土地出让金返还政策学习

1、01土地出让金返还的方式有哪些？第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房比如某房地地产开发发企业通通过招拍拍挂购入入土地100亩，与与国土部部门签订订的出让让合同价价格为100000万元，企企业已缴缴纳100000万元。协协议约定定，在土土地出让让金入库库后以财财政支持持的方式式给予乙乙方补助助30000万元，用用于该项项目100000平回迁迁房建设设，回迁迁房建成成后无偿偿移交给给动迁户户。第二、政府府主导拆拆迁，土土地出让让金返还还用于拆拆迁(代理拆拆迁、拆拆迁补偿偿)目前招拍挂挂制度要要求土地地以“熟地”出让，但但现实工工作中一一些开发发商先期期介入拆拆迁，政政府或生生地

2、招拍拍挂，由由开发商商代为拆拆迁。在在开发商商交纳土土地出让让金后，政政府部门门对开发发商进行行部分返返还，用用于拆迁迁或安置置补偿。比如某房地地产开发发企业通通过招拍拍挂购入入土地100亩，与与国土部部门签订订的出让让合同价价格为100000万元，企企业已缴缴纳100000万元。协协议约定定，在土土地出让让金入库库后以财财政支持持的方式式给予乙乙方补助助30000万元，用用于该项项目100000平土地地及地上上建筑物物的拆迁迁费用支支出。国国土部门门委托房房地产开开发公司司代理进进行建筑筑物拆除除、平整整土地并并代委托托方向原原土地使使用权人人支付拆拆迁补偿偿费。约约定返还还的30000万中

3、，用用于拆迁迁费用10000万元，用用于动迁迁户补偿偿20000万元。企企业实际际向动迁迁户支付付补偿款款15000万元。第三、政府府主导拆拆迁，土土地出让让金返还还用于开开发项目目相关的的基础设设施建设设目前招拍挂挂制度要要求土地地以“熟地”出让，但但现实工工作中一一些先期期介入，或或生地招招拍挂，政政府为减减轻开发发商的负负担，对对开发商商进行基基础设施施建设部部分进行行返还。一般情况下下，由于于实施了了土地的的储备制制度，政政府将生生地转化化为熟地地后再进进行“招拍挂”，动拆拆迁问题题已妥善善得到解解决，土土地的开开发工作作也已经经基本完完成，周周边的市市政建设设将逐步步完善，水水、电、

4、煤煤等市政政都有计计划地分分配到位位。即在在招标、拍拍卖、挂挂牌活动动开始前前，国土土部门已已将拟出出让的土土地处置置为净地地，即权权属明晰晰、界址址清楚、地地面平整整、无地地面附着着物的宗宗地。但是在经营营性用地地招标、拍拍卖、挂挂牌的实实际工作作中，大大量存在在着“毛地”出让的的情况，尤尤其是在在企业改改革、改改制处置置土地资资产时，这这种情况况更比比比皆是。因此，很多多政府部部门在招招拍挂出出让土地地后，都都会以土土地出让让金返还还的形式式，用于于开发项项目相关关城市道道路、供供水、排排水、燃燃气、热热力、防防洪等工工程建设设的补偿偿。第四、土地地出让金金返还用用于建设设公共配配套设施施

5、(学校、医医院、幼幼儿园、体体育场馆馆)公共配套设设施是开开发项目目内发生生的、独独立的、非非营利性性的，且且产权属属于全体体业主的的，或无无偿赠与与地方政政府、政政府公用用事业单单位的公公共配套套设施。是是企业立立项时承承诺建设设的，其其成本费费用应由由企业自自行承担担。而且且开发商商在制定定房价时时，已经经包含了了公共配配套设施施的内容容。此业务实质质上是土土地出让让金的折折扣或折折让，应应收到的的财政返返还的土土地出让让金应冲冲减“开发成成本土地征征用费及及拆迁补补偿费”。企业将建成成的公共共配套设设施移交交给全体体业主，或或无偿赠赠与地方方政府、政政府公用用事业单单位，不不属于视视同销

6、售售行为。因因为开发发商通过过设定房房价，从从销售给给业主的的房款中中取得了了相应的的经济利利益。第五、政府府将土地地出让金金返还给给其它关关联企业业或个人人目前土地招招拍挂制制运作过过程中，出出于各种种考虑，在在开发商商交纳土土地出让让金后，政政府部门门对开发发商的关关联企业业进行部部分返还还，用于于企业经经营奖励励、财政政补贴等等等。第六、政府府主导拆拆迁，土土地出让让金返还还未约定定任何事事项，只只是奖励励或补助助在土地招拍拍挂制运运作过程程中，出出于招商商引资等等各种考考虑，在在开发商商交纳土土地出让让金后，政政府部门门对开发发商进行行返还，用用于企业业经营奖奖励、财财政补贴贴等等。0

7、2土地出让金金返还涉涉税分析析一：政府返返还土地地出让金金用于回回购安置置房甲房地产开开发企业业通过招招拍挂购购入土地地50亩，与与国土部部门签订订的出让让合同价价格为50000万元，企企业已缴缴纳50000万元。协协议约定定，在土土地出让让金入库库后以财财政支持持的方式式给予甲甲公司10000万元，用用于回购购回迁房房款，此此项目为为老项目目。（1）增值值税甲企业收到到政府返返还的用用于回购购安置房房的土地地出让金金10000万元，若若为政府府回购回回迁房的的款项，实实质可理理解为甲甲公司销销售商品品房取得得的销售售收入。需需根据国国家税务务总局公公告20116年18号及及营改增增36号文件

8、件要求，应应将其款款项确认认收入，按按适用税税率缴纳纳增值税税。（2）土地地增值税税根据中华华人民共共和国土土地增值值税暂行行条例转转让国有有土地使使用权、地地上的建建筑物及及其附着着物并取取得收入入，是指指以出售售或者其其他方式式有偿转转让房地地产的行行为，应应依法缴缴纳土地地增值税税。因此企业在在收到政政府回购购回迁房房款项10000万元，在在计算土土地增值值税时应应确认为为商品房房销售收收入，缴缴纳土地地增值税税。（3）企业业所得税税据国税发发20009年31号及及相关税税法规定定，企业业销售未未完工开开发产品品取得的的收入，应应按照预预计毛利利率计算算预计毛毛利额，计计入当期期应纳税税

9、所得额额。开发发产品完完工以后后，企业业可在完完工年度度进行所所得税汇汇算确定定实际毛毛利额。甲甲企业将将完工产产品移送送时，因因资产所所有权属属已发生生改变，应应将其回回购款确确认收入入缴纳企企业所得得税。二：政府返返还土地地出让金金用于乙乙公司招招商引资资项目。乙房地产开开发企业业通过招招拍挂购购入土地地100亩，与与国土部部门签订订的出让让合同价价格为100000万元，企企业已缴缴纳100000万元。协协议约定定，在土土地出让让金入库库后以财财政支持持的方式式给予乙乙公司20000万元，用用于企业业在后期期项目建建成时招招商引资资，但未未规定专专项用途途。(1)涉税税分析(国家税务务总局

10、公公告20119年第45号)第七条条：“纳税人人取得的的财政补补贴收入入，与其其销售货货物、劳劳务、服服务、无无形资产产、不动动产的收收入或者者数量直直接挂钩钩的，应应按规定定计算缴缴纳增值值税。纳纳税人取取得的其其他情形形的财政政补贴收收入，不不属于增增值税应应税收入入，不征征收增值值税。”根据文文件规定定政府的的这种形形式补助助，显然然不需要要缴纳增增值税。但在所得税税文件(财税2011170号)规定，企企业从政政府财政政部门及及其他部部门取得得的应计计入收入入总额的的财政性性资金，凡凡同时符符合以下下条件的的，可以以作为不不征税收收入，在在计算应应缴纳税税所得额额时从收收入总额额中减除除

11、：A.企业能能够提供供规定资资金专项项用途的的资金拨拨付文件件B.财政部部门或其其他拨付付资金的的政府部部门对该该资金有有专门的的资金管管理办法法或具体体管理要要求C.企业对对该资金金以及该该资金发发生的支支出单独独进行核核算。很显然乙公公司取得得的这20000万出让让金返还还，不符符合不征征税收入入条件,需要全全额缴纳纳企业所所得税。(2)账务务处理会计准则要要求，对对于政府府补助分分为与资资产相关关的政府府补助和和与收益益相关的的政府补补助。与与企业日日常活动动无关的的政府补补助，应应当计入入营业外外收支。根根据规定定，乙公公司取得得的招商商引资奖奖励款应应当认定定为与收收益相关关的政府府补助，且且与企业业日常活活动不相相关，应应当计入入营业外外收入。三：政府返返还土地地出让金金用于前前期拆迁迁补偿款款丙房地产开开发企业业通过招招拍挂购购入土地地100亩，与与国土部部门签订订的出让让合同价价格为80000万元，企企业已缴缴纳80000万元。协协议约定定，在土土地出让让金入库库后以财财政支持持的方式式给予乙乙公司20000万元，用用于该项项目土地地及地上上建筑物物的拆迁迁费用支支出。(1)涉税税分析招拍挂制度度要求土土地以“熟地”出让，但但现实中中，一些些开发商商先期介介入