工程开发成本核算的基本方法

1、房地产企企业相关关问题汇汇总应付工程程款和预预付备料料软、工工程款的的核算开发企业业与施工工企业有有关发包包工程款款和预付付备料款款、工程程款的核核算，应应在“应付账账款应付工工程款”和“预付账账款预付承承包单位位款”两个账账户进行行。开发发企业按按照规定定预付给给承包施施工企业业的备料料款和工工程款，应记入入“预付账账款预付承承包单位位款”账户的的借方；按照工工程价款款结算账账单应付付给承包包施工企企业的工工程款，应记入入“开发成成本房屋开开发成本本”等账户户的借方方和“应付账账款应付工工程款”账户的的贷方。如有扣扣除应付付工程款款的预付付备料款款和预付付工程款款时，应应将扣回回的预付付备料

2、款款和预付付工程款款记入“预付账账款预付承承包单位位款”账户的的贷方，“应付账账款应付工工程款”账户的的贷方仅仅记减去去扣回预预付备料料款和预预付工程程款后的的应付账账款。支支付工程程款时，记入“应付账账款应付工工程款”账户的的借方和和“银行存存款”等账户户的贷方方。如上述某某开发企企业某项项发包工工程年度度合同总总值为 6000 0000元，按照合合同规定定开工前前应付预预付备料料款 1150 0000元，则则在用银银行存款款支付时时，应作作如下分分录入账账：借：预付付账款预付付承包单单位款 1500 0000 贷；银行行存款 1500 0000 9月份根根据施工工企业当当月施工工计划所所列

3、工作作量的二二分之一一即355 0000元，用银行行存款预预付工程程款时，应作：借：预付付账款预付付承包单单位款 35 0000 贷：银行行存款 35 0000 10月初初根据施施工企业业提出99月份工工程价款款结算账账单中的的已完工工程价值值为 775 0000元元，减去去应扣回回预付备备料款 18 0000元。月月中预付付工程款款 355 0000元，尚应支支付工程程款 222 0000元元（755 0000元一一18 0000无一355 0000元），应作作：借：开发发成本 75 0000 贷：预付付账款预付付承包单单位款 53 0000 应付账款款应付付工程款款 222 0000 用银

4、行存存款支付付应付工工程款时时，应作作：借：应付付账款应付付工程款款 222 0000 贷：银行行存款 22 0000开发间接接费用的的组成和和核算开发间接接费用是是指房地地产开发发企业内内部独立立核算单单位在开开发现场场组织管管理开发发产品而而发生的的各项费费用。这这些费用用虽也属属于直接接为房地地产开发发而发生生的费用用，但它它不能确确定其为为某项开开发产品品所应负负担，因因而无法法将它直直接记入入各项开开发产品品成本。为了简简化核算算手续，将它先先记入“开发间间接费用用”贴户，然后按按照适当当分配标标准，将将它分配配记入各各项开发发产品成成本。为了组织织开发间间接费用用的明细细分类核核算

5、，分分析各项项费用增增减变动动的原因因，进一一步节约约费用开开支，开开发间接接费用应应分设如如下明细细项目进进行核算算：l工资资，指开开发企业业内部独独立核算算单位现现场管理理机构行行政、技技术、经经济、服服务等人人员的工工资、奖奖金和津津贴。2.福利利费，指指按上项项人员工工资总额额的一定定比例（目前为为14）提取的的职工福福利费。3折旧旧费，指指开发企企业内部部独立核核算单位位使用属属干固定定资产的的房屋、设备、仪器等等提取的的折旧费费。4修理理费，指指开发企企业内部部独立核核算单位位使用属属于固定定资产的的房屋、设备、仪器等等发生的的修理费费。5办公公费，指指开发企企业内部部独立核核算单

6、位位各管理理部门办办公用的的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交交通、烧烧水和集集体取暖暖用煤等等费用。6水电电费，指指开发企企业内部部独立核核算单位位各管理理部门耗耗用的水水电费。7劳动动保护费费，指用用于开发发企业内内部独立立核算单单位职工工的劳动动保护用用品的购购置、摊摊销和修修理费，供职工工保健用用营养品品、防暑暑饮料、洗涤肥肥皂等物物品的购购置费或或补助费费，以及及工地上上职工洗洗澡、饮饮水的燃燃料等。8.周转转房摊销销，指不不能确定定为某项项开发项项目安置置拆迁居居民周转转使用的的房屋计计提的摊摊销费。9利息息支出，指开发发企业为为开发房房地产借借入资金金所发生生而不能能直接

7、计计入某项项开发成成本的利利息支出出及相关关的手续续费，但但应冲减减使用前前暂存银银行而发发生的利利息收入入。开发产品品完工以以后的借借款利息息，应作作为财务务费用，计人当当期损益益。10其其他费用用，指上上列各项项费用以以外的其其他开发发间接费费用支出出。从上述开开发间接接费用的的明细项项目中，可以看看出它与与土地征征用及拆拆迁补偿偿费、建建筑安装装工程费费等变动动费用不不同，它它属于相相对固定定的费用用，其费费用总额额并不随随着开发发产品量量的增减减而成比比例的增增减。但但就单位位开发产产品分摊摊的费用用来说，则随着着开发产产品量的的变动而而成反比比例的变变动，即即完成开开发产品品数量增增

8、加，单单位开发发产品分分摊的费费用随之之减少；反之，完成开开发产品品数量减减少，单单位开发发产品分分摊的费费用随之之增加。因此，超额完完成开发发任务，就可降降低开发发成本中中的开发发间接费费。开发间接接费用的的总分类类核算，在“开发间间接费用用”账户进进行。企企业所属属各内部部独立核核算单位位发生的的各项开开发间接接费用，都要自自“应付工工资”、“应付福福利费”、“累计折折旧”、“递延资资产”、“银行存存款”、“周转房房周转转房摊销销”等账户户的贷方方转入“开发间间接费用用”账户的的借方，作如下下分录入入账：借：开发发间接费费用 441 6600 贷：应付付工资 8 0000 应付福利利费 1

9、11200 累计折旧旧 100 0000 递延资产产 3 5000 银行存款款 8 4800 周转房周转转房摊销销 100 5000 必须指出出，如果果开发企企业不设设置现场场管理机机构而由由企业（即公司司本部）定期或或不定期期地派人人到开发发现场组组织开发发活动，其所发发生的费费用，除除周转房房摊销外外，其他他开发间间接费可可记入企企业的管管理费用用。开发发间接费费用的明明细分类类核算，一般要要按所属属内部独独立核算算单位设设置“开发间间接费用用明细分分类账”，将发发生的开开发间接接费用按按明细项项目分栏栏登记。开发间接接费用的的分配每月终了了，应对对开发间间接费用用进行分分配，按按实际发发

10、生数计计人有关关开发产产品的成成本。开开发间接接费用的的分配方方法，企企业可根根据开发发经营的的特点自自行确定定。不论论上地开开发、房房屋开发发、配套套设施和和代建工工程，均均应分配配开发间间接费用用。为了了简化核核算手续续并防止止重复分分配，对对应计入入房屋等等开发成成本的自自用土地地和不能能有偿转转让的配配套设施施的开发发成本，均不分分配开发发间接费费用。这这部分开开发产品品应负担担的开发发间接费费用，可可直接分分配计人人有关房房屋开发发成本。也就是是说，企企业内部部独立核核算单位位发生的的开发间间接费用用，可仅仅对有关关开发房房屋、商商品性土土地、能能有偿转转让配套套设施及及代建工工程进

11、行行分配。开发间间接费用用的分配配标准，可按月月份内各各项开发发产品实实际发生生的直接接成本（包括土土地征用用及拆迁迁补偿费费或批租租地价、前期工工程费、基础设设施费、建筑安安装工程程费、配配套设施施费）进进行，即即：某项开发发产品成成本分配配的开发发间接费费月份份内该项项开发产产品实际际发生的的直接成成本本月实实际发生生的开发发间接费费用应分配配开发间间接费各各开发产产品实际际发生的的直接成成本总额额。如某房地地产开发发企业某某内部独独立核算算单位在在19998年5月份共共发生了了开发间间接费用用 411 6000元，应分配配开发间间接费各各开发产产品实际际发生的的直接成成本如下下：开发产品

12、品编号名名称直直接成本本101商商品房 500 0000 102商商品房1120 0000 151出出租房775 0000 181周周转房 70 0000 201大大配套设设施商店 880 0000 301商商品性土土地12250000 合计 5200 0000 根据上列列公式，即可为为各开发发产品算算得5月份应应分配的的开发间间接费：101商商品房：500000元元416600元元52000000元50 0000元8%4 0000元元102商商品房：1200 0000元8%9 6600元元151出出租房： 755 0000元86 0000元181周周转房：70 0000元85 6000元20

13、1大大配套设设施： 80 0000元86 4000元301商商品性土土地； 1225 0000元元8100 0000元根据上面面计算，就可编编制有如如图表5510所示示的开发发间接费费用分配配表：开发间接接费用分分配表20000年5月单单位：元元开发项目目编号名名称直接接成本分配开开发间接接费101商商品房550 000044 0000 102商商品房1220 000099 6000 151出出租房755 00006 0000 181周周转房700 00005 6000 2001大配配套设施施80 00006 4400 3001商品品性土地地1225 00001100000 合计5200 00

14、00411 6000 根据开发发间接费费用分配配表，即即可将各各开发产产品成本本分配的的开发间间接费记记入各开开发产品品成本核核算对象象的“开发间间接费”成本项项目，并并将它记记入“开发成成本”各二级级账户的借方方和“开发间间接费用用”账户的的贷方，作如下下分录入入账：借：开发发成本房屋屋开发成成本 225 2200 开发成本本配套套设施开开发成本本 6 4000 开发成本本商品品性土地地开发成成本 110 0000 贷：开发发间接费费用 441 6600，一般要要按所属属内部独独立核算算单位设设置“开发间间接费用用明细分分类账”，将发发生的开开发间接接费用按按明细项项目分栏栏登记。土地开发发

15、成本的的核算一、土地地开发支支出划分分和归集集的原则则房地产开开发企业业开发的的土地，按其用用途可将将它分为为如下两两种：一一种是为为了转让让、出租租而开发发的商品品性土地地（也叫叫商品性性建设场场地）；另一种种是为开开发商品品房、出出租房等等房屋而而开发的的自用土土地。前前者是企企业的最最终开发发产品，其费用用支出单单独构成成土地的的开发成成本；而而后者则则是企业业的中间间开发产产品，其其费用支支出应计计入商品品房、出出租房等等有关房房屋开发发成本。现行会会计制度度中设置置的“开发成成本土地开开发成本本”科目，它的核核算的内内容，与与企业发发生的土土地开发发支出并并不完全全对口，原则上上仅限

16、于于企业开开发各种种商品性性土地所所发生的的支出。企业为为开发商商品房、出租房房等房屋屋而开发发的土地地，其费费用可分分清负担担对象的的，应直直接计入入有关房房屋开发发成本，在“开发成成本房屋开开发成本本”科目进进行核算算。如果果企业开开发的自自用土地地，分不不清负担担对象，应由两两个或两两个以上上成本核核算对象象负担的的，其费费用可先先通过“开发成成本土地开开发成本本”科目进进行归集集，待土土地开发发完成投投入使用用时，再再按一定定的标准准（如房房屋占地地面积或或房屋建建筑面积积等）将将其分配配计入有有关房屋屋开发成成本。如如果企业业开发商商品房、出租房房使用的的土地属属于企业业开发商商品性

17、土土地的一一部分，则应将将整块土土地作为为一个成成本核算算对象，在“开发成成本土地开开发成本本”账户中中归集其其发生的的全部开开发支出出，计算算其总成成本和单单位成本本，并于于土地开开发完成成时，将将成本结结转到“开发产产品”账户。待使用用土地时时，再将将使用土土地所应应负担的的开发成成本，从从“开发产产品”账户转转入“开发成成本房屋开开发成本本”涨户，计入商商品房、出租房房等房屋屋的开发发成本。二、土地地开发成成本核算算对象的的确定和和成本项项目的设设置（一）土土地开发发成本核核算对象象的确定定 |为了既有有利于土土地开发发支出的的归集，又有利利于土地地开发成成本的结结转，对对需要单单独核算

18、算土地开开发成本本的开发发项目，可按下下列原则则确定土土地开发发成本的的核算对对象：1对开开发面积积不大、开发工工期较短短的土地地，可以以每一块块独立的的开发项项目为成成本核算算对象；2对开开发面积积较大、开发工工期较长长、分区区域开发发的土地地，可以以一定区区域作为为土地开开发成本本核算对对象。成成本核算算对象应应在开工工之前确确定，一一经确定定就不能能随意改改变，更更不能相相互混淆淆。（二）土土地开发发成本项项目的设设置企业开发发的土地地，因其其设计要要求不同同，开发发的层次次、程度度和内容容都不相相同，有有的只是是进行场场地的清清理平整整，如原原有建筑筑物、障障碍物的的拆除和和土地的的平

19、整；有的除除了场地地平整外外，还要要进行地地下各种种管线的的铺设、地面道道路的建建设等。因此，就各个个具体的的土地开开发项目目来说，它的开开发支出出内容是是不完全全相同的的。企业业要根据据所开发发土地的的具体情情况和会会计制度度规定的的成本项项目，设设置土地地开发项项目的成成本项目目。对于于会计制制度规定定的、企企业没有有发生支支出内容容的成本本项目，如建筑筑安装工工程费，配套设设施费，可不必必设置。根据土土地开发发支出的的一般情情况，企企业对土土地开发发成本的的核算，可设置置如下几几个成本本项目：（1）土地地征用及及拆迁补补偿费或或土地批批租费；（2）前期期工程费费；（33）基础础设施费费；

20、（44）开发发间接费费。其中中土地征征用及拆拆迁补偿偿费是指指按照城城市建设设总体规规划进行行土地开开发所发发生的土土地征用用费、耕耕地占用用税、劳劳动力安安置费，及有关关地上、地下物物拆迁补补偿费等等。但对对拆迁旧旧建筑物物回收的的残值应应估价入入账并冲冲减有关关成本。开发土土地如通通过批租租方式取取得的，应列入入批租地地价。前前期工程程费是指指土地开开发项目目前期工工程发生生的费用用，包括括规划、设计费费，项目目可行性性研究费费，水文文、地质质勘察、测绘费费，场地地平整费费等。基基础设施施费是指指土地开开发过程程中发生生的各种种基础设设施费，包括道道路、供供水、供供电、供供气、排排污、排排

21、洪、通通讯等设设施费用用。开发发间接费费指应由由商品性性土地开开发成本本负担的的开发间间接费用用。土地地开发项项目如要要负担不不能有偿偿转让的的配套设设施费，还应设设置“配套设设施费”成本项项目，用用以核算算应计入入土地开开发成本本的配套套设施费费。三、土地地开发成成本的核核算企业在土土地开发发过程中中发生的的各项支支出，除除可将直直接计入入房屋开开发成本本的自用用土地开开发支出出在“开发成成本房屋开开发成本本”账户核核算外，其他土土地开发发支出均均应通过过“开发成成本土地开开发成本本”账户进进行核算算。为了了分清转转让、出出租用土土地开发发成本和和不能确确定负担担对象自自用土地地开发成成本，

22、对对土地开开发成本本应按土土地开发发项目的的类别，分别设设置“商品性性土地开开发成本本”和“自用土土地开发发成本”两个二二级账户户，并按按成本核核算对象象和成本本项目设设置明细细分类账账。对发发生的土土地征用用及拆迁迁补偿费费、前期期工程费费、基础础设施费费等土地地开发支支出，可可直接记记入各土土地开发发成本明明细分类类账，并并记入“开发成成本商品性性土地开开发成本本”、“开发成成本自用土土地开发发成本”账户的的借方和和“银行存存款”、“应付账账款应付工工程款”等账户户的贷方方。发生生的开发发间接费费用，应应先在“开发间间接费用用”账户进进行核算算，于月月份终了了再按一一定标准准，分配配计入有

23、有关开发发成本核核算对象象。应由由商品性性土地开开发成本本负担的的开发间间接费，应记入入“开发成成本商品性性土地开开发成本本”账户的的借方和和“开发间间接费用用”账户的的贷方。现举例说说明土地地开发成成本的核核算如下下；如某房地地产开发发企业在在某月份份内，共共发生了了下列有有关土地地开发支支出：3013351 商品性土土地自自用土地地支付征地地拆迁费费 788 0000元 722 0000元支付承包包设计单单位前期期工程款款 200 0000元 188 0000元应付承包包施工单单位基础础设施款款 255 0000元 188 0000元分配开发发间接费费 100 0000元合计 1133 0

24、000元 1008 0000元元在用银行行存款支支付征地地拆迁费费时，应应作：借：开发发成本商品品性土地地开发成成本 778 0000 开发成本本自用用土地开开发成本本 722 0000 贷：银行行存款 1500 0000 用银行存存款支付付设计单单位前期期工程款款时，应应作：借：开发发成本商品品性土地地开发成成本 220 0000 开发成本本自用用土地开开发成本本 188 0000 贷：银行行存款 38 0000 将应付施施工企业业基础设设施工程程款入账账时，应应作：借：开发发成本商品品性土地地开发成成本 225 0000 开发成本本自用用土地开开发成本本 188 0000 贷；应付付账款应

25、付付工程款款 433 0000 分配应记记入商品品性土地地开发成成本的开开发间接接费用时时，应作作：借：开发发成本商品品性土地地开发成成本 110 0000 贷：开发发间接费费用 110 0000 同时应将将各项土土地开发发支出分分别记入入商品性性土地开开发成本本、自用用土地开开发成本本明细分分类账。四、已完完土地开开发成本本的结转转已完完土地开开发成本本的结转转，应根根据已完完成开发发土地的的用途，采用不不同的成成本结转转方法。为转转让、出出租而开开发的商商品性土土地，在在开发完完成并经经验收后后，应将将其实际际成本自自“开发成成本商品性性土地开开发成本本”账户的的贷方转转入“开发产产品土地

26、”账户的的借方。假如上上述开发发企业商商品性土土地经开开发完成成并验收收，加上上以前月月份开发发支出共共10002 0000元元，应作作如下分分录入账账：借：开发发产品土地地 10002 0000贷：开发发成本商品品性土地地开发成成本 110022 0000 为本企业业房屋开开发用的的土地，应于开开发完成成把土地地投入使使用时，将土地地开发的的实际成成本结转转计入有有关房屋屋的开发发成本，结转计计入房屋屋开发成成本的土土地开发发支出，可采用用分项平平行结转转法或归归类集中中结转法法。分项项平行结结转法是是指将土土地开发发支出的的各项费费用按成成本项目目分别平平行转入入有关房房屋开发发成本的的对

27、应成成本项目目。归类类集中结结转法是是指将土土地开发发支出归归类合并并为“土地征征用及拆拆迁补偿偿费或批批租地价价”和“基础设设施费”两个费费用项目目，然后后转入有有关房屋屋开发成成本的“土地征征用及拆拆迁补偿偿费或批批租地价价”和“基础设设施费”成本项项目。凡凡与土地地征用及及拆迁补补偿费或或批租地地价有关关的费用用，均转转入有关关房屋开开发成本本的“土地征征用及拆拆迁补偿偿费或批批租地价价”项目；对其他他土地开开发支出出，包括括前期工工程费、基础设设施费等等，则合合并转入入有关房房屋开发发成本的的“基础设设施费”项目。经结转转的自用用土地开开发支出出，应将将它自“开发成成本自用土土地开发发

28、成本”账户的的贷方转转入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方。假如上述述开发企企业自用用土地在在开发完完成后，加上以以前月份份开发车车出 5540 0000元共 6648 0000元。这这块土地地用于建建造 1151出出租房和和1811周转房房，其中中 1551出租租房用地地15000平方方米， 1881周转转房用、地12200平平方米，则单方方自用土土地开发发成本为为 2440元（64880000元15500+12000），应结转转1511出租房房开发成成本的土土地开发发支出为为3600 0000元（2400元15000），结转 1811周转房房开发成成本的土土地开发发支出为为 288

29、8 0000元元（2440元12000），在总分分类核算算上应作作如下分分录入账账：借：开发发成本房屋屋开发成成本 6648 0000 贷：开发发成本自用用土地开开发成本本 6448 0000 如果自用用土地开开发完成成后，还还不能确确定房屋屋和配套套设施等等项目的的用地，则应先先将其成成本结转转“开发产产品自用土土地”账户的的借方，于自用用土地投投入使用用时，再再从“开发产产品自用土土地”账户的的贷方将将其开发发成本转转入“开发成成本房屋开开发成本本”等账户户的借方方。配套设施施开发成成本的核核算配套设施施开发成成本的核核算(一）一、配套套设施的的种类及及其支出出归集的的原则房地产开开发企业

30、业开发的的配套设设施，可可以分为为如下两两类：一一类是开开发小区区内开发发不能有有偿转让让的公共共配套设设施，如如水塔、锅炉房房、居委委会、派派出所、消防、幼托、自行车车棚等；另一类类是能有有偿转让让的城市市规划中中规定的的大配套套设施项项目，包包括：（1）开发发小区内内营业性性公共配配套设施施，如商商店、银银行、邮邮局等；（2）开发发小区内内非营业业性配套套设施，如中小小学、文文化站、医院等等；（33）开发发项目外外为居民民服务的的给排水水、供电电、供气气的增容容增压、交通道道路等。这类配配套设施施，如果果没有投投资来源源，不能能有偿转转让，也也将它归归入第一一类中，计入房房屋开发发成本。按

31、照现行行财务制制度规定定，城市市建设规规划中的的大型配配套设施施项目，不得计计入商品品房成本本。因为为这些大大配套设设施，国国家有这这方面的的投资，或是政政府投资资，或国国家拨款款给有关关部门再再由有关关部门出出资。但但在实际际执行过过程中，由于城城市基础础设施的的投资体体制，无无法保证证与城市市建设综综合开发发协调一一致，作作为城市市基础设设施的投投资者，往往在在客观上上拿不出出资金来来，有些些能拿的的也只是是其中很很少的一一部分。因此，开发企企业也只只得将一一些不能能有偿转转让的大大配套设设施发生生的支出出也计入入开发产产品成本本。为了正确确核算和和反映企企业开发发建设中中各种配配套设施施

32、所发生生的支出出，并准准确地计计算房屋屋开发成成本和各各种大配配套设施施的开发发成本，对配套套设施支支出的归归集，可可分为如如下三种种：1对能能分清并并直接计计入某个个成本核核算对象象的第一一类配套套设施支支出，可可直接计计入有关关房屋等等开发成成本，并并在“开发成成本房屋开开发成本本”账户中中归集其其发生的的支出；2对不不能直接接计入有有关房屋屋开发成成本的第第一类配配套设施施支出，应先在在“开发成成本配套设设施开发发成本”账户进进行归集集，于开开发完成成后再按按一定标标准分配配计入有有关房屋屋等开发发成本；3对能能有偿转转让的第第二类大大配套设设施支出出，应在在“开发成成本配套设设施开发发

33、成本”账户进进行归集集。由上可知知，在配配套设施施开发成成本中核核算的配配套设施施支出，只包括括不能直直接计入入有关房房屋等成成本核算算对象的的第一类类配套设设施支出出和第二二类大配配套设施施支出。二、配套套设施开开发成本本核算对对象的确确定和成成本项目目的设置置一般说来来，对能能有偿转转让的大大配套设设施项目目，应以以各配套套设施项项目作为为成本核核算对象象，借以以正确计计算各该该设施的的开发成成本。对对这些配配套设施施的开发发成本应应设置如如下：六个成本本项目：（1）土地地征用及及拆迁补补偿费或或批租地地价；（2）前期期工程费费；（33）基础础设施费费；（44）建筑筑安装工工程费；（5）配

34、套套设施费费；（66）开发发间接费费。其中中配套设设施费项项目用以以核算分分配的其其他配套套设施费费。因为为要使这这些设施施投入运运转，有有的也需需要其他他配套设设施为其其提供服服务，所所以理应应分配为为其服务务对不能能有偿转转让、不不能直接接计入各各成本核核算对象象的各项项公共配配套设施施，如果果工程规规模较大大，可以以各该配配套设施施作为成成本核算算对象。如果工工程规模模不大、与其他他项目建建设地点点较近、开竣工工时间相相差不多多、并由由同一施施工单位位施工的的，也可可考虑将将它们合合并作为为一个成成本核算算对象，于工程程完工算算出开发发总成本本后，按按照各该该项目的的预算成成本或计计划成

35、本本的比例例，算出出各配套套设施的的开发成成本，再再按一定定标准，将各配配套设施施开发成成本分配配记入有有关房屋屋等开发发成本。至于这这些配套套设施的的开发成成本，在在核算时时一般可可仅设置置如下四四个成本本项目：（1）土地地征用及及拆迁补补偿费或或批租地地价；（2）前期期工程费费；（33）基础础设施费费；（44）建筑筑安装工工程费。由于这这些配套套设施的的支出需需由房屋屋等开发发成本负负担，为为简化核核算手续续，对这这些配套套设施，可不再再分配其其他配套套设施支支出。它它本身应应负担的的开发间间接费用用，也可可直接分分配计入入有关房房屋开发发成本。因此，对这些些配套设设施，在在核算时时也就可

36、可不必设设置配套套设施费费和开发发间接费费两个成成本项目目。三、配套套设施开开发成本本的核算算企业发生生的各项项配套设设施支出出，应在在“开发成成本配套设设施开发发成本”账户进进行核算算，并按按成本核核算对象象和成本本项目进进行明细细分类核核算。对对发生的的土地征征用及拆拆迁补偿偿费或批批租地价价、前期期工程费费、基础础设施费费、建筑筑安装工工程费等等支出，可直接接记入各各配套设设施开发发成本明明细分类类账的相相应成本本项目，并记入入“开发成成本配套设设施开发发成本”账户的的借方和和“银行存存款”、“应付账账款应付工工程款”等账户户的贷方方。对能能有偿转转让大配配套设施施分配的的其他配配套设施

37、施支出，应记入入各大配配套设施施开发成成本明细细分类账账的“配套设设施费”项目，并记入入“开发成成本配套设设施开发发成本 XX X”账户的的借方和和“开发成成本配套设设施开发发成本XXX”账户的的贷方。对能有有偿转让让大配套套设施分分配的开开发间接接费用，应记入入各配套套设施开开发成本本明细分分类账的的“开发间间接费”项目，并记入入“开发成成本配套设设施开发发成本”账户的的借方和和“开发间间接费用用”账户的的贷方。对配套设设施与房房屋等开开发产品品不同步步开发，或房屋屋等开发发完成等等待出售售或出租租，而配配套设施施尚未全全部完成成的，经经批准后后可接配配套设施施的预算算成本或或计划成成本，预

38、预提配套套设施费费，将它它记入房房屋等开开发成本本明细分分类账的的“配套设设施费”项目，并记入入“开发成成本房屋开开发成本本”等账户户的借方方和“预提费费用”账户的的贷方。因为一一个开发发小区的的开发，时间较较长，有有的需要要几年，开发企企业在开开发进度度安排上上，有时时先建房房屋，后后建配套套设施。这样，往往是是房屋已已经建成成而有的的配套设设施可能能尚未完完成，或或者是商商品房已已经销售售，而幼幼托。消消防设施施等尚未未完工的的情况。这种房房屋开发发与配套套设施建建设的时时间差，使得那那些已具具备使用用条件并并已出售售的房屋屋应负担担的配套套设施费费，无法法接配套套设施的的实际开开发成本本

39、进行结结转和分分配，只只能以未未完成配配套设施施的预算算成本或或计划成成本为基基数，计计算出已已出售房房屋应负负担的数数额，用用预提方方式记入入出售房房屋等的的开发成成本。开开发产品品预提的的配套设设施费的的计算，一般可可按以下下公式进进行：某项项开发产产品预提提的配套套设施费费该项项开发产产品预算算成本（或计划划成本）配套设设施费预预提率配套设设施费预预提率该配套套设施的的预算成成本（或或计划成成本）应负担担该配套套设施费费各开发发产品的的预算成成本（或或计划成成本）合合计1000% 式式中应负负担配套套设施费费的开发发产品一一般应包包括开发发房屋、能有偿偿转让在在开发小小区内开开发的大大配

40、套设设施。配套设施施开发成成本的核核算（二二）如某开发发小区内内幼托设设施开发发成本应应由1001、1022商品房房，1551出租租房，1181周周转房和和2011大配套套设施商商店负担担。由于于幼托设设施在商商品房等等完工出出售、出出租时尚尚未完工工，为了了及时结结转完工工的商品品房等成成本，应应先将幼幼托设施施配套设设施费预预提计入入商品房房等的开开发成本本。假定定各项开开发产品品和幼托托设施的的预算成成本如下下：101商商品房 10000 0000元元102商商品房 9000 0000元151出出租房 8000 0000元181周周转房 8000 0000元201大大配套设设施商店 55

41、00 0000元251幼幼托设施施 3220 0000元元幼托设施施配套设设施费预预提率32000000（100000000+99000000+80000000+80000000+55000000）1000%320000004000000001000%8% 各项开发发产品预预提幼托托设施的的配套设设施费为为：101商商品房：10000 0000元元8800 0000元102商商品房：9000 0000元87220000元152出出租房：8000 0000元86440000元182周周转房；8000 0000元86440000元201大大配套设设施商店：5000 0000元8400 0000元按

42、预提率率计算各各项开发发产品的的配套设设施费时时，其与与实际支支出数的的差额，应在配配套设施施完工时时，按预预提数的的比例，调整增增加或减减少有关关开发产产品的成成本。现举例说说明配套套设施开开发成本本的核算算如下：如某房地地产开发发企业根根据建设设规划要要求，在在开发小小区内负负责建设设一间商商店和一一座水塔塔、一所所幼托。上述设设施均发发包给施施工企业业施工，其中商商店建成成后，有有偿转让让给商业业部门。水塔和和幼托的的开发支支出按规规定计入入有关开开发产品品的成本本。水塔塔与商品品房等同同步开发发，幼托托与商品品房等不不同步开开发，其其支出经经批准采采用预提提办法。上述各各配套设施施共发

43、生生了下列列有关支支出（单单位：元元）：2012251 2522 商店水塔塔幼托（元）（元）（元）支付征地地拆迁费费 500 0000 55 0000 550 0000 支付承包包设计单单位前期期工程款款 300 0000 220 0000 30 0000 应付承包包施工企企业基础础设施工工程款 50 0000 300 0000 550 0000 应付承包包施工企企业建筑筑安装工工程款 2000 0000 2245 0000 1990 0000 分配水塔塔设施配配套设施施费 335 0000 分配开发发间接费费 555 0000 预提幼托托设施配配套设施施费 440 0000 则用银行行存款支

44、支付征地地拆迁费费时，应应作：借：开发发成本配套套设施开开发成本本 1005 0000 贷：银行行存款 1055 0000 用银行存存款支付付设计单单位前期期工程款款时，应应作：借：开发发成本配套套设施开开发成本本 800 0000 贷：银行行存款 80 0000 将应付施施工企业业基础设设施工程程款和建建筑安装装工程款款入账时时，应作作：借：开发发成本配套套设施开开发成本本 7665 0000 贷：应付付账款一应付付工程款款 7665 0000 分配应记记入商店店配套设设施开发发成本的的水塔设设施支出出时，应应作；借：开发发成本配套套设施开开发成本本商店店 355 0000 贷：开发发成本配

45、套套设施开开发成本本水塔塔 355 0000 分配应记记入商店店配套设设施开发发成本的的开发间间接费用用时，应应作：借：开发发成本配套套设施开开发成本本商店店 555 0000 贷：开发发间接费费用 555 0000 预提应由由商店配配套设施施开发成成本负担担的幼托托设施支支出时，应作：借：开发发成本一配套套设施开开发成本本一商店店4000000 贷：预提提费用须提提配套设设施费400000 同时应将将各项配配套设施施支出分分别记入入各配套套设施开开发成本本明细分分类账。四、已完完配套设设施开发发成本的的结转已完成全全部开发发过程计计经验收收的配套套设施，应按其其人问情情况和用用途结转转其开发

46、发成本：1，对能能有偿转转让给有有关部门门的大配配套设施施，如上上述商店店设施，应在完完工验收收后将其其实际成成年自“开发成成本一配配套设施施吁发成成本”账厂的的贷方转转入“开发产产品一配套套设施”账户的的借方，作如：下分录入入贴：借：外发发产品一配套套设施46000000 贷：开发发成本配配套设施施开发成成本46000000 配套设施施有偿转转让收入入，应作作为经营营收入处处理。2按规规定应将将其开发发成个分分配计入入商品房房等计发发产品成成本的公公共配套套设施，如上述述水塔设设施，在在完工验验收后、应将其其发生的的实际开发发成本按按一定的的标准（有关开开发产品品的实际际成本、预算成成本或计

47、计划成本本），分分配记入入有关房房屋和大大配套设设施的开开发成本本，作如如下分录录入账：借：开发发成本房房屋开发发成本26550000 开发成本本一配套套设施可可发成本本3550000 贷：开发发成本一配套套设施开开发成本本30000000 3对用用预提方方式将配配套设施施支出记记入有关关评发产产品成本本的公共配套套设施，如幼托托设施，应在完完工验收收后，将将其实际际发生的的开发成成本冲减减预提的的配套设设施费，作如下下分录入入账：借：预提提费用一预提提配套设设施费 3200 0000 贷：开发发成本一配套套设施开开发成本本 3220 0000 如预提配配套设施施费大于于或少于于实际开开发成本

48、本，可将将其多提提数或少少提数冲冲减有关关开发产产品成本本或作追追加的分分配。如如有关开开发产品品已完工工并办理理竣工决决算，可可将其差差额冲减减或追加加分配于于尚未办办理竣工工决算的的开发产产品的成成本。房屋开发发成本的的核算一、开发发房屋的的种类及及其核算算对象和和成本项项目房屋的开开发，是是房地产产开发企企业的主主要经济济业务。开发企企业开发发的房屋屋，按其其用途可可分为如如下几类类；一是是为销售售而开发发的商品品房；二二是为出出租经营营而开发发的出租租房；三三是为安安置被拆拆迁居民民周转使使用而开开发的周周转房。此外，有的开开发企业业还受其其他单位位的委托托，代为为开发如如职工住住宅等

49、代代建房。这些房房屋，虽虽然用途途不同，但其所所发生的的开发费费用的性性质和用用途，都都大体相相同，在在成本核核算上也也可采用用相同的的方法。为了既既能总括括反映房房屋开发发所发生生的支出出，又能能分门别别类地反反映企业业各类房房屋的开开发支出出，并便便于计算算开发成成本，在在会计上上除设置置“开发成成本房屋开开发成本本”账户外外，还应应按开发发房屋的的性质和和用途，分别设设置商品品房、出出租房、周转房房、代建建房等三三级账户户，并按按各成本本核算对对象和成成本项目目进行明明细分类类核算。企业在房房屋开发发过程中中发生的的各项支支出，应应按房屋屋成本核核算对象象和成本本项目进进行归集集。房屋屋

50、的成本本核算对对象，应应结合开开发地点点、用途途、结构构、装修修、层高高、施工工队伍等等因素加加以确定定：一般房屋屋开发项项目，以以每一独独立编制制设计概概（预）算，或或每一独独立的施施工团预预算所列列的单项项开发工工程为成成本核算算对象。2.同一一开发地地点，结结构类型型相同的的群体开开发项目目，开竣竣工时间间相近，同一施施工队伍伍施工的的，可以以合并为为一个成成本核算算对象，于开发发完成算算得实际际开发成成本后，再按各各个单项项工程概概预算数数的比例例，计算算各幢房房屋的开开发成本本。3.对于于个别规规模较大大、工期期较长的的房屋开开发项目目，可以以结合经经济责任任制的需需要，按按房屋开开

51、发项目目的部位位划分成成本核算算对象。4.开发发企业对对房屋开开发成本本的核算算，应设设置如下下几个成成本项目目：（1）土土地征用用及拆迁迁补偿费费或批租租地价；（2）前期期工程费费；（33）基础础设施费费；（44）建筑筑安装工工程费；（5）配套套设施费费；（66）开发发间接费费。其中中土地征征用及拆拆迁补偿偿费是指指房屋开开发中征征用土地地所发生生的土地地征用费费、耕地地占用税税、劳动动力安置置费，以以及有关关地上、地下物物拆迁补补偿费，或批租租地价。前期工工程费是是指房屋屋开发前前期发生生的规划划设计、项目可可行性研研究、水水文地质质勘察、测绘等等支出。基础设设施费是是指房屋屋开发中中各项

52、基基础设施施发生的的支出，包括道道路、供供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、照照明、绿绿化、环环卫设施施等支出出。建筑筑安装工工程费是是指列入入房屋开开发项目目建筑安安装工程程施工图图预算内内的各项项费用支支出（包包括设备备费用）。配套套设施费费是指按按规定应应计入房房屋开发发成本不不能有偿偿转让公公共配套套设施如如锅炉房房、水塔塔、居委委会、派派出所、幼托、消防、自行车车棚、公公厕等支支出。开开发管理理费是指指应由房房屋开发发成本负负担的开开发间接接费用。二、房屋屋开发成成本的核核算（一）土土地征用用及拆迁迁补偿费费或批租租地价房屋开发发过程中中发生的的土地征征用及拆拆迁补偿偿费或批批租地

53、价价。能分分清成本本核算对对象的，应直接接计入有有关房屋屋开发成成本核算算对象的的“土地征征用及拆拆迁补偿偿费”成本项项目，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“银行存存款等账户户的贷方方。房屋开发发过程中中发生的的自用土土地征用用及拆迁迁补偿费费，如分分不清成成本核算算对象的的，应先先将其支支出先通通过“开发成成本自用土土地开发发成本”账户进进行汇集集，待土土地开发发完成投投入使用用时，再再按一定定标准将将其分配配记入有有关房屋屋开发成成本核算算对象，并记入入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“开发成成本自用土土地开发发成本”账户的的贷方。房屋开发发占用的的土地

54、，如属企企业综合合开发的的商品性性土地的的一部分分，则应应将其发发生的土土地征用用及拆迁迁补偿费费，先在在“开发成成本商品性性土地开开发成本本”账户进进行汇集集，待土土地开发发完成投投入使用用时，再再按一定定标准将将其分配配计入有有关房屋屋开发成成本核算算对象，并记入入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“开发成成本商品性性土地开开发成本本”账户的的贷方。如开发发完成商商品性土土地已经经转入“开发产产品”账户，则在用用以建造造房屋时时，应将将其应负负担的土土地征用用及拆迁迁补偿费费记入有有关房屋屋开发成成本核算算对象，并记入入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“开发产产品

55、”账户的的贷方。（二）前前期工程程费房屋开发发过程中中发生的的规划、设计、可行性性研究以以及水文文地质勘勘察、测测绘、场场地平整整等各项项前期工工程支出出，能分分清成本本核算对对象的，应直接接记入有有关房屋屋开发成成本核算算对象的的“前期工工程费”成本项项目，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“银行存存款”等账户户的贷方方。应由由两个或或两个以以上成本本核算对对象负担担的前期期工程费费，应按按一定标标准将其其分配记记入有关关房屋开开发成本本核算对对象的“前期工工程费”成本项项目，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“银行存存款”等账户户的贷方方。（三）基基

56、础设施施费房屋开发发过程中中发生的的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设设施以及及道路等等基础设设施支出出，一般般应直接接或分配配记入有有关房屋屋开发成成本核算算对象的的“基础设设施费”成本项项目，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“银行存存款”等账户户的贷方方。如开开发完成成商品性性土地已已转入“开发产产品”账户，则在用用以建造造房屋时时，应将将其应负负担的基基础设施施费（按按归类集集中结转转的还应应包括应应负担的的前期工工程费和和开发间间接费）计入有有关房屋屋开发成成本核算算对象，并记入入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“开发产产品”账户的的贷

57、方。（四）建建筑安装装工程费费房屋开发发过程中中发生的的建筑安安装工程程支出，应根据据工程的的不同施施工方式式，采用用不同的的核算方方法。采采用发包包方式进进行建筑筑安装工工程施工工的房屋屋开发项项目，其其建筑安安装工程程支出，应根据据企业承承付的已已完工程程价款确确定，直直接记入入有关房房屋开发发成本核核算对象象的“建筑安安装工程程费”成本项项目，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“应付账账款应付工工程款”等账户户的贷方方。如果果开发企企业对建建筑安装装工程采采用招标标方式发发包，并并将几个个工程一一并招标标发包，则在工工程完工工结算工工程价款款时，应应按各项项工程的的预

58、算造造价的比比例，计计算它们们的标价价即实际际建筑安安装工程程费。如某开发发企业将将两幢商商品房建建筑安装装工程进进行招标标，标价价为10080 0000元，这这两幢商商品房的的预算造造价为；101商商品房 6300 0000元102商商品房 5044 0000元合计 111344 0000元则在工程程完工结结算工程程价款时时，应按按如下方方法计算算各幢商商品房的的实际建建筑安装装工程费费：某项工工程实际际建筑安安装工程程费工工程标价价该项工工程预算算造价各项工工程预算算造价合合计设例中：101商品房房1108000000元63000000元113340000元60000000元102商品房房

59、1108000000元50440000元113340000元48000000元采用自营营方式进进行建筑筑安装工工程施工工的房屋屋开发项项目，其其发生的的各项建建筑安装装工程支支出，一一般可直直接记入入有关房房屋开发发成本核核算对象象的“建筑安安装工程程费”成本项项目，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“库存材材料”、“应付工工资”、“银行存存款”等账户户的贷方方。如果果开发企企业自行行施工大大型建筑筑安装工工程，可可以按照照本章第第二节所所述设置置“工程施施工”、“施工间间接费用用”等账户户，用来来核算和和归集各各项建筑筑安装工工程支出出，月末末将其实实际成本本转入“开发成

60、成本房屋开开发成本本”账户，并记入入有关房房屋开发发成本核核算对象象的“建筑安安装工程程费”成本项项目。企业用于于房屋开开发的各各项设备备，即附附属于房房屋工程程主体的的各项设设备，应应在出库库交付安安装时，记入有有关房屋屋开发成成本核算算对象的的“建筑安安装工程程费”成本项项目，并并记入“开发成成本房屋开开发成本本”账户的的借方和和“库存设设备”账户的的贷方。（五）配配套设施施费房屋开发发成本应应负担的的配套设设施费是是指开发发小区内内不能有有偿转让让的公共共配套设设施支出出。在具具体核算算时，应应根据配配套设施施的建设设情况，采用不不同的费费用归集集和核算算方法。1配套套设施与与房屋同同步