连锁店选址讲义(40张)课件

1、连锁店选址讲义(40张)课件连锁店选址讲义(40张)课件小慧的化妆品店 半年前，在化妆品行业打拼多年的小慧终于实现了自主创业的梦想在家乡H县城开了一个化妆品专卖店。专卖店避开了竞争激烈的商业中心西区，选在H城东区一个小商品和五金批发区，紧邻一个很大的三峡移民社区，人气十分旺，更重要的是方圆一公里内没有竞争对手，大家都认为那是一个黄金口岸。小慧有许多地方让人羡慕：从业多年练就小慧一身过硬的销售本领，售后服务也做得很专业，产品定位也很准确总之小慧好像具备了一切成功要素，成功仿佛是一种必然！但现实总爱捉弄人，开业后两个月中生意相当冷清。小慧认为：这是一个新店必须经历的过程顾客理解接受有一个过程，市场

2、导入期嘛。但四个月过去了，生意依然没有起色，小慧着急了，为了吸引顾客，她运用了多种曾经被无数事实证明简单可行的促销手段：会员卡、产品派送、传单可是她辛苦的吆喝并没有带来回报生意仍然没有起色。小慧和同事弄不明白：明明万事俱备，为什么生意不能取得成功呢？ Company Logo小慧的化妆品店Company Logo案例诊断具体地来说，（1）人流量目标顾客（1845岁的女性）（2）紧邻成熟的化妆品店目标顾客的特点（3）商业配套化妆品的销售特点（4）大型社区？总的来说，应该选择在商业中心（市级、区级）（1）店面朝向，必须正对商业中心主要人流通道（2）行动便利，门前出入无障碍，门面必须平街（3）与配套

3、产品在同一条街（4）远离大型综合超市，实现错位经营Company Logo案例诊断具体地来说，Company Logo零售商业成功的关键第一是位置！第二是位置！第三还是位置！Company Logo零售商业成功的关键第一是位置！Company Logo第一节 选址的条件与原则1选址的原则2连锁店选址的条件Company Logo第一节 选址的条件与原则1选址的原则2连锁店选址的条件Co不同的零售业态选择的位置不一样连锁店选址的首要原则是便利顾客，以节省顾客的购物时间和交通费用，最大限度地满足顾客的需要，从而保证足够的顾客流量。Company Logo不同的零售业态选择的位置不一样Company

4、 Logo第一节 选址的条件与原则1选址的原则2连锁店选址的条件Company Logo第一节 选址的条件与原则1选址的原则2连锁店选址的条件Co上海四大商城Company Logo上海四大商城Company Logo上海四大商业街Company Logo上海四大商业街Company Logo第二节 商圈的设定什么是商圈？Company Logo第二节 商圈的设定什么是商圈？Company Logo第二节 商圈的设定1商圈的构成2商店商圈的设定Company Logo第二节 商圈的设定1商圈的构成2商店商圈的设定Compan商圈的基本概念 商圈（区别于一般意义上的商圈） 商圈设定 商圈轴心点商

5、圈的构成 核心商圈 次级商圈 边缘商圈 Company Logo商圈的基本概念Company Logo第二节 商圈的设定1商圈的构成2商店商圈的设定Company Logo第二节 商圈的设定1商圈的构成2商店商圈的设定Compan（一）经验设定法商圈的习惯划分标准根据消费者的购物习惯来划分 1、核心商圈（步行10分钟） 2、次级商圈（自行车10分钟） 3、边缘商圈（开车10分钟）各层次商圈容量的大小 1、对于地区性商店来说区级商业中心商店 2、对于商业中心商店来说市级商业中心店 3、居民区店铺Company Logo（一）经验设定法商圈的习惯划分标准根据消费者的购物习惯来影响商圈的因素 1、业

6、态（百货店、购物中心、超市） 2、零售商店所处的位置 3、零售单店知名度（淮海路与南京路） 4、零售单店的规模 5、消费者的购物出行方式（沃尔玛5公里死亡圈的原因） 6、购物频率不同，商圈的范围不同 规模面积商圈范围小120-399步行10分钟之内中400-2499步行10分钟外或开车5分钟大2500驱车20分钟Company Logo影响商圈的因素规模面积商圈范围小120-399步行10分钟之（二）定量测量法西方零售专业的商圈理论赖利法则 假设前提：两城市（或地区）的交通同样便利；两城市的商店竞争力（知名度等）相同。 内容： （1）两城市之间（或地区）之间存在一个分界点，这个分界点是无差点。

7、 （2）人口越多，商圈越大 （3）商店的吸引力是由邻近商圈的人口和距离共同作用的结果。 公式： 赖利法则的缺陷 Dab为A城市商圈的范围；d为城市A、B主要干道之间的距离；Pa为A城市的人口数量，Pb为B城市人口的数量。Company Logo（二）定量测量法西方零售专业的商圈理论赖利法则Dab为A赖利法则的例题假设：城镇人口9万人，城镇人口1万人，距20公里。分别求A、B两地的商圈范围。Company Logo赖利法则的例题假设：城镇人口9万人，城镇人口1万人，距科亨阿普波姆法则 内容： （1）两地的销售场地面积作为影响因素之一 （2）空间距离换成了时间距离 公式： Da表示a地到商圈分界点

8、的时间距离Da +Db表示两地之间的时间距离Pa表示a地的销售面积Pb表示b地的销售面积Company Logo科亨阿普波姆法则Da表示a地到商圈分界点的时间距离Comp（三）问卷调查法比较商圈设定的三种方法问卷调查法以地区性商店（大卖场）为例 顾客调查顾客的住址、来店频率 绘制商圈将顾客的住址绘制在地图上 计算商圈内的户数根据顾客的住址估算商圈内的户数 预算销售额（总销售额、来店可能性） 户数*每户每月生活费用支出=所有连锁店铺的营业额 户数*每户每月生活费用支出*来店可能性=某分店的营业额 划分商圈层次30%70%10-30%25%5-10%5%Company Logo（三）问卷调查法比较

9、商圈设定的三种方法30%70%10-30第三节 商圈的调查与分析选址是一个需要花费相当长时间的系统工程。最终选择的位置到底怎么样？我们还需要对具体的位置进行评价。Company Logo第三节 商圈的调查与分析选址是一个需要花费相当长时间的系统工1商圈的调查内容2商店的投资回报率Company Logo1商圈的调查内容2商店的投资回报率Company Logo一、商圈潜力（店址可能形成的有效需求）人口（顾客） （1）店址形成的范围内的居民 数量人气 年龄结构 例1，人口老龄化 根据国家人口计生委的数据，2007年，中国65岁以上老年人口，已达1.04亿，到本世纪40年代，将达到峰值3.2亿。届

10、时，平均每5个人中就有1个65岁以上的老人。 人口潜在消费额Company Logo一、商圈潜力（店址可能形成的有效需求）人口（顾客）人口潜在消银发事业面临机遇Company Logo银发事业面临机遇Company Logo 家庭规模Company Logo 家庭规模Company Logo 性别比例 Company Logo 性别比例Company Logo女性市场永远是企业研究的主题Company Logo女性市场永远是企业研究的主题Company Logo 人口 （2）客流量的调查与分析除居民以外的流动消费者 对于有些业态而言流动顾客更重要 对于一些具体的商店而言，流动消费者更重要 例如

11、， 1918年9月5日，永安百货开幕1966年12月2日，改名国营东方红1969年9月，更名为上海第十百货商店1988年1月，改为华联商厦2005年4月18日，更名为永安百货Company Logo 人口1918年9月5日，永安百货开幕Company Log潜在消费额购买力 消费水平（收入水平，消费倾向） 消费额关乎能不能开店，能开多大的店 （1）直接关乎开店成败的应该是销售额 （2）消费额不等于销售额 （3）应该剔除连锁店没有经营的商品部分 （4）潜在的消费额应该大于或等于规划的销售额 人口潜在消费额Company Logo潜在消费额购买力人口潜在消费额Company Logo二、商圈竞争店

12、调查确定自身业态-选择该地区没有饱和的业态 每个零售店服务的人口数标准平均数 每平方米销售面积的销售标准平均数 反之关键考核某类业态店铺是否饱和！Company Logo二、商圈竞争店调查确定自身业态-选择该地区没有饱和的业态店型确定后的竞争店分析 直接竞争店同种业态的竞争对手 间接竞争店经营同类商品但不是同种业态竞争店情况调查商品能力调查（ABC分类法与20/80法则）店铺调查（选址、内部陈列等）店铺运营调查Company Logo店型确定后的竞争店分析Company Logo商圈饱和度分析 商圈容量法开多大面积的店 （1）预测选择的店址所形成的商圈内的销售额（如何预测？） （2）预测该商店

13、各级商圈的营业额=（1）*市场占有率（各级商圈市场占有率不同） （3）预测该商店各级商圈营业额之和 （4）商圈饱和度=（3）/每平方米营业额 商圈饱和度即该商店营业面积的最大值！商圈容量法饱和指数法Company Logo商圈饱和度分析商圈容量法饱和指数法Company Logo 饱和指数法 （1）饱和指数指现存商场每平方米营业额 （2）公式： （3）新建商场可能稀释这一指数 （4）饱和指数越大，饱和度越低，在某个地区开店成功的几率就越大。 （5）归根到底是C*RE比较大，即某地区总的潜在消费额比较大例，对三个备选地区的饱和指数进行分析，数据如下表：商圈容量法饱和指数法IRS饱和指数C某地区购

14、买某类商品的潜在顾客数RE某地区每位顾客平均购买额RF某地区经营同类商品的商店营业总面积Company Logo 饱和指数法商圈容量法饱和指数法IRS饱和指数Comp项目A地区 B地区C地区潜在顾客人数800005000030000每一位顾客平均购买额（RE）元101520经营同类商品店铺的营业面积（RF）m2250003000010000近期列入计划的经营同类商品的商店面积800060007000零售饱和指数24.2420.8335.29Company Logo项目A地区 B地区C地区潜在顾客人数800005000030三、商圈城市结构调查气候交通繁华地段各项城市机能（金融中心、总部经济）城

15、市发展计划Company Logo三、商圈城市结构调查气候Company Logo1商圈的调查内容2商店的投资回报率Company Logo1商圈的调查内容2商店的投资回报率Company Logo一、商店销售额预测商圈内相关商品的总支出额=户数*平均消费额本商店的市场占有率 商店业绩类比法 样本店的市场占有率=样本店实现的销售额/所在商圈能够实现的相关商品的销售额 卖场面积比较法 样本店的面积/样本店市场占有率=新店面积/新店市场占有率本商店能够实现的销售额Company Logo一、商店销售额预测商圈内相关商品的总支出额=户数*平均消费额二、商店成本核算固定成本 固定成本的计算方法： （1

16、）列出投资项目明细，即实际投资 （2）参考其他连锁分店单位面积的投资变动成本Company Logo二、商店成本核算固定成本Company Logo三、新建分店的盈亏均衡点分析盈亏均衡点分析公式法盈亏均衡点的图解法经营安全率分析 Company Logo三、新建分店的盈亏均衡点分析盈亏均衡点分析公式法Compan安全率状态30%以上优秀店29-30%优良店10-29%一般店10%以下不良店Company Logo安全率状态30%以上优秀店29-30%优良店10-29%一般第二章 总结： 选址的原则 选址的条件 商圈的设定 （1）商圈构成 （2）商圈设定的三种方法 商圈调查内容 （1）商圈的潜力

17、=人+购买力 （2）竞争店调查 （3）城市结构 投资回报率分析 （1）盈亏均衡点 （2）经营安全率作业： 模拟开店，并进行选址，说明选址的理由。Company Logo第二章 总结：Company Logo1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，

18、同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，