山东枣庄项目市场报告

1、中国著名商业地产服务商鸿伟摩尔2012.10山东志和实业集团有限公司枣庄和悦文化广场市场调研与定位规划报告报告整体思路 PART1 可行性专项研判 宏观环境研究商业环境研究项目立地条件研究 PART 2 定位规划方案 发展规划商业情景规划商业规划项目定位 PART 3 企业实力 项目案例企业简介1目录案例研究 宏观环境研究 商业环境研究 案例研究 项目立地条件分析PART 1可行性专项研判2分析导图3城市概况4宏观经济研究5宏观经济6城市规划7交通规划8商业网点规划9文化旅游10土地供应11商业环境研究12城市商业格局枣庄市区辖市中区、薛城区、峄城区三区，枣庄目前的商业形式基本为街铺形式，尚处

2、于初级阶段与中级阶段的转换过程中。市中区：枣庄老城区、商业中心，是目前枣庄商业最集中、最繁华的区域，具有2个市级商圈与一个新形成商圈；薛城区：当前枣庄商业开发量最大，发展最快的区域，包含新城、薛城片区；峄城区：三区中商业发展相对较差的区域，消费向市中区的流向性较高，目前只有一个峄城片区。1三角花园商圈2青檀路商圈3东湖商圈4新城片区5薛城片区6峄城片区市中区峄城区薛城区123654项目地发展商圈成熟商圈整体商业格局呈现：市中区高度集聚，薛城区逐步发展，峄城区消费流向市中区13市中区分析三角花园商圈：枣庄仅有的两个市级商圈之一，包括贵诚购物中心、乐天玛特、苏宁电器、1818美食广场，该商圈是枣庄

3、最为成熟、人流量最大的商圈之一。青檀路商圈：枣庄市级商圈之一，包含了八大市场、吉品街、银座购物中心，是枣庄最为中心、发展最为成熟的商圈，即将成为市中区乃至整个枣庄最大、最繁华的商圈。东湖商圈：市心区西向发展新形成的一个商圈，包含了政府重点规划的鲁南水城，作为新形成的商圈，商业氛围较差，发展成熟还需要较长的一段时间。市中区概况：市中区是枣庄传统的商业中心，包含东北部三角花园商圈与中部青檀路商圈是市中区最重要的两个商圈，另外还有一个正在规划发展的东湖商圈；全区具有繁荣的商业街11条，不仅满足自身区域的商业配套，并且辐射整个枣庄市域。发展商圈成熟商圈市中区商圈及主要商业街道分布图市中区商业整体呈北部

4、繁荣，西向发展；南北发展极不均衡，南部商业配套匮乏14三角花园商圈分析三角花园商圈范围：覆盖市中的东北部区域定位：中低端服饰为主，部分中档百货和餐饮客源：辐射全枣庄范围客源，以中低端的大众消费为主商业形态：6条主要商业街，一个购物中心，两个标准超市，一个服饰广场，一个综合型美食广场，一个家电卖场。现 有 商 业商业街商业项目解放路贵诚购物中心中心路苏宁电器南马路1818美食广场君山路友谊服饰广场兴安路乐天玛特超市中天步行街杨宁超市备注：1818美食广场美食广场部分还在招商中，只开业了部分餐饮、影院、KTV等休闲娱乐业态。三角花园商圈依托于贵诚购物中心，商业网点密布，品牌档次涵盖较广，是枣庄发展

5、时间最长的商圈；暂无可售商铺15青檀路商圈分析青檀路商圈范围：市中区的中部区域定位：中档的服饰为主，部分中高端的服饰、低档服饰、中低端餐饮客源：辐射全枣庄范围客源，以中低端的大众消费为主商业形态：6条主要商业街，一个购物中心，一个服装市场，一个大超市以及一个即将入驻世界五百强大卖场。现 有 商 业商业街商业项目青檀路新昌市场吉品街银座购物中心鑫昌路杨宁超市华山路大润发（尚未入驻）振兴路文化路青檀路商圈依托吉品街与新昌市场，枣庄商业体量最大、最具人气、商业氛围最好的商圈，大润发开业后将进一步奠定青檀路商圈在枣庄的商业龙头地位。16东湖商圈分析东湖商圈范围：市中区的中部区域定位：中高档消费，包含服

6、饰、餐饮、休闲娱乐、住宿、旅游客源：辐射全枣庄范围客源，以中高端的大众消费为主商业形态：一条步行街，一个商业综合体现 有 商 业商业街商业项目西街酒吧一条街鲁南水城备注：鲁南水城尚处于招商阶段中。东湖商圈为新发展商圈，市中区最小的商圈，依托重点项目鲁南水城，目前区域人气与商业氛围缺乏，需要较长的发展时间，才能成为真正意义上得商圈。17*商圈分析商业街名称零售餐饮休闲娱乐服务住宿其他街道统计经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量租金均价吉品街9500137115657041018514712鑫昌路1685392910708

7、9015110022100015251681101632.2青檀路11680971460137950193670384600011197042727302202.1振兴路695719243357248803096520150007321373213华山路8308630027845017485111500217565651.3文化路1334025652152046505824057720054007390453503.9青檀路商圈业态总计4399272920335208273909014460148707002628956517977212664.1 吉品街：枣庄最繁华的商业街，业态基本以零售（

8、服饰）为主，档次中低；商铺多为底商，少量一通二，多数商铺开间36m，面积为3040；整体租金高昂，多在1115元/天/之间，主要品牌有柒牌、阿迪达斯、耐克、李宁、江南布衣、达芙妮、劲霸等。鑫昌街：吉品街西面的延伸部分，业态以本地餐饮为主；多为底商，商铺较多一通二，租金东高西低，在14元/天/之间。青檀路：枣庄的城市主干道，业态以零售为主（服饰、电子数码），较为繁荣，单铺面积较大，租金中间（靠近吉品街）高两头低，多为1-4元/天；主要商业项目为新昌市场等，主要品牌有贵诚超市、肯德基、新华书店等。振兴路：振兴路主要以零售业态居多，餐饮和娱乐休闲业态次之，商业氛围浓厚，物业基本为一通二的底商，进深6

9、-8米，单铺面积主要集中在20-80区间，租金价格在3元/天左右，主要品牌有：华莱士、锦江之星、艾莱依、水星家纺、意尔康、薇薇新娘、汉庭、雅戈尔、报喜鸟、本色KTV、如家、7天、永和豆浆、贵诚超市、湘悦情、顺风肥牛、宸居阁等。华山路：华山路在当地的定位就是美食休闲街，所以主要以餐饮和娱乐休闲业态为主，商业氛围良好，物业多为一通二或一通三，进深8-12米，租金价格在1.3元/天左右，主要品牌有：本色KTV、豪门KTV、贵诚超市、爵士牛排、湖上渔村、雅士健康会馆等。文化路：主要以零售业态为主，商业氛围较好，档次中端，沿街商铺层高在3.6米左右，开为3-4米，进深为6-10米，面积多为20、40；租

10、金2.2-5.6元/天/，主要品牌有金利来、鄂尔多斯、秋水伊人、波司登、捷安特、迪欧咖啡等。18*商圈分析商业街名称零售餐饮休闲娱乐服务住宿其他街道统计经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量租金均价解放路2721023635505615101173401143520023181053766204933兴安街419085202700326555001100557751013.1中心街192557145380017706150015140681.3君山路316581395125107770162250014580212792

11、01512.3南马路3420192100860023901060033002554102403.1中天步行街8510157177016283025156026510054308202002371.7三角花园商圈业态总计48420808598097695049110951776540047322011214106512902.4 解放路：解放路以零售主要业态，餐饮、服务和住宿次之，苏宁电器、肯德基位于该商街，商业氛围浓厚，物业基本为一通二，进深8-12米，租金价格在3元/天/左右，主要品牌有：肯德基 、苏宁电器、罗蒙、奥康、李宁、乐天玛特、利郎、乔丹、阿迪达斯、耐克、海澜之家、达芙妮、雅戈尔、报

12、喜鸟等。兴安街：基本为零售（服饰）业态，中低档次，较繁华，开间3-6米，单间面积多为30左右，租金基本为24元/天/，主要品牌有七匹狼、达芙妮、雅戈尔等。中心街：以零售、餐饮业态为主，档次中低，商业氛围一般，商铺面积多为1040，租金价格为1.3元/天/。君山路：主要以零售业态为主，西侧具有大量的汽车配件业态的，档次较低，商业氛围一般，物业条件以一通二为主，层高3.5米左右，面积2040，租金2.3元/天/左右。南马路：基本为零售（服饰）业态，档次低段，商业氛围较好，商铺面积较小，基本为10左右，租金为3元/天/左右。中天步行街：中天步行街为枣庄市巾帼创业品牌街，其中主要是以零售业态为主，另外

13、包含少量餐饮，服务，住宿，休闲娱乐等业态，商业氛围良好，物业基本为一通二或一通三，进深8-12米，租金价格在1.7元/天左右，主要品牌有：海宁皮草、中天超市、红蜻蜓等。19*商圈分析商业街名称零售餐饮休闲娱乐服务住宿其他街道统计经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量租金均价西街酒吧一条街96015224017120010600181150206150801人民路19039750413400710002150134203217910862西街酒吧一条街：主要以餐饮、娱乐业态为主，档次中低，商业氛围较差，街铺多为一通二物业，

14、层高3.5米左右，开间34米，单铺面积2040，租金为1元/天/左右，主要品牌有许府牛杂等。人民路：业态主要餐饮、休闲娱乐业态为主，档次中低端，商业氛围一般，大多为一通二、一通三沿街商铺，租金为2元/天/左右，主要品牌为小肥羊、龙腾足道、静雅足道等。20*商圈分析新城片区：市政府西迁形成的一个商圈，目前人气较差，商业氛围不足，发展成熟尚需很长的时间。薛城片区：薛城区的传统商圈，包含了薛城区贵诚购物中心、财富大世界广场、皇冠购物中心，商业发展方向主要以配套服务薛城区为主。发展商圈成熟商圈薛城区概况：市中区商业整体呈北部繁荣，西向发展；南北发展极不均衡，南部商业配套匮乏21*商圈分析范围：薛城区定

15、位：中低档消费，包含服饰、餐饮、休闲娱乐、住宿、旅游客源：辐射薛城区范围客源，以中低端的大众消费为主商业形态：3条步行街，一个商业综合体，两个购物中心现 有 商 业商业街商业项目财富大世界步行街鸿基万尚城永福路薛城区贵诚购物中心临山路皇冠购物中心范围：开发区定位：中高档消费，包含服饰、餐饮、休闲娱乐、住宿、旅游客源：辐射全枣庄范围客源，以中高端的消费为主商业形态：3条步行街，3个城市综合体现 有 商 业商业项目舜天国际瀚景名座双子座城市综合体薛城片区新城片区22薛城区发展项目名称鸿基万尚城贵诚购物中心皇冠购物广场财富大世界步行街舜天国际瀚景名座双子峰城市综合体项目位置永福路与临山路交接处永兴路

16、与财富街交界处火车西站旁财富街市政府对面枣庄新城区凤鸣湖畔，光明路与民生路交汇处南新城民生路以西，和谐路以东，黄河路以南，金沙江路以北所属区域薛城区薛城区薛城区薛城区新城新城新城项目类型商业综合体购物中心购物中心步行街城市综合体商业综合体城市综合体项目定位一站式主题商城薛城区最大的购物中心一站式购物广场商业步行街辐射全枣庄的城市综合体枣庄最大的商业项目经营方式联营联营联营自营联营联营项目现状在建营业中营业中经营中招商中招商中在建占地面积1200020496290000容积率5.384左右5.666.14总建筑面积8000026000600005000左右87000116000180万项目功能组

17、合酒店、购物中心、影院、公寓购物中心购物中心、酒店街铺购物中心、步行街、住宅公寓、步行街、写字楼、酒店写字楼、酒店、电子城、电影城、百货、超市、美容、服装城、家具城、娱乐城、饮食城、公寓、游乐场、溜冰场业态规划零售、餐饮、休闲娱乐零售、餐饮零售、住宿、餐饮、休闲娱乐零售、餐饮、服务零售、餐饮零售零售、餐饮、休闲娱乐、家居、美容、百货停车位地下停车位无地上停车位无地下停车位地下停车位租金扣点2025%68元/天/扣点入住品牌 规划中高端品牌国内中低端品牌国美及国内较低档次品牌国内中低档次品牌国内中高端品牌中档品牌各档次品牌23*商圈分析峄城片区：峄城区的传统商业中心，商业发展较差，依托于峄城区的

18、生活配套需求，以提高峄城区人民的生活配套水平为商业发展方向。峄城区概况：市中区商业整体呈北部繁荣，西向发展；南北发展极不均衡，南部商业配套匮乏商业街名称零售餐饮休闲娱乐服务住宿其他街道统计经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量租金价格承水路6580804701638033040722150588028135002042.5峄山路3440931002801330470240201023.5峄城商圈业态总计100201735701846043370762150595030175203063范围：峄城区定位：低档消费为主，包含

19、服饰、餐饮、休闲娱乐、住宿、旅游客源：辐射峄城区范围客源，以中低端的大众消费为主商业形态：2条步行街，一个主要商业体现 有 商 业商业街商业项目峄山路峄城区贵诚购物中心承水路24零售业发展店名/品牌位置营业面积（m2）品牌情况/档次物业情况业态主要组成内容：主要由服饰、超市、电子数码、食品等组成，服饰比例最高。档次情况：枣庄零售业态的档次大多数为中低端及低端，中高档业态发展较差。分布：主要集中在三角花园商圈与吉品街商圈的吉品街、解放路、文化路、中天步行街、兴安路、南马路、青檀路北段、振兴路北段。物业情况：以底商的中小铺为主，一通二、一通三的商铺较少，面积基本为4080。主要品牌：服饰：奥康、李

20、宁、乐天玛特、利郎、乔丹、阿迪达斯、耐克、海澜之家、达芙妮、雅戈尔、报喜鸟超市：杨宁、贵诚、乐天玛特、苏果25餐饮业发展概况：餐饮业主要为当地品牌，档次基本属于中低档，高端餐饮较少，主要集中在华山路，鑫昌路以及振兴路与人民路交汇一带，其他区域较为分散。其中振兴路与人民路交汇一带餐饮经营情况最为火爆，而本项目正好位于该处，未来对本项目有很好的促进作用。分布：主要分布在华山路，鑫昌路以及振兴路与人民路交汇一带。物业：市中区的餐饮店多以街铺为主，大多为底商，一般为一至二层，主力面积20-160平方米左右。租金：华山路一带餐饮店租金在1.3元/天左右，鑫昌路一带餐饮店租金价格在2.2元/天左右，振兴路

21、与人民路交汇一带的租金在1元/天左右。主要品牌：顺风肥牛、小肥羊、灰太狼烧烤、湘悦情、东粟苑王记粥铺、秦妈老火锅、爵士牛排、湖上渔村等。特色餐饮和国内知名品牌较少。店名/品牌位置营业面积品牌情况/档次物业情况顺风肥牛振兴路与人民路交界处600左右中高档总楼层为三层，层高3.6米左右小肥羊人民路800左右中高档总楼层为二层，层高在3.6米左右爵士牛排华山路200左右中高档一通二，层高3米左右湖上渔村华山路300左右中高档总楼层为三层，层高3米左右26休闲娱乐业发展店名/品牌位置营业面积品牌情况/档次物业情况本色KTV华山路与文化路交界处1500左右中高总楼层为二层，层高3.6米左右鑫旺角国际俱乐

22、部华山路与文化路交界处2000左右中高总楼层为三层，层高3.6米左右雅士健康会馆华山路与建华路交界处3000左右中高总楼层为四层，层高3米左右宸居阁振兴路500中高总楼层为三层，层高3米左右概况：枣庄的娱乐休闲业主要包括KTV、洗浴足疗、美容美发、影院等，业态品牌基本以本地品牌为主，影院主要分布在几个主要商业体内，其他业态分布较为分散。大多定位属于中低端，有部分高档场所，不过经营情况都较好。本项目附近有较多的娱乐休闲较为集中，人气较为充足，未来可为本项目带来人流，但同时也存在着竞争。分布：主要分布在华山路，振兴路与人民路交汇一带。物业情况：KTV，影院等业态普遍较大，一般都在1000-3000

23、方左右，而洗浴足疗，美容美发等业态面积大小不一，100-1000方不等。租金：华山路一带基本在1.3元/天左右，振兴路与人民路交汇一带基本在1元/天左右。主要品牌：鑫旺角国际俱乐部、本色KTV、豪门KTV、雅士健康会馆、龙腾足道、花都KTV、翡翠宫、宸居阁等。27住宿业发展概况：枣庄住宿业态比较单一，以经济连锁酒店、快捷商务酒店和家庭旅馆居多。大多定位在中端，以干净快捷为主题，且经营面积较大，部分家庭旅馆、招待所之类经营面积偏小，物业也较差，价格相对较低。目前住宿类总体量不大，市场经营状况良好，基本能满足各地旅客和当地居民的住宿需求。业态主要组成内容：经济连锁酒店、家庭旅馆、快捷商务酒店、招待

24、所档次情况：中低端为主分布：主要集中在市中区的青檀路、解放路、君山路一带物业情况：经济连锁酒店、本地快捷酒店大多约为3000左右，家庭旅馆一般在400-800左右主要品牌：汉庭连锁酒店、如家快捷酒店、银座佳驿连锁酒店、贵和商务酒店、金都大酒店、宝隆商务会馆、新大商务宾馆、和平商务酒店、民防招待所、丽园酒店店名/品牌位置营业面积（m2）品牌情况/档次物业情况贵和商务酒店三角花园东30米路南3000经济型商务酒店银座佳驿连锁酒店文化路56号3000经济型连锁酒店宝隆商务会馆君山东路君山桥东南侧3000经济型商务酒店新大商务宾馆君山路78号4000经济型商务酒店汉庭连锁酒店君山路74好3000二星酒

25、店如家快捷酒店振兴中路6号3000经济型连锁酒店28服务业发展概况：枣庄服务业态比较丰富，涵盖摄影写真、婚庆策划、旅游、图书、眼睛、干洗、早教、福彩、药店、艺术培训、美容美发、妇幼保健、卫生服务、电器维修、手机维修、网络服务等。大多定位在中低端，有部分较高端婚庆策划、摄影写真服务公司，经营面积一般都较小，市场经营情况一般，体量较大，能满足当地居民日常生活需求。档次情况：中低端居多，少量较高档分布：主要集中在市中区的青檀路、解放路、文化路一带，和峄城区的承水路上物业情况：层高约3米，开间约3-5米，进深约6-10米，面积多为30、80、200；且基本为一通二类型商铺主要品牌：尚都国际、阳光贝贝、

26、美国GEP干洗、金童播音、瑞瑜人家、海王星辰、金色童年儿童摄影城、圣巴黎婚纱摄影店名/品牌位置营业面积（m2）品牌情况/档次物业情况美国GEP干洗文化东路80中档金色童年儿童摄影振兴中路6号230高档尚都国际文化东路200中档金童播音光明大道200中档瑞瑜人家解放中路200中档海王星辰解放中路200中档29业态总结枣庄市中区商业体量共48.3万，街铺数量2722个，30消费需求分析消费水平目前水平低端中低端未来趋势中端中高端消费习惯购物商圈三角花园商圈青檀路商圈购物场所吉品街贵诚购物中心各类超市娱乐场所足疗看电影KTV餐饮场所特色餐饮中式快餐西式快餐消费现状中高端消费外流消费以满足日常生活为主

27、消费需求区域配套南部配套缺乏西部配套发展快速业态需求零售娱乐餐饮环境需求档次中高环境较好体验度良好消费水平：枣庄经济水平一般，收入不高，导致消费水平较低，从枣庄目前中低端消费市场的高认可度也可看出，枣庄目前的消费以低端及中低端的消费品为主；随着枣庄经济不断发展，人民生活水平不断提高，人民消费水平将得到大大提高，从目前枣庄的购物中心及商业街的中端、中高端消费市场来看，消费日益强劲，未来消费趋于向中端及中高端发展。消费习惯：三角花园商圈与青檀路商圈是枣庄的购物首选商圈，其中的吉品街与贵诚购物中心是两个商圈的核心商业；随着大润发入驻吉品街东端，青檀路商圈的核心地位将得到进一步提升，奠定成为枣庄的第一

28、商圈，打破两个商圈的相持状态，成为枣庄第一购物商圈。由于消费水平较低，枣庄人民的消费主要以满足日常生活为主，餐饮与娱乐也是其消费的重要模块。枣庄中高端消费市场缺乏严重，中高端消费外流严重，前往徐州进行消费的消费者不再少数。消费需求：由于城市化进程，枣庄的城市与配套的发展不均衡，新发展的西部与南部区域商业配套较差，西部通过东湖商圈的发展得到了一定改善，而南部区域商业急需建立配套，跟上城市化进程。零售、娱乐、餐饮是枣庄发展最好的三个业态，也是枣庄还需大力发展的三个业态。随着枣庄人民生活水平的提高，人民对购物、娱乐、用餐等得环境、档次、体验度的要求将会逐步提高。31供需分析服务方式及内容行政区域项目

29、名称入市时间销售面积租赁面积入市面积市中区鲁南水城2012年3.6万3.6万12万翡翠城2012年4万7万薛城区舜天国际2012年1.8万1.8万2.5万瀚景名座2012年2万左右11.6万鸿基万尚城2013年8万双子峰城市综合体2015年左右180万供给：枣庄目前的商业项目主要集中在薛城区，市中区目前有两个商业项目入市，分别为鲁南水城与翡翠城，两项目可销售面积为7.6万，入市体量为19万；商铺中供给除新建的几个楼盘外无其他供给，新供给的住宅底商共约为2万左右。目前与未来几年内可入市的商业面积为21万，可用于零售业态面积为10万左右。需求：三线城市零售商业面积至少需要达到0.8/人才能满足人民

30、的配套需求，目前市中区人口55万左右，理论上需要44万的零售商业面积；根据市场调研，市中区零售商业面积23万，供给量10，还需13万的零售商业面积。32租售分析服务方式及内容租赁市场：枣庄市中区商铺的整体租金为枣庄最高，尤其以位于青檀路最核心区位的吉品街租金最高，均价可达12元/天/，由于物业有限，未来还将有上升的空间；其他街道租金大多在23元/天/之间，根据目前租赁市场供小于求的现在，租金还有较大的增长空间，特别是核心区域的租赁价格租金增长尤为快速。销售市场：枣庄目前在销售的商业项目数量较少，商业规模较大的只有鲁南水城、翡翠城、舜天国际三个项目，销售价格与区位好坏联系性极大，均价为12000

31、21000元/，根据目前的销售情况来看，舜天国际与翡翠城的销售基本告罄，鲁南水城低层商铺也已预订完毕。从商业项目与小区底商的销售情况总体看来，枣庄的商铺近乎供不应求，销售情况利好，这也与枣庄商铺供应较少息息相关。33商业发展趋势服务方式及内容运营管理工作内容商业发展趋势区域发展市中区西侧将得到发展/新城开始集聚人气商圈发展青檀路商圈将成为第一商圈/东湖商圈得到大力发展业态发展零售/餐饮/娱乐业态将得到进步一补充消费水平中端/中高端发展项目发展规模发展/业态复合性加强/档次增高/购物环境良好/体验度增强枣庄商业发展趋势：从区域发展来看，枣庄市中区的核心区域将得到进一步的发展，核心地位不容动摇；市

32、中区西侧开始快速发展，人气和商业氛围将逐步浓厚；新城区由于政府的西迁与目前的规划，人气开始逐步集聚，为将来商业的发展提供了契机。商圈发展上来看，青檀路商圈由于大润发入驻开始成为枣庄的第一商圈，极具人气；东湖商圈也由于规划重点发展，人气、商业氛围都得到较大提升。从业态发展上来看，零售、餐饮、娱乐是枣庄的最主要业态，也是最受消费者欢迎的业态，从市场经济来看，未来还将得到进一步的补充。从消费水平来看，随着人民生活水平的日益提高，中端及中高端消费将逐步成为消费的主力军。从项目开发来看，当前的商业项目不管是档次、规模、业态多样性、环境、体验度都有了很大的提升，而这样的开发也将成为枣庄商业项目开发的趋势，

33、街铺的开发不再会成为开发主流。34总结服务方式及内容35案例研究36主要商业体项目服务方式及内容项目名称贵诚购物中心项目位置君山路与解放路交叉口项目类型购物中心开业时间2003年经营方式联营扣点扣点20%-25%项目现状已营业项目规模总营业面积40000方经营情况总体经营状况较好物业条件商铺主力面积在30方左右，层高3.6米停车位设置与数量无地下停车场项目定位中端项目功能组合项目经营业态1F 黄金珠宝、化妆品、钟表、男女鞋、保健品、烟酒、超市2F 女装、箱包皮具、床品、针织内衣、羊绒羊毛、超市3F 男装、运动休闲、羽绒服、儿童城、健身器材4F 家电、数码、家居、美食城经营主要品牌哥弟、曼妮芬、

34、jack jones、杉杉、雅戈尔、太子龙、七匹狼、TCL、海尔、松下、长虹、西门子等。项目优势位于繁华的三角花园商圈，地理位置得天独厚开发公司在当地颇有名气，口碑好项目劣势没有地下停车位，未来发展可能会受限楼层业态规划主题不鲜明，业态种类不够齐全4F美食城档次偏低，难以聚集人气37主要商业体项目服务方式及内容项目名称新昌市场项目位置青檀路与鑫昌路交界处项目类型专业市场（服饰为主）开业时间2004年左右经营方式自营租金（元/天/）一层10.4元/天/左右，二层6.9元/天/左右，三层4元/天/左右项目现状经营中项目规模约6万经营情况较好物业条件单层面积1.5万左右，层高4.2m左右，入口通道8

35、m左右，走道1.5m左右，共4000余个铺位，铺位开间大多为3左右，进深多为26m，面积大小不一，最小6，最大150左右，停车位设置与数量地上停车位，位于广场。50个左右；布置有自行车集中停车区。项目定位辐射全枣庄的服饰批零市场项目功能组合分为服饰、鞋类、五金、小百货、家居等区项目经营业态一楼服饰、床上用品、布艺窗帘二楼日用品、鞋类、饰品、家居、五金三楼鞋类、问题办公、内衣、电脑耗材四楼鞋类、电子通讯、日用百货五金经营主要品牌无知名品牌项目优势1位于老市区核心位置，区位优势十分明显。2定位低端较符合枣庄的消费人群。3同类市场中规模最大，具有规模优势。项目劣势1无知名品牌。2停车位十分缺乏。3规

36、划较差，业态略显混乱。38主要商业体项目服务方式及内容项目名称银座华山购物广场项目位置市中区建华西路76号项目类型购物中心开业时间10年经营方式联营扣点20-22%项目现状正在经营项目规模3.8万左右经营情况一般物业条件层高4米左右，开间3-5米，进深6-8米，商铺主力面积为20-40，过道约2米停车位设置与数量B1地下停车场，项目定位具有品牌效应和文化内涵的体验式、全业态、一站式休闲购物中心项目功能组合大卖场、连锁品牌专卖店项目经营业态B1 餐饮；1F 零售；2F 零售；3F 零售；4F 零售；5F 休闲娱乐经营主要品牌老凤祥、欧莱雅、ONLY、VERO MODA、JACK JONES、哥弟

37、、卡宾、达芙妮、雅戈尔、杉杉、老爷车、海澜之家、金利来、七匹狼、鄂尔多斯、耐克、阿迪达斯、KAPPA、彪马、李宁、匡威、花花公子、SONY、松下、飞利浦、柏莱雅项目优势枣庄目前档次最高的购物中心项目落成较晚，物业条件良好附近交通便利，交通通行状况良好物业自持招商，便于商城统一规划运营，有利于提升项目档次项目劣势项目档次过高，消费能力超出当地居民购买水平每层缺少餐饮和休息区，无法让顾客在购物疲劳休息后激发二次购物欲望娱乐休闲设施较少，无法为项目吸引更多人气39在建商业项目服务方式及内容项目名称瀚景名座项目位置枣庄新城区凤鸣湖畔，光明路与民生路交汇处南侧所属商圈薛城区占地面积20496项目规模11

38、6000容积率5.66项目类型城市综合体入市时间2013年经营方式自营租金（元/天/）项目现状物业已基本完工，目前处于销售和招商阶段售价（元/）停车位设置与数量地下停车场项目定位中高端项目功能组合公寓、商业、写字楼、酒店等项目经营业态商业内街、沿街商铺、购物中心、文娱餐饮区等入驻品牌分析项目优势紧邻市政府所在地，地理位置较好，未来有升值潜力项目功能齐备，自身配套较为完善，未来有很好的发展前景周边规划人口较多，未来有很好的消费基础项目劣势新城区目前处于发展期，商业氛围较差。毗邻双子峰项目，未来会对其产生很大的竞争。距离市中区较远，较难对人口密集的市中区形成有效辐射。40在建商业项目服务方式及内容项目名称舜天购物中心项目位置市政府对面项目类型城市综合体开业时间2013年4月（购物中心）经营方式联营租金（元/天/）商业12000元/左右（十年返租，前五年6%，后五年8%）住宅4200元/左右项目现状招商中项目规模共8.7万，一期购物中心24000,物业条件购物中心单层6000，层高4.2m左右停车位设置与数量地下停车位（地下二层），250个左右项目定位枣庄首个时尚商业中心项目功能组合住宅、大卖场、购物中心、酒店、商业街项目经营业态一层服饰、化妆品、珠宝首饰、皮具、鞋类、床上用品、餐饮二层女装、美容三层男装、