东城商业街项目可行性分析报告

1、永恒盛东城商业街工程可行性分析报告【内容提要】壹：项目背景分析 03贰：项目定位分析 09叄：总体业态定位 14肆：项目规划设计 25伍：项目工程建设 32陆：项目收益分析 341.1 永恒盛集团 永恒盛集团创立于1989年，总部位于中国昆山，是经国家工商总局核准的综合性民营企业，集团集工业、教育、房地产、投资为一体。集团旗下拥有十数家公司，现有员工3000人，其中高级工程师3人，工程师8人，会计师4人，经济师2人，初级职称10人。 集团简介 1、工程背景分析集团自成立以来，秉承“恒心果敢成就未来的信念 ，以对客户的人文精神、对产品的领先追求、对社会和行业负责的态度扎根昆山，在房地产热点区域开

2、始了自己的开展历程，并在长期历练中不断成长。 集团经营方针是“以诚为信 和谐共赢 稳步开展。真诚期望社会各界同仁与永恒盛携手合作，共创双赢，我们坚信：您的信赖与支持会使永恒盛的明天更加辉煌！ 集团文化 1.1 永恒盛集团 昆山永恒盛置业成立于 2005年9 月 5日，隶属于永恒盛集团。公司成立之初注册资金1000万元。后因房地产开发需要，先后于2006年10月19日和2021年4月9日分两次将注册资金增加到5000万元。现为房地产开发叁级资质，是集房地产开发、销售及物业管理为一体的综合性企业。永恒盛置业 1、工程背景分析1.2 工程地段描述 位于昆山市区以东。属于国家级经济技术开发区。地理位置

3、 地块位于新星路两侧。北至横一路，南至昆嘉路，贯穿开发区南北。四至情况 地块内路网发达，私家车通达性较好。目前公共交通稍有欠缺。交通道路 地段相对优越人口十分密集1、工程背景分析1.3 工程经济指标 占地面积：63945容 积 率：1.2-1.4 总建面积：89523建筑密度：45%备 注：另有二期现有建筑 楼号面积（）3427343641570176912371052985866986951069431178581、工程背景分析1.4 工程立地特点 已建二期商业1万多方，三期商业近9万方。10万方纯商业项目，独具规模效应。10万方规模 位于新星路两侧，地块沿街动线1500米，南北两侧共计30

4、00余米。以街铺为主的商业街区。3000米动线 区域标杆商业1、工程背景分析1.5 项目辐射力 新星路沿线，现有居住人口。蓬溪园：3万人 方圆5公里辐射20万人蓬朗老镇区现有居民约2万人。蓬朗镇：2万人 蓬朗老镇区现有居民约2万人。光电园：1.5万人 蓬朗老镇区现有居民约2万人。产业区：4万人 未来3年内，区域人口将激增至25万人。人口激增至25万 2、工程定位分析2.1 整案定位思考定位核心建筑体量一条完整的商业街超10万方建筑体量项目位置经济开发区潜力地段住宅、厂区黄金核心辐射人群周边5万当地居民十数万周边厂区人员竞争力产品三千米沿街动线稀缺商铺、珍钻产品2、工程定位分析2.2 整案市场定

5、位城东核心10万方国际风情街区工程所处位置的明确表征，强化客户对本案地理属性的记忆强度，加深印记。城东的强化，重点表达工厂密集区和未来次主流居住区，进而突现出商业的稀缺和不可限量的升值潜力。 城东核心突破商业街的传统概念，引入时尚、品质、高尚的“街区概念。为工程在将来的形象定位、功能定位和商家品牌定下高品质的基调。 国际街区150万方集中体量 15000户超大规模2、工程定位分析2.3 市场形象定位1全国最大安置小区的样板示范街蓬曦园规划总建筑面积超过150万方，总户数15000-20000，是中国最大的拆迁安置示范区。而本工程的第一重身份，就是该安置小区的重点商业配套，在满足居民日常的生活需

6、求之外，带来更多的休闲、娱乐、教育等方面的享受，全面提升其生活品质。 昆山东部核心区的一站式商业配套2、工程定位分析2.3 市场形象定位2国家级经济开发区 3000亿光电产业园工程周边厂区林立，有国家重点打造的光电产业园，有出口加工区、有新兴起来的制造工业区等，云集数千家工厂，凝聚十数万从业人员。此外，前进东路规划为商务办公区，未来也将形成城东商务CBD中心，积聚大量的商务人士。与成熟的工业开发相比，城东的商业开发却相对滞后，以本案10万方的街区商业，正好弥补了这样的市场空白，成为城东最重要的商业配套！ 2、工程定位分析2.4 工程总精神让城东生活更美好!以城市运营商的名义，以城市建设者的高度

7、，全力开拓四赢局面，让老百姓满意，让政府满意，让投资者满意，让开发商满意，为城东打造一条跨时代的里程碑项目。 城市营运商，运营城市商业3.1 业态定位思考点规模性问题：单总体规模和单体规模小，打造多主题业态。差异化策略：与周边区域形成差异，多种业态形成组合和互补。主力店策略：通过主力店的成功招商，提升工程商业价值。商业街形态：以沿街商业为主、结合少量内街商业，深挖商业价值。3、总体业态定位3.2 业态定位多主题、个性化、街区商业 运动、娱乐、休闲、购物、餐饮 商务、酒店、教育、培训、邻里 3、总体业态定位3.3 一站式、全程化3、总体业态定位多元化产品策略一站式消费体验差异化竞争特色管理吸引周

8、边人群国际化理念本 案3.4、街区业态层次及结构3、总体业态定位 业态建议：休闲商务宾馆、经济型连锁酒店等。 休闲商务会所3.5 业态细分 品牌建议：新岛咖啡、迪欧咖啡，休闲情趣咖啡店。品牌咖啡屋、休闲咖啡书吧3.5 业态细分 品牌建议：大玩家、神采飞扬、欢乐谷等。 时尚电玩城3.5 业态细分 量贩式KTV 引进具有一定知名度的品牌，满足中高端消费需求。3.5 业态细分 美食广场和特色餐饮3.5 业态细分3.6、街区业态布局备注：工程地块编号，在原编号数字后+2，如原来1号现为3号。4、项目规划设计4.1 规划设计理念前瞻性：区域在不断发展和成熟中，老镇拆迁在不久的将来得以实现 项目未来3-5

9、年的可预见性，设计上有一定的前瞻战略。国际化：项目整体定位为开发区的示范性街区，在设计理念和手法上应借鉴国 外和国内一线城市商业项目，整体效果上应大气、时尚。体验式：现代商业的发展，已经从单纯的购物需求，演变为集购物、休闲、游 玩、邻里、文化交流一体，故在产品设计和环境营造上，应满足现代商业的新功能，提倡体验式消费。前瞻性国际化时尚感体验式 4、工程规划设计4.2 功能分区图昆嘉路区域商业街形象区规A路区域核心商业区景王路区域酒店商务区横一路区域主题文化区4.3 工程核心卖点整条商业街南北全长1.5公里；项目沿街面长达3公里。整案以沿街商铺为主，是昆山首屈一指的旗舰商业街。 纯沿街黄金铺昆山第

10、一条全风雨廊商业街，赋予更多人文关怀，让客户、商家享受更人性、更具风情的购物氛围。 风雨廊风情街纯一层商铺30-60平方米；1-2层街铺90-130平方米；主题城商铺20-40平方米；此外有部分大体量产品满足大客户、大商家的需求。小面积、低总价，对面更为深厚的投资客群，以低门槛吸引广大投资客。 小面积低总价顶层商铺采用了“4.5米+2.1米”的设计手法，在后期使用中，可实现一层变两层的空间改造，提升产品的附加值。 首创性附加值工程鸟瞰图昆嘉路透视8#单体效果3#单体效果5、工程工程管理5.1 建设顺序项目共分为9个地块，按照2个工程标段进行施工，以规A线为界，规A线以北为A标段，包括3、4、5

11、、6、7地块；规A线以南为B标段，包括8、9、10、11地块。 标段划分项目建筑形态以多层为主，楼层范围3-5层，其中除5、7、10、11地块进行地下部分进行地下开挖外，其余部分仅有地面建筑。 建筑形态项目预计在2010年8月底开工，在2011年8月前后结构封顶，在2011年12月底前交付使用，项目总建筑周期约为16个月。 建筑工期5、工程工程管理5.2 组织管理机构该工程建设的具体实施由昆山永恒盛置业具体负责，工程初期的投资时机分析、市场调研、工程报建等工作由公司开发部、企划中心组织进行，后期工作由工程公司和营销筹划公司共同完成，我公司对工程运营全过程进行监督，并完成工程后评价。 建设组织管

12、理昆嘉路北侧、新星路两侧2021-12号地块工程采取独立法人制，即由昆山永恒盛置业投资开发，按照现代企业制度的标准要求，组织管理本工程。 营运组织管理6、工程收益分析6.1 工程本钱分析序号项目费用（万元）备注1土地成本52427购置费、契税2前期费用237设计、勘探、景观、测绘3工程报建费1217报建费、招标费4工程建安费16552建安、开挖、监理5附属工程895不可预见费6公共设施2734供水供电、道路、绿化7管理费用1500-8销售费用2500广告费、代理费9财务费用8800-10维修基金671-总计-87533-6、工程收益分析6.2 工程资金筹措序号筹措途径费用（万元）1公司自筹53

13、0002预收收入90003施工方垫资60004银行贷款20000总计-880006、工程收益分析6.3 工程销售收入预测楼层销售面积（）销售均价（元/）总销金额（万元）1F1647030000494102F1658020000331603F1493014000209024F1054511000116005F652880005222回购24470800019576合计89523-139870备注：根据蓬朗镇昆嘉路北侧新星路两侧2021-12地块工程的定位标准、档次，结合影响售房价位的区位因素及昆山市商品房市场的行情，我们对本工程商品房的售价均价作如上预测。 6、工程收益分析6.4 工程税金预测备

14、注：根据以上对收入、本钱、费用及税金的测算，可预测工程利润为 40516万元，税后利润约为30387万元。项目名称销售收入营业税城建税教育附加税土地增值税蓬朗镇昆嘉路北侧、新星路两侧（2010-12）地块项目13987069953502804196小计139870699535028041966、工程收益分析6.5 工程税金预测备注：根据以上对收入、本钱、费用及税金的测算，可预测工程利润为 40516万元，税后利润约为30387万元。项目名称金额（万元）销售收入139870项目成本87533销售税金及附加11821利润总额40516减：所得税10129税后利润30387销售净利润率（%）21%6、项目收益分析6.6 结论项目的建设，符合国家宏观经济政策，发展前景广阔，开