产业定位及招商策略

1、京津同城 产业定位与招商策略2015年1月京津同城整体产业定位和招商思路商业地块定位与招商思路办公地块定位与招商思路文体地块定位与招商思路幼儿园地块定位与招商思路其他地块定位与招商思路武清产业京津服务产业的新高地武清服务产业定位：“京津地区总部经济的发展高地、最大的电子商务产业配套基地、高品位购物消费目的地、京津冀市民休闲度假胜地”为目标，做大做强总部经济、电子商务和现代物流、休闲旅游等业态。总部：今年5月中旬竣工并投入使用的武清开发区总部区已引进入驻了华电水务投资有限公司等30余个首都高端项目;电商物流：全国电商20强中的阿里巴巴，京东商城、当当网等11家企业和全球最大的电子商务企业亚马逊都

2、已将其物流配送基地和结算中心落户武清;商贸服务：武清区现有的商贸聚集区总投资超过200亿元，每年吸引京津冀等地区购物人数达200万人以上;休闲娱乐、生态观光为特色的旅游业雏形：“去年全年接待游客420万人，综合旅游收入达到15亿元，预计今年旅游业接待游客总数、旅游收入两项指标将在去年基础上实现翻番增长。”西北新城首都商务资源外溢的最佳承接地西北部新城商务紧靠北京，距北京六环20公里，距待建首都第二国际机场35公里区内拥有京津、京津塘高速公路的3个出入口，以及规划中的唐廊高速2个出入口明显的地缘和交通优势，促使该区将成为武清区以至天津市紧密对接北京、实现区域一体化的重要战略发展平台对接北京的战略

3、平台北京市西北部新城商务区起步区用地规划示意片区规模：起步区6平方公里建设周期：至2017年左右起步区初具规模整体定位：综合商务区整体规划：一核心六组团主导产业：商务金融、文化创意、教育医疗、娱乐休闲建设进度：太平洋电信已签约，计划总投资100亿元，建设 “天津信息服务产业园”，占地300亩，规划建筑面积38万平方米信息来源：武清商务区官方网站产业筛选首都外溢与两大都市资源支撑首都外溢产业（成本挤压） 外溢产业承接地：制造业中小企业总部技术服务后台服务两大都市消费资源支撑（市场规模） 目的地型休闲基地：休闲旅游养生医疗研发测试特色消费教育服务都市廊道交通支持（交通+市场） 物流和特色集散基地：

4、物流商贸集散推荐慎重反对京津同城 活力典范 ENERGY & KNOWLEDGE 能量之源 知识之城功能诠释丰富乐活-主题购物全国首个真正意义的面向户外运动爱好者的户外主题购物公园科学活力-国际教育面向青少年的国际中学教育或引入全球领先的职业体育教育学院，提供先进、科学的培训服务快乐动感-休闲运动集多种类运动场地、绿色生态休憩步道、儿童活动乐园等于一体的大型文体广场与主题商业、体育教育相辅相成、互促共生激情创意-创智办公低密度、生态优美的企业花园，汇聚高附加值的智慧型新产业生命活力-健康医疗为区域人口提供健康保障生态绿色的休养空间，为高端养生保健建立基础围绕“活力能量，智慧知识”的核心主题，以

5、休闲运动、创智产业及生态健康为主题元素，通过不同功能地块的布局与连通，实现可带动城市发展的核心产业落位，形成资源相融合的发展合力能量之源知识之城功能布局 1342商业区：户外主题休闲体验式商业中心，配套生活商业服务功能国际教育区： 黑利伯瑞国际学校：全日制寄宿学校IMG国际体育学校：职业体育运动教育/培训中心商务花园：面向京津区域创智产业的低密度花园式办公园区医疗养生区：知名医疗或养生管理公司经营的高端生态疗养保健中心12、4产业招商概念与形象京津同城形象定位：国际城市新城镇 中国示范新标准产业的形象定位：国际化 高品质 活力典范产业的功能定位： 能量之源 知识之城能量之源运动休闲医疗教育培训

6、办公知识之城招商策略定位高度精准度建立和国际、国内一流机构、协会联盟，代理机构各产业目标客户的直接拜访定向突破关键招商对象，如：IMG产业招商会，展会论坛（自办或者赞助）重大战略合作签约的对外宣传新媒体，渠道广告（微信联盟）的发布整体招商排期招商筹备梳理招商策略建立联盟关系召开招商推介会招商期通过拜访等方式进行实质洽谈招商文件投递客户跟进与拜访谈判期谈判对接和组织谈判相关建议准备合作意向书签订合作意向书签约期签订正式合作协议、股权或资产的双方的尽职调查等协助10-12月/2013 1-3月/20143-6月/2014筹备和密集推广期密集拜访与谈判实现突破重大签约意向6-9月/2014招商合作伙

7、伴搭建招商目标：国际知名和国内一流产业行业协会例如：IMG、NBA、German Center 、BOMA、信中利、国际商业联盟、亚太地产协会、国际购物中心协会、香港商会、欧盟商会、美国商会、欧洲户外运动协会、ISPO等京津同城整体产业定位和招商思路商业地块定位与招商思路办公地块定位与招商思路文体地块定位与招商思路幼儿园地块定位与招商思路其他地块定位与招商思路项目内部交通条件关键词：同城门户、对内服务、对外展示性强 整体项目的主要商业功能区位于地块西侧即紧靠作为连通京、津两市交通主动脉之一的京津高速一侧，通达性良好 商业地块通过内部路凤港路和学府道可与整体项目内部其他功能区及道路相连通，将商业

8、消费与生活、办公、休闲等其他需求便捷沟通起来未来京津同城持续扩区，但该商业地块依托区域门户的位置，辐射能力将持续增强。京津高速商业地块凤港路（景观大道）公学道书院路海逸路学院道学府道至北京至天津区域商业发展现状关键词：小镇商业中心、区域商业稀缺、后期提升空间大本项目所在高村乡及周边区域处于旧村镇重新整理与改造阶段，商业配套设施几乎为零距离本项目最近的大型商业为京津城际武清站附近的佛罗伦萨小镇及武清城区、开发区内的商业项目，区位相距约30公里，在业态类型、商业辐射能力等方面对本项目不具备竞争条件因此，本项目面向自身核心辐射商圈具有较好的市场机遇，主要客群将以整体项目内部人群为主该地块是京津同城起

9、步区唯一的大体量商业，具有相当的稀缺性。根据规划，起步区人口规模在4-5万人，对应6万平米的商业规模，从远期看是合理的。由于处于门户位置，伴随京津同城二期扩区，二期的人口也将对该地块提供更好的支持。30KM商业在整体项目中的布局商业地块度假酒店国际公学教育区创意办公区居住用地医疗保健养生区 商业地块与整体项目内部其他功能区紧密相连，包括： 居住用地 度假酒店 国际公学区 创意办公区 医疗保健养生区 由此产生的居住人群、办公人群、学生和度假/养生休闲人群将是本项目商业部分的最主要消费群体 因此，这部分群体的消费需求特征，是决定未来商业发展方向的首要基础起步阶段，商业应先满足已导入居住客群的生活配

10、套，作为便捷的生活服务中心随未来办公、休闲度假等产业发展而增加的人口规模和消费需求升级，进而以打造符合品质、品位生活需求的生活方式中心为发展方向起步发展京津同城区域已完成内部交通路网、基础设施建设，先期居住、教育项目已建成投入使用产业发展区域创意办公、医疗养生等产业已规划完毕，即将进入建设与招商阶段人口导入目前区域外来人口较少，未来伴随产业发展，人口导入将逐步加快，新城地位逐渐提升城市功能升级初期以满足基础需求为主的城市功能，将随导入人口的需求升级，加强在服务/消费方式的功能转变，使城市功能快速升级现阶段发展时间京津同城城市功能成熟程度生活服务中心生活方式中心商业功能发展时序京津同城商业功能规

11、划出发点北京天津立足京津同城内部需求，依托目的型特色消费，吸引京津两地目标消费。中产阶层车轮经济立足京津同城内部需求的业态住宅居民办公企业学生度假养生来源客群特征消费能力需求特征需求业态中高档商品 住宅家庭消费频次高，涉及业态层次中高，客单价较高较高要求一定的消费便利性，注重品味与体验性生活服务、宴请、休闲/特色餐饮、养生、美容美发 还迁房原村民家庭消费频次高，涉及业态层次中等偏低，客单价中等中等满足一般生活需求，看重消费便利性和性价比生活服务、超市、购物、休闲餐饮企业/企业主消费频次中等，涉及业态层次中高，客单价较高中高倾向于商务招待，注重物业形象和服务品质客户招待、休闲简餐、特色餐饮、养生

12、企业职员消费频次中等，涉及业态层次中等，客单价中等中等注重放松休闲与享受、释放压力特色餐饮、专卖零售、美容美发、KTV、养生学校消费频次中等，涉及业态层次不高，客单价低较低追求潮流，乐于与朋友欢聚教育培训、简餐小吃、快餐、专卖零售、书店音像、KTV酒店/医疗养生机构带来的休闲度假群体消费频次低，涉及业态层次中高，客单价中高中高注重品味，追求新奇与精致享受，接受新生事物能力强休闲简餐、特色餐饮、精品零售主要客群偶得客群品质生活核心业态需求便捷生活各类餐饮特色体验休闲生活休闲生活立足京津同城生活服务的需求解决京津同城项目内部一般生活配套需求，提供便捷丰富而又不失品质的生活服务种类主力业态超市生鲜果

13、蔬精品超市/便利店餐饮中西正餐/休闲餐饮配套银行网点/电信营业厅/洗衣店/宠物店/鲜花店/数码图片工作室休闲美容美发/健身中心亲子服务妈妈教室/幼儿英语教室/少儿兴趣培训班便捷生活品牌档次：知名连锁品牌为主，确保为消费者提供具有品质保障的配套服务，同时有利于在商业发展初期树立良好的项目品牌口碑立足京津同城生活服务需求业态具有拉动京津两地消费的业态强辐射力业态的特征：主题特色、渠道特色位置决定了项目必须是车轮经济的消费场所，具有一定的休闲性。考虑到武清良好的生态环境，区域低密度特征，围绕健康的生活方式，项目可考虑引入运动娱乐和户外运动作为主题特色。借鉴案例一美国Bass Pro Shops户外用

14、品购物中心品牌综述：1974年，由约翰尼莫里斯在美国密苏里州春田市以专业渔具目录销售形式创立至今已成为全美最受欢迎的户外用品零售商和领先的狩猎、游艇、渔具装备供应商，美国境内30个州已开设70余家Outdoor World零售商店，并继续在全国布局，单体建筑规模约1-3万平方米包括加拿大在内，2012年北美地区年到访客流量超过1亿人次目前除零售商店外，同时进行全球目录直销和网络在线销售项目特点：户外入室理念独具匠心的内部场景设计，为消费者在室内提供真实、难忘、贴近大自然的户外情景体验，到访者平均滞留时间可超过3个小时户外文化氛围不同区域店铺根据所处位置的风景与民俗，在内部场景设计各具特色，既是

15、商店，亦是狩猎、垂钓、露营等方面的水族馆、博物馆、艺术长廊、古董店例如，马萨诸塞州店体现了美国东北部新英格兰风情，迈阿密店则突出蓝色海洋主题风格户外运动普及经营业态除户外用品零售，还涉及户外活动组织、户外技能培训、为相关户外协会提供专业会议室场地等内容，与零售相辅相成借鉴案例一 零售场景露营区狩猎区渔具区高尔夫运动区户外服饰机动车船区车载导航一应俱全涉及多种类户外运动细分市场，包括狩猎、垂钓、露营、徒步、水上项目、高尔夫等等，并在每个分类中包含几乎可能涵盖的全部产品类型，包括服饰、装备乃至户外食品、书籍、房间装饰品等借鉴案例一 内景设计情景体验内部业态功能区主要通过木结构搭建，配合设计大量水景

16、、山石、仿真野生动物造型，营造出不同风格的户外情景，并据此景观组织小型射击比赛等体验式活动，为消费者提供了既符合户外主题定位又极富特色的难忘消费空间除户外用品贩售，Bass Pro Shops以自身为户外教育平台，组织、协助、承办多种类型的户外文化推广活动，在全国进行户外运动普及 每周提供免费的户外技能、新技巧和野外生存培训课 网站设有户外知识博物馆，包含户外技能介绍、自然环境信息、地图等 组织童子军、学校和教会团体参观Bass Pro店 全年组织多次大型活动，包括垂钓、露营、狩猎等，并邀请知名专业人士参与和讲解知识 与美国步枪协会共同于春田市建立枪支博物馆 承办户外协会、保护组织的年会、研讨

17、会 倡导文物保护并致力于保护工作，多次给国家和地方组织的文物保护项目捐款借鉴案例一 户外文化赞助地区活动秋季狩猎研讨会定期举办野生动物讲习班户外技能培训赞助高中户外运动俱乐部活动承办相关协会培训课程借鉴案例二 概述英国格拉斯哥Xscape Braehead休闲中心项目区位：位于克莱德河重建区域的Renfrew河畔和Scotstoun版块，距格拉斯哥传统市中心约7.7公里建筑规模：43,000平方米建成时间：2006年3月总投资额：6,000万英镑项目特点：本项目以休闲娱乐为主，周边设有其他零售类商业设施，多个项目功能互补，形成连接克莱德河南北两岸的Braehead商业区开发因素充分体现休闲及娱

18、乐主题, 融合了大量独具特色的运动元素，成为吸引本地居民和旅游客群（300万人次/年）的目的性休闲中心形成Xscape商业品牌模式，在英国米尔顿凯恩斯和约克郡连锁布局市中心7.7KM借鉴案例二 主要功能PLAYSHOPEATXscape楼层业态分布图F1F2娱乐业态餐饮零售Xscape以运动主题的休闲娱乐业态为核心亮点，辅以部分餐饮和运动用品零售业态，形成复合“玩、吃、购物”三种相辅相成元素的休闲体验中心PLAY（玩）室内滑雪场、攀岩、足球广场、迷你高尔夫等EAT（吃）咖啡厅、酒吧式小型餐厅、餐饮店、美食街SHOP（购物）运动服饰、体育用品和极限运动用品装备店借鉴案例二 业态亮点全英最大室内真

19、雪滑雪场全英最大之一的徒手攀岩墙高于地面15米的Skypark空中冒险22道保龄球馆室内高尔夫练习场镭射激光实战游戏全球首个自主操作机器人手臂旋转体验游戏Gambado室内儿童乐园（包括迷你卡丁车、角色体验、party乐园等）12块（含IMAX）屏幕电影院6D全方位动感体验厅通过创造独一无二的新奇、愉悦、兴奋、刺激等真实体验感，Xscape与前沿科技相融合，打造出多种类现代人喜爱的运动、休闲、娱乐设施，使其成为吸引客群目的性消费的核心吸引力借鉴案例二 其他成功要素 整体商业空间装饰极富特色与趣味，与休闲娱乐设施带来的体验感融为一体，形成引人入胜的“情节感”和“故事背景”特色情景空间 新奇、健康

20、的运动与休闲体验具有广泛的受众基础，可面向从小至大的各主要年龄层，特别是带动家庭型消费 新颖的业态亦可吸引外来游客的慕名前往广受众客群 内部公共空间根据业态特色举办冰上酒吧、室内反季沙滩节、热带岛屿漂流活动等 室外广场常年举办音乐派对及各式表演活动，持续创造吸引关注的热点丰富多彩公共活动户外产业在中国户外运动以相对富裕并渴望区别于城市生活体验的中产阶层为主力消费群体，近年在中国快速兴起，并向平稳增长阶段发展其内容核心已由早期的极限、专业运动逐步向休闲活动转变，商业休闲属性、旅游属性趋于明显，活动形式交叉且多样同时，户外运动衍生的相关服务业，以及更多、更休闲、可以结合日常生活的“泛户外”运动、休

21、闲形式刚刚起步，发展空间巨大强调“独特休闲，游憩体验，新奇愉悦”的户外产业在中国发展情况十分乐观户外产业旅游极限运动攀岩小轮车BMX溯溪跑酷空中滑降冲浪专业运动滑雪自行车登山探洞定向越野潜泳水下定向机动车越野休闲运动球类项目水面运动野营露宿徒步拓展训练彩弹野战垂钓野炊服饰器材装备运动俱乐部产业协会专业摄影预警救援生产衍生链服务衍生链订单管理研发设计专机设备人才支持营销服务融资扩展品牌孵化物流配送会展业零售服务餐饮业住宿业传媒业金融业咨询业运动赛事中国的户外产业市场现状与2002年相比，目前国内户外产业市场规模已得到巨大扩展：每年1.5-1.7亿人购买户外用品全国约有5,000-6,000万户外

22、运动爱好者2020年，全国户外用品市场预计规模将达到1,000亿元人民币，年均增速20%左右体育品牌、时尚休闲品牌逐渐跻身户外产品市场，推动行业规模的扩大未来，随城镇居民收入的提升和户外运动需求的多样化与进一步细分，户外产业在中国仍具有巨大的市场空间中国户外运动市场在近十年时间内发展迅猛2002年2012年国内出游人数（亿人次）8.829.6国内居民出境人数（万人次）1,6008,318全国旅游总收入（万亿元）0.562.57社会性户外俱乐部（个）1503,000户外用品核心市场规模（亿元人民币）3132.4中国市场活跃的专业户外品牌220823全国滑雪总人数（万人次）302,0002012年

23、“泛户外”市场零售额规模按比例分配数据来源：中国纺织品商业协会户外用品分会中国的户外用品零售渠道2012年户外用品市场零售额规模按销售渠道占比数据来源：中国纺织品商业协会户外用品分会目前，国内户外用品销售主要通过三种方式：商场直营店：集合若干大众知名品牌，以服饰、背包、基础装备为主，产品种类有限街边店/户外用品专卖店：俱乐部型专卖店集合丰富的国内外专业品牌，产品丰富度高，结合定期组织活动和网络平台，较受资深爱好者欢迎网络销售：近年保持迅猛增势，产品丰富且购物便利尽管整体销售规模仍持续上涨，但品牌间的竞争日趋激烈，特别是依靠商场渠道的品牌，由于销售方式和场地等方面限制，涉及细分运动市场少、产品种

24、类少，与消费者逐渐专业化的诉求之间已初现矛盾相比于欧美国家，目前国内鲜有规模大、国内外知名品牌集中度高、涉及户外运动种类全面，配备一定专业指导或咨询服务，且具有富于活力、乐趣、休闲体验空间的户外主题购物中心，这一商业市场或将在未来存在发展机遇全国首个户外主题运动休闲生活中心运动乐享小镇 健康生活中心概念与功能定位全品类户外零售超独特运动体验聚欢乐家庭休闲新潮流户外社交功能定位户外消费 + 运动休闲 + 健康生活户外产品体验 运动娱乐体验户外文化体验 健康家庭生活面向京津乃至华北地区户外运动爱好者的户外主题公园最丰富、最独特、最新潮、最欢乐的运动休闲新地标功能诠释通过形成户外资源的集中中心，提升

25、整体聚合效应户外运动爱好者的购物乐园 更多国内外户外用品品牌：以专业品牌为主，涉及一定比例的体育、休闲品牌；以中高端品牌为主，配有一定比例的高端品牌和知名大众品牌 更丰富产品线：涉及陆地、山地、水面、机动车船、自驾野营、旅游度假、运动摄影等丰富类型，囊括服饰鞋帽、装备器材等常用产品，兼顾大众户外休闲与小众专业极限运动需求户外品牌的形象展示店与旗舰店 品牌文化展示：通过具有特色的店面设计，体现自身品牌精神与品牌故事，形成一个全方位的户外文化体验空间 新品体验：对于功能性户外产品，例如防风雨面料服饰，可通过在店内设计用于真实体验的造雨屋，以便消费者亲身体验，同时加强了消费场所与消费者之间的互动关系

26、户外消费丰富生动功能诠释打造独具体验感的驱动特色，成为可以慕名前往的“必到之处”户外运动爱好者的尝新猎奇天地 多元运动体验场地：与零售相结合，可建有室内滑雪场、攀岩墙、滑板/小轮车U型道、迷你漂流/探洞、小型球类场地、空中拓展训练营等，提供不受季节限制的运动体验，吸引更广泛户外运动爱好者的关注户外运动文化的传播窗口 运动知识普及平台：配合产品零售和运动体验，可将国外的户外运动潮流引入国内，或针对相对小众的户外运动类型进行普及介绍、要点讲解、活动组织，使业态与品类之间形成相互拉动的良性促进关系，并保持项目自身在户外主题方面的前沿性与领导性，确保项目口碑的树立运动休闲动感炫目功能诠释最大限度满足户

27、外消费者对精神层面的追求，并依此聚拢核心消费者户外运动爱好者的社交平台 俱乐部活动/户外主题沙龙：可设有户外俱乐部实体中心，线上线下结合，集合驴友、摄影发烧友等群体交流聚会，定期组织经验分享、户外活动、环保活动等，树立本项目在核心户外圈子中的口碑 小型户外主题电影院 公共空间娱乐活动：融入音乐表演、主题表演、节庆表演等现场娱乐活动，与周围其他功能区产生互动式娱乐户外运动爱好者的服务中心 装备维修：产品维修中心 服务咨询：运动进阶培训圈子社交快乐亲近功能诠释以家庭、健康为核心，强调“全家总动员” ，伴随人口增长，提升家庭型消费比例健康乐活的家庭生活天地 家庭生活消费：有机超市、日常生活服务健康生

28、活消费：健身、SPA 家庭休闲餐饮：轻松、趣味的就餐环境设计，以快餐和休闲简餐为主健康生活趣味兴奋业态布局建议根据商业地块与其他功能区的连接关系，可将细分业态划分功能区，形成有机结合的商业群落家庭生活区：10,000平米户外运动区：30,000平米运动娱乐区：20,000平米度假酒店方向别墅区方向文教区办公区方向运动娱乐户外主题家庭生活财务测算成本% of TDCTotal土地成本1,494 27.0%93,200,000相关费用45 0.8%2,796,000Sub-total (1)1,53827.8%95,996,000建安成本2,50045.2%156,000,000建安成本-地下停车

29、3,00011.4%39,312,000Sub-total (2)2,58756.6%195,312,000% of TCC前期费用3.0%781.7%5,859,360专业费用8.0%2074.5%15,624,960管理费3.0%781.7%5,859,360Sub-total (3)3627.9%27,343,680 % of Sub-total (2) & (3)不可预见费5.0%1473.2%11,132,784 % of Sub-total (2) & (3)&Contingencies小市政及园林绿化费用2004.4%15,100,800总开发成本(TDC)4,568100.0%

30、344,885,264财务测算201320142015201620172018201920292030Total现金流量01234561415入住率80%90%90%90%90%租赁面积0049,92056,16056,16056,16056,160平均租金1.82.02.24.75.2租金收入000033,070,75240,925,05645,017,56196,499,140106,149,054821,524,114总租金收入000033,070,75240,925,05645,017,56196,499,140106,149,054821,524,114减：营业税5.5%5,307,

31、4535,838,19836,984,553扣减市场费用后净收入000033,070,75240,925,05645,017,56191,191,688100,310,856784,539,561减：开发成本0土地成本95,996,00095,996,000建安成本97,656,00097,656,000195,312,000前期费用3%2,929,6802,929,6805,859,360专业费用8%5,208,3205,208,3205,208,32015,624,960管理费3%02,929,6802,929,6805,859,360费用小计8,138,00011,067,6808,13

32、8,00027,343,680不可预见费406,9005,436,1845,289,70011,132,784小市政及园林绿化费用7,550,4007,550,40015,100,800开发成本104,540,900121,710,264118,634,100000000344,885,264减：运营成本0运营成本15%004,960,6136,138,7586,752,63414,474,87115,922,358123,228,617 大修费用2%00661,415818,501900,3511,929,9832,122,98116,430,482房产税12.0%003,968,4904,

33、911,0075,402,10711,579,89712,737,88798,582,894运营成本00009,590,51811,868,26613,055,09327,984,75130,783,226238,241,993税前净现金流-200,536,900-121,710,264-118,634,10021,345,66723,480,23429,056,78931,962,46863,206,9371,158,793,8441,194,682,517财务测算税前IRR11.5%税前NPV113,514,486财务假设项目于2013年获取，2015年开工，2017年建成开业。假设起步区

34、于2017年基本建成，人口实际入住过半考虑到新兴区域养蓄问题，建议开发商持有出租经营假设2017年租金1.8元/天/平米；在商圈形成的阶段，租金增幅较快，假设每年租金增长10%运营策略方案一：引入开发商进行开发策略：作为新兴开发区域，商业养蓄期较长。散售不利于区域商业氛围的形成，而持有短期内又难以实现可观的收益。因此，我们建议考虑将商业与住宅地块搭配出售。风险：不能保证项目整体运营按照前期确定主题、开发节奏进行建设招商。方案二：首创自行开发策略：由于项目缺乏人口基数，未来变数大，建议采用分期开发、定制开发的模式。通过联营、自营或招租等模式，引入主题化开发的战略合作伙伴，进行定制开发。并结合人口

35、进度，分期开发。风险：主题化是郊区商业的主要策略，但开发的商业合作伙伴较少，在谈判中可能需要重大让步或合作模式的负担（如买货自营等）目标客群方案一：与住宅搭配进行商业地块出让百强地产开发商国内主流商业地产开发商方案二：首创自行开发，引入商家合作或定制京津同城整体产业定位和招商思路商业地块定位与招商思路办公地块定位与招商思路文体地块定位与招商思路幼儿园地块定位与招商思路其他地块定位与招商思路世界一流的Business Park 成功的背后，都拥有如下的发展条件：比邻国际大都市的区位优势与机场、CBD等核心节点的快速通达优于城市中心的舒适环境和田园风光CBD产业溢出带来的活力产业体系多元灵活的租户

36、组合与完善贴心的运营支持项目类型：商务花园地理位置：位于英国伦敦西南方向市郊，距伦敦WEST END中心商业区21分钟车程，距伦敦希思罗国际机场18分钟车程发展背景：前身为仓储和货运用地，后改造成产业园区 总占地面积：13公顷总建筑面积：16.4万平方米开发时间：1999年开始分期建设，由地块南部逐步向北部推进开发入驻时间：2000年一期建设完成并入驻目前状态：全部开发完毕，最后一期正在招租中开发商：英国知名房地产开发企业 Stanhope, plc. 持有者：美国黑石集团（2011年初以4.8亿英镑从阿伯丁资产管理、施罗德和斯坦霍普组成的财团手中购得）成功的商务花园比邻国际大都市的区位优势便

37、捷的交通网，使园区内75%的员工通过公共交通出行方式来此上班公路：南侧紧靠Chiswick公路，并与M4高速公路、M25伦敦环线公路紧密衔接，可便捷到达伦敦全市各地区火车：与市内火车Silverlink线紧邻，同时10分钟左右可步行至西南火车线，拥有通往伦敦西南郊区和英格兰西南部城市的城际火车地铁：临近区域线District Line多个站点，最快步行2分钟可达地铁，同时通过皮卡迪里线与希斯罗机场相连公车：周边有237、267、272、391、440等多条公交线路地铁站公交车站主要站点形式线路与园区距离Gunnersbury地铁市内火车区域线Silverlink步行2分钟South Acton

38、市内火车Silverlink步行2分钟Chiswick Park地铁区域线步行6分钟Acton Town地铁皮卡迪里线区域线步行9分钟Kew Bridge火车西南线步行11分钟成功的商务花园与城市、机场、CBD等核心节点的快速通达建筑编号单体建筑面积（平方米）建筑编号单体建筑面积（平方米）建筑编号单体建筑面积（平方米）栋17,525栋513,155栋915,385栋29,245栋619,970栋1010,640栋311,985栋730,880栋119,245栋415,255栋812,550栋127,525Chiswick Park由12栋写字楼构成，围绕地块中间的内湖景观形成围合式布局总建筑面

39、积约16.4万平米，由南向北推进开发，其中一期3.4万平米二期7.9万平米三期5.1万平方米物业构成主要为办公物业，另有约5%面积作为配套商业成功的商务花园优于城市CBD的舒适环境和田园风光建筑风格与景观设计：建筑环湖而立，视野及通透性良好四周围绕大片草坪和花园建筑采用框架结构加玻璃外立面设计，强调绿色、节能及实用性单体建筑设有空中花园通透式中庭及廊桥生态环保技术：屋顶和窗外搭建智能遮光板，有效反射阳光，减少室内制冷成本；采用节能光源、制冷设备、垃圾回收处理系统，节约能源。 其他产品特点：智能化办公。员工通过局域网可获得多种生活服务，从而使工作与生活更加舒适与方便。成功的商务花园优于城市CBD

40、的舒适环境和田园风光主力客户Discovery 广播电视频道，9,245平方米AirPlus International 嘉惠商务旅行管理服务商，约7,000平方米Starbucks Coffee，约8000平方米其他国际知名企业还包括爱立信、奥的斯电梯、新加坡航空、施华洛世奇、迪士尼、ESPN有线电视网等产业结构：主要涉及媒体传播、咨询、石油/天然气、电信、保险与金融等行业，以创新型服务类企业为主就业数量：9,000余人，全部入驻后预期总就业人数超过1.2万人企业数量：40余家企业级别5 个欧洲总部3 个全球总部25 个英国总部成功的商务花园CBD产业溢出带来的活力产业体系单体建筑层数：4-

41、6层，最后一期完成并正在招租的栋7为12层单体建筑面积：7,500-15,000平方米，栋7面积最大，约3万平方米单层面积：2,000-3,000平方米，可灵活分割成较小空间面积使用柱距：9米栋4单层面积3,050平方米栋7单层面积2,600平方米成功的商务花园多元灵活的租户组合与完善贴心的运营支持租售模式：只租不售租务顾问：物业招租主要由专业顾问机构进行代理，其中办公物业：开发商+代理配套商业：代理管理特色：积极倡导“ENJOY WORK”理念（强调自然、舒适、令生活丰富多彩的工作环境，能够使员工“享受工作”，进而促进公司的发展），成立专门的日常活动管理团队，组织多样化的社区活动引入咖啡、餐

42、饮、酒吧、美发、生活方式管理中心、健身中心、齿科诊所、免费自行车租借等多类型配套商业服务利用中心内湖景观和广场，组织音乐会、节目表演，搭建攀岩墙、球场、轮滑场地、游乐设施等成立阅读、音乐、语言学习、运动与跑步等爱好者俱乐部，定时举办活动在员工中推出ONECARD便利卡，可在园区内及周边社区范围内享受消费折扣、在线预约、社区服务等成功的商务花园多元灵活的租户组合与完善贴心的运营支持所有构建一个世界级商务花园的条件，在京津同城，都不是问题！京津两大国际都市交汇处，享一体化发展先机依托京津产业和交通廊道，快速畅达机场、CBD等核心节点京津同城拥有优于城市中心的舒适环境和田园风光北京CBD产业溢出和京

43、津产业发展轴带来的活力产业体系首创集团成熟完善的城市运营理念助推项目可持续发展商务组团京津同城起步区的门户型商务区地处京津同城起步区的门户入口区域容积率为1，具有良好的舒适性用地性质土地面积（公顷）容积率建筑面积（平米）07-02C2-商业金融用地4.9915000007-05C2-商业金融用地4.99150000整体定位世界级享受型的企业创智花园WorkEnjoyKnowledgeWorld-class最享受、花园：最便捷的交通：京津高速边上低密度的园区设计最生态健康的工作环境完善的商务服务配套企业创智：创智产业：一切与智力创造相关的产业，包括技术服务、高科技和创意产业等。这些都是北京第三产

44、业向天津外溢对接第二产业最主要的产业类型。项目凭借区位优势，有望成为创智类企业外溢的首选节点。整体定位世界级享受型的企业创智花园产品定位土地面积（公顷）容积率建筑面积（平米）定位办公面积商业配套07-024.99150000独栋办公区5000007-054.99150000活力办公区470003000单体面积为3000-8000平米，满足大中型企业生产、办公、会客、展示等多重需求建筑物显著区域专为入住企业预留企业名称标识的悬挂位置可接受定制，接受企业冠名大开间可自由分隔，户型具有良好的可塑性和较高的实用性入口大厅挑空设计，显示企业气派形象；产品定位独栋办公区（7-2地块）单层面积1500-20

45、00平米左右，满足中小型企业办公需求，以整层出租/出售为主、小单元散售为辅。首层层高4.8-5米，其余为3.9米提供客梯及客货两用梯各一部配备完善的商务和商业配套约3000平米（休闲活动中心、超市、银行、会议室、员工餐厅等）产品定位活力办公区（7-5地块）总部办公50,200 m2地下停车0 m4050,200 假设条件价格RMB Rate/m2销售价格8,000 年增长率0.0%季度增长率0.00%成本% of TDCTotal土地成本277 6.9%13,882,966相关费用8 0.2%416,489Sub-total (1)2857.1%14,299,455建安成本-销售型商业2,80

46、069.4%140,560,000建安成本-地下停车3000 0.00%0Sub-total (2)2,80069.4%140,560,000% of TCC前期费用3.0%842.1%4,216,800专业费用8.0%2245.5%11,244,800管理费3.0%842.1%4,216,800Sub-total (3)3929.7%19,678,400 % of Sub-total (2) & (3)不可预见费5.0%1604.0%8,011,920 % of Sub-total (2) & (3)&Contingencies小市政及园林绿化费用4009.9%20,080,000总开发成本

47、(TDC)4,036100.0%202,629,775销售收入 % of Sale Proceeds8,000401,600,000减：销售费用4.0%32016,064,000减：营业税5.5%44022,088,000土地增值税扣除额287,372,742增值部分114,227,258土地增值税 34,268,177 4财务测算独栋办公区（7-2地块）1季度2季度3季度4季度5季度6季度Total现金流012345销售率25%25%25%25%100%销售面积012,55012,55012,55012,55050,200平均售价8,0008,0008,0008,0008,000商业销售收入

48、0100,400,000100,400,000100,400,000100,400,000401,600,000总销售收入0100,400,000100,400,000100,400,000100,400,000401,600,000减：营业税5.5%05,522,0005,522,0005,522,0005,522,00022,088,000扣减营业税后净收入094,878,00094,878,00094,878,00094,878,000379,512,000减：销售费用4.0%04,016,0004,016,0004,016,0004,016,00016,064,000扣减市场费用后净收

49、入090,862,00090,862,00090,862,00090,862,000363,448,000减：开发成本0土地成本14,299,45514,299,455建安成本28,112,00028,112,00028,112,00028,112,00028,112,000140,560,000前期费用3%2,108,4002,108,4004,216,800专业费用8%1,265,0401,265,040421,680421,680421,680421,6804,216,800管理费3%843,360843,360843,360843,360843,3604,216,800费用小计4,21

50、6,8001,265,0401,265,0401,265,0401,265,0409,276,960不可预见费1,616,4401,468,8521,468,8521,468,8521,468,8527,491,848小市政及园林绿化费用4,016,0004,016,0004,016,0004,016,0004,016,00020,080,000开发成本14,299,45537,961,24034,861,89234,861,89234,861,89234,861,892191,708,2630减：土地增值税0土地增值税08,567,0448,567,04417,134,089税前净现金流-1

51、4,299,455-37,961,24047,433,06447,433,06456,000,10856,000,108154,605,648财务测算独栋办公区（7-2地块）财务测算活力办公区（7-5地块）活力办公区49,600 m2620地下停车0 m4049,600 假设条件价格RMB Rate/m2销售价格8,500 年增长率0.0%季度增长率0.00%成本% of TDCTotal土地成本277 6.5%13,717,034相关费用8 0.2%411,511Sub-total (1)2856.7%14,128,545建安成本-销售型商业3,00070.2%148,800,000建安成本

52、-地下停车3000 0.00%0Sub-total (2)3,00070.2%148,800,000% of TCC前期费用3.0%902.1%4,464,000专业费用8.0%2405.6%11,904,000管理费3.0%902.1%4,464,000Sub-total (3)4209.8%20,832,000 % of Sub-total (2) & (3)不可预见费5.0%1714.0%8,481,600 % of Sub-total (2) & (3)&Contingencies小市政及园林绿化费用4009.4%19,840,000总开发成本(TDC)4,276100.0%212,0

53、82,145销售收入 % of Sale Proceeds8,500421,600,000减：销售费用4.0%34016,864,000减：营业税5.5%46823,188,000土地增值税扣除额300,728,501增值部分120,871,499土地增值税 36,261,450 4财务测算活力办公区（7-5地块）1季度2季度3季度4季度5季度6季度Total现金流012345销售率25%25%25%25%100%销售面积012,40012,40012,40012,40049,600平均售价8,5008,5008,5008,5008,500商业销售收入0105,400,000105,400,0

54、00105,400,000105,400,000421,600,000总销售收入0105,400,000105,400,000105,400,000105,400,000421,600,000减：营业税5.5%05,797,0005,797,0005,797,0005,797,00023,188,000扣减营业税后净收入099,603,00099,603,00099,603,00099,603,000398,412,000减：销售费用4.0%04,216,0004,216,0004,216,0004,216,00016,864,000扣减市场费用后净收入095,387,00095,387,00

55、095,387,00095,387,000381,548,000减：开发成本0土地成本14,128,54514,128,545建安成本29,760,00029,760,00029,760,00029,760,00029,760,000148,800,000前期费用3%2,232,0002,232,0004,464,000专业费用8%1,339,2001,339,200446,400446,400446,400446,4004,464,000管理费3%892,800892,800892,800892,800892,8004,464,000费用小计4,464,0001,339,2001,339,2

56、001,339,2001,339,2009,820,800不可预见费1,711,2001,554,9601,554,9601,554,9601,554,9607,931,040小市政及园林绿化费用3,968,0003,968,0003,968,0003,968,0003,968,00019,840,000开发成本14,128,54539,903,20036,622,16036,622,16036,622,16036,622,160200,520,3850减：土地增值税0土地增值税09,065,3629,065,36218,130,725税前净现金流-14,128,545-39,903,2004

57、9,699,47849,699,47858,764,84058,764,840162,896,890财务测算汇总7-2 总部办公区7-5 活力办公区总成本202,629,775212,082,145销售收入401,600,000421,600,000销售费用16,064,00016,864,000营业税22,088,00023,188,000土地增值税34,268,177 36,261,450 净利润160,818,225169,465,855成本利润率79.3%79.9%售价假设根据调研，北京6环周边区域独栋办公楼售价在10000-15000元/平米；六环外马驹桥附近联动U谷项目售价9000

58、-10000元/平米。我们保守估计本项目办公楼售价8000元/平米（独栋）；8500元/平米（分层）根据测算，本办公楼项目盈利能力较优，具有良好的投资价值。招商目标招商目标：面向国内知名投资商、开发商和品牌园区，多渠道进行招商推广1）投资产业园区的知名基金与投资管理公司凯雷投资丰树投资新加坡腾飞集团嘉实全球房地产证券投资基金2）知名产业园区开发企业卓尔发展集团3）有园区扩展需求和招商引资影响力的国内知名品牌园区招商计划11月25日京津同城产业招商会12月22日京津同城产业招商会11月16-21日中国国际高新技术成果交易会10月25日智慧园区大会1月9日中国智慧城市大会3-4月中国产业地产高层峰

59、会10月份11月份12月份1月份2月份3月份4月份招商筹备准备招商文件目标接洽投资机构清单筛选准备谈判条款招商期通过电话接洽、陌生拜访、展会参与等方式建立联系招商文件投递客户跟进与拜访谈判期谈判对接和组织谈判相关建议准备合作意向书签订合作意向书签约期签约期签订正式合作协议、股权或资产的双方的尽职调查等协助持续跟进期继续参与展会、招商会需求更多潜在机会持续跟进与拜访客户初步对接谈判事宜参加展会2013年首届中国智慧园区大会开展时间：2013-10-25举办展馆：北京湖北大厦组织单位：中国智慧城市论坛（中国产学研合作促进会、中国工业和信息化部等人员组成）参展企业：智慧园区规划、投资与运营重点企业，

60、战略新兴产业科研项目单位2013年第十五届中国国际高新技术成果交易会开展时间：2013-11-1621举办展馆：深圳会展中心主办单位：国家商务部、科学技术部、工业和信息化部、发改委、教育部、人力资源和社会保障部、农业部、知识产权局、中国科学院、中国工程院、深圳市人民政府参展企业：国内36个省市的企业专业人士和招商引资官员，30多个国外国家政府机构和国际组织参与形式：可赞助承办分论坛，举行专场演讲与推介活动2014年第七届中国产业地产高层峰会开展时间：2014年3月底或4月初组织单位：中国工业地产服务联盟参展企业：政府招商部门、产业园区项目、园区运营机构、投融资服务机构、相关顾问与代理机构京津同