房地产估价第三章课件

1、房地产估价主讲：刘合群 郑州成功财经学院第三章 房地产价格和价值第一节 房地产价格的含义和形成条件第二节 房地产价格的特征第三节 房地产供求与价格第四节 房地产价格和价值的种类第一节 房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义1、价格的含义（1）价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。 （2）价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。 2、房地产价格的含义： 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会中它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其

2、他形式偿付。二、房地产价格的形成条件（1）有用性:是指物品能够用来满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。（2）稀缺性：俗话说“物以稀为贵”。现代政治经济学奠基人亚当斯密曾说过：“使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。”（3）有效需求：人们对一种物品有需求，是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。 价格实质上是市场经济（或商品经济）这种特定制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。古今中外主要有以下六种分配方式：（1）武力（2）礼让（3）抽签（4）排队（5）计划（6）价格第二节 房地产价格和价值的种类（一）价值、使用价

3、值和交换价值 在经济学中，广义的价值分为使用价值和交换价值。 使用价值是指物品能够满足人们某种需要的效用。 交换价值是指一种商品同另一种商品交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（一）成交价格 成交价格简称成交价，是指一笔房地产交易中交易双方实际达成交易：买者同意支付、卖者同意接受，或者买者付出、卖者收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。 理解成交价格，应对其形成机制，主要是卖价、买价、成交价三者的关系有所了解： 1、卖价：卖价也可称为供给价格，是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。2、买价：买价也可称为需求价格

4、，是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。3、卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当最高买价高于或等于最低卖价时，交易才可能成功。区别买方市场和卖方市场（1）买方市场：供大于求，相对过剩、买方掌握着主动权的市场。（2）卖方市场：求大于供，相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。注：在买方市场下，成交价会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价会偏向最高买价。 成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格。 正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良

5、因素的影响。 成交价格按照交易方式的不同，可以分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。 协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，一般会降低地价。招标出让方式由于不仅考虑投标报价，通常还考虑投标人的开发建设方案和资信等，所以土地使用者不一定是出价最高者，从而有抑制低价的作用，但投标内容为投标价格的招标出让方式有抬高地价的作用。拍卖出让方式由于土地使用权由谁获得完全根据出让的高低确定，所以最能抬高地价。注：一般情况下：拍卖价招标价协议价（二）市场价格 市场价格简称市价，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（如平均数、

6、中位数或众数）。（三）理论价格 理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的、或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。如价值、内在价值、自然价值、自然价格等。 价格与供求是互动的：一方面，价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的；另一方面，供给量与需求量又受价格的影响，通过价格调节达到均衡。 市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格。理论价格是长期均衡价格。 一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。（四）评估价值 评估价值也称为评估价格、估计价值，简称为评估值、评估价，是指估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。注：收益法测算出的

7、价值倾向于最高买价。成本法测算出的价值倾向于最低卖价。市场法测算出的价值倾向于成交价格。（二）快速变现价值 快速变现价值是指不符合市场形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。 注：快速变现价值通常低于市场价值（三）谨慎价值 谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。注：谨慎价值通常低于市场价值（四）在用价值（又称现状价值） 在用价值是指在现状使用下的价值。注：在用价值一般低于市场价值。（最高最佳使用的情况才等于市场价值）（五）清算价值（又称残余价值） 清算价值是指在非继续使用条件下的价值。注:(1)一般低于市场价值。（拆迁补偿时为市场价值）(2)残余

8、价值与通常意义上的残值有所不同，残值是资产在使用寿命结束时所剩余的价值。因此，残余价值大于或等于残值，残值是残余价值的一种特例。（六）投资价值 投资价值一词有两种含义： 一是指值得投资，例如人们在为某个房地产项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值。 二是指从某个特定的投资者的角度来衡量的价值。 市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点上，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。注：投资价值和市场价值都可以采用收益法评估。市场价值采用的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社

9、会一般报酬率。投资价值采用的是某个特定投资者所要求的最低报酬率。例：关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的【正确答案】：AB【答案解析】：C应该是最低报酬率；D应该是税后净收益；E投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。 投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为

10、能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资；反之，说明不值得投资。四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值（一）买卖价格 买卖价格也称为销售价格，简称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。（二）租赁价格 租赁价格通常称为租金，有时称为租价，在土地或以土地为主的情况下一般称为地租，在土地与建筑物合在一起的情况下习惯上称为房屋租赁价格，简称房租。 在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，把房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。 市场租金也称为协议租金，

11、是指由市场供求状况决定的租金。 商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润8项因素构成。 成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税5项因素构成。 准成本租金是指接近但达不到成本租金水平的租金。 福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。（三）抵押价值 房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款

12、额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款、但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费、估价费用、拍卖费用以及营业税及附加等费用和税金。 抵押贷款额度=抵押价值*贷款成数抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款例：某商品住宅小区在建工程的建设用地面积为25000平方米，拟建总建筑面积为50000平方米、共500套住房。该工程已完成总投资的

13、80%，房地产开发企业以5000元/平方米的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10000平方米的住房，预购人平均按房价的70%办理了住房抵押贷款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为1860万元。房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。当地同类在建工程的抵押贷款成数为60%。求该在建工程的再次抵押价值。例：某商品住宅小区在建工程的建设用地面积为25000平方米，拟建总建筑面积为50000平方米、共500套住房。该工程已完成总投资的80%，房地产开发企业以5000元/平

14、方米的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10000平方米的住房，预购人平均按房价的70%办理了住房抵押贷款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为1860万元。房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。当地同类在建工程的抵押贷款成数为60%。求该在建工程的再次抵押价值。解：该在建工程的再次抵押价值=20000*（50000-10000）/50000-1860/60%-500=12400（万元）（四）保险价值 保险价值是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值

15、。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。例如，投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值。（五）计税依据 计税价值也称为课税对象，有些场合称为计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的价值。（六）征收价值 征收价值也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。例：一个经营者花费5万美元购置一块建筑场地，然后花费20万美元修建一幢办公楼。这时他在其财产中已投入25万美元，表示投资成本的总和。当他将该财产作为抵押贷款评估时，该财产只会有21万美元的贷款价值，估税员以13万

16、美元估定财产收税价值。如果该财产所有者决定出售该财产，在与房地产经纪人谈妥以后，他决定标价30万美元。然而，在他确实得到标价以前，他会发现自己的财产正是某种公共项目所需要的，可以得到27.5万美元的征收价值。上面五种数字都代表着一种经济价值的衡量，每一个数字都有一种解释和合理性。由此可见，计税价值最低，卖方要加最高，抵押价值低于投资成本，征收价值高于投资成本。五、所有权价格、使用权价格和其他权益价格（一）所有权价格 房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格、或者房屋所有权与土地所有权价格。（二）使用权价格 房地产使用权价格，主要是指土地使用权价格。（三）其他权益的价格 其他权益的价格

17、泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益的价格，例如，租赁权价格、地役权价格、抵押权价格等。六、完全产权价值、无租约限制价值和承租人权益价值（一）无租约限制价值 是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值，其评估价值为未出租部分和已出租部分按市场租金确定租金收入所评估的价值。它有时又称为完全产权价值。注：严格来讲，完全产权价值不仅是不考虑租赁因素影响的价值，还是不考虑抵押、查封等因素影响的价值。（二）出租人权益价值 也称为有租约限制价值、带租约的价值，是指出租人对自己已出租房地产依法享有的权益的价值。 其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期

18、间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。（三）承租人权益价值 即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。 其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。注：无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值七、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值（一）原始价值 简称为原值、原价，也称为历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本。（二）账面价值 也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。固定资产账面价值=固定资产成本-累计折旧-累计减值准备例：下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的是（）。A.原始价值高

19、于或等于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值E.评估价值等于理论价值【正确答案】：ACD（三）公允价值 是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。公允价值的前提条件：（1）公平交易（2）交易双方均熟悉情况（了解所交换的资产并熟悉市场行情）（3）交易双方均是自愿的采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： （一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。（四）市场价值 市场价值是估价上的用语，公

20、允价值是会计上的用语。 注：原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，公允价值和市场价值是随着时间的流逝而波动的。（五）重置成本 重置成本是指现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或现金等价物的金额。（六）可变现净值 可变现净值是指资产正常对外销售所能收到的现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。（七）现值 现值是指预计从资产持续使用和最终处置中所发生的未来净现金流入量的折现金额。案例分析：某企业在2001年以500万元购入了某项资产，这笔交易客观地计量了该项资产的价值，会计师就将这个价值计入资产负债表中。但是，这50

21、0万元是该项资产2001年的价值，它与该项资产现今的实际价值也许毫不相干了。另外，会计师试图通过从资产负债表中定期扣减折旧额来反映该项资产随着时间的流逝而出现的老化。然而，2001年购买的该项资产也许在功能上早已落后，因此在今天来看它可能完全丧失了价值；或者由于通货膨胀或稀缺性增加，它现在的市场价格已远远高于原来的购置价格。房地产由于具有保值增值特性，通常虽然经过了若干年的使用，其市场价值可能比过去的购置价格还要高。八、市场调节价、政府指导价和政府定价（一）市场调节价 是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。（二）政府指导价 是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定

22、基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。（三）政府定价 是指由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。 另外，政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。九、基准地价、标定地价和房屋重置价格（一）基准地价 也称为城镇基准地价，是指在城镇一定区域范围内，对现状一定范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。（二）标定地价 是指政府根据管理的需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格。十、土地价格、建筑物价格和房地价格（一）土地价格 简称地价

23、，如果是一块无建筑物的空地，是指该块土地的价格。如果是有建筑物的土地，是指其中的土地部分的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。（二）建筑物价格 是指建筑物部分的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价格。（三）房地价格 房地价格也称为房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格。十一、总价格、单位价格和楼面地价（一）总价格 简称总价，是指一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。（二）单位价格 简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常指单位建筑物面积的房地价格。（三）楼面地价 是一种特殊的土地单价，是按照土地上的建筑物面积均摊的

24、土地价格。 楼面地价=土地总价/总建筑面积 楼面地价=土地单价/容积率 注：楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。例：甲土地的容积率为5.0，乙土地的容积率为3.0，甲土地的单价为7000元/平方米，乙土地的单价为5100元/平方米，如果其他条件相同，哪块土地的单价更高？解：甲土地的楼面地价为1400元/平方米，乙土地的楼面地价为1700元/平方米，根据楼面地价的高低来判断，乙土地比甲土地贵。十二、实际价格和名义价格 名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。 一般而言，有多种名义价格和实际价格。例如：（1）未扣除

25、价格因素的价格为名义价格，扣除价格因素后的价格为实际价格。（2）在买方赠送装修、家具、汽车、车位、物业服务费等的情况下，未减去它们的价值的价格为名义价格，减去了它们的价值后的价格为实际价格。（3）在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格为名义价格，真实的成交价格为实际价格。（4）房地产买卖中，本应由卖方（或买方）缴纳的税费买卖双方约定由买方（或卖方）缴纳，这种情况下的价格为名义价格。（5）在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期 一次性付清的价格为名义价格，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。例如，一

26、套建筑面积为100平方米、单价为3000元/平方米、总价为30万元的住宅，在买卖中的付款方式可能有下列几种：（1）要求在成交日期一次性付清。（2）如果在成交日期一次性付清，则给予一定的折扣，如优惠5%。（3）以抵押贷款方式支付，如首期支付房价的30%，余款向银行申请抵押贷款，贷款期限15年，贷款年利率为8%，按月等额偿还贷款本息。（4）从成交日期起分期支付，如分三期支付、第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中支付10万元，第三期于第一年年末支付10万元。（5）从成交日期起分期支付，如分三期支付、第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中支付10万元，第三期于第一年年末支付10万

27、元。采取这种分期支付价款的，买方在支付第二期、第三期价格时，应按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向卖方支付利息。（6）约定在成交日期后的某个日期一次性付清，如约定于第一年年末一次性付清。十三、现货价格、期货价格、现房价格、期房价格（一）现货价格 现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格。（二）期货价格 期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。 现货交易和期货交易的各种情形交易达成日商品交割日价款支付方式备注现货交易现在现在现在一次性付清此为典型的现货交易现在起分期支付未来一次性付清此为赊销或赊购期货交易现在未来现在一次性付清此为预购或预售

28、现在起分期支付未来一次性付清此为典型的期货交易（三）现房价格 现房价格是指以现状房地产为交易标的的价格。（四）期房价格 期房价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格。注：同品质的情况下，期房价格低于现房价格。期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿例1：某套商品住宅期房的建筑面积为90平方米，尚需10个月建成交付使用。相似商品住宅现房的市场价格为每平方米建筑面积4500元，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的5%。请计算该期房目前的市场价格（4009.54元/平方米）。例2：某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似

29、的现房价格为3300元/m2。假设折现率为10%，出租的年末净收益为330元/ m2 ，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。解：该期房目前的价格计算如下：V=3300-330/（1+10%）-3300*2% =2934（元/m2）十四、起价、标价、成交价、均价（一）起价 起价是指销售商品房的最低价格。（二）标价 标价也称为报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即买房的要价。（三）成交价 成交价是商品房买卖双方的实际成交价格。（四）均价 均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。十五、评估价、保留价、

30、起拍价、应价、成交价（一）评估价 房地产拍卖活动中的评估价，一般是指为人民法院或者有关当事人确定拍卖保留价提供参考，对拟拍卖的房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。（也有为投资者的决策提供参考的）（二）保留价 保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的的可售的最低价格。 拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。（三）起拍价 起拍价也称为开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。 注：在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留

31、价。（四）应价 应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。（五）成交价 成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。思考：最高应价一定等于成交价吗？例1：房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( D )。2007年考题 A市场价值 B清算价值 C快速变现价值 D投资价值例2下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是( B )。2007年考题 A原始价值高于账面价值 B投资价值高于市场价值 C谨慎价值低于市场价值 D快速变现价值低于市场价值 第三节 房地产价格的特征一、房地产价格与一般物品价格的共同点（1）都是价格，用

32、货币来表示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价，劣质低价。例：下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是（）。A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响【正确答案】：D【答案解析】：共同之处在于：都是价格，是价值的货币表现；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价：优质高价，劣质低价。二、地价与一般物品价格的不同（1）生产成本不同 一般物品的价格是“劳动价值”的货币表现，围绕着劳动价值上下波动；地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化，地价=地租/利息率（2）折旧不同（3）价格差异不同（4）市场性质不

33、同 一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观。土地市场为典型的不完全市场，地价的形成受主观因素的影响较大。 马克思曾说过：“必须牢牢记住，那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西（如土地），或者至少不能由劳动再生产的东西（如古董、某些名家的艺术品等）的价格，可以由一系列非常偶然的情况来决定。”（5）价格形成时间不同（6）供求变化不同 土地的供给弹性小，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求引起的需求。三、房地产价格的特征（1）房地产价格受区位的影响很大。（2）房地产价格实质上是房地产权益的价格。（3）房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品的价格主要是买卖

34、价格。（4）房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。（5）房地产价格形成的时间较长。第四节 房地产供求与价格 供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。一、房地产需求（一）房地产需求的含义 房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。 需求与需要既相关又不相同，其形成条件有以下两个：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。 在确定需求时，通常只需考虑有支付能力支持的需要。二、决定房地产需求量的因素1、该种房地产的价格水平 一般商品的需求和价格成负相关，经济学家称之为需求规律。 需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品

35、。例：炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成()关系。A.反方向变化B.同方向变化C.无变化D.无法确定2、消费者的收入水平 一般情况下，消费者对商品的需求量的大小取决于消费者的收入水平。但是对于低档商品来说，其需求量可能随着收入的增长而下降。3、消费者的偏好4、相关物品的价格水平 （1）替代品：是指能够满足类似需要，可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅等 （2）互补品：是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产等。5、消费者对未来的预期例：当消费者对某种房地产的偏好程度增强时

36、，该种房地产的需求会()。A.增加B.减少C.不变D.无法确定例：下列不存在替代关系的有（）。A.普通住宅与娱乐房地产之间B.经济适用房与普通商品住宅之间C.经济适用房与高档别墅之间D.普通住宅与商业用房之间E.宾馆与写字楼之间【正确答案】：ACD【答案解析】：某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。例：在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。A.增加B.减少C.不变D.无法确定（三）房地产需求曲线 房地产需求曲线表

37、示房地产的需求量与其价格之间的关系：某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。0QPQ0P需求增加需求减少D2D0D1（a）（b）房地产需求曲线D二、房地产供给（一）房地产供给的含义 房地产供给是房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。 形成供给有两个条件：一是房地产开发商和拥有者愿意供给，二是房地产开发商和拥有者有能力供给。例：房地产的供给曲线表示()。A.房地产的购买量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系 在现实中，某种房地产在某

38、一时间的潜在供给量为： 潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量（二）决定房地产供给量的因素1、该种房地产的价格水平2、该种房地产的开发建设成本3、该种房地产的开发技术水平4、房地产开发商对未来的预期（三）房地产供给曲线 房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的变动关系：某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。0QPQ0P供给减少供给增加（a）（b）房地产供给曲线SS1S0S2三、房地产价格均衡 在其他条件不变的情况下，需求曲线上的每一点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格和数量的组合，供给曲线上每一点都是房地产开发商或

39、拥有者愿意并且能够提供的房地产数量与价格的组合。 房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量和市场供给量相等时的价格。 均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。例：房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格四

40、、房地产供求与价格关系的特殊性 在理论上可把房地产的供求状况分为以下4种类型： （1）全国房地产总的供求状况（2）本地区房地产总的供给状况（3）全国同类房地产的供求状况（4）本地区同类房地产的供求状况例：决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为()。A.房地产的不可移动性B.中国经济地区差异明显C.不同地区人们的消费习惯不同D.地区间的政府管制例：决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为(A)。A.房地产的不可移动性B.中国经济地区差异明显C.不同地区人们的消费习惯不同D.地区间的政府管制例：下列房地产市场调控政策等措施中

41、，会导致房地产市场价格上升的是（C）。A:降低房地产开发贷款利率B:增加土地有效供给C:降低契税D:提高购房贷款利率第四节 房地产价格影响因素一、房地产价格影响因素概述二、房地产自身因素三、人口因素四、制度政策因素五、经济因素六、社会因素七、国际因素八、心理因素九、其他因素一、房地产价格影响因素概述（一）对房地产价格影响因素的总认识 房地产估价的难点，是房地产价格的影响因素众多且难以准确量化它们的影响。下面的八点认识有助于我们量化这些影响因素对房地产价格的影响：1、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不同的。有增值因素和贬值因素之分。 并且，对于不同类型的房地产，同一因素或者其

42、变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。 例如，某一地带有铁路，该地带如果是居住区，铁路可能是贬值因素；该地带如果是仓储或工业区，铁路可能是其增值因素。2、不同的影响因素或其变化，引起房地产变化的程度是不同的。 有的因素或者其变化所导致的房地产价格的升降幅度较大（为主要因素），有的因素或者其变化所导致的房地产价格的升降幅度较小（为次要因素）。3、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。 有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格，有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下随着其变化会降低房地产价格。例如，修筑一条道路闯过某个居住区，一方面由于改

43、善了其内外交通，方便了居民出行，会提高该居住区价格；另一方面由于带来了噪音、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区住宅的价格。4、有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关。 例如，增加或减少房地产开发用地的供应量，放松或紧缩房地产开发贷款和购房贷款，放宽或限制购房对象，提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程。5、各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。6、同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同的。例如，中国北方地区比南方地区更看重房屋朝向，南方地区比北方地区更

44、看重风水。7、各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的。 例如，当绿地率很低时，提高一点绿地率对房地产价格的影响较大。8、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，而另一些则不可以。（二）房地产价格影响因素的分类房地产价格影响因素第一种分类房地产自身因素 房地产外部因素 区位因素 实物因素 权益因素 人口因素 制度政策因素 经济因素 社会因素 国际因素 心理因素和其他因素 第二种分类是，分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。 一般因素是指对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素。例如，经济发展状况，货币政策、物价、利率、汇率等。 区域因素是指对估价对象

45、周围一定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素。例如，城市规划调整、环境状况、基础设施完备程度等。 个别因素是指对估价对象房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素。 一般因素区域因素个别因素经济发展状况货币政策物价、利率、汇率城市规划调整环境状况基础设施完备状况位置、规模、土地形状地势、建筑结构、建筑物新旧程度下列房地产影响因素中属于个别因素的是()。A.基础设施B.区位C.土地形状D.规模E.建筑结构答案：BCDE对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为()三个层次。A.一般因素B.国际因素C.经济因素D.区域因素E.个别因素对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为(ADE)三个层次。

46、A.一般因素B.国际因素C.经济因素D.区域因素E.个别因素例：对房地产区位因素进行分解，不包括()方面。A.交通B.地势C.环境景观D.面积E.外部配套设施答案：BD【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。 二、房地产自身因素一、房地产实物因素（一）土地实物因素1、土地面积 两块位置相当的土地，如果面积相差较大，它们的单位价格会有高低差异。 地价与土地面积大小的关系又是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积的敏感度较高，而在郊区或农村则相对较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习

47、惯而有所不同。2、土地形状 土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。通常为改善不规则土地的利用，多采取土地调整或重划措施。3、地形、地势 地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发建设成本、利用价值或者景观等，从而影响价格。 地势的高低会影响建筑物的气势、可视性，从而影响房地产的价格。地势的高低还影响积水量，但是要与当地的降水量结合起来。4、地基 地基状况是指地基的承载力、稳定性、地下水位等。地基的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。5、土壤 这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。6、土地的开发程

48、度土地实物因素包括()。A.面积B.形状C.地形D.土壤E.位置答案：ABCD（二）建筑物实物因素1、建筑规模 建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。层高和净高过低的建筑物给人以压抑感，从而使其价值一般较低。注：过高会增加使用过程中的能源消耗，从而也会降低建筑物的价值。2、建筑结构 不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同，直接影响到居住的安全性，随着人们对安全性的重视，建筑结构对房价的影响将逐渐体现出来。3、设施设备 随着经济发展和生活水平的提高，要求建筑物内设置完善的设施设备。4、装饰装修 房屋按装修的程度，可分为精装修、粗装修和毛坯房三大类。5

49、、空间布局 一般情况下，平面布局合理、交通联系方便、有利于使用的价值较高。 尤其是住宅，平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便也是决定价格高低的重要因素之一。 6、建筑功能 防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照 对建筑物防水的基本要求是，屋顶或楼板不漏水，外墙不渗雨。 对建筑物保温、隔热的基本要求是，冬季能保温，夏季能隔热、防热。 对建筑物隔声的基本要求是，为了防止噪声和保护私密性，能阻隔声音在室内与室外之间、上下楼层之间、左右隔壁之间、室内各房间之间传递。 对建筑物通风的基本要求是，能够使室内与室外空气之间流通，保持室内空气新鲜。 对建筑物采光、日照的基本要求是，白天室内明亮、室内有一

50、定的空间能够获得一定时间的太阳光照射。7、外观 建筑物的外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大影响。8、新旧程度 建筑物的新旧程度是一个综合性的因素，包括建筑物的年龄、维护情况、完损状况、工程质量等。影响某套住房价格的实物因素不包括(D)【2011年真题】A.装修B.户型C.层高D.楼层解析：楼层属于区位因素中的位置因素。二、权益因素（一）房地产权利及行使的限制 土地和建筑物的权利状况如何，例如，拥有的是所有权，还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清晰等，价值会有很大的差异。例如，存在地役权的共有地、多人共有的房地产、地下资源的归属等P141 美国制度

51、的合理性：第一，每个拥有土地的人都会关心自己的土地下面可能有些什么宝藏，他会花钱请地质学家来考察，有点眉目之后会请勘探队来钻探。第二，矿藏的采收率称为地主自己关心的事，他必定会在经济合理的范围内尽量将地下资源采集上来，不会发生掠夺性的开采。第三，私人拥有地下资源，使他有权选择资源的利用方式。（二）使用管制 对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度等的规定。注：地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的容积率和不包含地下建筑面积的容积率。（三）相邻关系的限制 相邻关系是指房地产的相邻权利人

52、依照法律、法规的规定或者按照当地的习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。 一方面，相邻权利人要求房地产权利人应当为相邻权利人提供必要的便利：（1）用水、排水（2）通行（3）建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线 另一方面，在自己的房地产内从事活动时，不得损害相邻房地产和相邻权利人：（1）在自己的土地上建造建筑物，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照（2）不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电子波辐射等有害物质。（3）挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。例：下列属于房地产影响因

53、素中的自身因素的是()。A.完备程度B.基础设施C.实物因素D.环境状况【正确答案】：C【答案解析】：房地产自身因素包括：房地产实物因素、房地产权益因素、房地产区位因素。影响房地产价格的环境景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有()等。A.大气环境B.治安环境C.声觉环境D.水文环境E.卫生环境答案：ACDE影响房地产价值的权益因素包括()。(2008年真题)A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制E.房地产相邻关系的限制答案：ACDE三、 区位因素一、区位因素 房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者

54、的经济收益、生活便捷或者社会影响。 房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。 一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、基础设施和公共服务设施较完备的房地产，价格往往较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。 居住房地产，主要是看交通、周围环境和景观、公共服务设施完备程度。 别墅的要求是接近大自然、周围环境和景观良好，居于其中又可保证一定的私密性。 商业房地产主要是看其繁华程度、临街的状况、交通等。 办公房地产主要是看商务氛围、交通等。 工业房地产要看是否有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理。 德国学

55、者杜能研究了农业距离城市的远近对农作物区位及地租的影响，得出了在距离城市远近不同的地区应配置不同农作物的结论，并指出，随着与城市距离的增加，农业经营方式是由集约到粗放。各种用途对交通敏感度状况： 由于各种用途对交通都有所要求，而且不同用途对交通的敏感程度不同，所以，在完全竞争的市场条件下，每种用途的经济地租曲线均是递减的，并且梯度不同。 零售业专业服务业（律师、会计师、估价师、轻工业、批发业居住用途（高密度的多层住宅低密度的多层住宅）农业房地产区位因素分析： 房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置。自然地理位置固定不变，但是社会经济地位可能会发生变化。 房

56、地产的区位因素是一个综合性的因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。（一）位置1、方位 分析一宗房地产的方位，首先是看该宗房地产在某个较大区域中的位置。 一般地说，上风、上游比下风、下游地区房价高，高贵地区比贫贱地区房价高。 由于自然、历史等的原因，一些城市形成了所谓的不同特色的区域，例如过去的北京城有东富、西贵、南贱、北贫之说，成都市有西贵、南富、东穷、北匪之说。 从清朝中叶，北京就流传着“东富西贵北贫南贱”的说法。 以皇城为中心，“东”是指朝阳门、东直门一带，那里聚集着许多富商，他们先是靠运河后是靠洋务大把大把地赚银子，至今那里还遗留着一些带“仓”的地

57、名，说明早年那里曾经有许多吞吐货物的大库房。“西”是指什刹三海（前海、后海、西海）一带，那里历来是王府的首选，后海北岸有光绪、宣统的潜龙邸，南岸有和珅的宅院、后来的恭王府；再往西还有现在的儿童活动中心、过去的端王府“北”是指从西直门、德胜门到安定门一带，皇城以北至城墙之间，居住着许多贫穷的平民百姓。“南”是指前门以南的外城，亦称南城，即现在的宣武、崇文两区的城内部分，那里居住着许多从事“卑贱”行业的人。 北京作为国都，官大官多，官是城市的主体，官本位是城市的主流意识，于是形成了“贵不一定富，富不一定贵；贫不一定贱，贱不一定贫”的与其它地方不同的特色。 商人虽富，但没有官衔就不能称贵，再加上长期

58、以来“士、农、工、商”的等级观念，使商人的地位永远处于中下等，即使是同仁堂那样受五品顶戴，在人们的心目中它仍然只是个药铺，没人拿同仁堂当衙门，尽管它有专供皇宫的御差。商人再富，也要仰承官府的鼻息，就是来个衙役敲诈勒索，也得忍痛割肉，就是地痞流氓也能挤兑挤兑他，因为他富而不贵。贫不一定就贱。满族实行的是“世袭包衣”制，无论经过多少代的繁衍，主子永远是主子，包衣（奴才）无论官多高、财多富，依然是奴才。有很多八旗子弟，甚至是皇族后裔，由于灾害或疾病等原因，“宗人府”或“内务府”所给的钱粮已入不敷出，只能象曹雪芹那样“举家食粥酒常赊”了，但他们始终抱着咸鱼翻身的一线希望，穷死也不放下贵人的架子，绝不从

59、事“卑贱”的行业，以免被别人看不起，断了东山再起的后路，使子孙后代再无出头之日。 贱不一定贫。何为贱行？就是伺候人的差事，虽然满族人自称奴才，但要看给谁当奴才，如果伺候的只是皇上或王公大臣，不仅不为贱，而且还列在贵人的行列，俗话说“宰相家人七品官”嘛，那些连平头百姓都伺候的人就归为贱人了。当时所指的贱民，主要是戏子、厨子、老妈子这些“小五子”，在话剧天下第一楼中饭店的堂倌，连买卖家都不收他们的子弟学徒。 社会地位的高下，还有个奇怪的标准，例如修脚比剃头的地位高，因为剃头必须站着剃，即使是给叫化子剃头也得站着，所以他比谁都低；而修脚则是坐着修，即使是给皇上修脚有可以坐着，他和谁都是平起平坐，所以

60、比谁都不低下。戏子，尤其是名伶，戏份很高，唱堂会还能得到大笔的赏金，就因为谁都得伺候，就被列入贱民，而且是三代不能参加科举考试。 其次是看该宗房地产在某个较小区域中的位置。 类似的还有某宗房地产是位于一条街道、一条水流或一个山坡的某一侧时，则它是出于该街道、水流或山坡的哪一侧。2、距离 距离是用来衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。 距离可进一步分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离来认识。例：用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（ ）。 A:空间直线距离B:交通路线距离C:交通时间距离D:经济距离答案:A3、临街状况 一般来说，不临街住宅的位置要好