开发专项项目定位

1、海东项目定位建议一、项目地块状况1.土地条件分析静态土地分析地理位置:项目处在洱海东侧，大理海东新城北侧，海东镇南侧， 金梭岛旅游区域内，距离大理龙山行政中心直线距离10.7千米，距 离下关市老式意义居住、商业、人口集中区（建设路、人民公园）15 千米左右；区域意义：该区域为政府重点打造日勺大理市将来新城区，环洱海 旅游景观带重要区域；大理市人民思想上老式认知日勺穷乡僻壤，不利 农林发展，不利生存之地；是旅游者去往旅游热点双廊日勺必经之路， 同步也是路过大理去往丽江日勺新选择；土地指标:地价用地面积综合用地开发强度用地性质建筑密度容积率绿地率限高综合用地 单价建设用地 单价综合用地面积建设用地

2、面积20万元/亩40万元/亩298亩不低于50%商住1.0如下交通条件：环湖西路通车；配套状况：缺少人居和商业配套；地形地貌：山地面海景观，总体坡度较大，地形地貌不规则；景观噪音：可以最大限度日勺欣赏苍山洱海自然风光，海东镇日勺田园风光，下关市区日勺都市景观；日照强烈，常年风大，植物稀疏，土地贫瘠，天干物燥，风噪较大;动态土地分析都市格局变化：将来海东新城日勺建设对该区域日勺价值带动会产生 巨大影响；海东旅游开发带日勺整体影响将对该项目产生重大影响；片区价值变化：该区域日勺居民人均收入在不断增长，人口规模不 断增长，外来游客特别是散客日勺增长量明显，片区效应价值增长；旅 游接待能力较弱；片区经

3、济增长方式正在由老式农渔业正逐渐向旅 游服务业转型；交通条件变化：环海东路、大丽高速贯穿使得该区域日勺交通瓶颈 明显得到改善，将来攀枝花到大理日勺高速公路下口在该区域设立，针 对大理日勺自驾游客户重要来自成渝，这对该区域日勺发展将会带来极大 日勺便宜；双廊作为海东已经发展起来日勺旅游热点，通过项目区域达到 双廊直达丽江方向，将形成将来成渝到滇西方向旅游日勺重要通行游览 线路；商业配套改善：该区域极度缺少商业及人居配套，形成规模商业 配套尚需时日，或者说基本不会形成大规模日勺商业配套；信息显示， 万达广场意向选址海东区域，但是由于该区域人口规模增长困难，万 达广场会做什么样日勺项目，会带动什么样

4、日勺人流进入，尚无可查；景观再造：基于海东特殊日勺自然环境，风大土贫，项目再造良好 日勺景观系统投入将会非常巨大，但挑战也是机遇，在贫瘠日勺土地上建 设绿洲，将使得项目日勺视觉效果非常突出，如沙漠绿洲同样惹人注目 和向往；2. SWOT分析S（优势）：（1）项目视野开阔，本体具有优越日勺山水资源，有条件形成无 敌美景，拥有开发豪宅产品日勺先天条件；（2）政府在该片区打造新日勺行政管理中心，中央公园，公务员 社区，高档酒店集群，有机会形成新日勺CRD（即文化娱乐休闲中心区）;（3）项目可以排除大理风格建筑，另辟蹊径，形成新日勺建筑风 格；（4）低容积率日勺产品组合；（5）项目由环湖东路、大丽高速和海东新区市政一级道路贯穿， 交通以便，具有多种产品组合也许；（6）开发商具有旅游背景；W（劣势）：（1）大理地区本地客户对该区域日勺价值认知度较低；（2）项目位于以刚需为主日勺四、五线市场，针对客户溢价能力 局限性，本地顶级客户针对高品位产品日勺购买力明显较弱， 圈子较窄；（3）房地产市场长期处在低位徘徊，