凯德置地 杭州钱江新城56#地块市场研究报告190p课件

1、凯德置地钱江新城56#地块市场研究报告1目录 Contents1 宏观市场研究2 供应市场研究3 项目定位宏观经济分析高档住宅类产品消费意愿分析城市规划研究区域规划及地铁规划研究杭城酒店式公寓市场杭城高档公寓市场钱江新城供应市场客户定位产品定位价格定位形象定位4 附件补充研究内容钱江新城土地资料钱江新城项目资料客户访谈纪要2中国小商品城中国五金城中国水晶之乡中国珍珠之乡中国袜业之乡中国衬衫之乡中国领带之乡中国制笔之乡中国轻纺城中国花木之乡小家电低压电器浙江省块状经经济特点明显，2001年时全省超亿元产值的区块有519个，1050亿元的118个，50-100亿元的有26个，100亿元以上的有3个

2、，民间资本雄厚。2007年浙江省城镇居民人均可支配收入20574元，农村居民人均纯收入8265元，城镇居民人均可支配收入连续7年、农村居民人均纯收入连续23年列全国各省区第一位。 2007年中国五百强企业中杭州企业有59家，同时众多浙江私企老板正把家或事业搬至杭州。观点：浙江民间资本充裕，浙江人经营意识强，本项目位于杭州未来CBD核心位置，地块稀缺性不言而喻，投资潜力巨大。对于众多精通生意的浙江人来说具有很大的吸引力。宏观市场研究 MacroeconomicsMSDC宏观经济分析32005年杭州中小企业发展情况2007年末，浙江全省人口为5060万；当年城乡居民人均存款2.25万元，家庭户均存

3、款为6.75万元。以目前中国财富分布特点测算：全省约有2.7万户家庭存款达到1727万元。注：中型企业是指企业人数为500人以上，年销售额为300030000万的企业。数据来源:2006年浙江省中小企业发展报告数据来源：2007浙江省统计年鉴杭州中小企业99.9%为民营、私营企业。省会的资源优势，较为宽松的政策优势，民营企业发展态势良好。IT等新兴行业正不断的创造着财富的神话。宏观市场研究 MacroeconomicsMSDC宏观经济分析42007年受牛市及地铁开工等因素影响，成交量达到58013套，较2006年增加一倍（一部分原因是小户型放量增加），成交均价达到10949元/平方米（含余杭区

4、）创历史之最。从季度看起伏较大，但价格持续上扬，体现了市场投资和投机成份比较多的特点。2008年1月3月，已成交套6057套，成交均价持续上涨达到11515元/平方米，消费需求依然旺盛。宏观市场研究 MacroeconomicsMSDC高档住宅类产品消费意愿分析6城市发展：从西湖时代跨向钱塘江时代。在新一轮城市规划中，杭州的城市发展将由围绕西湖建设发展的“西湖时代”跨入以钱塘江为依托，跨江、沿江发展的“钱塘江时代”网格化组团式布局 。形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带” 的开放式空间结构。一主三副：主城、江南城、临平城和下沙城组成。双心：湖滨、武林广场地区的旅游商业文化服务中心；临

5、江地区的钱江北岸城市新中心、钱江南岸远景城市商务中心。双轴：东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴南北向以主城与江南城为轴线的城市发展轴。城市规划观点：钱江新城定位于为未来城市新中心，政策支持、资金投入、公建设施投入是杭州所有区域中最大的，未来510年新城面貌将发生极大变化。本项目核心价值将进一步显现。宏观市场研究 MacroeconomicsMSDC7钱江新城核心区块即中央商务区占地面积3.29平方公里, 可建建筑面积约为650万平方米。核心区规划布局结构：双轴、双核、两带、七片 。主轴线：以中央公园、市民中心、杭州大剧院和国际会议中心等文化建筑构成核心区的主轴线。次轴线：沿富春江路构成核心区以商

6、务、滨河休闲活动功能为主的发展次轴线。七片区：结合城市主次干道将规划区划分成相对独立的七个片区，包括四个商务办公片区、两个居住片区和一个会展片区。两带：两条楔型绿带穿插入各片区，成为市中心高密度建筑开发的缓冲带，在空间上又起到界定、虚实对比的作用。 本项目紧挨中心景观带，西南面为文化中心和城市阳台，建筑物较低，整体视线较好，局部角度具有与一线江景房相比美的江景资源。宏观市场研究 MacroeconomicsMSDC区域规划92050年杭州轨道交通线网将由8条轨道线路构成，总长度278公里，设154座车站。建设进程：2007年3月28日,杭州地铁一期工程正式开工,首批开工工点6个，即九堡东站、滨

7、江站、文泽路、钱江新城地下空间连接工程3个站点。2007年6月、8月、10月分批开工建设其他各站点，计划2010年2月全线隧道贯通，2011年12月建成通车 。中远期规划：到2020年，将建成轨道交通3、4、5号线。其中，轨道交通4号线将沿富春江路到钱江新城城市中心与2号线形成单向同站台换乘。轨道交通5号线西起余杭组团，经建国路和钱江四桥到萧山。远期规划：到2032年，轨道交通3号线和5号线将延长，并增建6、7、8号线，线网总长度达到278公里。地铁基本是围绕着武林商圈和钱江新城而通至东南西北的，有助于钱江新城人气的形成。宏观市场研究 MacroeconomicsMSDC地铁规划10地铁一期工

8、程建设规模为68.79公里，由地铁1号线、地铁2号线和地铁4号线部分线路组成。线路呈双Y形。地铁一期工程中地铁1号线长度为47.97公里、地铁2号线长度为16.6公里，地铁4号线钱江新城地下空间连接工程4.22公里。一期工程将于2011年底建成通车，整个工程将分成两个阶段实施，第一阶段将先期开工建设地铁1号线和地铁4号线钱江新城地下空间连接工程，第二阶段待地铁2号线工可报告及初步设计批准后组织实施。本项目宏观市场研究 MacroeconomicsMSDC地铁规划11钱江新城住宅用地楼面价持续走高，预示着未来产品的高档次和价格的提升空间。2003年为钱江新城住宅供地高峰期，目前大部分项目已进入销

9、售末期。2006年住宅类用地供应较少，目前市场层面存在着空档期.而同时商业类项目则大部分进入销售期，竞争会比较激烈.本项目面市时将面临区域内住宅和商业项目的双重竞争。宏观市场研究 MacroeconomicsMSDC区域竞争12本项目位于钱江新城核心位置，是集来福士广场、高档写字楼、星级酒店、高档服务式公寓于一体的大型城市综合体。住宅类产品档次也应确保高档。以目前3600的楼面价，具有一定的成本优势，可以考虑精装上市。宏观市场研究 MacroeconomicsMSDC区域竞争13供应市场研究 Supplies1 宏观市场研究2 供应市场研究3 项目定位宏观经济分析高档住宅类产品消费意愿分析城市

10、规划研究区域规划及地铁规划研究杭城酒店式公寓市场杭城高档公寓市场钱江新城供应市场客户定位产品定位价格定位形象定位4 附件MSDC补充研究内容钱江新城土地资料钱江新城项目资料客户访谈纪要14供应市场研究 Supplies物业位置：西湖区黄龙体育中心北侧物业类型：1幢精装修单身公寓项目规模：占地面积6040平方米，总建筑面积30000余平方米，共有住宅270余套。地上十七层，其中一、二层为会所、商铺及配套用房。三层以上为公寓，3-13层为中廊式布局，南北双向；14层以上为跃层单元式布局，退台式设计得房率：73%物管费：4元/平方米月绿化率：25%户型面积：以60平方米左右小户型为主物业公司：浙江绿

11、城物业管理有限公司二手价格：25000元/平方米租赁价格：45005500元/月MSDC绿城.丁香公寓住16供应市场研究 SuppliesMSDC推盘次序开盘时间开盘物业开盘均价成交均价开盘总套数已售套数销售率2004-4-29丁香公寓1500015604.52275275100.00%户型面积段总套数总面积已售套数套数比面积比销售率407519712618.2519771.64%55.09%100.00%80130666430.516624.00%28.07%100.00%顶楼跃层275450123857.16124.36%16.84%100.00%27522905.92275100.00%

12、100.00%100.00%户型配比17供应市场研究 SuppliesMSDC推盘次序户型配比开盘时间开盘物业开盘均价成交均价开盘总套数已售套数销售率2004-8-51#18133.2645040289.33%2004-8-52#23377.3122317076.23%户型面积段总套数总面积已售套数套数比面积比销售率一房406548422994.1742571.92%58.56%87.81%7083826221.256612.18%15.84%80.49%两房851051019219.098115.01%23.48%80.20%1131876831.1400.89%2.12%0.00%6733

13、9265.65572100.00%100.00%84.99%19供应市场研究 Supplies物业位置：位于下城区朝晖路，滨临京杭大运河物业类型：2幢精装修公寓、1幢写字楼项目规模：总建筑面积13.4万余平方米，其中公寓楼建筑面积约为6.1万余平方米，写字楼建筑面积约3.5万平方米物管费：5.80元/平方米月绿化率：25%户型面积：3080平方米单身公寓，160平方米左右三房车位配比：1：1物业公司：物业管理顾问为杭州国大雷迪森广场酒店配套服务：五星级酒店服务，服务和家政人员配有专门的服务通道和电梯；垃圾收集和处理有专门的通道和场所；大户型住宅都有单独供保姆使用的房间和设施二手价格：33000

14、元/平方米租赁价格：31平方米一室户35005500元/月MSDC绿城.深蓝广场住20供应市场研究 SuppliesMSDC推盘次序户型配比开盘时间开盘物业开盘均价成交均价开盘总套数已售套数销售率2005-9-21A#20265.54192192100.00%2005-9-21B#20000.62233233100.00%户型面积段总套数总面积已售套数套数比面积比销售率单身公寓31851024686.7510224.0%7.7%100.0%二房二厅一卫118242807.64245.6%4.6%100.0%三房二厅二卫1634471724410.4%11.8%100.0%三房二厅二卫16013

15、82208013832.5%36.4%100.0%三房二厅二卫跃层177470840.9%1.2%100.0%四房二厅二卫1735289965212.2%14.8%100.0%四房二厅三卫207428694429.9%14.3%100.0%四房三厅三卫250285102570102.4%4.2%100.0%四房二厅三卫1831967164471.6%2.7%100.0%空中别墅6172123420.5%2.0%100.0%42560592.39425100.0%100.0%100.0%21供应市场研究 Supplies物业位置：上城区老浙大横路9号物业类型：四幢多层住宅和一幢商务式酒店项目规模

16、：占地面积约1万平方米，总建筑面积3万余平方米得房率：86%绿化率：25%户型面积：120150平方米三房物业公司：前期物业顾问为第一太平戴维斯配套服务：上门清洁、换洗、送餐及商务辅助二手价格：22000元/平方米租赁价格：5500元/月左右MSDC瑞丰格林苑住22供应市场研究 SuppliesMSDC推盘次序户型配比开盘时间开盘物业开盘均价成交均价开盘总套数已售套数销售率2004-7-161#16071.942424100.00%2004-7-162#16276.572424100.00%2004-7-163#13522.771212100.00%2004-11-224#1400016941

17、.57242395.83%户型面积段总套数总面积已售套数套数比面积比销售率顶楼跃层2402480.7322.38%3.88%100.00%3室2厅2卫1201537410559.167388.10%85.20%98.65%4室2厅169.1781353.3689.52%10.92%100.00%8412393.2583100.00%100.00%98.81%23供应市场研究 Supplies物业位置：上城区西湖大道、佑圣观路交叉口物业类型：高层loft项目规模：总建筑面积:18552平方米 总户数:205容积率：4绿化率：20%户型面积：户型采用LOFT式结构设计，标准层层高为4.75米，主力

18、户型是3050。物业公司：杭州万科物业服务有限公司MSDC商万科金色城品24供应市场研究 Supplies物业位置：上城区解放路131号物业类型：产权式酒店项目规模：占地面积:3500平方米，总建筑面积:25870平方，购买者拥有独立产权，1-18层委托奥赛国际酒店投资管理（上海）公司进行售后返租式管理，十年 7.8 % 固定回报，每年 15 天可以在国内旅游城市产权酒店实现交换式免费入住的权益。容积率：6.0物管费：6元/平方米月绿化率：20%户型面积：3860平方米车位配比：4：1二手价格：30000元/平方米租赁价格：4500元/月左右MSDC凯恩.西湖金座商26供应市场研究 Suppl

19、iesMSDC推盘次序户型配比开盘时间开盘物业开盘均价成交均价开盘总套数已售套数销售率2005-12-22凯恩西湖金座1780018085.5335330586.40%户型面积段总套数总面积已售套数套数比面积比销售率一室户386035316188305100.00%100.00%86.40%27供应市场研究 SuppliesMSDC推盘次序户型配比开盘时间开盘物业开盘均价成交均价开盘总套数已售套数销售率2007-7-14A#70008826.3434825472.99%2007-7-14B#70007610.0320415174.02%户型面积段总套数总面积已售套数套数比面积比销售率一室一卫3

20、039136452210324.64%15.56%75.74%一室两厅一卫4047206874215737.32%30.08%76.21%一室两厅一卫5067352194246.34%7.55%68.57%两室两厅一卫69901751360312131.70%46.81%69.14%55229061405100.00%100.00%73.37%29供应市场研究 Supplies物业位置：下城区环城北路物业类型：写字楼、酒店式公寓、商铺、住宅项目规模：占地面积:20000平方米 总建筑面积:80000平方米，其中写字楼5.4万平方米，东西侧楼中设置19个空中花园，两个屋顶花园，面积达4500m，

21、酒店式公寓共213套物管费：5元/平方米月绿化率：15%车位配比：共300多车位物业公司：香港怡高物业管理公司，酒店式公寓管理顾问为杭州假日酒店管理公司二手价格：22000元/平方米租赁价格：40平方米，4000元/月左右MSDC云天.财富中心商30供应市场研究 Supplies物业位置：江干区秋涛北路，凤起东路南物业类型：一幢28层精装修酒店式公寓、一幢18层写字楼项目规模：占地面积:12200平方米 总建筑面积:66000平方米容积率：4.20物管费：3.50元/平方米月绿化率：30.20%户型面积：酒店式公寓主力户型在4060平方米车位配比：1：0.62物业公司：杭州卓盛物业管理有限公司

22、二手价格：12000元/平方米租赁价格：60平方米约2600元/月MSDC新城市广场商31供应市场研究 Supplies物业位置：西湖区天目山路和教工路交界处物业类型：景观公寓、写字楼、酒店式公寓、酒店项目规模：占地面积: 80000平方米，总建筑面积:220000平方米，EACOakwood国际公寓建筑面积6.28万平方米（含商业配套），经营管理EAC酒店式行政公寓的412层。1224层可进行出售。物管费：5.8元/平方米月绿化率：35%户型面积：40150平方米车位配比：800个车位物业公司：上海高力国际物业管理有限公司，酒店管理Oakwood配套服务：私人管家服务；商务礼仪服务；餐饮服务

23、；房屋维修服务；投资服务；智能保安服务MSDC世贸丽晶城EAC 商32供应市场研究 SuppliesMSDC推盘次序户型配比开盘时间开盘物业开盘均价成交均价开盘总套数已售套数销售率2006-12-15欧美中心1880020737.2543637185%户型面积段总套数总面积已售套数套数比面积比销售率一室两厅一卫44854232241936097%94%85%两室两厅一卫114131482113%6%85%43623901371100%100%85%33供应市场研究 Supplies物业位置：下城区体育场路260号物业类型：酒店服务式（单身）公寓 项目规模：占地面积:5000平方米，总建筑面积:

24、29000平方米，一层和二层为酒店服务用房，三层以上为酒店服务式公寓，总户数430户。物管费：5.5元/平方米月户型面积：主力户型为46平方米和52平方米，15至24楼还有96平方米豪华套型 车位配比：4.3：1物业公司：浙江世贸酒店管理有限公司 配套服务：24小时VIP服务热线；唤醒服务、留言服务； 送餐服务；洗烫及干洗服务；的士叫车服务；业主健美、健身服务；电召保健服务； 外币兑换服务；票务服务；机场接送服务； 汽车租赁服务；商务秘书服务 二手价格：30000元/平方米MSDC华润西子中心商34供应市场研究 SuppliesMSDC推盘次序户型配比开盘时间开盘物业开盘均价成交均价开盘总套数

25、已售套数销售率2004-8-51#18133.2645040289.33%2004-8-52#23377.3122317076.23%户型面积段总套数总面积已售套数套数比面积比销售率一室户41544201969838997.90%95.80%92.62%一室一厅一卫96986482.10%4.20%88.89%42920562397100.00%100.00%92.54%35供应市场研究 Supplies物业位置：上城区庆春路东段物业类型：产权式商务酒店、服务式公寓、酒店公寓项目规模：占地面积: 12337平方米，总建筑面积:59946平方米 ，A号楼为二十层的产权式商务酒店，总建筑面积为23

26、340平方米，单层面积为898平方米，单层为20户，设有4部电梯。14层为酒店配套设施，五至二十层为产权式商务酒店客房，户型面积为30-57.4平方米，共320间。B号楼为十二层的精装修服务式公寓，总建筑面积9463平方米，13层为沿庆春路的商务排屋，412层为公寓房，面积以4050平方米为主，共216户。C号楼为酒店公寓，每层22户，户型面积约28.470平方米，共176户物管费：4.00元/平方米 月物业公司：浙江奥赛酒店管理公司配套服务：衣物洗涤、代订快递、代订票务、订房服务等代理服务和健身房、美容美发、室内清洁、室内绿化、代订搬迁等专向服务MSDC紫晶商务城商36供应市场研究 Supp

27、liesMSDC推盘次序户型配比开盘时间开盘物业开盘均价成交均价开盘总套数已售套数销售率2007-1-122#1375014787.221621399%2007-1-121#1375015588.2635330185%2007-1-123#1375014445.7219018296%户型面积段总套数总面积已售套数套数比面积比销售率一室一厅一卫27-567162858966394%84%93%两室一厅一卫56-75241584213%5%88%商业排屋107-726193802123%11%63%75933975696100%100%92%37供应市场研究 Supplies物业位置：下城区上塘路

28、与朝晖路交叉口物业类型：一幢27层甲级写字楼、一幢18层酒店式服务公寓及3层商业广场项目规模：占地面积:9386平方米，总建筑面积:46000平方米 。钛合丽府是18层精装修酒店式服务公馆，总建筑面积约15000，主力面积在40余平米左右，其中18层为4.6米层高的精装修LOFT物业。 容积率：4.99物管费：4元/平方米月绿化率：25%户型面积：40平方米左右车位配比：2：1物业公司：浙江南都物业管理有限公司，雷迪森酒店管理担当物管顾问MSDC元丰钛合国际 商38供应市场研究 SuppliesMSDC推盘次序户型配比开盘时间开盘物业开盘均价成交均价开盘总套数已售套数销售率2007-6-12号

29、楼1500016655.5635132994%户型面积段总套数总面积已售套数套数比面积比销售率一室一厅一卫40-5135114603329100%100%94%39供应市场研究 Supplies物业位置：东临东坡路，南接平海路，西连湖滨路，北靠学士路物业类型：酒店式公寓项目规模：占地面积:21005平方米，总建筑面积:21000平方米 容积率：3.99物管费：12元/平方米月绿化率：20% 户型面积：50200平方米车位配比：1：1.6物业公司：香港新世界集团旗下侨乐物业服务有限公司与杭州新基业物业管理公司 配套服务：礼宾服务；会客厅；商务中心；家政中心； 健身中心；订送餐服务；洗衣服务；交通

30、票务预定服务 二手价格：48000元/平方米（60平方米左右）租赁价格：600030000元/月MSDC名珏商务公寓商40供应市场研究 Supplies物业位置：江干区机场路以北，董家桥以南物业类型：小高层住宅、酒店式公寓项目规模：占地面积:35351平方米，总建筑面积:90000平方米 ，沁园酒店SOHO18层为艺术主题酒店，914层的酒店SOHO业主可享受酒店式服务。容积率：1.90 物管费：3元/平方米月（酒店式公寓）绿化率：40%户型面积：40-50平方米 车位配比：1：1物业公司：浙江新宇之星酒店有限公司和浙江绿城物业管理有限公司 配套服务：钟点清洁；水电设施维修；洗衣服务；车辆清洁

31、；票务服务；秘书服务；代租房屋；酒店物品租用；租车服务；会议室租用；礼仪服务；礼品速递二手价格：15500元/平方米租赁价格：25003000元/月MSDC钱塘沁园商41供应市场研究 Supplies物业位置：上城区闻涛路5003号物业类型：高层酒店式郡亭公寓项目规模：占地面积:10579平方米，建筑面积约57000平方米，其中公寓建筑面积约30000平方米，商务办公用房建筑面积约12000平方米容积率：4.09物管费：22.5元/平方米月绿化率：31.30%户型面积：50300平方米车位配比：1：1.1物业公司：浙江信安物业管理有限公司MSDC观谰临江行政官邸商42供应市场研究 Suppli

32、esMSDC推盘次序户型配比开盘时间开盘物业开盘均价成交均价开盘总套数已售套数销售率2007-2-521200014485.38787596%2007-4-2011200012275.45888597%户型面积段总套数总面积已售套数套数比面积比销售率一室一厅一卫53.42221175.242013%5%91%两室两厅一卫100-124526092.95132%27%98%三室两厅二卫143-1656510193.456339%46%97%四室两厅二卫172.42203448.42012%15%100%顶楼跃层19630161467.6364%7%100%16522377.62160100%10

33、0%97%43供应市场研究 SuppliesMSDC万科 逸天广场物业位置：滨江区钱江一桥西南侧东信大道与振浦路的交叉口东南物业类型：公寓、写字楼、全装小户型项目规模：占地面积100000平方米，总建筑面积170000平方米。整体规划包含了六幢全装修公寓、一幢精品写字楼以及一幢全装小户型。容积率：1.73绿化率：40%户型面积：全装大户型190-220、全装小户型4090车位配比：1:1二手售价：公寓均价11827元/。123456789101112131415161718192021商44供应市场研究 SuppliesMSDC推盘次序户型配比开盘时间开盘物业开盘均价成交均价开盘总套数已售套数

34、销售率2007-12-232#110009633.7531920764.89%户型面积段总套数总面积已售套数套数比面积比销售率一室户347025913380.4517981.19%71.78%69.11%两房两厅一卫8096564716.262717.55%25.30%48.21%三房两厅两卫1331384543.0211.25%2.91%25.00%31918639.73207100.00%100.00%64.89%45供应市场研究 SuppliesMSDC通策广场物业位置：滨江区高新技术开发区之江区块江南大道钱江一桥1900米处物业类型：写字楼、小高层、高层住宅、酒店式公寓、商场项目规模：

35、占地面积90余亩，总建筑面积近14万平方米，由写字楼、SOHO、酒店式公寓、商场以及7幢小高层、高层住宅组成。容积率：2.40绿化率：40%二手售价：公寓均价10299元/，写字楼单价15000元/，酒店式公寓均价10591元/。租赁价格：38平方米1300元/月，60平方米2000元/月商46供应市场研究 SuppliesMSDC星光大道物业位置：滨江闻涛路以南，江南大道以北，江晖路以东，泰安路以西物业类型：酒店式公寓、五星酒店、商业步行街项目规模：项目占地面积约5万平方米，总建筑面积近30万平方米，其中地上建筑面积近23万平方米，地下建筑面积7万平方米，区域规划车位逾1500多个，南北全长

36、近千米，分A、B、C、D四个组团，商业业裙房3-5层。容积率：4.30 绿化率：15%户型面积：可售为两幢星光国际公馆，主力户型50一室户精装小户型，家电全配，另有70两房（精装全配）及125两房（硬装）。预计售价：均价16000元/。预计开盘：2008-04商47供应市场研究 SuppliesMSDC现代印象广场物业位置：滨江区江南大道3399号物业类型：高层公寓项目规模：占地面积20879平方米，总建筑面积97906平方米，由一栋28层的精装修物业和两栋30层的简装修物业组成。容积率：3.50 绿化率：35% 户型面积：小面积酒店式公寓车位配比：1：0.25二手售价：公寓均价11670元/

37、。租赁价格：40平方米约1300元/月48供应市场研究 SuppliesMSDC推盘次序户型配比开盘时间开盘物业开盘均价成交均价开盘总套数已售套数销售率2006-5-81#、2#75008325.22537537100.00%2006-5-83#85008132.36267267100.00%2007-10-221# 2#149509761.4922218081.08%2007-10-223#1495002000.00%户型面积段总套数总面积已售套数套数比面积比销售率一室户344036614558.434234.99%38.14%93.44%一房一厅一卫496753417424.2450251

38、.05%45.65%94.01%两房一厅一卫73931456039.7714013.86%15.82%96.55%三房两厅两卫147.891147.8900.10%0.39%0.00%104638170.3984100.00%100.00%94.07%49供应市场研究 SuppliesMSDC物业销售价格租金/面积回报率深蓝广场2000035005000/316.8%9.7%云天财富中心160004000/407.50%钱塘沁园1000025003000/40507.2%7.5%华润西子中心23000带租约7.10%新城市广场80002600/606.50%丁香公寓1580045005000/

39、605.7%6.3%西湖金座180004500/506%东方金座230004000/405.22%现代印象广场83001300/404.70%名珏商务公寓45000600030000/502003.2%4%瑞丰格林苑160005000/1302.88%类酒店式公寓回报率比较物业二手售价租金/面积回报率华润西子中心30000带租约7.10%深蓝广场3300035005000/315.87%云天财富中心220004000/405.45%钱塘沁园1550025003000/40504.7%4.8%东方金座270004000/404.44%新城市广场120002600/604.33%丁香公寓25000

40、45005000/603.6%4%西湖金座300004500/503.60%现代印象广场116701300/403.34%名珏商务公寓48000600030000/502003%3.75%瑞丰格林苑220005000/1302.10%50供应市场研究 Supplies1 宏观市场研究2 供应市场研究3 项目定位宏观经济分析高档住宅类产品消费意愿分析城市规划研究区域规划及地铁规划研究杭城酒店式公寓市场杭城高档公寓市场钱江新城供应市场客户定位产品定位价格定位形象定位4 附件MSDC补充研究内容钱江新城土地资料钱江新城项目资料客户访谈纪要51滨江 . 金色海岸供应市场研究 SuppliesMSDC5

41、2供应市场研究 SuppliesMSDC欣盛 . 东方润园53绿城 . 新绿园供应市场研究 SuppliesMSDC54绿城 . 新绿园供应市场研究 SuppliesMSDC55发展绿城 . 留庄供应市场研究 SuppliesMSDC56发展绿城 . 留庄供应市场研究 SuppliesMSDC客厅餐厅卧室卧室卧室主卧室书房厨房57九树公寓供应市场研究 SuppliesMSDC58供应市场研究 SuppliesMSDC坤和 . 和家园2007-12-01开盘191套公寓，目前已销售92套，销售率为48%，成交均价在1800026000元/平方米不等。 2008-03-02开盘排屋64套，目前已销

42、售29套，销售率45%，销售均价36000元/平方米。同期推出山景公寓236套，目前已销售61套，销售率26%，销售均价18500元/平方米。排屋户型面积250-280平方米，公寓户型面积137-187平方米。细节：当客户在和家园销售中心门前泊车的时候，服务生会用印着“和家园”图案的布套，盖住车辆的牌照。置业经理章卫清：购买和家园不少1000多万的房子的客户都是商界名人、政府高官、部队首长等，当然要保护其隐私，隐去车牌；客户付款方式跟总价上涨趋势相反，购买总价越高的房子的客户采取一次性付款方式的比例越高，按揭的客户都是购买三四百万房子的小业主59小结浙江民间资本充裕，富人有很强的理财意识，为规

43、避持续上涨的CPI 和较低的银行利率所带来的资产负增长，越来越多的人选择购买黄金和投资房产来保值增值，而CBD核心地段的物业必然成为他们置业的良好标的。从市场高档公寓去化情况来看，富人的置业愿望依旧旺盛，高档盘去化平稳。高端客户对于产品的鉴别能力较以前更强，同时对看中物业的总价相对不敏感，且随着总价的提升，一次性付款的可能性更大。60供应市场研究 Supplies1 宏观市场研究2 供应市场研究3 项目定位宏观经济分析高档住宅类产品消费意愿分析城市规划研究区域规划及地铁规划研究杭城酒店式公寓市场杭城高档公寓市场钱江新城供应市场客户定位产品定位价格定位形象定位4 附件补充研究内容钱江新城土地资料

44、钱江新城项目资料MSDC客户访谈纪要61酒店式公寓分布万象城光彩国际中心钱江商务广场华联 UDC时代本案供应市场研究 SuppliesMSDC万银置业 楼盘名称总建筑面积万象城250000（包括酒店式写字楼）迪凯国际公馆90000平方米 UDC时代65000平方米光彩国际中心44000平方米万银项目133614（包括酒店）总计582614平方米迪凯国际公馆 62写字楼分布图万象城高德置地 光彩国际中心钱江商务广场钱江国际时代广场华联 UDC时代华峰、迪凯中天东杭荣安一统圣奥华成集美财富金融中心尊宝万银国际大厦蓝鲸国际迪凯国际中心宏程国际大厦亚包迪尚投资大厦华科房产迪凯、横店东磁力达房产大有实业

45、浙江移动金基金瑞 、宏润万好万家杭州电信D-09未知项目写字楼本案供应市场研究 SuppliesMSDC63供应市场研究 SuppliesMSDC楼盘名称总建筑面积开盘时间开盘均价销售均价开盘套数销售套数销售率国际时代广场161904平方米尊宝大厦165900平方米 2007-12-2215500元/平方米 20000元/平方米 66849273.65%浙江财富金融中心 210000平方米 2007-12-2618000元/平方米17960元/平方米11100.00%中天大厦62631平方米 东杭大厦47046.5平方米迪凯国际中心80000余平方米 钱江商务广场（金基）集美国际大厦 7000

46、0平方米 荣安集团总部大厦 5231平方米浙江光彩国际中心170000平方米钱江时代广场 122000平方米蓝鲸国际 37599.5平方米2007-7-1318000元/平方米15000元/平方米5353100%宏程国际大厦71797平方米 万象城110000平方米总计13141009平方米64本案万象城.悦府住宅分布图供应市场研究 SuppliesMSDC楼盘名称总建筑面积万象城140000平方米滨江城市之星(50年)迪凯国际公馆（50年产权，定位“企业家豪华私邸”）有清华总裁班背景方能购买，套均面积300400，共130余套，目前尚未动工，已预定60多套。万银置业 65星级酒店分布万象城高

47、德置地 光彩国际中心钱江商务广场钱江国际时代广场华联 UDC时代华峰、迪凯楼盘名称总建筑面积万象城250000平方米迪凯47089平方米国际时代广场36906平方米光彩国际中心60000平方米钱江时代广场65000平方米总计458995平方米供应市场研究 SuppliesMSDC万银置业 一统本案66供应市场研究 SuppliesMSDC67供应市场研究 SuppliesMSDC68供应市场研究 SuppliesMSDC小结钱江新城区域内，纯粹的70年产权住宅用地仅有万象城一幅，长期来看，想享受CBD中心生活的购房者转向购买商业性质的住宅物业已成必然。从高档公寓成交情况来看，购买力没有萎缩的迹

48、象，去化正常。以迪凯国际公馆为代表的商业性质住宅已经在钱江新城CBD区域内悄然面市，虽多为内部去化，但能够折射出浙江民企业主对于拥有CBD中心居住物业，感受CBD中心生活的渴望，他们对于价格的承受能力也是不容忽视的。本项目拥有比其他同用途地块更好的区位、配套及景观优势，具备发展高质素居住物业的前提条件，应专注于产品细节打造和服务提升，为高端人士提供最舒适的居所。691 宏观市场研究2 供应市场研究3 项目定位宏观经济分析高档住宅类产品消费意愿分析城市规划研究区域规划及地铁规划研究杭城酒店式公寓市场杭城高档公寓市场钱江新城供应市场客户定位产品定位价格定位形象定位4 附件补充研究内容钱江新城土地资

49、料钱江新城项目资料客户访谈纪要项目定位70住宅定位Residence客户定位Customer产品定位Product价格定位Price1. 面积定位1.1 高利润策略宏观市场调研Macro Economics供应市场调研Supplies需求市场调研Demands住宅市场调研Marketing Research形象定位Project Image1.2 快速去化策略71CommercialCentral Business DistrictCollection“C” apartment藏 品地段：钱江新城CBD核心地段配套：来福士广场、雅诗阁服务式公寓、五星级酒店、万象城、杭州大剧院、城市阳台、地铁4

50、号线形态：超高层公寓产权：40年，商业性质绝版地段、小众产品、值得收藏品鉴生活，感受不同的居住体验给懂得鉴赏的少数派精英客户定位72少数派 Minority物业特征 城市CBD最中心地段钱江新城CBD以市民中心为核心东西展开，本项目宗地紧临市民中心，中心位置毋庸置疑 CBD核心区最高住品4#地块限高250米，保守估计，顶部70米可以享受完全无遮拦的江景及都市景观 城市中心最佳配套来福士广场、雅诗阁服务式公寓、五星级酒店、万象城、杭州大剧院、城市阳台、地铁4号线 习惯以自己为中心的人（浙江籍上市公司总裁、民营企业的企业主、跨国公司驻杭高管、政府机关领导等，在各自的领域他们都是众人的中心，在购置不

51、动产的过程中，他们的潜意识里也希望自己的物业地处城市的最中心地带） 处于事业巅峰，多次置业者，追求不同的居住体验（他们的人生格言是最求极致，这种性格上的偏执成为他们成功路上不可或缺的动因，事业达到顶峰让他们有比常人更多的机会接触不同的居住体验，在选择不动产的时候也异常挑剔，金色海岸、东方润园、和家园所有的稀缺产品他们都想拥有，现在独缺占据城市制高点的高尚物业。） 喜欢市中心时尚生活（他们中的部分人有海外生活的背景，热衷于花费几百万上千万享受CBD中心时尚的生活方式；部分人已经拥有郊区别墅居住体验，但最终还是渴望回归都市生活，享受CBD区域的便利生活。） 40年产权，商业性质CBD核心区域住宅用

52、地本就不多，渴望拥有CBD核心区域物业的买家逐渐转向商业性质公寓将会成为趋势。认同CBD中心地段价值（随着通货膨胀的愈演愈烈，亦有越来越多的富人们愿意将财富转为固定资产固化下来，CBD中心物业，而不单单是住宅物业，都是这种行为的良好载体）客户定位73客户定位目标客户定位： 浙江籍的事业成功人士，习惯以自己为中心，追求不同的生活体验，喜欢市中心的时尚生活，认可CBD中心地段价值，渴望拥有市中心罕有物业。目标客户特征分析： 年龄：3550岁之间职业：上市公司总裁、民营企业主、跨国公司驻杭高管、浙江籍归国华侨、高级公务员等；收入水平：家庭年收入500万以上热爱都市生活，追求高品质物业，有艺术品味；对

53、生活质量有很高的要求，部分曾有海外生活经历，部分为近郊别墅区回迁者；工作忙碌，无暇打理日常家务；对CBD区域的升值潜力有充足信心；对产品高度认可，具有较强的投资意识，对固化财富的渴望强烈，曾多次置业，有购置豪宅的经历，部分已持有金色海岸、东方润园、和家园等高尚物业。74产品定位面积建议面积定位方法我司将从以下两种途径建议本项目物业面积段购买力分析法：通过比较分析浙江买家购买力，结合本项目可能的销售单价，选择面积区间；市场案例比较法：分析市场接受度较高的高档物业案例，总结功能区间元素，推导面积区间。75产品定位面积建议买家实力分析自2005年8月金色海岸开盘以来，杭州出现了真正意义上的高档公寓，

54、到2008年4月，两年半中已先后有金色海岸、东方润园、九树公寓、新绿园、和家园紫园组团、发展绿城留庄等多个高档公寓项目面世，并快速去化，深受市场认可。我司将上述高档公寓按总价段分类统计，成交的量价关系如下：套数比较看出，财富分配的不均，导致需求曲线不连贯，在1000万总价附近出现拐点；以1000万总价为分解线，对上下两个总价段进行深度分析，发现两个热销面积段：即12011300万（高利润）段和401500万、701900万（快速去化）段。76产品定位面积建议单价比较尊宝大厦金尊整层销售，成交均价12000元/银尊分割销售，成交均价15000元/迪凯国际中心（未开盘，大部分已内部消化）销售均价2

55、6000元/宏程国际大厦（未开盘）预计销售均价20000元/财富金融中心（一幢建行整体收购）成交均价17900元/蓝鲸国际（交行整体收购）成交均价15000元/77产品定位面积建议单价比较万象城.悦府（精装修）预计开盘价格25000元/左右，预计整体成交均价30000元/以上东方润园（毛坯）最近一期7#楼成交均价24000元/，望族一号成交均价37000元/金基.晓庐（毛坯）最近一期成交均价22000元/78产品定位面积建议单价比较 观点：本项目宗地从地段、配套、景观都优于新城内在售或即将在售写字楼项目，即便以写字楼形态出售，售价也应高于迪凯国际中心，保守估计单价应超过26000元/；与同类地

56、段住宅相比，金基晓庐、东方润园毛坯均价已突破22000元/，万象城悦府精装修物业预计整体成交均价亦将突破30000元/，考虑到本项目公寓产品优势的独特性，保守估计公寓单价应在30000元/甚至更高。79竞争策略一：高利润策略（100%大户型）深入分析12001300万总价段，发现热销主要源于两个案例的贡献：发展绿城留庄和九树公寓。热销共性：一梯一户或一层一户，营造独门独户的尊贵感觉。小众、稀缺，留庄（97户），九树公寓（60户）。好处产品纯粹性有加分，有利于树立项目整体高端形象；增大面积降低套数，人为的增强物业的稀缺性，有利于价格的提升。客群较为纯粹，为后续营销带来便利。风险门槛太高，可能会降

57、低消化速度，一旦后续行情有变，恐受影响；40年产权的抗性究竟有多大，很难估计，在这种情况下全部打造高总价物业，容易放大抗性。产品定位80竞争策略二：快速去化策略（大户型+中套户）项目总体量中保留小部分发展大户型物业，树立项目高端形象；同时将大部分体量用于发展中套型物业，带动项目快速去化。1000万以下总价段中，401500万去化比较迅速。深度分析发现，401500万的贡献来源于金色海岸和东方润园的小套型物业。观点：401500万的贡献来源于金色海岸和东方润园的小套型物业，结合当时的销售单价约20000元/平米，该总价段对应的面积段应在200250之间；以本项目可能的销售单价推算，同等面积段对于

58、本项目意味着600750万的总价。统计显示，701800万总价的去化速度亦较快，故建议中套的总价控制在700750万之间，面积控制在233250之间。好处保留了大户型物业，项目的高端形象得以维护；丰富了产品类型，压缩面积意味着降低准入门槛，有利于降低40年产权的抗性影响。加快去化速度，有利于资金回收。风险产品不够纯粹，客群会参差不齐，不够绝对高端；有可能因物业的不够纯粹，降低单位面积的利润率。产品定位81产品定位 面积定位竞争策略：从市场成功案例中寻找合理的豪宅面积定位82产品定位 面积定位借鉴案例：滨江 . 金色海岸83产品定位 面积定位借鉴案例：滨江 . 金色海岸84产品定位 面积定位借鉴

59、案例：欣盛 . 东方润园85产品定位 面积定位借鉴案例：欣盛 . 东方润园东方润园“望族”一号户型 四房三厅四卫两厨带工人房 36386产品定位 面积定位完整的主卧空间（含卧室、豪华主卫、步入式衣帽间、书房等）；卧室卫生间比为1：1或超过1：1，即每个卧室都配备独立卫生间；工人房设计；豪华客厅设计；建筑面积按照250米得房率75%计以上资料来自对金色海岸、东方润园等豪宅户型深度分析结合前述购买力分析，建议本项目大套型公寓面积段控制在410430之间。豪宅元素室内观景区87产品定位豪宅城区豪宅郊区豪宅别墅物业高楼物业区域分类物业形态罕见的黄金地段稀缺的自然景观俯瞰天下的高居气概修身养性的世外桃源

60、本案具备做城区高楼豪宅的基础，另有杭城日益稀缺的钱塘江江景资源。我司建议将豪宅全部排放在250米限高地块，突出高空优势，达到一览众山小的效果。88200m以上151200m100150m产品定位 建筑高度建议89项目楼面价楼高财富金融中心901258m目前定位集团总部造至200250m竞争案例造至200m以下竞争案例项目楼面价建筑面积备注万银酒店式公寓58561336142008年年底开工，2011年交付万象城1981城市之星67532250802007年3月27日拿地迪凯国际公馆4530900002007年11月29日拿地高德置地5631预计2011年完工光彩国际中心160344000200