九天2011新乡市绿地迪亚营销整合推广总思路课件

1、深圳九天JOYNI2010年12月08日感谢绿地集团新乡公司全体同仁绿地迪亚项目，在尤总、许总的总指导方针下；我们与营销部的紧密配合之下；在史无前例的房地产调控之下；经过了慎密的推广构思和营销整合，最终完成年初计划的目标任务。在此，我代表深圳九天公司，对尤总、许总、营销部，及绿地全体工作人员，表示衷心的感谢！2010绿地迪亚回顾第一季度：炒作南环区域的未来价值概念，解决项目偏僻交通问题；第二季度：核心塑造绿地品牌、项目世博会品质，给消费者吃上定心丸；第三季度：挖掘项目内在价值，点对点的挖掘不同层级的客群，实施“活动连环效应”，为后续推广奠定了良好的基础；第四季度：核心优势针对击破，主流、小众媒

2、体齐发，客户全面爆发，促成年终目标。2011绿地迪亚营销整合推广总思路（分析部分）？针对项目种种情况，我们经过了多方面的分析、探讨、提炼总结了一套核心的推广理念和实战型推广武器九天操盘“五大核心布局、两大战略攻击点”第一大布局，分析战况，设定阵法 市场动态 2010年10月房地产调控政策 2011年住房白皮书关于泡沫论 近1年房价同比增长 宏观市场：1、 前不久透露上海可能试点，征收物业税；上海试点成功后将会普及；2、10月12日中国新闻网，2011年住房绿皮书指出35个大中城市平均房价泡沫为29.5%。3、今年频频加息、限购令、停贷令、提高银行准备金率，但 一年来房价同比仍涨幅7-10% 。

3、4、从提高首付以来，没有得到很好抑制，将可能再次加息及其他新政 ；九天认为、：面对种种情况，预计明年市场会有更大的调控出现。建议保持谨慎乐观的态度。 新乡市场：一线房市走势：1-4月暴涨，5-7月下调，8月上涨，到9月份开始回落；新乡房市走势：1-4月上涨，6-8月下调，9月上涨，1011月暴涨，12月回落。因此，三四线城市的房价走势要比一二线城市的房价走势要“慢半拍”。九天认为：虽然新乡没有一二线城市炒作严重。 9月以来，新乡成交量大幅回升，说明已消化大量客户 ，给未来成交带来压力。但面对2011年严厉调控，会严重影响未来成交量。 目前客关注点：9-11月市场火热。客户担心年前房价上涨，处于

4、一种“跟风潮”的心态，客户挑剔心态平和。但目前客户仍对价格、户型、环境看重，其次是地段、交通、品质等因素。九天认为：没有绝对好的市场，只有好的心态。对市场我们建议保持“谨慎、乐观”态度市场研判：预计2011年将有较严厉的房地产政策出台，可能比今年调控还要严厉。预计上半年将有政策出台，下半年将处于缓和，具体情况还待观察。但新乡市场预计不会受很大影响，但由于2010年年底成交量放大，当前成交量将逐渐放缓。第二大布局，了解对手，克敌制胜绿都城基本资料：销售户型：销售42 # 、43 #号楼，以及4栋小高层竞争优势：4000地中海风情会所，集健身房、咖啡厅、美容SPA、多功能开放式社区规划街、1000

5、室内游泳池、1300标准室外网球场、1400三层私属幼儿园，临近新乡一中。公园式环境， 90户型方正、1楼带花园。目前价格：多层均价3200/，预计小高层3200/以上2011年5月，绿都城推售4栋小高层，将与迪亚上郡4期相竞争。 核心对手森林半岛基本资料：销售户型：3、4、5号楼高层 ；89两房、123三房、162四房。 竞争优势：别墅环境，社区有小哈佛双语幼儿园，有5000米水系；目前价格：目前均价3700-3800/以上。对手分析：绿都城4栋高层，与本案北区小高层优势相雷同，形成一定的竞争性。因本案4、5期靠近南环路。相比本案，而地段有较强的竞争性；公园一号4栋高层，要优越于本案地段、向

6、阳公园、配套等优势，项目品质也不错。相比本案，而规模优势有较强的竞争性；九天认为：总之，本案作为最大规模、最好品质、最大地产龙头企业，可以说在新乡市场上是没有对手的。面对对手可以通过650亩规模、企业品牌、高端人群优势抗衡。第三大布局，锁定目标，攻克心理客群特征:身份城市中坚力量，收入多，引领时尚，把握城市主流需求多为1次、2次置业的人群,对选房有一定的经验性格有思想、创造力，爱进取、爱生活，懂艺术、懂人生品位城市品位一族，淡定从容，睿智谦和，追求人生梦想纯居住结婚用为父母住档次高有品位价格实惠适合投资购买动机购买因素户型合理环境舒适小区品质建筑特色价格合理配套发展升值空间 相互作用客户心理：

7、户型+ 价格 +环境+交通+地段+品质+规模+品牌客户关注点：由于本案地段偏僻，决定本案房价处于新乡市的中等价位，也决定了目标客群的档次。因此，本案以中端客户为主；但由于本案品质高、环境好，及绿地品牌影响力大等优势，因此，也有一部分中高端客户非常认同。九天认为：由于北区4期价位提升，我们的目标客群，不得不由中端目标客户向中高端客户转移。那么，在推广上也必须得到更高的提升。第四大布局，整合自我，以强攻弱 迪亚上郡四期户型：11#、12#、13#楼：117、122、125三房，120套；82、85两房，90套。8#、9#、10#楼：117、122、125、129、161三房，120套；82、85两

8、房，90套。户型简述：总体环境优雅、视野开阔 。主力三房户型方正、实用。 产品描述 迪亚上郡五期户型：1#、2#楼：135三房，140套。88两房，140套。户型简述：享繁华与宁静、景观视野开阔。主力三房户型方正、实用。机遇：潜力片区：新乡南区乃郑新融城的首要开发地段优势；市场回升：全国市场整体的回暖，新乡三四线城市房价涨幅不大，调控影响较小；威胁：宏观政策：由于今天调控没有显著遏制房价，预计明年宏观调控力度会更大；对手强大：恒大、宝龙，以及绿都城、公园一号等周边竞争对手的出现；经济不稳：经济走是式不明朗，通胀经济一直困扰市场，后市担忧：经过2010年底成交量回升后，预计明年年初将会逐渐冷淡。

9、综合评判：在2011年市场中，抓住市场回暖的有利时机，重点推广本案优势、扬长避短。用概念炒作区域前景解决偏僻问题；重点塑造项目“品牌+规模+品质+环境+高端居住人群”等，通过高举高打方式推广市场，让市场形成掷地有声的效果。项目优劣总体特征绿地迪亚地理位置较偏交通不方便企业品牌实力强生活配套缺乏同区位价格高项目细节品质好建筑风格好园林环境好总结：灌输区域发展的概念，拉近都市的距离；强化品质、环境、客户调性。迪亚上郡4期小高层洋房：4期：处于迪亚上郡的中心位置，也是本案最好的地段；5期：处于迪亚上郡的北端，与南环路临近，有繁华与宁静共享的特点；小高层楼层高，楼间距宽阔，景观视野开阔；坡地式景观园林

10、，亭台、水系、曲径、花草、树木点缀丰富，环境优雅。项目品质高贵，清水面砖贴墙，彰显尊崇人生。关键词：唯一中心、上流身份、雍容华贵、开阔视野共享繁华与宁静 项目思路本案4期比以往几期没有太大的品质变化。虽然本案在以往的基础上进行了一些材料、智能系统的改良，但我们觉得这些改良仅仅只能作为单页和销售说辞小的推广，不能作为最大优势的“差异化卖点”。九天认为：本案在以往的产品上没有非常明显的改观下，又要买到更好的价位，就必须从本案的全局出发，提升项目高度和档次。与本片区及新乡市场住宅划清界限，形成一个“鲜明的与众不同的形象高度” 。第五大布局，整顿武器，直击目标 媒体建议相关媒体表现内容1-12月份（次

11、数）总费用短信北4期主题：一座上流集合城+销售信息每周四、五发10万条，共45万电视游字北4期主题：一座上流集合城+销售信息每单数日为北3期内容，30天公交电视广告北4期主题：一座上流集合城+销售信息1-12月DM单页（派发）北4期主题：一座上流集合城+销售信息每周六、日派发夹报北4期主题：一座上流集合城+销售信息+综合卖点信息每周五发送信函直投北4期主题：一座上流集合城+销售信息看房直通车（报社、网站）北4期主题：一座上流集合城+销售信息户外广告表现内容1月份（次数）总费用火车站广场北4期主题：一座上流集合城+销售信息1-12月汽车总站北4期主题：一座上流集合城+销售信息1-12月平原影院北

12、4期主题：一座上流集合城+销售信息1-12月汽车东站北4期主题：一座上流集合城+销售信息1-12月和平路南段北4期主题：一座上流集合城+销售信息1-12月南环路北4期主题：一座上流集合城+销售信息1-12月新飞大道北4期主题：一座上流集合城+销售信息1-12月胖东来北4期主题：一座上流集合城+销售信息1-12月候车厅北4期主题：一座上流集合城+销售信息1-12月公交车身北4期主题：一座上流集合城+销售信息1-12月平原晚报楼市周刊楼市动态周四表现内容：绿地迪亚上郡、绿地迪亚庄园、相关活动、佳节、相关事件等相关内容的写照。1月份（次数）总费用2010-12-30圣诞节主题：圣诞不夜天，迪亚舞中原

13、绿地迪亚上郡、绿地迪亚庄园项目解析内容：企业介绍、绿地迪亚上郡优势、绿地迪亚庄园优势介绍1-12月2011-1-6元旦节主题：元旦度佳节，迪亚谱新篇2011绿地迪亚新品即将推出内容：绿地迪亚园林实景展示、绿地迪亚入住率及居住氛围、重点介绍绿地迪亚南区和北区的新品介绍。1-12月2011-1-13答谢会主题：绿地集团别出心裁迪亚情 2011迎新春绿地迪亚业主答谢会 活动当天的盛况描述、新乡市场影响力的新闻稿1-12月2011-1-20迎新春年终会主题：新春绘瑞景，迪亚圆功名回顾迪亚2010，喜迎新春2011企业品牌大事件、项目状况、销售状况圆满结局、新春展望1-12月在媒体推广上，除了以上这些之

14、外，我们建议以下媒体思路。占据项目核心交通关口，先占为王。即使“恒大、宝龙”来了，也毫不逊色。抓住要道 先占为王作为新乡的媒体，在推广上实在有限，除了较好的短信、电视游字、户外广告之外几乎没有更好的媒体渠道。这是我们九天推广本案以来一直的困惑与苦恼。因此，我们建议：1、在恒大即将来临之前，抢占关键要道,占据先机条件。在和平路南段、项目北段南环路设置灯杆旗，可以引导客户指向本案区域，为项目辐射地方制造气氛；在和平路与平阳路交叉口，及和平路与人民路交叉口设置导示性的广告牌，以便告知客户指向本项目地点。可针对辉县、原阳、长垣等县城区设置广告牌、酒店、娱乐城内相关看板及电话谱广告，让消费者直面关注本案

15、信息。媒体建议：2、由于本案地段偏僻的情况下，可在市区做导示性广告牌。3、针对相关县区客户进城的心理，可在相关县区设置广告。媒体分析：在新乡市场中除了“短信、电视游字、派发单页、户外广告牌、电视”以外，几乎其他小众媒体很难有明显的传达效果。九天认为：在渠道选择上以主流媒体为主，以小众媒体为辅助。根据不同的销售时间节点，进行不同程度的轰炸。整年分两个销售旺季，一个是5月份，一个是10月份，但一般是在销售旺季之前1-2个月做好充分准备，为销售旺季打下基础。2011绿地迪亚庄园第一大布局，分析战况，设定阵法 针对宏观与新乡分析：前面，已对市场做了综合性分析，总体认为：中国房地产已经进入了高房价的时代

16、，泡沫逐渐在形成。虽然三四线城市新乡以刚需为主，价位合理，没有太大炒作投资行为。但明年调控会更严厉，同样直接会影响市场的成交量。市场关注点：品牌、品质、景观、户型、价格、区位、配套看重。九天认为：本案别墅为市场稀缺产品，但面对明年严厉调控，一样会直接影响市场的成交量。因此，我们要保持“谨慎、乐观的态度。 市场简述第二大布局，了解对手，克敌制胜橡树湾基本资料： 销售户型：双拼、联排（266400）、叠加别墅（232）、 多层洋房（136） 竞争优势：400亩高尔夫别墅，一湖三岛自然景观，100亩奢华配套，五星级酒店，游泳馆，羽毛球馆，北美赖特建筑风格。目前价格：双拼联排39004000元/，叠加

17、复式3000多元/，多层2600元/以上。 推广语：“只为传世而来” 核心对手公园一号基本资料： 销售户型：1、 复式（240）150万；2、花园洋房（130 三房-170四房92万）；3、高层洋房（ 72+送44 =46万、88 、105两房） 竞争优势：新乡向阳路都是地段、向阳公园水景环境、园林水系景观、现代美式建筑风格、购物配套完善、万德隆购物中心。复式6200元/； 花园洋房5000-5400元/；高层4200-4500元/。 推广语：“非王莫享”本案别墅，虽然面对橡树湾、公园一号、以及绿都南区别墅等对手，特别是橡树湾将直接竞争本案的双拼、三拼别墅。作为全国房地老大哥企业，开发新乡顶级

18、的别墅群居项目，不应该与新乡三、四流的企业竞争，但在无情的市场中，我们也不得不面对的尴尬的竞争局面，又如何面对？九天认为：第一，大打企业品牌；第二，传播项目650规模优势；第三，推广纯正的西班牙皇家血统顶级别墅群；第四，传达尖端客户群居等优势，方可克敌制胜。第三大布局，锁定目标，攻克心理 解读客户新乡本地人价格投资沿海游子郑新生意人环境资源思乡情节追求对生活的享受性，彰显身份的特点，同时看重价格郑新距离近，郑州房价高，相比新乡价格低。郑新发展趋势。多年在外创业打工游子，思乡情深。回报家庭、父母。别墅客群分布区域独栋客户享受性特征：张扬+内敛关注：景观+品质舒适性双拼客户特征：内敛关注：环境+品

19、质+价格本案别墅客户群，从客群上，基本以企业老板、企业高管为主；从区域上，基本是以新乡为主，周边城市为辅；从收入上，有很强的经济实力购买能力；从客群特征上，基本上是有一定霸气、有内敛和彰显双向特征。九天认为：作为龙头企业的绿地、新乡顶级的别墅群，针对的新乡最尖端的目标客户。就必须以企业品牌为先锋，树立龙头企业地位；建立新乡顶级的、无可攀比的、独一无二的项目高度。这样才可以匹配目标群的喜好。第四大布局，整合自我，以强攻弱南三期首推产品： 独栋别墅10栋： 167、168、169、170、171、260、261、 236、 237、238 双拼别墅12套： 172、173、174、175、176、

20、178 独栋特点：有部分临水景观、环境舒适。 双拼特点：户型小、总价低、享独栋环境，与高档复式相比有一定的竞争力。本案核心优势：品牌、品质、地段、湖景、人居氛围 产品描述与竞争对手相比： 橡树湾核心优势：“400亩高尔夫练习场、四面环水湖景、价格”等竞争优势；该项目“四面环水”与本案形成较强的竞争力，特别是双拼、联排、复式。 本案核心优势： “地段、品牌、品质、湖景景观、居住档次”等竞争优势。比橡树湾地段好一些、品质要高一些、湖景要宽一些、品牌知名度高一些、人居氛围要高档些。在推广上，我们要从项目的“高度”出发，在新乡没有比本案更高档的产品，包括“橡树湾”、“建业森林半岛”、“绿茵河畔”、“世

21、博花园别墅”等，都无法和绿地迪亚项目相提并论。九天认为：绿地迪亚是独一无二的、稀缺的产品，就无需和其他项目过多比较。自己的产品自己定位，一旦比较就会降低本案档次。在推广上一定要树立“高姿态、高举高打的与众不同的大气风格”第五大布局，整顿武器，直击目标 媒体建议相关媒体表现内容1-12月份（次数）总费用短信南三期主题：很西班牙，很皇族+双拼销售信息每周四发5万条，共45万条电视游字南三期主题：很西班牙，很皇族+双拼销售信息每双数日为别墅内容，30天夹报南三期主题：很西班牙，很皇族+独栋、双拼销售信息+综合卖点每周五发送看房直通车（报社、网站）南三期主题：很西班牙，很皇族+独栋、双拼销售信息+综合

22、卖点1-12月报纸广告南三期主题：很西班牙，很皇族+独栋、双拼销售信息+核心卖点1-12月DM直邮南三期主题：很西班牙，很皇族+独栋、双拼销售信息+综合卖点1-12月娱乐城优惠券南三期主题：很西班牙，很皇族+独栋、双拼销售信息+核心卖点1-12月酒店餐牌广告南三期主题：很西班牙，很皇族+独栋、双拼销售信息+核心卖点1-12月擦鞋广告南三期主题：很西班牙，很皇族+独栋、双拼销售信息+核心卖点1-12月一、迪亚庄园2011年1-12月综合媒体户外广告表现内容1-12月份（次数）总费用南环路南三期主题：很西班牙，很皇族+独栋、双拼销售信息+核心卖点1-12月京珠高速路口南三期主题：很西班牙，很皇族+

23、独栋、双拼销售信息1-12月新原立交桥南三期主题：很西班牙，很皇族+独栋、双拼销售信息1-12月胖东来南三期主题：很西班牙，很皇族+独栋、双拼销售信息1-12月二、迪亚庄园年关推广媒体建议：相关媒体表现内容1-12月份（次数）总费用郑州机场广告牌、广告看板、登机牌广告南三期主题：很西班牙，很皇族+独栋、双拼销售信息+核心卖点1-12月辉县、长垣、原阳酒店客房电话清单广告南三期主题：很西班牙，很皇族+独栋、双拼销售信息1-12月新乡知名桑拿房优惠券南三期主题：很西班牙，很皇族+独栋、双拼销售信息1-12月看房现场送”发财礼品“建议送：有架子的“金元宝”工艺品，有恭喜发财的寓意；“钻石”雕琢成迪亚

24、庄园的标志形状。总价值在500元。1-2月擦鞋广告南三期主题：很西班牙，很皇族+独栋、双拼销售信息+核心卖点1-12月娱乐城优惠券南三期主题：很西班牙，很皇族+独栋、双拼销售信息+核心卖点1-12月酒店餐牌广告南三期主题：很西班牙，很皇族+独栋、双拼销售信息+核心卖点1-12月短信南三期主题：很西班牙，很皇族+双拼销售信息每周四发5万条，共45万条电视游字南三期主题：很西班牙，很皇族+双拼销售信息每双数日为别墅内容，30天媒体分析：在新乡市场中除了“短信、电视游字、派发单页、户外广告牌、电视”以外，几乎其他小众媒体很难有明显的传达效果。九天认为：在渠道选择上以主流媒体为主，以小众媒体为辅助。根

25、据不同的销售时间节点，进行不同程度的轰炸。整年分两个销售旺季，一个是5月份，一个是10月份，但一般是在销售旺季之前1-2个月做好充分准备，为销售旺季打下基础。2011绿地迪亚商业企业品牌决定商业的成功率，决定客户信心开发商业总思路定位决定客户购买心理高端人群（入住率）决定业态档次、品位区位发展成熟决定商业可持续性发展性价格优惠实在决定客户购买因素 解读客户商业客户关注点：业态定位：新乡顶级“特色”餐饮、休闲娱乐街区差异化卖点：尖端人群(650亩新乡顶级富豪区)劳动路底商：正阳路商业：业态定位：以社区生活配套商业为主差异化卖点：35万买临街现铺，世代富足 产品定位特色商业 新乡第一街35万买临街

26、现铺，即买即收益买富豪区现铺，三代富足 推广主题富豪休闲第一站贵族品茗第一站绅士娱乐第一站 媒体建议相关媒体表现内容1-12月份（次数）总费用短 信商业卖点，强调档次每周四发5万条，共45万条电视游字商业卖点，强调档次30天商业单页派发商业综合卖点每周五发送灯杆旗商业推广语1-12月围墙广告商业推广语1-12月根据前面综合分析全面总结，九天认为：未来市场：没有绝对的好市场，我们只有相对的好心态；竞争对手：建立多高端的品牌，就能吓倒多高端的对手；目标客户：设定多高端的价位，就能吸引多高端的客户；本案产品：传播多高端的产品，就能卖出多高端的价位；媒体渠道：采用多高端的媒体，就能让多高端客户找你。理

27、性分析暂停感性概念开始经过了前面四大布局之后就应该拿出我们的有利武器，攻克目标九天操盘“两大战略攻击点”在主题提炼之前，我们希望先与各位分享一个著名的故事有一天，一个从来与外界不往来的小岛上来了两个陌生人，他们分别是两家制鞋公司的推销员，到这个小岛来勘察市场。过了两天，他们都分别给公司打电话做汇报。其中一个推销员沮丧的说：“快派人接我回去吧，这里根本就是个没有希望的市场，这里的居民都不穿鞋。”而此时，另一名推销员却兴奋的向上司汇报：“赶紧加派人手过来，我看到了一个前途无量的市场，因为这里的居民都不穿鞋。”看待事物的角度不同，得出的结果也不同。这个简单的故事告诉我们一个道理：让绿地迪亚重新想象第

28、 1攻击点，提升概念，拔高形象2011绿地迪亚企业品牌、项目品牌主题思路提炼企业品牌推广主题思路宝龙来了、恒大来了，难道我们就怕了吗？作为一个100强企业，房地产第2名，赶超于万科的房地产老大哥的企业，在新乡开发乃至中原最顶级住宅项目，我们何不以大手笔的做法推广企业品牌？年前“品牌”推广思路1：绿地今年最重大的品牌事件，就是从500强成功进军100强企业，年销售额突破1000亿，独领风骚。年前“品牌”推广思路1：难道还有什么比这更有说服力的？年前“品牌”推广语1：绿地集团2010勇夺中国100强2011冲刺世界500强绿地迪亚上郡升级版雍景洋房，火热登记中！本广告一旦入市就将恒大、宝龙归类为第

29、三、四流企业了我们还用思考什么？年前“过年”推广思路2：在新年来临之际，借“过年”这个节气点，结合企业品牌推广，提炼一句对过年的亲切的问候语，感知目标客户心理，可以提升品牌知名度及项目影响力。年前“过年”推广思路2：年前“过年”推广语2：每一次回家都是凯旋过年了！绿地迪亚恭迎您绿地迪亚上郡升级版雍景洋房，火热登记中！本广告一旦入市，将回家团圆的人们心情就有了一种“成功感”。同时，也告知了绿地迪亚的房子，让您每一次回家都是凯旋。因为“凯旋”就是代表成功归来，也代表“王者归来”的意思。一语双关，正好符合本案皇家别墅的特点。项目品牌推广思路绿地迪亚3年来的推广中，基本上是以“项目品质”推广本案，与相

30、关对手作产品优势比较，很容易走进以产品卖产品的“死胡同”里。因此，作为中国房地产老大哥，开发新乡顶级项目，更应该站在不同的、更高的角度思考，就必须找到项目最高级的“核心差异化价值点”。那么，本案当前的核心差异化价值到底在哪呢？我们九天认为：本案推广“三部曲”在本案初期，应该以品牌为先锋推广；在本案中期，应该以项目为主导推广；在本案后期，应该以人群为核心推广。本案卖产品的时代早已结束而是到了“卖人”的时候了人群迪亚上郡4期，核心差异化价值建立迪亚上郡核心差异化价值点：精品 精英卖产品就不如卖本案“高端目标客群”有力量。避开对手买产品优势的常规手法，你将另辟蹊径，统领全城！作为650亩规模新乡唯一

31、的高端住宅和别墅区，我们拥有了2600户，达10000人次宏伟规模的精英、上流阶层居所。并有新乡顶级别墅群作支撑。毫无疑问：“高端人群”就是本案“最大核心卖点”。是新乡绝对的“上流社会集合之地”。650亩规模，就是一种造城的气度。北区小高层推广语1：一座上流集合城650亩别墅级洋房，一个上流阶层汇聚的城邦绿地迪亚上郡升级版雍景洋房，火热登记中！北区小高层推广语1：北区小高层推广语1：本广告一旦入市，首先，就与新乡中低端客户划清了界限。因此，中高端客户就是本案要找的目标，让所有高端客户汇聚到本案；本广告一旦入市，立刻与绿都城形成一个高、低的强烈对比，我们是上流阶层的居所，他们却是中低端的刚需客户

32、，可以说是卖房很艰难的客户。这样的客户我们宁可不要，要了会降低本案的档次；本广告一旦入市，就与周边所有项目形成了一个大、小强烈的对比，因为周边项目都不大，但本案规模是最大的，压倒一切对手。南区别墅推广语思路：作为别墅本质来说：物质就是基础，建筑是灵魂，自然就是精华；作为别墅的客户最高诉求：我们认为，精神需求大于物质需求。因为物质需求的升华，就是至高无上的精神需求。那么，作为650亩西班牙皇家湖畔园林，我们该如何说？ 南区别墅推广语思路：迪亚庄园，作为新乡独一无二的顶级别墅项目，“西班牙”就是本案的“核心差异化竞争卖点”，“皇家”就是一种“最高级别尊称”。我们的建筑、园林、户型等等，无一不是西班

33、牙皇家血统。我们何不强化“西班牙、皇家”的原汁原味概念？南区别墅推广语1：很西班牙 很皇族绿地 迪亚庄园3期真独栋别墅，现火热登记中！650亩西班牙湖畔园林，一个皇族的开史南区别墅推广语思路：本广告一旦入市，将与新乡所有的别墅区分档次，本案就是最高级。因为，“西班牙”代表一个国家，也代表本案的规模大之气度，那就不是一个中原所能攀比的了；“皇族”就是一个国家的最高级首领，无可比拟，唯我独尊，傲视群雄。“很”强调本案是“原汁原味”西班牙国家和皇家血统。南区别墅推广语1：真独栋 皇家第一品绿地 迪亚庄园3期真独栋别墅，现火热登记中！650亩西班牙湖畔园林，一个皇族的开史第 2攻击点，圈层组合，全面轰

34、炸年关，活动推广思路九天认为：年前活动推广，主要以答谢会、大团圆的方式反馈老业主，推进 “老带新”策略，为年初销售打下伏笔。团聚迪亚一、迪亚庄园活动推广思路：别墅活动推广，应根据客户心理喜好来举办相关活动，吸引目标客户到达现场。作为新乡冷淡性的、顶级型的老板级人物，是很难把它们聚集到一起的。因此，我们要分析这类客户的内在心理需求和关注点。九天认为：男主人关注点：重大新闻事件、通胀经济发展趋势、投资理财寻找商机、企业管理秘诀、商务谈判之道、股市走向、收藏品价值保障、奢侈品导购、参与知名的国际会议、打高尔夫、洗浴桑拿、高级餐饮娱乐休闲、吃喝玩乐等；女主人（富婆）关注点：参与高档娱乐聚会、美容美发美

35、体、化妆打扮、购置高档服装化妆品、保健养生、时尚旅游、高档餐饮、喜欢泡吧、遛狗等。二、迪亚上郡活动推广思路：迪亚上郡活动推广，举办他们日常生活热爱的休闲娱乐、时尚类事物、交友聚会类的相关活动，相对比较好吸引他们。九天认为：关注娱乐性节目、趣味性新闻事件、关心时尚类物品、看电影、买时髦品、爱好玩游戏、打扑克、朋友聚会、逛街购物等，投资理财观念较模糊、少部分热爱股票等。 活动推广绿地迪亚1月2011年1月活动推广轴线图（时间暂定）2011/1/8迪亚庄园茶话会2010迪亚上郡业主答谢会活动筹备执行阶段1/15南三期、北四期推出促销活动看房送对联1/30元旦节1/1活动1：绿地集团别出心裁不夜天20

36、11迎新春绿地迪亚业主答谢晚会 一、活动目的通过2011迎新春业主答谢会活动，感谢业主们对绿地集团鼎力支持；让业主们左邻右舍有个很好的沟通桥梁；与此同时，树立绿地集团在新乡市场中的龙头地位，高度传播企业品牌凝聚力及社会影响力；活动中通过介绍绿地集团新乡公司2011年的战略规划、销售进度、南区3期产品推介、北区4期产品推介，促进“老带新”挖掘新的客户资源，为明年的销售任务打下坚实的基础。二、活动主题活动主题：绿地集团“别出心裁不夜天” 活动副标：2011迎新春绿地迪亚业主答谢晚会三、活动安排活动时间： 12月30日晚上18：3021：00活动地点： 新乡国际饭店活动内容： 发资料、绿地CD宣传片

37、、开场舞、主持人串词、领导致辞、介绍南北区、抽奖、节目。针对客群： 绿地迪亚南北区新老业主、来访登记客户参与人数： 参与客户7001400位活动2：绿地集团“谈商论道”茶话会 2010绿地迪亚庄园业主答谢会 活动目的：通过 “谈商论道”茶话会，对目前的通货膨胀等感兴趣的话题，引起南区业主的高度关注与调侃。他们可以带朋友家属，从而挖掘南区客户中的客户；活动内容：通货膨胀中的企业发展，通货膨胀探讨、未来投资选择 、企业成功经验 、未来股市走向 、房产发展趋势、收藏品价值保障、物价增长与存款利息。目标人群：南区新老业主，共5080人。活动建议：邀请省经济电台著名主持人、知名的经济学家、收藏名家、企业

38、管理精英、新乡知名企业主等知名人士：如唐骏、罗振宇、林正大、杨发明、樊纲、余世维、宋鸿兵、程广见、杨路、李伟、郎咸平 。董藩介绍：1967年生，2003年于中国人民大学获经济学博士学位。现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向：国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设)，兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。26岁硕士毕业后直接破格晋升为副教授，成为当时全国社会科学领域最年轻的副教授。32岁时

39、晋升教授。提出了构建“缘西边境国际经济合作带”、实施“双向经济环流战略”两个国家经济发展战略主张和“工业化进程规律”等多种(个)具有明显创新意义的理论观点和范畴，有许多成果被转载、引用或评论。主持国家社科基金和省部级课题5项，主编国家“十五”重点图书等6套丛书，出版著作近10部，在国际会议和经济研究等海内外报刊发表文章300余篇(其中数十篇被ISTP、ISSHP、CSSCI、中国社会科学文摘等收录、转载)，70次获国家、省(部)、市级奖励。活动3：“迪亚融融情 迎春对对送” 活动2011绿地迪亚度元旦迎新春送对联活动活动目的：抓住度元旦迎新春最快乐的兴奋点，及年前写对联心理，通过赠送对联，引起

40、消费者对绿地迪亚的注意。从而提升来访客户，挖掘客源。活动内容：凡于2011年1月1日起到绿地迪亚看房的客户，均可赠送价值30元对联一副；目标人群：绿地迪亚来访客户。邀请书法家：建议邀请退休的著名书法家，在现场写对联，时间元月1日30日止。绿地迪亚2月2011年2月活动推广轴线图（时间暂定）2011/2/1放假阶段2/172/30元宵节促销活动、看房送价值20元汤圆南三期、北四期形象推广面市活动1：“元宵真情送 迪亚大团圆” 活动2011绿地迪亚度元旦迎新春送汤圆活动活动目的：抓住度元宵节最快乐的兴奋点，通过赠送汤圆，引起消费者对本案的注意。从而提升来访客户，挖掘客源。活动内容：凡2011年1月

41、10日起到绿地迪亚看房客户，均可赠送汤圆一包、利士包一个。目标人群：绿地迪亚来访客户。联合公司：与汤圆公司合作。年后，活动推广思路九天认为：年前活动推广，主要以中国时事、经济大势、重大新闻事件为活动亮点，穿插在活动的各个重要时间节点前；其次是社区文化为主线推广。入侵中国重大新闻事件：韩国与朝鲜为何要战争？美日背后的阴谋到底是什么？这是每一个中国人都正在关注的问题。这非常值得我们思考？2011年，绿地迪亚庄园活动推广“揭秘韩朝局势，美日背后的阴谋”有人认为：这不是对朝鲜的威胁，而是对中国的战争。我更认为：是美日即将上演的一场“经济侵略” ，压制中国飞速发展的一场经济战争。绿地迪亚3月2011年3

42、月活动推广轴线图（时间暂定）3/53/123/302011植树节2011植树节业主领养植树活动迪亚熙湖垂钓有奖活动3/26活动筹备、执行阶段活动筹备、执行阶段揭秘韩朝局势美日背后的阴谋活动1：“揭秘韩朝局势” 美日背后的阴谋绿地迪亚庄园分析韩朝局势根本目的活动目的：通过“韩朝局势”揭秘美日挑衅根本目的的新鲜话题，吸引别墅高层目标客户，从而挖掘新的别墅客源；活动内容：揭秘韩朝局势，美日背后的阴谋；（美日真正目的是要控制中国经济增长）目标人群：绿地迪亚庄园新老业主、来访客户；活动建议：邀请专业的军事学家和经济学家讲解本次活动。活动2：“我爱绿色我爱家”植树节绘画活动绿地迪亚植树节绘画活动活动目的：

43、通过绿地迪亚植树节绘画活动，促进社区邻里之间感情交流，促进绿地迪亚社区文化倡导，从而挖掘新的客源；活动内容：小朋友绘画比赛，“我爱我家”绘画主题活动。目标人群：绿地迪亚新老业主、来访客户。活动建议：可以通过小学、幼儿园大班的学生一起参与。活动3：“我与熙湖有个邂逅”垂钓活动绿地迪亚垂钓颁奖活动活动目的：通过绿地迪亚垂钓活动，促进社区邻里之间感情交流，扩大绿地迪亚熙湖的知名度，从而挖掘新的客源；活动内容：主持介绍项目，领导致辞、主持介绍垂钓规则和奖励办法。目标人群：来访客户，大众客户，绿地迪亚业主活动颁奖：通过鱼的数量给他们颁奖。集合上流通过新闻媒体造势：招揽新乡300位上流阶层人士，与国际明星

44、进行一场一对一的交流盛世可否把新乡所有的上流聚集在一起？2011年，绿地迪亚庄园活动推广“绿地迪亚汇聚上流，明星交友会”由于本案推广策略中的广告语“一座上流集合成”，目的就是要拔高项目的档次，提升目标客户群层次。何不举办一个“明星交友的盛会”呢？绿地迪亚4月2011年4月活动推广轴线图（时间暂定）2/154/104/164/302011房展会城市上流社会聚焦明星交友会活动春季房展会促销活动活动筹备、执行阶段3/26房展会筹备、执行阶段4/23活动1：“绿地迪亚明星交友会”活动绿地迪亚明星汇推广活动活动目的：通过绿地迪亚明星汇活动，提升项目高档次、高定位的项目，为4月房展会销售打下基础，从而挖掘

45、新的客源；活动内容：主持介绍项目，领导致辞、明星荟萃相关节目；目标人群：来访客户，大众客户，绿地迪亚业主。活动2:房展会促销活动2011房地产促销推广活动活动时间：2011年4月23-29日活动对象：春交会来访客户。活动目的：充分展示项目优势，提升项目档次，深度感染房交会客户。促进销售。节目表演：主持人、丑小鸭、形体表演、萨克斯演奏等小型表演。（活动公司提供）交通安排：春交会期间，一定要安排专车接送，客户排号、礼仪小姐举牌引导客户上车。（春交会展场绿地迪亚项目）礼仪小姐：预计4人，服装以欧式为主。绿地迪亚5月2011年5月活动推广轴线图（时间暂定）5/175/85/30母亲节感恩回馈促销活动3

46、/2651劳动节母亲节劳动节促销活动活动筹备、执行阶段持续促销活动活动主题：感恩母亲，回馈家庭活动目的：通过特定母亲节日，给购房者实行优惠让利，促进客户来访及销售。针对客群：绿地迪亚上郡来访意向客户活动内容：母亲节购房促销活动，根据当时市场情况而定具体的促销形式。活动1: “感恩父母 回馈家庭”促销活动2011母亲节回馈促销活动绿地迪亚6月2011年6月活动推广轴线图（时间暂定）6/16/196/30父亲节感谢您亲子游戏活动61儿童节父亲节活动筹备、执行阶段66端午节6/46促销活动端午节送粽子促销活动活动主题：“融融端午情 绵绵迪亚情”促销活动活动目的：通过特定端午长假节，给购房者实行优惠让

47、利，促进客户来访及销售。针对客群：绿地迪亚上郡来访意向客户活动内容：端午节购房促销活动，根据当时市场情况而定具体的促销形式。活动1: “片片粽叶香 融融迪亚情” 活动2011端午节回馈促销活动活动主题：感恩100位典范父亲活动；活动目的：通过寻找100位成功典范父亲的活动，给本案寻找客户，提升人气；针对客群：潜在客户，来访意向客户；活动内容：父亲与孩子一起到现场手绘T恤，合影留恋，评比100位典范父亲。活动1: 寻找“父亲节感谢您” 活动寻找与100位在父亲节生日的人创造名流通过新闻媒体造势：与新乡活动公司、省电视台我最有才合作举办一次关于中小学、幼儿的文艺表演赛活动，迪亚颁奖，并优越选送我最

48、有才参与比赛。本活动还可以和北大附中双语幼儿园开学联合起来。可否让孩子们赢在起跑线上？2011年，绿地迪亚庄园活动推广绿地迪亚庄园“我要当明星”活动由于本案的北大附中双语幼儿园于2011年7月招生，可以与他们联合举办本次活动。这样可以吸引项目人气，通过新闻媒体传播本案的知名度。绿地迪亚7月2011年7月活动推广轴线图（时间暂定）7/27/237/3071建党节活动筹备执行阶段7/97/16“我要当明星”暑假文艺比赛海选“我要当明星”暑假文艺比赛海选“我要当明星”暑假文艺比赛海选“我要当明星”暑假文艺比赛海选“我要当明星”暑假文艺比赛海选绿地迪亚8月2011年8月活动推广轴线图（时间暂定）8/2

49、8/208/2781建军节活动筹备、执行阶段8/68/13“我要当明星”暑假文艺比赛复赛“我要当明星”暑假文艺比赛复赛“我要当明星”暑假文艺比赛复赛“我要当明星”暑假文艺比赛决赛、颁奖七夕情人节活动主题：“我要当明星”2011绿地迪亚庄园文艺比赛活动活动目的：通过“我要当明星”活动，吸引新乡各大幼儿园、中小学学子，及家长兴趣，并踊跃参与，给本案寻找客户，提升人气，促进销售；针对客群：新乡各大幼儿园、中小学学校、及社会各界人士；活动内容：2011绿地迪亚庄园文艺比赛活动，分初赛、复赛、决赛、颁奖;活动建议：与河南电视台我最有才合作。可通过绿地迪亚先评选、颁奖，然后优先选送到我最有才节目参与比赛，

50、并优选50名文艺人员负责全额差旅费。活动1: “我要当明星”2011我最有才绿地迪亚杯文艺比赛活动活动主题：“七夕情人节”晚会2011绿地迪亚庄园七夕情人节晚会活动活动目的：通过“七夕情人节”晚会活动，与蒙娜丽莎、罗门国际等婚纱影楼公司合作，举办七夕情人节活动，给本案寻找客户，提升人气，促进销售；针对客群：婚庆、婚纱影楼公司联合举办；参与活动者购房给予相关优惠；活动内容：婚纱走秀、做游戏、游览迪亚、唐僧和尚开光祈福、冷餐冷饮。活动2: “七夕情人节”晚会活动2011绿地迪亚庄园七夕情人节晚会活动绿地迪亚9月2011年9月活动推广轴线图（时间暂定）9/22活动筹备、执行阶段9/10中秋大赏月迪亚

51、大团聚活动秋季房展会购房送旅游促销活动教师节促销月活动9/12活动筹备、执行阶段活动主题：绿地迪亚教师购物月活动；活动目的：通过购物优惠购物月，吸引教师圈层客群前来购房；针对客群：教师（9.10教师节，周六）；活动内容：奉送鲜花、品鉴园林、品冷饮、享受泳池、凭教师证让利折扣，园林内挂上条幅，表示热烈欢迎各界教师，以表绿地对教师的诚意。活动1: “教师节促销购物月” 活动绿地迪亚教师购物月活动活动主题：湖上升明月，天涯共此时活动目的：针对绿地迪亚庄园客户，老业主可邀约自己的家人、亲戚、朋友一同参与，这样，可以挖掘老业主朋友圈层人士；针对客群：绿地迪亚庄园业主、来访客户，北区精选部分客户参与；活动内容：听泉、品茗、赏月、抚琴、讲书、怀古（三国、汉武帝、刘邦）。活动2: “湖上升明月，迪亚共此时”2011绿地迪亚庄园熙湖，听泉、赏月、抚琴、品茗、讲书、怀古活动主题：房展会购房送旅游促销活动活动目的：针对房展会来访客户送“十一青岛5日旅游”活动，促