我国温泉投资开发条件深度研究

1、我国温泉投资开开发条件深度度研究先言：火热之后后谋发展 这几年国内内温泉业可谓谓大热大盛，投投资额越来越越高、规模越越做越大，若若不是金融危危机泼了瓢冷冷水，指不定定真要热得冒冒火了。试问问：温泉旅游游市场的蛋糕糕到底有多大大？投资温泉泉真的能赚大大钱吗？温泉泉投入真是一一本万利吗？面对略有冷冷却的温泉热热，我们的投投资人和开发发者确实需要要研究如何发发展的问题。 温泉的发展展本质上是三三句话： 第一，同质质中追求差异异。全中国的的温泉不分东东西南北都差差不多，建所所酒店，刨几几个坑，温泉泉水响，黄金金万两。产品品的同质化非非常严重，所所以一定要追追求差异化的的发展。 第二，养生生中追求欢乐乐

2、。温泉的发发展趋势是养养生，但是在在养生中要追追求欢乐。 一是温泉养养生，二是环环境养心，三三是文化养神神，四是运动动养性，所以以养生不是一一个单纯的生生理问题，应应该是养生、养养心、养神、养养性，温泉如如果能达到综综合性的功能能，这样的温温泉就会有吸吸引力。 第三，开发发中追求科学学。温泉也是是个综合性行行业，资源如如何科学利用用，市场如何何科学开发，经经营如何科学学管理，产业业如何科学聚聚集等等，都都在摆在我们们投资开发者者和经验管理理者面前大的的课题，必须须引起正视。一、温泉开发的的基础条件 温泉开发商商投资温泉的的目的是为了了资本升值，也也就是为了赚赚钱。 如果是为了了开发房地产产，也

3、必须通通过温泉经营营来聚集人气气。 温泉开发商商如何进行华华丽转身，顺顺利实现跨行行业经营？ 当你把第一一笔资金打到到开发工地的的账户时，你你对你的项目目开发基础了了解吗？1、水量决定规规模温泉水量是温泉泉水（水量、水水温和水质）三三大要素之一一，也是温泉泉开发成功和和后续发展的的基本命脉。毋庸置疑，一个个温泉有多少少出水量，决决定了这个温温泉的规模有有多大。现在在很多地方方的温泉针对对温泉水量不不足有这样几几个乱象：一是蒙骗游客。一一些开发商出出于其他的目目的，如圈地地开发房地产产等，不管温温泉水量的大大小，一圈地地就是成百上上千亩。另外外为了其地产产在市场上的的竞争，还打打出“温泉入入户”

4、的招牌牌，其结果是是可想而知的的。安徽巢湖湖某温泉，温温泉日开采量量只有6000立方米，但但为了开发商商业别墅，擅擅自扩大温泉泉度假村的规规模，共有3300间客房房，30多个个温泉池。春春夏天还好过过，一到冬天天便把一半的的温泉池都挂挂上“淡季维维修，恕不开开放”的牌子子，每天游客客的投诉不断断，导致了生生意清冷，经经营惨淡的结结局。二是加热使假。现现在国内很多多地方的温泉泉由于水量不不足就用自来来水加热使假假，这个问题题是非常严重重的问题，如如果这种风刮刮下去，就会会把整个行业业的声誉败坏坏。湖北孝感感某温泉，温温泉水量与度度假村的规模模严重不对称称，为了维持持正常经营，就就得将锅炉架架在比

5、较隐蔽蔽的地方，用用湖水日夜加加热，以补充充温泉水量的的不足。没有有不透风的墙墙，结果被武武汉旅行社人人发现后生意意锐减，游客客都说温泉老老板昧着良心心赚钱。众所周知，温泉泉资源也同石石油、煤矿一一样，是可枯枯竭、不可再再生的自然资资源。如何科科学有效地利利用好已有的的温泉资源？开发商，政政府和规划单单位三方要携携手合作，把把将来的危机机处理在上游游。一是温泉投资人人在开发之前前要负起环境境和社会的责责任，掌握该该地温泉资源源的第一手资资料，看菜吃吃饭，有多大大温泉水量开开发多大的规规模，为良性性经营打基础础。二是政府有关部部门深入理解解招商引资与与资源保护的的关系，制定定相关政策和和措施，指

6、导导开发商科学学利用温泉资资源，避免资资源枯竭、地地面沉降等危危机的发生。三是有关专业规规划单位要从从专业的角度度，树立可持持续发展的发发展观，正确确引导开发商商的开发思路路，从资源的的禀赋和市场场的需求来科科学规划，精精心策划温泉泉项目。2、水温决定成成本我们了解到，依依温度依温泉泉流出地表时时与当地地表表温度差，可可分为低温温温泉、中温温温泉、高温温温泉、沸腾温温泉四种。形形成条件形成成温泉必须具具备地底有热热源存在、岩岩层中具裂隙隙让温泉涌出出、地层中有有储存热水的的空间三个条条件。在中国旅游经经济地理中中，把温泉归归类在“矿泉泉旅游疗养风风景资源中中，并根据泉泉水温度高低低分为：“普普

7、通泉（水温温在25以以下)，微温温泉（水温在在23-333之间），温温泉（34-37），热热泉（38-42），高高热泉（433-99），沸沸泉（1000以上）”从从上可见，它它把水温在334-37的泉，定义义为温泉。熟悉温泉经营管管理的人都知知道，在冬季季，温泉温度度低、水冷时时会使人患上上感冒或引发发其他疾病，而而引起客人的的投诉，如果果温泉水量大大就可以采取取补水的方式式增温，否则则就要适量加加热增温，很很自然，加热热必须要用能能源（煤、煤煤气或电），这这就额外加大大了经营的成成本，所以说说温泉的温度度越高经验的的成本就越低低。国外研究发现，温温泉有杀菌保保健，对皮肤肤病有治疗作作用，但与

8、温温泉的类型和和温度有关。低低温温泉容易易滋生细菌。高高温的温泉水水是无菌的，并并不会导致感感染。但假如如温度降到440C以下下，就可能造造成细菌滋长长。泡在此类类温泉时间过过久，就会很很轻易地受感感染，产生发发炎症状。今年三八前夕，330多岁的何何记者参加了了所在报社组组织泡温泉活活动，她一泡泡了大半天才才恋恋不舍地地离开。回家家之后，小何何感觉外阴部部有点痒，随随后几天，发发痒加剧，分分泌物也增加加。妇科医生生替小何取分分泌物化验之之后，诊断是是得了霉菌性性阴道炎。排排除不洁卫生生习惯等因素素之后，医生生推断，小何何是因为泡温温泉而引发的的炎症。可见见，低温泉浸浸泡还会给客客人带来健康康危

9、害。3、水质决定品品质温泉的水质是不不同的，各种种各样的水质质都有，好的的水质一定决决定了温泉的的品质。分类温泉的分类类方式有许多多种，常见的的分类方法可可以化学组成成、地质、物物理性质、温温度，来加以以分类。依化学组成分类类温泉中主要要的成份包含含氯离子、碳碳酸根离子、硫硫酸根离子，依依这三种阴离离子所占的比比例可分为氯氯化物泉、碳碳酸氢盐泉、硫硫酸盐泉。除除了这三种阴阴离子之外，也也有以其他成成分为主的温温泉，例如重重曹泉(重碳碳酸钠为主)、重碳酸土土类泉、食盐盐泉(以氯化化钠离子为主主)、氯化土土盐泉、芒硝硝泉(硫酸钠钠离子为主)、石膏泉(以硫酸钙为为主)、正苦苦味泉(以硫硫酸镁为主)、

10、含铁泉(白磺泉)、含含铜、铁泉(又称青铜泉泉)，其中食食盐泉也称盐盐泉，可依含含氯化物食盐盐的多寡,区区分为弱食盐盐泉和强食盐盐泉。依地质分类以产产生温泉的地地质特性，可可将温泉分类类为火成岩区区温泉、变质质岩区温泉、沉沉积岩区温泉泉。依物理性质根据据温泉的温度度、活动、型型态等物理性性质，可将温温泉分为普通通温泉、间歇歇温泉、沸泉泉、喷泉、喷喷气孔(或硫硫气孔)、热热泥泉六类。我们了解了温泉泉内含矿物质质的分类，温温泉水质也就就不是有多深深的奥秘了。值值得注意的是是，在我国很很多的温泉度度假村，为了了竞争的需要要有意在营销销时滥造概念念，毫无科学学依据地夸大大温泉水质对对人体的保健健作用，这

11、对对的企业、对对整个温泉行行业无疑是个个不小的伤害害。4、气候决定经经营中国疆土跨越地地球的纬度比比较大，这给给温泉的季节节性经营带来来很大的差异异。比如广东、云南南现在都是温温泉大省，在在那种气候之之下泡温泉，和和到东北泡温温泉的感觉是是截然不同的的，各有各的的优势，最大大的一个好处处是使温泉形形成了差异，同同时也给各地地温泉业的淡淡旺季形成明明显的区分。至于各地温泉经经营淡旺季的的区分还没有有理论上的依依据，我们分分析后得出这这样简单的结结论：北方：以长江流流域的以北地地区，春秋季季是旺季，冬冬季是淡季，夏夏季是平季。南方：以长江流流域的以南地地区，冬季是是旺季，夏季季是淡季，春春秋是平季

12、。西南：这里四季季区分不明显显，也无经营营的淡旺季之之分，全年都都适合泡温泉泉。因此，各各地的温泉投投资开发商和和温泉旅游规规划部门在开开发及策划温温泉产品与营营销上要充分分考虑气候因因素，每个季季节都有特色色产品应季。在在营销和经营营管理上要合合理安排温泉泉的中心工作作，争取做到到淡季不淡，旺旺季更旺。二、温泉开发的的竞争条件 你的项目立立项时，在项项目周边游多多少温泉旅游游区（点）？ 你的温泉产产品与其他温温泉在产品有有多少差异？ 你的温泉进进入市场前，对对市场竞争状状况了解多少少？ 在参与市场场竞争时，你你的企业是被被动还是主动动？ 1、硬件决决定品位 人们去泡温温泉大凡都是是关心这里有

13、有什么样的设设施设备，丰丰富不丰富，功功能好不好，档档次高步高？这决定了温温泉的品位，实实际上也是决决定了温泉旅旅游地的档次次和等级。 投资和开发发一个温泉，是是从项目地的的立体考察开开始，再到项项目策划、总总体规划、功功能设计、规规格设计、建建设标准，都都有非常详细细的流程和规规格。一个温温泉企业有了了再好的策划划、规划和设设计理念，也也需要通过产产品的实际性性能来表现。在在繁复的建筑筑、道路、水水电、绿化和和园林设计之之后，温泉旅旅游区硬件设设计工程师们们把繁重的建建造任务交给给了温泉建设设者，他们就就此结成合作作伙伴关系，对对建筑商的工工程和品质控控制进行监督督。纵观之下下发现，我国国各

14、地所建造造的温泉以及及附属产品产产品似乎不是是为了刻意讨讨好旅游者，而而是从中折射射和反映这个个业主的个人人品位和风格格。因此每个个温泉旅游区区的硬件产品品也都多少带带些圆滑精明明的商人气质质，同时也透透露着一些人人工智能的聪聪敏气质。 各地温泉在在实际实施硬硬件产品时还还是在多方面面存有不足，主主要存在以下下几个问题： 一是重规划划设计，轻实实际应用。许许多温泉开发发商不懂得温温泉开发的诀诀窍，往往是是开始很重视视项目的策划划和规划，但但真正到实际际施工时就口口是心非了，把把开发地产等等经验搬来效效仿，结果把把项目搞成四四不像，没有有任何品位。难难怪有人说中中国的温泉是是“先有温泉泉，后有图

15、纸纸”。 二是重硬件件投资，轻专专业经营。一一些投资人在在硬件投入上上总是要比别别人做得好，酒酒店一上就是是四星、五星星的，但在经经营管理上就就不是很注重重专业经营了了，把投资过过亿元的温泉泉交给不懂行行的三亲四友友打理，结果果是竹篮打水水一场空，再再好的硬件也也是白搭。也也难怪有人说说中国的温泉泉是“硬件太太硬，软件太太软”。 2、服务决决定感觉 温泉的服务务是非常重要要的，在实际际管理中，温温泉的服务有有别于一般的的商务酒店服服务，更有别别于一般社会会上其它的服服务，这种服服务决定了客客人的感觉。 令人担忧的的是，在温泉泉服务行业中中，服务产品品缺少人性化化，服务形式式缺少个性化化和服务内

16、容容缺少系统化化的问题虽然然不能说比比比皆是，却也也不在少数。我我曾在北京一一各五星级温温泉酒店参加加过一次的国国际旅交会，尽尽管会场上的的同声翻译设设备齐全，却却很少能听到到翻译声。看看到与会者抓抓耳挠腮的着着急模样，不不免心生疑窦窦，既然能建建起一座雄伟伟的大厦，为为什么就搞不不好里边的一一个小部件呢呢？你或许有有过这样的经经历，首都那那么多富丽堂堂皇的酒店，你你在洗手间硬硬是找不到可可以挂手提包包的地方。还还有到某温泉泉考察，由于于中午饮酒口口渴，休息厅厅的服务生拿拿了一杯饮料料，喝后不解解渴，又问她她可否多拿一一杯，她婉言言道这是经理理规定的，一一人一杯，多多喝不可。 诸如此类的的事件

17、，如果果只是让你感感到不方便倒倒也无碍大事事，但有时却却可能影响到到温泉或酒店店的形象和声声誉，甚至还还有可能影响响到企业的发发展环境。因因为透过这些些细节暴露出出了一些深层层次的问题，那那就是我们的的温泉行业无无论管理上，还还是服务意识识里都还缺少少以人为本的的思想，因此此许多好的制制度和好的设设想、好的设设备被挂在墙墙上，摆在显显眼处，或被被束之高阁，并并未付之于实实际行动中。 我以为，对对温泉行业而而言，无论管管理上还是服服务意识和理理念上，只有有坚持以人为为本的思想，设设身处地为每每一个游客或或者消费者着着想，才是掌掌握了服务的的精髓，才能能到达服务的的高水平，才才能让游客有有感觉。

18、3、文化决决定品牌 有温泉只是是有资源，有有温泉度假村村只是有产品品，有了温泉泉文化才是真真正的品牌，所所以这里就需需要我们强化化温泉的文化化。 温泉品牌的的美誉度来自自于公众群体体对温泉的品品牌体验，是是建立在温泉泉企业知名度度基础之上的的感受。美誉誉度来自温泉泉产品风格、独独特的价值主主张、品质、价价格和服务等等诸多方面。美美誉度建立的的方法通常包包括营销服务务的细节、关关注游客的反反馈、市场人人员的市场行行为、旅行社社的协调配合合、促销活动动的主题、市市场网络的维维护等内容。但但其中比较重重要的是公众众群体的口碑碑传播和消费费体验传播，这这是由人的攀攀比、模仿、推推介行为所决决定的。 现

19、在又资源源一种怪现象象，很多温泉泉企业认为企企业文化是靠靠宣传来培育育的，其实一一个企业不能能自身形成很很好的文化，就就误认为别人人也认可你。一一个企业也不不能只顾了宣宣传自身的光光辉形象，过过度的宣传也也许仍然不得得要领，抓不不住对象，架架着高射炮根根本不知道打打谁。因此塑塑造企业在公公众心目中的的文化至关重重要。温泉企企业经营的最最高境界就是是弥合自有文文化与品牌文文化的落差。 4、创新决决定主导 国民休闲时时代背景下的的温泉旅游市市场竞争越来来越激烈。资资源的相对有有限性和产品品的创新不足足日益成为制制约温泉成功功开发的瓶颈颈。尤其是近近几年，温泉泉旅游市场瞬瞬息万变，温温泉产品生命命周

20、期越来越越短，产品更更新换代越来来越快，社会会消费需求日日益多样化，研研究与开发的的多元化的温温泉产品来适适应市场的需需求和资源禀禀赋，温泉企企业的经营环环境将发生深深刻的变化。在在这种情况下下，温泉企业业只有通过将将产品要素、服服务要素和资资源进行集成成，实现优势势互补，获得得聚集效应，来来降低企业运运营风险和综综合成本，使使自身在激烈烈的市场竞争争中处于不败败之地。 比如江西天天沐温泉将来来的模式定位位是一个合作作开发商，这这就是一个创创新的方向，我我们现在一说说温泉就是要要把泉水打出出来，要让大大家来泡。个个中就涉及到到投资的问题题，投资有资资金投资，技技术投资等，但但是从发展的的角度来

21、说，各各个方面的创创新，决定了了这个温泉项项目能不能在在市场上把握握主导权，能能不能把握主主动权。从这这个角度来说说，下一步必必然从基础因因素提升到竞竞争因素，而而且竞争因素素在发展的过过程中会产生生越来越大的的作用。三、温泉开发的的发展条件 你的项目立立项时，了解解温泉所对应应的区位和市市场吗？ 资源保护和和环境保护对对你的温泉开开发和发展孰孰轻孰重？ 你的温泉进进入开发时，对对市场尚的开开发模式了解解多少？ 你对温泉集集群发展是认认可还是不认认可？1、区位决定定市场温泉企业作为为经济活动的的一种主体，必必然要占据一一定的空间位位置。由于各各地温泉和市市场资源的分分布是不均匀匀的，温泉企企业

22、在这个区区位还是那个个区位进行销销售等经济活活动，其资源源的获取难易易程度、要素素价格以及经经营政策等都都会存在不同同，从而会影影响到温泉企企业的利润。因因此，温泉企企业会在利润润最大化的指指导思想下来来选择开发区区位。由此可可见，温泉企企业区位决策策是企业决策策的一个重要要组成部分，是是每一个理性性温泉企业所所必须考虑的的因素，其目目标服从于企企业整体目标标。目前来看，经经营状况好的的温泉和开发发成功的温泉泉，一般都是是靠近市场的的，可以说温温泉行业是一一个典型的市市场依赖型行行业，而且这这样的依赖一一般来说要依依托于特大城城市和大中城城市，至少要要依托一个中中等城市，才才能保证经营营的成功

23、。比比如湖北的英英山温泉从品品质、从资源源角度来说都都是一流的，在在全国甚至都都是一流的，但但是离市场太太远了，所以以这么好的资资源发展起来来困难。这里里涉及到温泉泉本身的一种种局限性，这这种局限性就就是同质化产产品、周边性性市场，很难难说一个温泉泉开发的佳地地，西藏的温温泉可以说在在世界上是一一流的，云南南的很多温泉泉也非常不错错，但是我们们去云南的目目的绝不是泡泡温泉，是欣欣赏民族的文文化，如果有有机会顺便消消费一下温泉泉是可以的，就就说明温泉这这样的产品不不是客人主要要的诉求，可可是周边市场场必然是主要要诉求，所以以区位决定市市场，一定意意义上也决定定了温泉经营营的成败。从我们多年经经营

24、温泉的体体会分析，如如同良好的生生活和教育环环境更有利于于人的培养与与成才，不同同地理位置和和区位经济条条件对温泉开开发和经营也也必然存在着着直接的影响响。某温泉网网一项对中小小温泉生存现现状所做的调调查显示，温温泉的区位优优势十分明显显，位于发达达地区、尤其其是大城市经经济圈内的温温泉企业发展展已经远远超超越其他地区区同业。2、环境决定定未来温泉资源开发发要与自然环环境相适应，着着重环境保护护和生态平衡衡。以前旅游游业被称为“无无烟工业”，指指的是它不产产生工业“三三废”，但旅旅游业同样会会产生污染。温温泉行业中，温温泉营业区排排放的尾水，山山庄酒店排放放的生活污水水是不容忽视视的污染源，餐

25、餐厅酒楼产生生的废气和噪噪声成了村民民的投诉热点点。这些都是是温泉旅游业业发展给环境境造成的危害害，必须制定定法规和措施施保护环境。例例如云南省环环保部门规定定，日接待量量在500人人的温泉池区区和200个个床位以上的的温泉酒店要要有污水处理理设施，以保保证周边区域域的卫生。现在很多地方方的温泉开发发商都注意兼兼顾经济效益益、生态效益益和社会效益益。开发温泉泉资源要保持持地下水资源源的生态平衡衡，确保可持持续发展，以以收到更大的的经济效益。但但一定要防止止只顾经济效效益而滥加开开发，以致破破坏资源环境境，这是“杀杀鸡取卵”的的错误做法。我们知道，每每个温泉都涉涉及到周边的的自然环境、人人文环境

26、，包包括经营环境境、发展环境境、政策环境境，这一系列列环境涉及到到一个温泉的的后劲。因为为下一步温泉泉竞争在中国国会越来越激激烈，在激烈烈的竞争过程程之中，选取取一个好的环环境是至关重重要的。京北北的经营环境境非常好，发发展环境也非非常好，同样样，其它几个个方面的环境境也不错，正正是因为有了了这样的环境境，才使很多多品牌温泉下下决心到这里里来投资，到到这里来发展展，这就决定定了发展的后后劲，还不在在于目前的一一期工程，一一期工程只是是投石问路，更更重要的是要要看双方的磨磨合，以及京京北不错的自自然环境和人人文环境。3、衍生决定定模式温泉旅游发展展下一步的发发展模式必定定是现行开发发模式基础上上

27、衍生的模式式，包括以温温泉为主体的的产业化的衍衍生，即通过过温泉培育出出文化产业，培培育出健康产产业，培育出出养生产业，培培育出休闲房房地产业。其其次涉及到一一系列的衍生生产品，衍生生产品现在做做的还不足，比比如温泉水每每天都要换，温温泉水是资源源，只不过现现在用过了、污污染了，可以以利用这样的的温泉水搞农农业大棚，这这就培育了独独特的温泉产产品。水涉及及到一系列概概念，水稻、水水果、水产、鲜鲜鱼、水菜等等，需要培育育一系列的衍衍生产品来。我们现在温泉泉的经营商还还顾不到这一一步，将来这这样的发展实实际上创造了了一个原产消消费的概念，自自己的温泉水水培育出来的的产品，自己己再消费。比比如有些地方方的温泉，因因为水温很高高，把鸡蛋放放进去煮，然然后拿出来卖卖温泉蛋，价价格自然比较较贵了，这就就是衍生产品品的概念。最最终的模式就就是一个A加加B的模式，AA是温泉主体体，B是由此此衍生出来一一系列的产品品。比如河北北平山温泉旅旅游加地产的的模式，这就就是一个A加加B的模式，实实际上核心AA是温泉产品品，B是一个个产业系列，总总体构造一个个衍生发展的的模式，这决决定了长远的的发展。然而与目前温温泉经济红火火的发展势头头相比较，温温泉行业的技技术更新和模模式创新发展展状况略显单单薄。有业内人士指指出：“目前前广东温泉市市场上流行的的温泉开发模模式在技术上