某区大学城地块可行性研究报告课件

1、某区大学城地块可行性研究报告(课件某区大学城地块可行性研究报告(课件目录地块介绍SWOT分析市场情况分析经济分析总结附件两地块经济测算目录地块介绍地块介绍区位情况本次出让的2块地块均位于广州大学城。 地块所在区域海珠区番 禺 区番 禺 区生物岛地块介绍区位情况本次出让的2块地块均位于广州大学城。 地块地块介绍区位介绍出让地块位于大学城的综合发展区内。地块所在区域地块介绍区位介绍出让地块位于大学城的综合发展区内。地块所在地块介绍区位规划大学城规划人口为3540万人，其中学生约20万人，教师约2万人，员工人数约5万人。高科技产业从业人口约3万人左右，村镇人口5万人，不可预测人口35万人 。 地块所

2、在区域地块介绍区位规划大学城规划人口为3540万人，其中学生约地块介绍交通规划地块所在区域已开通的地铁四号线预计2013年开通的地铁七号线南沙港快速公路已开通的地铁四号线大学城南站未来将是地铁四号线和七号线的交汇站番禺区广州城区规划中与番禺区南村连接的桥梁番禺区生物岛地块介绍交通规划地块所在区域已开通的地铁四号线预计2013已开通的地铁四号线大学城南站已开通的地铁四号线大学城南站未来将是地铁四号线和七号线的交汇站N地块介绍地块编号：DS0401性质：住宅用地占地：8,821m2总建： 27,522m2地块编号：DS0801性质：住宅用地占地：11,875m2总建： 37,050m22块地合计占

3、地：20,696m2总建：64,572m2地块编号：DS16012008年10月22日政府预公告地块地块编号：DS11022008年10月22日政府预公告地块已开通的地铁四号线已开通的地铁四号线N地块介绍地块编号：DS地块介绍规划指标编号用地面积（平方米）容积率总建面积（平方米）公建面积（平方米）限高（米）户型限制DS04018,8213.1227,522385(物业管理处、警务室、居委会、社区服务站)50无DS080111,8753.1237,050554(垃圾收集站、星光老人之家、社区老人之家、物业管理)50无地块介绍规划指标编号用地面积容积率总建面积公建面积限高户竞买时间要求序号内容时间

4、1公告2008年10月24日2提交报名申请和竞买保证金2008年10月24日11月13日16:00报名前须须提交竞买保证金的银行进账单回执的原件，且账款已到账 3资格确认结果2008年11月17日4提交地块价格报价单2008年11月17日12月2日12:00竞买时间要求序号内容时间1公告2008年10月24日2提交报竞买要求地块起始价为（地块设有保留价）DS0401，起始总价为0.8257亿元，AV3000元/ m2DS0801，起始总价为1.1115亿元，AV3000元/ m2增价幅度DS0401为人民币200万元DS0801为人民币300万元申请保证金DS0401保证金为人民币830万元D

5、S0801保证金为人民币1100万元2地块合计：1.9372亿元2地块合计：1930万元竞买要求地块起始价为（地块设有保留价）2地块合计：1.9其它要求土地出让金支付要求第一期：2008年12月15日之前，支付出让价款的50% ；第二期：2009年10月15日之前，支付出让价款的余额。(在支付第二期出让金时，须按照以第一期土地出让价款之日的贷款利率为基础，再乘以须支付款项，向政府支付利息。)建设要求：签订合同后6个月内政府交地至受让方；签订合同后18个月内动工（打桩）；签订合同后48个月内竣工。其它要求土地出让金支付要求SWOT分析优势大学城环境优美，适宜居住；地块区域规划主要为大学用地和商业

6、、办公用地，配套完善，区域内可供开发的住宅地块少；地块南向部分高层单位可望江；地铁四号线大学城南站已开通使用，交通便捷。地块付款时间与以往的土地挂牌不同，一年付清，时间宽松 以往要求数十万的建筑面积也要30多个月（建议举例员村地块），现该地块工期是48个月 地价总价不高，广州办目前有资金，可自行解决，不占用集团总部的资金 无户型限制 劣势目前周边生活配套未完善，只有零星针对大学生生活配套的商业设施。加总6地块的建筑面积，说明未来供应有多少，且是集中供应 机会大学城内尚未有商品房，可享有先机；规划住宅面积有限，资源稀缺。威胁周边还有四宗土地即将推出市场，未来供应集中、有可能出现同质竞争。整体市场

7、未来2年属于调整期。SWOT分析优势机会2006-2007年，番禺区商品住宅供应呈大幅减少趋势。进入2008年，番禺区供应大幅增加，同比上升82%。市场情况番禺区一手住宅供应2006-2007年，番禺区商品住宅供应呈大幅减少趋势。进入2003-2007年，番禺区商品住宅供不应求，价格大幅上涨。每年商品住宅的市场消化率均达到100%以上，最高达到153%，在此期间价格上涨了187%。受供应的影响，08年（1-9月）出现供过于求现象，商品住宅市场消化率仅56%，价格虽未回落，但增幅明显放缓。市场情况番禺区一手住宅成交（2003年2008年）2003-2007年，番禺区商品住宅供不应求，价格大幅上涨

8、。由于成交价格的下调，番禺区商品住宅成交量明显回升。虽然2008年番禺区商品住宅成交量较往年同期大幅下降，但从6月起，全区成交量稳定在每月8-10万平方米的水平。与此相反，成交均价逐步下降。9月均价为7110元/平方米，较1月份下降17%。市场情况番禺区一手住宅成交（2008年19月）由于成交价格的下调，番禺区商品住宅成交量明显回升。虽然200本项目市场情况周边比较项目（住宅）2413大学城内暂无住宅供应，周边楼盘情况选取与地块距离较接近的项目。 本项目市场情况周边比较项目（住宅）2413大学城内暂无住序号项目名称开发商规模售价（元/m2）1罗马家园广东珠江投资有限公司 占地：21万平方米总建

9、：63万平方米在售洋房：9,000（装修）2珠江御景湾广州市珠江湾房地产有限公司 占地：16万平方米总建：36万平方米在售洋房：望江：16,000（带3000元/m2装修）不望江：12,000（带3000元/m2装修）3华南新城广州合生创展集团有限公司 占地：210万平方米总建：300万平方米在售洋房：望江： 13,000（精装修）4广州雅居乐花园广州番禺雅居乐房地产开发有限公司 占地：320万平方米总建：434万平方米在售洋房：7,500（装修）市场情况周边比较项目（住宅）序项目开发商规模售价1罗马家园广东珠江投资有限公司 占地：2N性质：旅馆用地占地：14195 m2总建：24361 m2

10、08年9月18日成交AV：2082元/m2总价：0.5072亿元竞得者：广东华盛投资集团有限公司市场情况土地成交性质：购书中心占地：10988 m2总建：36260 m2 07年9月11日流拍起拍AV：1875元/m2总价：0.68亿元性质：旅馆用地占地：28302 m2总建：67925 m207年7月19日成交AV：2429元/m2总价：1.65亿元竞得者：广州市凌辉房地产开发有限公司N性质：旅馆用地市场情况土地成交性质：购书中心性质：旅馆项目指标项目指标项目定位*测算基于两地块由我司以底价竞得为基础，并对DS0401地块首先进行开发，故两地块存在800元/平方米的价差。住宅起步价为毛坯交楼

11、。项目定位*测算基于两地块由我司以底价竞得为基础，并对DS04经济分析*说明：成交价按国土局公告起始楼面价为基础，并按此价底价成交进行经济测算。 容积率面积64,572平方米经济分析*说明：成交价按国土局公告起始楼面价为基础，并按此价经济分析结果*说明：成交价按国土局公告起始楼面价为基础，并按此价底价成交进行经济测算。 容积率面积64,572平方米经济分析结果*说明：成交价按国土局公告起始楼面价为基础，并按现金流量现金流量住宅起步价9000元/平方米和9800元/平方米，增减幅度500元/平方米；车位售价12万/个。增价幅度为500万元。敏感性分析住宅起步价9000元/平方米和9800元/平方

12、米，增减幅度5总结2地块地理位置优越，环境佳，区域发展潜力大。本报告以国土局起拍价作为基础进行计算：DS0401地块，ROE=，IRR，净利润万元。DS0801地块，ROE=，IRR，净利润万元。广州办目前有资金，可自行解决，不占用集团总部的资金；楼面地价以目前的市场情况略为偏高，但总价低，且支付时间及工期宽松，既可以静待市场转好，也可以让广州办持续发展，长远看，该片区发展空间巨大，因此建议公司参与挂牌 总结2地块地理位置优越，环境佳，区域发展潜力大。附件项目指标（DS0401）附件项目指标（DS0401）住宅：起步价：9,500元/ 平方米（毛坯）每年递增：5%均 价：9,896元/ 平方米

13、车位：均 价：15万元/ 个整体销售周期为19个月（2010年3月2011年9月）附件项目价格定位（DS0401）住宅：附件项目价格定位（DS0401）容积率面积27,522平方米注：此测算基于按起始价0.83亿成交计算。附件项目经济分析（DS0401）容积率面积27,522平方米注：此测算基于按起始价0.83亿附件经济分析结果（DS0401）容积率面积27,522平方米注：此测算基于按起始价0.83亿成交计算。附件经济分析结果（DS0401）容积率面积27,522平方附件现金流量（DS0401）附件现金流量（DS0401）住宅起步价9500元/平方米，增减幅度500元/平方米；车位售价15万

14、/个。增价幅度为200万元。附件敏感性分析（DS0401）住宅起步价9500元/平方米，增减幅度500元/平方米；车位附件项目指标（DS0801）附件项目指标（DS0801）住宅：起步价：9,500元/ 平方米（毛坯）每年递增：5%均 价：9,896元/ 平方米车位：均 价：15万元/ 个整体销售周期为19个月（2010年3月2011年9月）附件项目价格定位（DS0801）住宅：附件项目价格定位（DS0801）容积率面积37,050平方米附件项目经济分析（DS0801）注：此测算基于按起始价1.11亿成交计算。容积率面积37,050平方米附件项目经济分析（DS0801附件经济分析结果（DS08

15、01）容积率面积37,050平方米注：此测算基于按起始价1.11亿成交计算。附件经济分析结果（DS0801）容积率面积37,050平方附件现金流量（DS0801）附件现金流量（DS0801）附件敏感性分析（DS0801）住宅起步价9500元/平方米，增减幅度500元/平方米；车位售价15万/个。增价幅度为300万元。附件敏感性分析（DS0801）住宅起步价9500元/平方米1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击

16、的故事，所以有什么理由不努力!4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树

17、的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的

18、还是要靠你自己。11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，

19、更需要坚持和勤奋!16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你1、想要体面生活，又觉得打拼辛

20、苦；想要健康身体，又无法坚持运动。人最失败的，莫过于对自己不负责任，连答应自己的事都办不到，又何必抱怨这个世界都和你作对？人生的道理很简单，你想要什么，就去付出足够的努力。2、时间是最公平的，活一天就拥有24小时，差别只是珍惜。你若不相信努力和时光，时光一定第一个辜负你。有梦想就立刻行动，因为现在过的每一天，都是余生中最年轻的一天。3、无论正在经历什么，都请不要轻言放弃，因为从来没有一种坚持会被辜负。谁的人生不是荆棘前行，生活从来不会一蹴而就，也不会永远安稳，只要努力，就能做独一无二平凡可贵的自己。4、努力本就是年轻人应有的状态，是件充实且美好的事，可一旦有了表演的成分，就会显得廉价，努力，不

21、该是为了朋友圈多获得几个赞，不该是每次长篇赘述后的自我感动，它是一件平凡而自然而然的事，最佳的努力不过是：但行好事，莫问前程。愿努力，成就更好的你！5、付出努力却没能实现的梦想，爱了很久却没能在一起的人，活得用力却平淡寂寞的青春，遗憾是每一次小的挫折，它磨去最初柔软的心智、让我们懂得累积时间的力量；那些孤独沉寂的时光，让我们学会守候内心的平和与坚定。那些脆弱的不完美，都会在努力和坚持下，改变模样。6、人生中总会有一段艰难的路，需要自己独自走完，没人帮助，没人陪伴，不必畏惧，昂头走过去就是了，经历所有的挫折与磨难，你会发现，自己远比想象中要强大得多。多走弯路，才会找到捷径，经历也是人生，修炼一颗

22、强大的内心，做更好的自己！7、“一定要成功”这种内在的推动力是我们生命中最神奇最有趣的东西。一个人要做成大事，绝不能缺少这种力量，因为这种力量能够驱动人不停地提高自己的能力。一个人只有先在心里肯定自己，相信自己，才能成就自己！8、人生的旅途中，最清晰的脚印，往往印在最泥泞的路上，所以，别畏惧暂时的困顿，即使无人鼓掌，也要全情投入，优雅坚持。真正改变命运的，并不是等来的机遇，而是我们的态度。9、这世上没有所谓的天才，也没有不劳而获的回报，你所看到的每个光鲜人物，其背后都付出了令人震惊的努力。请相信，你的潜力还远远没有爆发出来，不要给自己的人生设限，你自以为的极限，只是别人的起点。写给渴望突破瓶颈、实现快速跨越的你。10、生活中，有人给予帮助，那是幸运，没人给予帮助，那是命运。我们要学会