基准地价系数修正法

1、（完整）基准地价系数修正法（完整）基准地价系数修正法编辑整理：尊敬的读者朋友们：这里是精品文档编辑中心，本文档内容是由我和我的同事精心编辑整理后发布的，发布之前我们 对文中内容进行仔细校对，但是难免会有疏漏的地方，但是任然希望整）基准地价系数修 正法）的内容能够给您的工作和学习带来便利。同时也真诚的希望收到您的建议和反馈，这将是 我们进步的源泉，前进的动力。本文可编辑可修改，如果觉得对您有帮助请收藏以便随时查阅，最后祝您生活愉快 业绩进步， 以下为（完整）基准地价系数修正法的全部内容。（完整）基准地价系数修正法土地估一、估原1. 期收益原则2。 替代原则3. 有效利用原则4。 供需原则5. 酬

2、递增递减原6。 贡献原则7。 变动原则二、估方与估价程（一）估价方法的选1、土地估价方法的择收益还原法、市场比法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数 正法、路线价法等。2、土地估价的技术线2。2 基准地价系数修法首先分析待估宗地与在区域平均状况之间存在的差异 , 行域 因素和个别因素修正算地价；然后分析基准地价评估基准日与次估 价期日之间地价变化况进行期日修正 ;然后对地价进行年期正和容 积率修正；最后根据估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵差异 进行开发水平修正得待估宗地的地价。即：地价基准地价（ 1+合修正系数）期日修正系数年期正 系数容积率修正系 开发水平差异修正（二）估价过程2、基准地价

3、修正法2.1 地位置、用途待估宗地位于徐州市金山桥开发区 号区,用途为工业用地. 2 基准地价的确（完整）基准地价系数修正法徐州市国土管理局于 2000 年成了市区土地定级估价工作其要 成果徐州市基准价更新与地价指数编制成果报告下简成 和相关土地定级估价件.该成果已经江苏省国土资源厅验认定。 根据该成果徐州工业用地六级地基准地价是指基准日为 年 6 月 30 日，土地平均发程度为红线外“五通即通路、通电、上水、 通下水、通讯，红线“一平”的开发条件下，工业用地无限期土地 平均价格。根据成州市市区六级地工业用地基准地价 240 /m。3.3 地地价修正系表和修正系数说明表引用根据徐州市城区基地价

4、更新与地价指数编制成果技术报告 业用地地价因素修正数表、使用年期修正系数表及地价因素说表：表 3工业用地价修正系数2。3 1。5 1。4 0 0 1。1 0。0 0。0 0。90。0 0。7 0。5 0。00。5 0。4 0.3 0 0 10。909055 23 1。 7 -10 06 1)表 42 3工业用地用年限修正数表4 5 10 15 20 30 40 500。0。70。2 0。8 0。60。7表 5工业用地地地价区位件及个别因 优劣等评定说明表（完整）基准地价系数修正法 证 在 100 水 保 证 率 在 保 率 在 高 峰 停水 排 水 状 况 排 , 般 用水 峰 期 停 电 象

5、 , 同 能 同级中交 交通畅通 同 中 交通 太 畅 级 中 自 然 越 , 形 积对 企 业 比较有利自 条 件 形状 面积 对企 业 布 局 然 条 , 形 面积 , 对 局 在 较 有 对生产、 企业 活对 产 有 对职 生 产 工 均 周 围 有 5家 以 上 企 3-5 周围 家企业 立 工 应在同级别中比较2.4 响待估宗地地的各项因素评估根据徐州市市区工业地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的 际情况，对影响待估地地价的各项因素进行评估。评估过程如：基础设施状况 供水保证率在 98%供电证率 100排水状况 较好，供暖保证率在 95%以上，雨污合排，评价较优.交通条件待估宗所在区

6、域道路体系为格网状,区域内的道类 型以交通型为主，待宗地距离公交站点 ，待估宗地所在域有三 环路出口对外交通设估地所在区域距火车站车站距 4000m. 评价较优。（完整）基准地价系数修正法宗地自身条件待宗地形状为规则矩型形状利于待估宗地地 利用.面积适中，地较高 .评价一般环境质量：待估宗所在区域为金山桥开发区，大气、水、声 染达到国家一般标准综合环境一般。集聚程度：待估宗所在区域位于徐州市金山桥开发区，区域 有大量工业企业分布区域工业集聚程度较优。与相关企业配套程：待估宗地所在区域内无相关配套企业。 规划限制：规划对估宗地的用途和使用强度均有一定限制，价一般。地基条件：待估宗地基承载力 10

7、t/m 的基础处理，地基条一般。其他条件较不利评价较劣。 3.5 地地价修正系的确定2以上，建设时仅需作般综合影响待估宗地地的区域因素和个别因素的评价结果照徐 市市区工业用地地价正系数表及说明表，待估宗地地价修正系评估 结果见表 6：表 6因素修正数结果表 素 98,供 100，排水 在 雨排 。1 , 区域 点 400m待估宗地所 , 待 离 4000m.评价较优。 +0。9 地 条 形状利于待 土地高 境 质 大水、 声污准.综合环境一般。 业 集 00。9（完整）基准地价系数修正法 相 关 业 配业 它 条 劣力 2 ,评价较优。002。6 待估宗地地价测待估宗地无限期使用价 准地价 (

8、1+综合修正系数）= 240 元m2= 245。04 元/m22。7 期日修正在采用基准地价系数正法评估待估宗地时必须进行期日修正， 于近年来金山桥开发的工业用地地价以每年 2%的幅度程平稳长的趋 势，从 2000 年 6 月到估价期日的 32 个月内地价增长了 5.33%故本 次评估地价指数取 1.053期日修正后的地价 =245。04 /m21.053 元m22。8 年限修正上述评估的待估宗地价为无限期使用年限地价需进行年限修。 年限修正后的地价 =限修正前的地价年限修正系数=258。03 元/m11/(1+地还原率）使用年限=258。03 元/m1-1/（1+8）43 =258。03 元

9、/m0.9635=248 /m22 开发水平修正由于待估宗地设定的开发水平为红线外达通 路、通电、通上水、下水、通讯、通暖 “六通”及待估宗地线内通 路、通电、通上水、下水、通讯、土地平整“一平五级基准地 价内涵宗地红线“通一平不致故需要进行开发水修正。 根据成果待估地所在区域红线外通暖的平均费用为 /m，红 线内“五通的均用为 45 元/m2，所开发水平修正后的地=248 元（完整）基准地价系数修正法/m10 元/m45 元m2=303 元m2。三、地价确定分别采用成本逼近法基准地价系数修正法对待估宗地地价进行 评估，两种方法的测结果较接近 ,要是由于待估宗地位于低地段 , 采用成本逼近法进行价测算时，各项政策规定皆取值于基数，基差 收益影响小。而基准价参数合