2017昆明房地产上半年市场分析

1、2017昆明房地产上半年市场分析第一页，共106页。01全国分析：政策紧 利润收 量跌价升02昆明宏观：经济回暖 投资加快 金融收紧C目录O N T E N TS03一级市场：三环主城化 二环核心化04二级市场：楼市上升通道 房价稳定增长05后市预测：下半年或出金融收紧调控第二页，共106页。01全国分析：政策紧 利润收 量跌价升02昆明宏观：经济回暖 投资加快 金融收紧C目录O N T E N TS03一级市场：三环主城化 二环核心化04二级市场：楼市上升通道 房价稳定增长05后市预测：下半年或出金融收紧调控第三页，共106页。【全国政策】限贷限购背景下，一二线城市成交断崖下挫，三四线城市平

2、稳12月16日 中央经济工作会 议：建立长效调 控严控投资购房1月7日 央行提出2017 年工作任务：保 持货币政策稳健 中性1月16日 工行：严控个人住房贷款审查审批抑 制投机炒房2月22日 调控分化：多地 发文高库存城市 暂停宅地供应2月25日 住建部：去库存获 初步成效，继续引 导农民进城安居3月9日 国土部将从三方 面加快建立房地 产长效机制3月9日 租房市场再升温 两会代表建言完 善租购并举3月22日 媒体：央行加急 发文要求银行适 度调整房贷4月6日 住建部、国土部：消 化周期6月以下城市加 快供地5月22日 住建部：房企取得预 售证后10内对外销售5月1日 北京：部分银行二套房商

3、贷利率上浮20%6月22日 房贷收紧全国20家银 行停止房贷。4月10日银监会：严禁 资金违规流入房地产 市场打击“首付贷”第四页，共106页。【土地政策】密集调控延伸土地市场，拿地难度越来越高价格控制地块附加条件竞价方式城市土拍新规 开始时间规定 上限地价一次报价竞配建竞自持竞房价竞缴纳 出让金比例挂牌 竞价网上 竞价举牌 竞价现场 竞价摇号/抽签北京2016年9月上海2017年4月广州2017年4月深圳2016年11月杭州2017年3月苏州2016年4月无锡2016年10月南京2017年6月常州2017年5月合肥2016年10月青岛2017年4月天津2017年2月佛山2016年11月嘉兴2

4、017年5月郑州2016年10月东莞2017年1月武汉2016年11月福州2016年11月厦门2016年12月成都2016年12月保定2017年5月珠海2016年10月昆明2017年4月第五页，共106页。【土地格局/楼面地价】一线政策调控热度不减，二线小幅波动，三四线小幅上扬；各线城市土地成交状况累计同比（2017年前5月）40个重点城市含住用地成交楼面地价（2009.01-2017.05）第六页，共106页。【房企布局】珠三角及长三角采取积极扩张策略，布局从中心城市向周边城市转移溢价率超过100%的含住用地分布（2014.-1-2016.11）第七页，共106页。【房企融资】国内债券融资加

5、速，促进上市企业并购扩张，强强联合合作开发房地产业并购规模走势（2009-2017.05）房企融资情况走势（2009-2017.05）第八页，共106页。标杆房企购地面积走势（2015-2017.05）标杆房企购地金额走势（2015-2017.05）【标杆房企】土地价格快速上涨，购地金额上涨过快，房企资金压力大增第九页，共106页。标杆房企购地面积销售比（2009年累计）标杆房企购地金额销售比（2009年累计）【标杆房企】标杆房企土地储备逐年走低，购地金额销售比同比下滑第十页，共106页。2017年TOP50房企总销售金额2.8万亿元2016年TOP50房企总销售金额1.8万亿元2015年TO

6、P50房企总销售金额1.1万亿元【房企排名】top1-10占据Top50销售金额五成以上，企业增速与市场增容同步2017年上半房企销售额排名排名企业简称1-6月流量金 额（亿元）1碧桂园2842.22万科地产2727.53中国恒大2409.74保利地产1460.15绿地集团1343.26中海地产1173.87融创中国1088.18龙湖地产922.59华夏幸福711.210金地集团702.32016年上半年房企销售额排名排名企业简称1-6月流量金 额（亿元）1万科地产1877.72恒大地产1428.13碧桂园1226.24绿地集团11205保利地产1117.56中海地产760.37华夏幸福593

7、.58融创中国560.39华润置地555.110万达集团500.92015年上半年房企销售额排名排名企业简称1-6月流量金 额（亿元）1万科地产10802恒大地产893.63绿地集团789.24保利地产7535中海地产639.26万达集团610.17碧桂园5408华润置地369.79世茂房地产315.210华夏幸福302第十一页，共106页。【小结】因城施策，一二线政策调控市场快速回落，三四线政策利好量价回升2017上半年是中国楼市有史以来调控政策最多的半年，截至6月底，全国已经有超过50个城市收紧了限购限贷 门槛。各城市之间的调控强度差异导致不同结果。一二线城市调控力度大，极大限制了首套及刚

8、需以外的需 求；三四线城市相对宽松，采用的主要措施是“限售”，不限制需求进入。政策调控由二级转向一级，拿地门槛越来越高2017年上半年调控政策密集，蔓延到土地市场。信贷宽松、库存下降的背景下，房企购地热情高涨，推动地价 攀升，为稳定市场预期，各线城市陆续出台土地新政，主要特征为限地价、竞配建、竞自持等，极大抬高了拿地 门槛。珠三角、长三角周边城市、南方内陆城市成为布局热点，房企资金压力上升珠三角及长三角采取积极扩张策略，布局从区域中心城市向周边城市转移。国内融资渠道受限，上市企业收并购潮起，强 强联合合作开发。标杆房企土地储备呈下降趋势，土地”补库存”难以跟上节奏。购地金额销售比跌幅小于购地面

9、积销售 比，地价涨幅高于房价涨幅。第十二页，共106页。01全国分析：政策紧 利润收 量跌价升02昆明宏观：经济回暖 投资加快 金融收紧C目录O N T E N TS03一级市场：三环主城化 二环核心化04二级市场：楼市上升通道 房价稳定增长05后市预测：下半年或出金融收紧调控第十三页，共106页。【宏观经济】西南省市跑赢全国，云南GDP全国第四2017年第一季度主要经济指标运行呈现“四快四稳一降”的特点。其中，一季度昆明市实现GDP增长9.7%，固定资产投资增长14.0%，基础设施投资增长32.4%，房地产投资增长13.6%。2017年一季度省市区GDP增速排名昆明市2013-2017年一季

10、度GDP增速16%14%12%9.70%10%8%6%4%2%0%2013年1季度2013年2季度2013年3季度2013年4季度2014年1季度2014年2季度2014年3季度2014年4季度2015年1季度2015年2季度2015年3季度2015年4季度2016年1季度2016年2季度2016年3季度2016年4季度2017年1季度第十四页，共106页。【房地产投资】房地产投资及固定投资双双实现“两位数”增长30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%4500400035003000250020001500100050002014022014032014042014

11、05201406201407201408201409201410201411201412201502201503201504201505201506201507201508201509201510201511201512201602201603201604201605201606201607201608201609201610201611201612201702201703201704201705房地产投资固定投资房地产投资同比增速固定投资同比增速2014-2017年1-5月昆明房地产投资及固定投资总值、增速第十五页，共106页。【房地产开发面积】新开工面积快速上升，已达去年整年的73%201

12、0年-2017年房地产新开工面积、竣工面积情况-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%0500100015002000250030002010年2011年2012年2013年2014年2015年新开工面积同比增长2016年2017年1-5月竣工面积同比增长新开工面积竣工面积第十六页，共106页。【昆明政策】不限购不限贷，土拍实行“熔断机制”，公积金政策趋紧昆明自2015年以来出台相关去库存文件昆17条、昆46条等。内容基本为“允许商改住，鼓励以购代建，以及车位补贴”等。17年首月出台鼓励 商业楼宇去库存相关政策，但政策力度较小;2月有消息称部分银

13、行开始回收房贷优惠，房贷方面有收紧意向;3月出台“新六条”，明确昆明继续执行宽松政策，进一步促进昆明楼市去库存，不限购也不限贷;土地政策方面，因“抢地”事件，政府于4月出台土地新政，实行土地高价熔断机制，防止地价太高，以此稳定房价;5月昆明公积金新政出台，自16年10月放松公积金贷款条件一年后，再次收紧政策。1月1日 昆明打造特色楼 宇机构将获百万 元奖励1月24日2月3日起昆明将 恢复线上提取公积 金缴物管费业务2月5日 昆明房贷利率优惠 收紧趋势仅3家银行 可打折2月8日 云南省政府出新 规鼓励房地产商 发展租赁地产2月14日 云南出台27条措施， 保障农业转移人口进 城后的各项权益3月8

14、日 昆明购买家庭唯 一房屋面积超90 平契税按1.5%征3月28日 不限购不限贷 昆明新六条给楼 市吃下定心丸4月2日 昆明土地新政： 地价熔断机制 竞拍守规4月24日 昆26条解读：稳定土 地价格，加大闲置土 地清理力度。5月31日 昆明调整公积金政策缴 存6个月才可以贷款5月27日 昆明无条件受理并换 发不动产权证书，单 纯换证暂不受理6月15日 昆明房产中介本月起持 证上岗扫码可看诚信分第十七页，共106页。【公积金政策】暂停第三套及非昆明户籍公积金贷款，提高公积金贷款门槛2016年2017年昆明缴存家庭从未使用过住房公积金贷款的，购买自住 房时可申请住房公积金个人贷款一次暂停昆明从未使

15、用过住房公积金贷款，购买自住房向 公积金中心申请贷款一次的规定，暂停第三套及以上 公积金贷款申请云南省其他州市缴存住房公积金职工，在昆明购房可申 请公积金个人贷款，套数按规定执行。暂停非昆明户籍职工公积金贷款申请缴存3个月且开户满3个月缴存6个月且开户满6个月执行时间：2016年10月26日执行时间：2017年5月31日第十八页，共106页。【银行贷款产品】昆明银行对高风险产品持“减贷停贷”态度2017年昆明15大银行贷款产品产品建行工行农行招行中信邮储富滇交行农信社民生平安广发公积金浦发中行 (省行， 盘龙， 滇池路）住宅商铺（临街独立）（临街底商）写字楼（三环内）公寓车位第十九页，共106

16、页。银行首套房：首付比例以2成为主，最高4成；多数银行收回利率优惠，个别银行还有优惠；部分银行基准利率上浮，上浮幅度在5-20%之间。 二套房：首付比例以3成为主，最高4成；多数银行基准利率上浮10%，个别银行基准未上浮；部分银行不接受2套房贷款。首套住宅二套住宅贷款年龄利率贷款期首付比例（%）基准利率（%）限（年） 无贷款资格）贷款金额上限 目前额度（万）（预计）首付比例（%）可贷年龄不超过（目前年龄超过贷款年龄不超过20%-30%30%以上基准利率（4.9） 基准上浮（%）男女男女建行200以下最低20%，以上最低25%征信记录差的客户基准利率/最低30%上浮10%306459656029

17、9总行管控中行(省行，盘龙，滇 省外客户，公务员事业 财力证明少；征信记录池路）单位军人国企等收入稳 有过不良，具体以审批定人群首付按20%为准。基准利率/最低30%优质客户可基准， 征信不好上浮10%30645965601亿总行管控工行最低20%，别墅最低30%（名下3套住房贷款已结清再申请贷款首付 上浮至30%）/基准利率（9.5折）/最低30%上浮10%30656570702000总行管控农行最低20%，别墅500万 银行系统评分在540以以上40%下和别墅楼盘基准利率银行系统评分在 540以下上浮10%最低30%上浮10%3059596969300支行500分行500以上总行总行管控刚

18、需最低20%，别墅贷别墅贷款金额300万以公积金纯公20%；最低组合 20%/基准利率3.25/30%10%30（以公积金缴存基数为准）60556656单职工最高40万元，双职工最高80万元（根据客户缴存情 况核定贷款金额）基本满足【银行住宅贷款】房贷利率上浮5-20%，放款变相收紧招行款金额300万以下首付 30%上首付40%基准利率/最低30%上浮10%30696970701000万以内总行管控中信优质客户20%贷款金额500万以上/上浮20%30%上浮10%40645965601亿总行管控邮储优质客户20%别墅30%基准利率10%（征信有问题客户）最低30%上浮10%3060656065

19、1000总行管控富滇优质客户20%/基准利率（可打9折）征信不好的客户 5%-20%40%上浮10%3065656565150万行内批，1500万分行批。充足浦发最低20%/住宅上浮10%31%上浮10%30646470701000总行管控交行最低20%/基准利率征信不好的客户 上浮5-1030%0-10%3069647065300万以上报总行总行管控农信社首次购买20%/（首贷及1贷结清9/ 折，144以上基准）30%优质客户可基准3063636565无上限充足民生20%/10%30%10%3060607070500万以上报总行总行管控平安20%/基准利率/30%20%3065657070/

20、总行管控广发20%/基准利率征信不好的客户 上浮5%30%上浮10%3068687070无上限总行管控第二十页，共106页。【小结】云南GDP增速全国第四，昆明GDP增速9.7%今年以来，面对严峻的国内外经济形势和不断加大的经济下行压力，昆明市主要经济指标稳中向好，主要经济指标运行呈现“四快四稳一降”的特点。昆明市一季度实现地区生产总值完成952.21亿元，增长9.7%。房地产投 资完成295.90亿元，增长13.6%。昆明楼市不限购不限贷，金融贷款收紧今年上半年，部分银行开始回收房贷优惠，房贷方面有收紧意向；“新六条”明确继续执行宽松政策，进一步促 进楼市去库存，不限购也不限贷；土地方面，4

21、月起实行土拍熔断机制，防止地价过高，以此稳定房价；公积金 方面，暂停第三套及非昆明户籍公积金贷款，提高公积金贷款门槛。第二十一页，共106页。01全国分析：政策紧 利润收 量跌价升02昆明宏观：经济回暖 投资加快 金融收紧C目录O N T E N TS03一级市场：三环主城化 二环核心化04二级市场：楼市上升通道 房价稳定增长05后市预测：下半年或出金融收紧调控第二十二页，共106页。【土地供求价】供应成交加速，上半年成交量接近去年总量，楼面地价2322元/数据来源：昆明国土资源局，仅统计住宅用地、商业用地、商住混合用地2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1-

22、605001000150020002500020040060080010001200140016002011-2017年1-6月土地供求价走势（占地面积）月土地挂牌（万）10651393573362173420231土地成交（万）864668991236157321316楼面价（元）1944170012531704171414622322第二十三页，共106页。【土地溢价】房企拿地热情高，土地溢价率高，成交金额超去年全年2013年2014年2015年2016年2017年1-6月底价总金额（亿元）37312281155153成交总金额（亿元）37412682159202溢价率0.27%3.28%

23、1.17%2.41%31.87%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%0501001502002503003504002013-2017年1-6月土地起拍价、成交价总金额、溢价率情况数据来源：昆明国土资源局，仅统计住宅用地、商业用地、商住混合用地第二十四页，共106页。【楼面地价及溢价率】楼面地价破“3”，6月地王拉升整体价格20132014201520162017年1-6月1月2月3月4月5月6月楼面地价11271698171414571559152714780320316374416溢价率(%)0.322.551.172.400.280.410.110.000.000.0019

24、.80-200204060801001000500015003000250020004000350050004500单位：元/2013-2017年1-6月昆明市主城区商品房用地成交楼板价以及溢价率走势（元/平方米，%）数据来源：昆明中原研究中心、昆明房产信息网。第二十五页，共106页。【各用地性质成交】住宅、商住用地供应成主力，商业用地“0”供应2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1-6月住宅用地60344454916580182184商业用地238177220576540商住用地23462221571851322011-2017年1-6月土地分用地性质成交走

25、势（占地面积/万）7006005004003002001000数据来源：昆明国土资源局，仅统计住宅用地、商业用地、商住混合用地第二十六页，共106页。【各区域成交】南区土地成交逐年扩增，西、北区集中供地，城市“南延北拓”东市区南市区西市区北市区中心区呈贡经开区空港区2015年10351881967102016年2589294321624482017年1-6月012613505712302015-2017年1-6月土地区域成交面积（占地面积/万）160140120100806040200数据来源：昆明国土资源局，仅统计住宅用地、商业用地、商住混合用地第二十七页，共106页。【重点地块分析】“地王

26、”对房价及成交有一定的提振作用，但并无太大影响数据来源：昆明国土资源局，中原(昆明）7月房地产月报1120518112127297467335198151901521581607000800090001000011000120000200400600800100012002016-09 2016-10 2016-11 2016-12 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 2017-07推售套数（套）认购套数（套）成交均价（元/）保利大家项目月度供求及价格变化2319039021610521180008500900095001000010

27、50001002003004005002017-052017-06认购套数（套）2017-07成交均价（元/）融创春风十里项目月度供求及价格变化推售套数（套）2762802418878284828492007500800085009000950001002003002017-052017-062017-07新城吾悦广场项目月度供求及价格变化推售套数（套）认购套数（套）成交均价（元/）两地块创下昆明土地成交 市场最高楼面地价单价地 王拿地时间拿地 企业占地面积（）土地用途区域建筑面积（）交易底价（万元）成交总价（万元）楼面地价（元/）溢价率土地编号2017.6.29新希望地产130273.83宗

28、住宅，1宗 商混，1教育西市区392782.1810502498006360208.20%KCWH2012- 34/35/38;KC WH2012-37- A1/A22017.8.3中海地产191732.32宗住宅东市区216401.11728422458421136042.2%KCPL2013- 18-A1/A2第二十八页，共106页。23229411130295678101814122324161719在售待售20待售21252728【拿地分布】三环主城化，二环核心化，环湖东路最为集中，呈贡成热点31序号拿地时间拿地企业开发占地面积楼面地价版块项目名称（亩）（元/）12016.7.7韩锦韩

29、国城42.841688泛亚22016.7.7昆明万科万科城市之光56.962605寺瓦路32016.7.18金地金地悦天下26.843619官南42016.7.20序古未名城45.031962官南52016.7.20文洁金泰国际56.592251高新62016.8.5碧桂园半山龙庭90.143025北市核心72016.8.18俊发河畔俊园349.51424环湖东路82016.8.19俊发俊发城224.21005北市核心92016.8.19蓝光蓝光水岸公园79.7848官南102016.8.29华润华润万象城80.442564中心区112016.9.28新城控股吾悦广场152.781810高新1

30、22016.10.21俊发俊发逸天峰70.522341中心区132016.10.27云南铁投高铁时代广场152.581083呈贡142016.10.27恒大恒大玖龙湾435.171328环湖东路152016.12.2永鑫永鑫哈佛中心104.65715呈贡162016.12.8云南城投融城昆明湖123.752352北市核心172017.1.13大理惠丰新迎新城71.931151中心区182017.1.18融创澜玥台170.761549环湖东路192017.1.23北大资源颐和1898349.22431环湖东路202017.1.23红星美凯龙-169.491414巫家坝212017.1.23昆明万

31、科-177.83650世纪城螺蛳湾222017.1.23实力-227.521756巫家坝232017.2.8金科金科江湖海133.261885环湖东路242017.2.8恒大恒大滨河左岸241.891285环湖东路252017.2.22东旭蓝天东旭御山湖450.51504经开区262017.5.5中交建-176.731768呈贡272017.5.31筑友筑友双河湾381.51677官南282017.6.7万达万达城1389.954132草海292017.6.21首创奥莱奥特莱斯101.881580高新302017.6.30新希望-195.46360泛亚312017.8.3中海-287.6011

32、360寺瓦路第二十九页，共106页。【拿盘方式】收并购+合作开发，主城及卫星城受青睐，房企加大云南市场布局21在售待售3456昭通碧桂园万科太阳山蓝光云报 记者村名企主城周边及地州布局一览表时间企业开发项目项目面积位置2017.5碧桂园昭通碧桂园80.94昭通2017.6万科太阳山项目6618玉溪2017.6蓝光安宁项目154.76安宁名企收并购或合作开发项目一览表序号转让/合作时间获地/合作企业开发项目项目面积版块12016.6碧桂园碧桂园柳溪湖400北市核心22016.9融创融创春风十里1002.45高新32017.3赛轮+美的美的顺城府424.21寺瓦路42017.6恒大恒大翡翠华庭34

33、.48山水新城52017.6万科万科翡翠城84.38巫家坝62017.7碧桂园+艾亭沸城207.00一至二环第三十页，共106页。【小结】量价齐升频繁溢价住宅为主商业停供2017年上半年，土地市场量价齐升，整体供销两旺。商品房供地231万，购地316万，成交量接近去年总量，整体楼面地价2322元/，为近5年最高。由于新希望、实力等房企拿地出现溢价，拉升整体土地溢价率， 从供应结构来看，以住宅用地为主，无商业用地供应。热度延续收并购合作优质必争扩展布局2017年以来，房企加紧土地储备，除招拍挂拿地方式外，还通过收并购合作等方式扩张市场。供地主要集中于 泛亚、高新、草海、巫家坝，环湖东路、寺瓦路（

34、东白沙河）、呈贡。除此之外，昆明周边以及地州，也将成为 昆明主城的热度外溢区域，吸引房企进入版图扩张。三环主城化二环核心化环湖版块受青睐2017年上半年，昆明主城供地集中于南市，土地成交面积为215万。万达城项目落地，南市区供地和购地大增，区域热度较高。随着高铁开通以及中交建总部基地落地，呈贡逐渐崛起。环湖东路凭借唯一的滇池湖景资 源，成为房企必争之地，下半年多项目入市。第三十一页，共106页。01全国分析：政策紧 利润收 量跌价升02昆明宏观：经济回暖 投资加快 金融收紧C目录O N T E N TS03一级市场：三环主城化 二环核心化04二级市场：楼市上升通道 房价稳定增长05后市预测：下

35、半年或出金融收紧调控第三十二页，共106页。04商品房市场2住宅市场商业市场13商务市场4第三十三页，共106页。04商品房市场2住宅市场商业市场13商务市场4第三十四页，共106页。【商品房销售面积】3月进入上升通道，同比增长32%2016年-2017年1-5月昆明及全国商品房销售情况-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%402008060140120100160昆明商品房销售面积(万平方米)昆明商品房销售面积增长全国商品房销售面积增长第三十五页，共106页。【供销存-商品房】住宅供小于求，去库存166万，其他物业供大于求车位商务商业住

36、宅供应90.4161.2632.61220.14成交82.751.2926.97386.12017年1-6月各物业供求量（万）9008007006005004003002001000库存777.96312.06292.33397.69供应成交库存第三十六页，共106页。【供销存-住宅】中心区、北市区、西市区和呈贡库存去化小于6个月东市区经开区空港区南市区西市区中心区供应44.651.224.8028.120.0098.0723.5319.75成交77.3452.8321.2124.915.09143.6429.2531.842017年1-6月住宅各区域供销存（万）160140120100806

37、040200北市区呈贡库存72.5442.7225.7346.107.14150.8326.7225.92供应成交库存第三十七页，共106页。【供销存-商业】整体库存较大，南市区、中心区和呈贡去化不超11万方北市区呈贡东市区经开区空港区南市区西市区中心区供应0.848.780.130.620.6810.197.753.62成交0.7911.020.350.410.196.482.575.172017年1-6月商业各区域供销存（万）9080706050403020100库存25.1760.1414.0119.361.1280.9646.6644.91供应成交库存第三十八页，共106页。【供销存-

38、商务】南市区、西市区和中心区新增库存较大，去化较好西市区中心区供应0.003.420.000.003.0319.3221.5014.00成交2.844.590.188.810.1214.3511.748.682017年1-6月商务各区域供销存（万）120100806040200北市区呈贡东市区经开区空港区南市区库存19.5942.093.5419.862.8973.6298.2652.21供应成交库存第三十九页，共106页。【供销存-车位】车位整体去化难度最大，仅南市区供给去化超30万东市区经开区空港区南市区西市区中心区供应16.0313.620.003.190.9933.5116.986.0

39、8成交12.329.492.041.100.5237.709.609.932017年1-6月车位各区域供销存（万）300250200150100500北市区呈贡库存113.87103.1339.8447.616.48268.8596.62101.57供应成交库存第四十页，共106页。【消化周期】住宅消化周期在5-11个月，其他物业消化周期长4.97.311.18.46.35.54.9商业192.232.7239.1283.435.574.9109.152.1商务41.455.0120.613.5148.430.850.236.12017年1-6月各物业分区域消化周期（按2017年1-6月的月均

40、去化量计算）300北市区呈贡东市区经开区空港区南市区西市区中心区住宅5.6车位55.465.2117.3259.575.242.860.461.4200150100500250住宅商业商务车位单位：月第四十一页，共106页。【价格-商品房】中心区、南市区成交均价过万，住宅均价10607元/整体东市区南市区西市区北市区中心区呈贡经开区空港区商品房94868890101368396971514175630959205166住宅1060789491197792189906125077638598149762017年1-6月各区域成交均价（元/）1600014000120001000080006000

41、400020000商品房住宅第四十二页，共106页。【区域销售】南市区和北市区合计超5成份额西市区 38万方，9%33亿元，8%北市区 81万方，19%75亿元，18%中心区45万方，11%61亿元，15%东市区 20万方，5%17亿元，4%空港区 6万方，1%3亿元，1%南市区183万方，44%191亿元，46%经开区 18万方，4%13亿元，3%呈贡 27万方，6%20亿元，5%图例： 区域成交面积，面积市场占比 成交金额，金额市场占比本页数据为商品房销售数据，且数据已剔除无效数据（经适房、回迁房、团购房等）第四十三页，共106页。【区域均价】南市区均价破万西市区 8599元/（9%）北市

42、区 9221元/（11%）中心区13147元/（44%）东市区 8374元/（8%）空港区 5032元/（35%）南市区 10416元/（21%）经开区 6987元/（41%）呈贡 7586元/（51%）图例： 区域成交均价（涨跌幅）本页数据为商品房销售数据，且数据已剔除无效数据（经适房、回迁房、团购房等）第四十四页，共106页。【住宅TOP】TOP50占8成份额top10 32%top2017%top30 13%top40 10%top50 6%其他 22%top10 29%top20 18%top30 13%top4010%top50 8%其他22%2017年上半年昆明住宅销售面积排名占比

43、2017年上半年昆明住宅销售金额排名占比备注：TOP10占比表示成交前10名占比，TOP20占比表示成交11-20名占比，以此类推第四十五页，共106页。【商业TOP】TOP10占7成，商业去化困难top1063%top20 18%top30 8%top40 4%top50 3%其他 4%top1069%top20 16%top307%top40top50 4%2%其他 2%2017年上半年昆明商业销售金额排名占比2017年上半年昆明商业销售面积排名占比备注：TOP10占比表示成交前10名占比，TOP20占比表示成交11-20名占比，以此类推第四十六页，共106页。【商务TOP】TOP20占7

44、成份额，商务去化好转top10 56%top20 18%top30 12%top40 7%top504%其他 3%top10 63%top20 18%top309%top40 6%top503%其他1%2017年上半年昆明商务销售金额排名占比2017年上半年昆明商务销售面积排名占比备注：TOP10占比表示成交前10名占比，TOP20占比表示成交11-20名占比，以此类推第四十七页，共106页。【小结】昆明楼市进入上升通道，房价处于稳定上涨环境2017年以来，全国强力调控背景下，部分置业需求受到挤压，而昆明属于“候 鸟”型城市，值得外省人来昆置业。住宅方面，南、北市区为主力战场，处于持续去库存进

45、程，整体消化周期仅7个月，南市区整体均价首次破万，中心区、北市区、西市区和呈贡消化周期均小于6个 月；商业库存压力大，消化周期超过3年；商务以公寓为主，部分写字楼改规为公寓 出售，外来投资客对公寓去化的贡献较大。第四十八页，共106页。04商品房市场2住宅市场商业市场13商务市场4第四十九页，共106页。0200040006000800010000120002000600400100080014001200180016002017上半年供小于求，上半年住宅以去库存为主；成交均价较2016年上涨21.42%，价格涨幅较大。2013-2017年1-6月昆明市商品住宅供需及价格走势（万，元/）【住宅

46、】整体供求价2013年2014年2015年2016年2017年1-6月成交量645.7595509.9647386.10供应量874.41009629.3629.4220.14成交价格781676607596873610607第五十页，共106页。【住宅】区域供需东市区、呈贡、空港上半年供应量较小，主要以去库存为主；主城南、北、中热点成交区域供应不足；西市 区成交同比有所下滑，其它区域整体成交表现良好。2017年1-6月昆明市分区域商品住宅供需及增速（万方，%）300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%160140120100806040200东市区南市区西

47、市区北市区中心区呈贡经开区空港区供应面积4.8098.0723.5344.6519.751.2228.120.00成交面积21.21143.6429.2577.3431.8452.8324.915.09供应同比85.60%-61.15%-41.41%-34.99%-66.00%-91.02%264.27%0.00%成交同比39.73%52.00%-15.52%83.22%14.57%7.54%51.62%117.19%第五十一页，共106页。【住宅】区域均价2017年1-6月昆明市分区域商品住宅价格及增速（元/平方米，%）45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%

48、15.00%10.00%5.00%0.00%02000400060008000100001200014000各区域成交价均有不同程度上涨，中心区、南市区均价已破万，是引领昆明价格上行的风向标。东市区南市区西市区北市区中心区呈贡经开区空港区成交价格8949119779218990612507763859814976同比10.01%29.37%15.36%17.99%34.11%33.80%39.20%34.60%第五十二页，共106页。【住宅】供应面积段2013-2017年1-6月昆明市商品住宅分面积段供应占比（%）32.42%27.35%26.39%21.18%21.40%9.49%12.03

49、%10.22%14.36%9.60%15.23%17.98%17.92%22.81%30.25%26.41%21.30%23.69%23.42%23.22%7.42%8.15%8.86%8.77%6.41%2013年2014年2015年2016年2017年1-6月0%50以下10%20%30%40%90-10050%60%70%120-14480%90%100%50-7070-90100-120144-200200以上上半年主力供应面积段以100-144改善型三房至四房为主，占比超过53%，其次是刚需70-90两房及小三房。第五十三页，共106页。【住宅】成交面积段31.08%38.78%32

50、.06%25.45%8.13%10.65%11.15%13.06%13.33%18.49%16.56%21.93%25.97%20.44%22.52%23.37%9.64%4.39%7.28%6.90%0%50以下10%20%30%40%90-10050%60%70%120-14480%90%100%2013年2014年2015年2016年50-7070-90100-120144-200200以上上半年成交面积段100-144占比有所增加，成交占比近半；50-70两房刚需产品成交占比较往年明显减少，客户购房需求正不断向改善型迈进。2013-2017年1-6月昆明市商品住宅分面积段成交占比（%）

51、18.69%11.80%22.17%25.82%10.99%2017年1-6月第五十四页，共106页。【住宅】成交总价段32.68%19.49%16.93%16.46%8.43%18.63%30.73%25.23%21.35%16.44%14.80%24.39%23.32%23.53%26.39%7.48% 5.141%.76%11.83%14.97%19.20%18.49%8.05%2.45%10.21%3.59%9.89% 3.62%16.12%7.00%0%20%40%60%80%100%2013年2014年2015年2016年商品住宅市场成交均价不断上涨，主力供应面积加大，导致80万以

52、下产品在逐年减少，目前80-120万占比较大，为 市场主流产品成交价段，120万以上产品成交占比呈逐年上升趋势。2013-2017年1-6月昆明市商品住宅分总价段成交占比（%）2017年1-6月60万以下60-80万80-100万100-120万120-150万150-180万180-200万200-300万第五十五页，共106页。【住宅】分区域总价段、面积段成交明细表（1/2）东市区南市区西市区北市区面积/ 价段60万以 下60-80万80-100万100-120万120-150万150-180万180-200万200-300万300-400万50-701006870-90642302929

53、0-1006162158100-1206882132120-144265126151144-20098353597200以上171253面积/价 段60万以下60-80万80-100万100-120万120-150万150-180万180-200万200-300万300-400万400万以上50以下3250-70201702870-901338911272791890-100119959111462100-120282711330157599120-144674997511262363135144-2006299152397383145200以 上3125688391面积/价段60万以下60-

54、80万80-100万100-120万120-150万150-180万180-200万200-300万50以下7550-70924270-90531599314090-10026228878100-1202904152831120-1441621431140144-2001553316200以 上1155面积/价 段60万以下60-80万80-100万100-120万120-150万150-180万180-200万200-300万300-400万400万以上50以下122350-705619470-9062586974390-10083578282100-12021143785535120-14

55、4339514969385144-200152843427612200以 上2201177191第五十六页，共106页。【住宅】分区域总价段、面积段成交明细表（2/2）中心区呈贡空港区经开区面积/价段60万以下60-80万80-100万100-120万120-150万150-180万180-200万200-300万300-400万400万以上50以 下189650-706563370-90286309203990-1001681571100-120219226370820120-144761931446131144-2003617906392200以上202686面积/价 段60万以下60-8

56、0万80-100万100-120万120-150万150-180万180-200万200-300万300-400万50-70762270-908511690-10079491100-12012613811120-144189421373835144-200514701211452200以 上10712511891127851面积/价段60万以下60-80万80-100万100-120万120-150万70-90290-10096100-120155120-14426144-200322200以上7611面积/价段60万以下60-80万80-100万100-120万120-150万150-180

57、万180-200万200-300万300-400万50以下1650-707370-9024919990-100154100-120339143120-144197209258144-20011164567200以 上44466第五十七页，共106页。【住宅】整体库存2013-2017年1-6月昆明市商品住宅库存及去化情况（以12个月计算，万方，月）0246810120100200300400500600截至2017年6月底，住宅库存397.69万方，市场消化能力强，仅7个月的去化周期，无库存压力。2013年2014年2015年2016年2017年1-6月库存量299.9527.9562.955

58、1.5397.69去化周期61011107第五十八页，共106页。【住宅】区域库存中心区、北市区、西市区、呈贡住宅库存少，消化周期在5-6个月。下半年随着多个新楼盘入市，住宅存量会有所增加。昆明市各区商品房库存及去化情况（截至2017年6月底，万方，月）0246810120.0060.0040.0020.00100.0080.00160.00140.00120.00备注：去化周期=存量/去化率（2017年1-6月均去化量）东市区南市区西市区北市区中心区呈贡经开区空港区库存25.73150.8326.7272.5425.9242.7246.107.14去化周期876655119第五十九页，共10

59、6页。【小结】供应继续收紧，量价大幅上涨。2017年上半年商品房市场整体供应继续采取收紧政策，同比去年有小幅下降。量价大幅上涨，月均去化速度 快，供需关系得到改善，市场持续上扬。住宅消化时间缩短，去化难度不大。住宅市场供应收紧，存量整体消化时间逐渐缩短，根据市场监测，目前市场在售项目130个左右，仅这些活跃楼盘的去化周期大大缩短至7个月。如果继续控制供应量，持续需求量将快速消化库存。改善型需求增长强劲，取代刚需产品成市场主导刚改、首改产品是市场成交主力，客户对于居住环境、房屋品质和空间已有了更高的要求，商品住宅成交面积偏 好逐年扩大，刚需产品市场占比正逐步缩减。商品住宅一直是市场购买主力，20

60、17年上半年市场购买力强劲，商品住宅价格首度破万，昆明楼市在政府未出台调控政策的情况下一路高歌向上，量价均有不俗表现。第六十页，共106页。04商品房市场2住宅市场商业市场13商务市场4第六十一页，共106页。【商业】整体供求价2017上半年商业供大于求，近三年来年度供应量在60-70万方之间，年去化量约45-55万方，成交均价平稳。0500010000150002000025000300001801601401201008060402002013-2017年1-6月昆明市商业供需及价格走势（万方，元/）2013年2014年2015年2016年2017年1-6月供应量121.2165.5962