权源用地面积 产权纠纷和他项权利用地纠纷等基本情况房地产测绘内容23/88主要内容房产测绘概述01房产测绘内容02房产测绘面积量算04房产测绘技术伎俩03房产测绘公共面积分摊0524

11、/88房产测绘技术伎俩房产平面控制测量房产调查：房屋及从属设施调查房屋用地调查行政境界与地理名称调查房产要素测量：界址、境界、房屋及从属设施、陆地、交通、水域、其它相关地物房产图测绘：将房地产要素及与房地产管理有关地物地貌要素反应图上房产面积量算控制-碎部整体-局部高级-低级调查-测图外围-内部调查-测图外围-内部数据-图集结果资料检验与验收25/88房产测绘技术伎俩房地产平面控制测量1、房地产平面控制测量目标 建立一个高精度、有一定密度能长久保留使用稳定房地产平面控制网，为测绘大百分比尺房产平面图、地籍平面图提供起始数据，为房地产变更测量、面积测算、拨地划界和各种建设工程放线验线等日常工作提

12、供测绘基础。2、房地产平面控制测量作用 （1）为房产要素测量提供起始数据。 （2）为房产图测绘提供测图控制和起算数据。 （3）为房产测绘变更和修测提供起算数据。3、房地产平面控制测量标准应遵照从整体到局部，从高级到低级，分级布设。当前房地产平面控制网普遍采取GPS网。26/88房产测绘技术伎俩房地产平面控制测量4、房地产平面控制测量方法(1)城市导线网测量；(2)GPS定位测量。5、房地产平面控制测量基本要求房产平面控制测量目标是建立一个： “高精度控制网” 即要求最末一级房产平面控制网中，相邻控制点间相对点位中误差（即相邻点间相对位置中误差）不超出0.025m，最大误差不超出0.05m。 “

13、有一定密度控制网” 即要求建筑物密度区控制点平均间距在100m左右，建筑物稀疏区控制点平均间距在200m左右。 “能长久保留使用房产平面控制网” “稳定房产平面控制网”坐标稳定。27/88房地产要素测量房产测绘技术伎俩28/88房产测绘技术伎俩房地产要素测量房地产要素测量目标：测定房屋和房屋用地及其相关要素几何位置，包含坐标和边长。房地产要素：界址点、房角点、境界点、地物点、房屋轮廓线、行政界限。方法：野外解析法测量、航空摄影测量、三维激光扫描技术、全野外数据采集等方法。一、野外解析法测量野外解析法测量指利用极坐标法、正交法或线交会法等方法，在野外对房产要素进行采集，画好草图，内业经过计算机处

14、理编辑成图。但不论使用何种方法，必须要确保所测各点相对于房产平面控制点点位中误差不超出0.05m，最大限差为0.10m。 二、航空摄影测量 航空摄影测量指借助精密立体测图仪、解析测图仪、精密立体坐标量测仪等仪器，在室内对房产要素进行测绘，然后拿原图到野外进行地物要素补调或补测，最终得到符合规范房产图而进行测量。 29/88房产测绘技术伎俩三、全野外数据采集 全野外数据采集系指利用全站仪、半站仪、电子平板、电子记簿等设备在野外进行数据采集，经过计算机屏幕编辑，得到数字图形。野外数据采集系统进行房地产要素测量和数据采集，是今后房地产测量发展趋势和方向。以较远点定向，以另一已知点作检核，检核较差不得

15、超出0.1m,数据采集结束后，应对起始方向进行检验。观察时，水平角和竖直角读至1，测距读至1mm；最大距离普通不超出200m，施测困难地域能够适当放宽，但对超出100m时，水平角读至0.1。野外作业过程中应绘制测量草图，草图上点号和输入统计点号应一一对应。房地产要素测量30/88房产测绘技术伎俩房地产要素测量（界址点测量） 界址测量指界址点、线测量，是确定房地产地理位置依据，为房地产面积测算提供基础数据。界址点：称地界点或拐点，是房地产权属界址线转点处设置界桩点，是产权范围唯一标志。界址线：界址点连线所组成房屋用地范围地界限。界址点作用：经过界址点坐标，能够取得房地产数量；经过界址点等级，能够

16、了解房地产质量。界址测量:是指界址点和界址线测量，最主要是界址点坐标测定。 31/88房地产要素测量（界址点测量精度）房产测绘技术伎俩界址点等级限差中误差一0.040.02二0.100.05三0.200.10间距超出50m相邻界址点间距误差：一级界址点相对于邻近基本控制点点位中误差不超出0.02m；二级界址点相对于邻近基本控制点点位中误差不超出0.05m；三级界址点相对于邻近基本控制点点位中误差不超出0.10m；32/88房产测绘技术伎俩房地产要素测量（界址点标定及埋设）一、界址点确定 为准确划定房屋用地界限，确定权属界限，计算房屋用地面积，降低和预防用地纠纷，必须很慎重地做好界址点确实定工作

17、。标界时必须由双方指界人到现场指界。单位使用土地，要有单位法人代表出席指界；组合丘用地，要有该丘各户共同委派代表指界； 房屋用地人和法人代表不能出席指界时，应由委托代理人指界，而且均须出具身份证实和委托书，法人代表身份证实书、指界授权委托书。33/88房产测绘技术伎俩房地产要素测量（界址点标定及埋设）二、界址点埋设 全部界址点在确定之后，如其点位不在固定地物点上均应埋设标志，并记载标石类型和方位。无法埋设界标，应在建筑物上以红漆注记界址点符号来示意界址点位置，并在调查表中注明墙中线、墙外或墙内。对提供不出证据或有争议应依据实际用地范围标出争议部位，按未定界处理。 界址点中心点位是其定位标志，界

18、址点普通埋设在空阔地域或没有固定界标处，也能够埋在固定坎、坡及道路沿上。标识标志指示出界址点所在位置，普通设置在永久性建构筑物转角处，即硬界上。34/88房产测绘技术伎俩房地产要素测量（界址点测量方法） 界址点测量即能够以邻近基本控制点或高级界址点起算单独测量，如采取极坐标法、支导线法、正交法等野外解析法测定，也可在野外数据采集时和其它房地产要素同时测定。一级界址点应单独测量，测距使用级测距仪，读至1mm，最大测距不超出200m，尺长更正和温度等气象更正数大于5mm时应更正；测角使用DJ2级经纬仪，读至秒（）。1、一级界址点按1:500测图图根控制点测量方法测定，从邻近基本控制点起，可发展两次

19、，困难地域可发展三次；2、二级界址点以不低于1:1000测图精度实测，从邻近基本控制点或一级界址点起，可发展三次。35/88房产测绘技术伎俩房地产要素测量（界址点测量方法）3、当在城镇建筑群中进行界址点测量时，有狭长困难街道无法布设闭合或附合导线，只能布设支导线。支导线点则不能再单独发展一、二级界址点，使用支导线方法测定界址点坐标时，导线边边数不超出3条，导线转折角观察左、右角，各测一个测回。4、对于三级界址点，规范要求能够野外实测，也可用航测内业加密方法求取坐标。野外实测时界址点坐标测量起算点，应是邻近基本控制点或高级界址点。不论采取什么方法测量，都要确保界址点点位精度满足规范要求。36/8

20、8房产测绘技术伎俩 界址点坐标能够单独测量，通常采取极坐标法、交会法、支导线法、正交法等野外解析法测定，也能够在全野外数据采集时和其它房地产要素同时判定，或使用GPS-RTK技术测量。房地产要素测量（界址点测量方法） 对于部分隐蔽界址点，实测坐标有困难时，也可采取图解法获取其坐标。 从图上量取界址点坐标，必须使用底图或二底图，图上量取界址点坐标，必须独立量取二次，二次量取坐标较差不得大于图上0.3mm，最终取两次量取坐标中数作为界址点坐标。37/88房产测绘技术伎俩三维激光扫描仪在房产测量中应用举例地面型三维激光扫描系统工作原理： 三维激光扫描仪发射器发出一个激光脉冲信号，经物体表面漫反射后，

21、沿几乎相同路径反向传回到接收器，能够计算目标点P与扫描仪距离S，控制编码器同时测量每个激光脉冲横向扫描角度观察值和纵向扫描角度观察值。三维激光扫描测量普通为仪器自定义坐标系。X轴在横向扫描面内，Y轴在横向扫描面内与X轴垂直，Z轴与横向扫描面垂直。取得P坐标38/88房产测绘技术伎俩地面型三维激光扫描系统工作原理：39/88房产测绘技术伎俩地面型三维激光扫描系统优点： 全天候能够作业 无需太阳光，或光线尤其角度直接出来是数字产品：无需中间步骤就可直接出来 XYZ坐标可变数据密度：依据距离，点间距可设定1000mm 高精度：经典精度，在能够工作范围内到达1CM 方便携带，能够很快从遥远目标获取数据

22、长距离：3000米距离，以前不可测量目标现在在距离之内 快速数据获取：每秒可获取数十万点数据40/88房产测绘技术伎俩三维激光扫描仪在房产测量中应用举例（以南方某村为例）测量面积：约0.16平方公里一、项目流程1、激光三维扫描2、控制测量（校正、检核）3、点云成图4、外业补测5、内业成图：1、地籍图；2、分层图6、全方面质检7、结果导入平板8、权属调查41/88房产测绘技术伎俩其中粗差1个0.233m(限差0.1m),粗差率小于5%,剔除粗差后计算得点位中误差0.039m(限差0.05m)，满足规范要求。0.16平方公里激光三维扫描参加测量耗时19个人工天。传统测量普通一组（2人）一天测量0.

23、015平方公里（包含内外业）， 即需耗时约22个人工天。42/88房产测绘技术伎俩整个测区点云俯视图43/88房产测绘技术伎俩部分区域三维侧视图和房屋立面效果图44/88房产测绘技术伎俩 二三维联动效果图和切片绘图45/88房产测绘技术伎俩 切片显示房屋轮廓效果图和勾画房屋轮廓46/88房产测绘技术伎俩 结果图47/88房产测绘技术伎俩二、激光扫描工作效率与传统方式分析、比较激光三维扫描效率并未显著提升，主要原因有以下几点：（1）该部分房屋靠山边或较密，激光扫描只能扫描到房屋一小部分，但为了追求能提供更完整数据，花了不少时间在这些地方，但仍补不完全，后期还需要全站仪大量补测，相当于做了重复工作

24、，花费大量时间。（2）对图式和不动产测量规范不熟，会存在点云数据切片位置错误，图式、图层无法准确表示等问题，后期需要再修改。（3）泰顺房屋多为联排，一排十几栋，激光扫描无法分辨出每栋边界，需要后期补测，花费了比较多外业补测时间。48/88房产测绘技术伎俩三、存在问题及相关提议（1）对于房屋复杂，不少房屋每层都不一样，内、外业人员要对要求十分熟悉，才能知道哪该测，哪该画。以下列图为例：49/88房产测绘技术伎俩（2）加强项目现场踏勘，项目所在地是否基本适适用激光三维扫描，项目所在地哪些地方适合，哪些地方不适合，适合地方面积大小是否适当。三、存在问题及相关提议（3）隐蔽点无法测到或因为遮挡所测部位

25、不是一楼房屋勒脚而是二、三楼，造成精度超限，这类问题普遍存在，所以所成图形不满足要求。（4）因在车载扫描相比机载激光扫描有其不足，部分房角、墙角等构筑物点云数据无法分清，造成原本几栋房屋合成一栋未能分开或精度超限。（5）车载激光扫描测点精度没有问题但成图准确性和精度还得加强，需要总结经验，理清和优化内、外作业流程。50/88主要内容房产测绘概述01房产测绘内容02房产测绘面积量算04房产测绘技术伎俩03房产测绘公共面积分摊0551/88房产测绘面积量算河南省农村房屋不动产登记权籍调查技术细则（试行）总体要求： （1）采取政府统一领导、部门分工协作组织方式实施农村房屋不动产登记。 （2）以县（市

26、、区）为单位，以全省宅基地和集体建设用地地籍（权籍）调查结果为基础，全方面查清集体全部土地上未经登记房屋等建筑物、构筑物权籍情况；全方面查清新增宅基地和集体建设用地以及地上房屋权籍情况。制作房地一体不动产权籍调查结果。按照不动产登记暂行条例首次登记要求办理不动产登记。包含：权籍调查、信息叠加、资料整理、登记发证、结果上报等详细工作。52/88房产测绘面积量算房产面积测算： 一、房产面积测算普通要求 二、房屋建筑面积测算相关要求 三、房地产面积计算举例 四、用地面积测算 53/88房产测绘面积量算一、房产面积测算普通要求房产面积测算为房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发等提供必不可少资料；同

27、时，也为房地产税费征收、城镇规划和建设提供主要依据。 54/88房产测绘面积量算55/88房产测绘面积量算一、房产面积测算普通要求1.房屋建筑面积 房屋外墙(柱)勒角以上各层外围水平投影面积之和，包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.2米以上(含2.2米)、有上盖，结构牢靠永久性建筑。由专有建筑面积、共有建筑面积、公有建筑面积组成。 2. 房屋套内建筑面积 （由以下三部分组成）A)套内使用面积：为套内房屋使用空间净面积，按水平投影面积计算。普通依据内墙面之间水平距离计算，内墙面装饰厚度应计入使用面积。56/88房产测绘面积量算2. 房屋套内建筑面积 （由以下三部分组成）B)套内墙体面

28、积：套内使用空间周围维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。套之间分隔墙，套与公共建筑之间分隔墙以及外墙（包含山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积二分之一计入套内墙体面积。C）阳台建筑面积：按阳台底板水平投影面积计算，封闭全部计算建筑面积，不封闭计算二分之一建筑面积，没有顶盖阳台不计算建筑面积。3. 房屋共有建筑面积 （由两部分组成）（1）本幢楼内共有电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服务公共用房和管理用房建筑面积；57/88房产测绘面积量算3. 房屋共有建筑面积 （由两部分组成）（2）套（单元）与公共建筑之间分隔墙，以及外墙（

29、包含山墙）墙体水平投影面积二分之一建筑面积。4. 房屋产权面积产权人依法拥有房屋全部权房屋建筑面积。5.房屋共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指由多个产权主共同占有或共同使用建筑面积。6.房屋占地面积房屋占地面积是指房屋底层外墙（包含柱、廊、门、阳台）外围水平面积。58/88房产测绘面积量算7.房屋用地面积房屋用地面积是指房屋占用和使用全部土地面积，包含房屋及其从属设施所占用土地面积、院落用地面积和共用土地分摊面积等全部使用面积。 8.房产面积测算普通要求有：房地产面积测算，均指水平投影面积测算；各类面积测算，必须独立测算两次，其较差应在要求限差以内，取中数作为最终结果；边长以m为单位，取至0.

30、01m；面积以m2为单位，取至 0.01m2；共有建筑面积分摊系数最少保留五位小数；量距应使用检定合格卷尺或其它能到达对应精度仪器或工具。59/88房产测绘面积量算9.房产面积精度要求60/88房产测绘面积量算二、房屋建筑面积测算相关要求计算建筑面积房屋应具备五个条件：1.含有上盖或屋顶；2.必须有墙、柱、栏杆等维护物；3.结构牢靠永久性建筑物；4.层高（屋顶面至屋地板面垂直距离）在2.20m及2.20m以上；5.可作为人类生产、生活场所。61/88房产测绘面积量算二、房屋建筑面积测算相关要求 1、计算全部建筑面积范围1）永久性结构单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

31、2) 房屋内夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分，按其水平投影计算建筑面积。3) 穿过房屋通道，房屋内门厅、大堂，均按一层计算面积。门厅、大堂内，层高2.20m以上回廊部分，按其水平投影计算建筑面积。4) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。计算面积。62/88房产测绘面积量算 1、计算全部建筑面积范围5) 房屋天面上，属永久性建筑，层高2.20m以上楼梯间、水箱间、电梯机房和斜面结构屋顶层高度在2.20m以上部分（位），按其外围水平投影计算面积。6) 挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影7) 属永久性结构有上盖室外楼梯，按各层水平

32、投影计算面积。8) 与房屋相连有柱走廊，两房屋间有上盖和柱走廊，均按其柱外围水平投影计算面积。9) 房屋间永久性封闭架空通廊，按外围水平投影计算面积。10) 地下室、半地下室及其对应出入口，层高2.20m以上，按其外墙(不包含采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算面积。 63/88房产测绘面积量算11) 有柱或围护结构门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。12) 作为房屋外墙玻璃幕墙等，按其外围水平投影面积计算。13) 属永久性有柱车棚、货棚等建筑物，按柱外围水平投影面积计算。14) 依山（坡）地建筑房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构，按其高度在2.20m以上部位外围水平投影面积

33、计算。15) 有伸缩缝房屋，若其与室内相通，伸缩缝计算建筑面积。 64/88房产测绘面积量算2、计算1/2建筑面积范围1)与房屋相连有上盖无柱走廊，按其围护结构外围水平投影面积1/2计算。2)与房屋相连有上盖无柱檐廊，按其围护结构外围水平投影面积1/2计算（两端都有与房屋相连墙体，视为有围护结构檐廊）。3)独立柱、单排柱门廊、车棚、货棚等属永久性建筑，按其上盖水平投影面积1/2计算。4)未封闭阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积1/2计算。5)无顶盖室外楼梯按各层水平投影面积1/2计算。6)有顶盖不封闭永久性架空通廊，按外围水平投影面积1/2计算。65/88房产测绘面积量算 3、不计算建筑

34、面积范围 1)层高小于2.20m夹层、插层、技术层、地下室和半地下室。2)突出房屋墙面构件、配件、装饰柱、装饰性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3)房屋之间无上盖架空通廊。4)房屋天面、挑台和天面上花园、泳池。66/88房产测绘面积量算5)建筑物内操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐平台。6)骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行部分。7)利用引桥、高架桥、高架路桥（路）面作为顶盖建造房屋。8)活动房屋、暂时房屋、简易房屋。9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10)与房屋室内不相通房屋间伸缩缝。 3、不计算建筑面积范围 67/88房产测绘面积量算4、阳台特殊情况处理标准 1

35、) 主体结构外设有支撑柱不封闭阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。2) 顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1/2敞开式阳台，视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。 3) 阳台上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层，不计算建筑面积。4) 顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/2时，按少投影面积1/2计算建筑面积。68/88房产测绘面积量算5、其它特殊情况处理标准1)与室内不相通类似于阳台、挑廊、檐廊建筑，不计算建筑面积。2)斜屋面情况，需要测绘出层高2.20m界限，到达2.20m层高部分，计全方面积。3)属永久性结构室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积；当上层楼梯覆盖下层楼梯时，其下层楼梯视作有顶盖楼梯，按其水平投影面积计算建筑面积。69/88房产测绘面积量算4)楼梯已计算建筑面积，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。5)室内楼梯：室内扶梯、楼梯、旋转梯等梯间间隔大于0.40米时，计算上一层梯间面积时，梯间间隔空间应按上空处理。6)超出一层室内大堂、大厅上空部分按挖空处理不计建筑面积，仅计算第一层建筑面积。5、其它特殊情况处理标准70/88房产测绘面积量算三、房地产面积计算举例此为常见第一个门廊，与房屋相连有上盖无柱走廊，计算二分之一面积。71/88房产测绘面积量算72/88房产测绘面积量算73/88房产测绘面积量算74/88房产测绘面积